Cour d'appel, 3ème chambre commerciale, 5 mai 2026 — n° 25/04203

PAR CES MOTIFS La cour, - Infirme le jugement en toutes ses dispositions soumises à la cour, Statuant à nouveau et y ajoutant, - Déclare nulle la promesse unilatérale de vente du 27 octobre 2020 intervenue entre la société Horizon Grand Large et la société Marceau Construction, - Rejette les demandes de la société Marceau Construction, - Condamne la société Marceau Construction à payer à la société Horizon Grand Large la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne la société Marceau Construction aux dépens de première instance et d'appel, - Rejette les autres demandes des parties. Le Greffier, Le Président,

FAITS ET PROCÉDURE La société Horizon Grand Large, présidée par M. [B] [M], a pour projet de réaliser la construction d'un programme immobilier mixte à [Localité 2]. Le 20 septembre 2019, la société Technical SAS et la société Horizon Grand Large ont signé une promesse synallagmatique de vente portant sur les volumes n°102 et n°204 situés dans un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 2]. Par avenant du 10 septembre 2020, le délai de la promesse synallagmatique de vente a été prorogé au 15 septembre 2021. Le 27 octobre 2020, la société Horizon Grand Large a promis de vendre à la société Marceau Construction une cellule commerciale située dans l'ensemble immobilier à construire [Adresse 3] à [Localité 2]. Le 28 octobre 2020, la société Horizon Grand Large et la société Marceau Construction ont signé un compromis de vente aux termes duquel cette dernière s'engage à vendre un terrain à bâtir situé [Adresse 4] à [Localité 2] sous la condition suspensive spécifique d'obtention par la société Horizon Grand Large de deux permis de construire, l'un pour un immeuble à usage d'habitation et l'autre pour un immeuble à usage mixte (commerces, bureaux, logements) tous deux situés [Adresse 5] à [Localité 2]. La société Horizon Grand Large n'a pas obtenu le financement bancaire nécessaire à la réalisation de l'achat des volumes n°102 et n°204 situés [Adresse 3] à [Localité 2]. Suivant acte authentique du 29 octobre 2021, la vente du terrain à bâtir situé [Adresse 4] à [Localité 2] par la société Marceau Construction à la société Horizon Grand Large a été réalisée. Le 22 décembre 2021, la société Technical SAS a vendu à la société [Adresse 6] les volumes n°102 et n°204 situés [Adresse 3] à [Localité 2]. La société [Localité 2] Quai des Indes est gérée par la société Imwest qui est une holding présidée par M. [M]. Par lettre du 13 janvier 2023, la société Marceau Construction a mis en demeure M. [M] de réaliser la promesse de vente de la cellule commerciale. Le 1er mars 2023, la société Marceau Construction a assigné devant le tribunal de commerce de Lorient la société Horizon Grand Large, la société Imwest et M. [M], président de la société Horizon Grand Large aux fins de réitération de l'acte authentique de cession. Par jugement du 30 juin 2025, le tribunal de commerce de Lorient a : -Dit que la promesse de cession d'une cellule commerciale conclue entre la société Horizon Grand Large et la société Marceau Construction ne peut pas être qualifiée de promesse unilatérale de vente, - Débouté en conséquence la société Horizon Grand Large de sa demande visant à voir prononcer la nullité de la promesse du 27 octobre 2020 pour défaut d'enregistrement en application de l'article 1589-2 du code civil, - Débouté la société Horizon Grand Large de sa demande visant à voir prononcer la caducité de la promesse de vente du 27 octobre 2020 à défaut de réalisation d'une condition suspensive tacite, - Condamné la société Horizon Grand Large à payer à la société Marceau Construction la somme de 150.000 euros forfaitaire contractuelle de 150.000 euros, - Dit que cette condamnation ne sera pas assortie d'astreinte, - Débouté la société Marceau Construction de sa demande visant à voir condamner les sociétés Horizon Grand Large et la société Imwest venant aux droits de cette dernière, à réitérer l'acte authentique de cession de la cellule commerciale sise [Adresse 3] à [Localité 2] sous astreinte de 500 euros par jour, - Condamné la société Horizon Grand Large à payer à la société Marceau Construction la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Débouté les sociétés Horizon Grand Large et Imwest de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné la société Horizon Grand Large aux dépens de l'instance, dont frais de greffe liquidés à la somme de 119,11 euros TTC,

DISCUSSION La société Marceau Construction demande à la cour de se déclarer compétente pour connaître de l'affaire. Aucune exception d'incompétence n'étant soulevée ni développée, il n'y a pas lieu de statuer sur ce point. Sur la nullité de la promesse de vente du 27 octobre 2020 relative à la cellule commerciale Article 1589-2 du code civil Est nulle et de nul effet toute promesse unilatérale de vente afférente à un immeuble, à un droit immobilier, à un fonds de commerce, à un droit à un bail portant sur tout ou partie d'un immeuble ou aux titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du code général des impôts, si elle n'est pas constatée par un acte authentique ou par un acte sous seing privé enregistré dans le délai de dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire. Il en est de même de toute cession portant sur lesdites promesses qui n'a pas fait l'objet d'un acte authentique ou d'un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de sa date. La nullité encourue est d'ordre public. La validité d'un acte sous seing privé qualifié de promesse unilatérale de vente est conditionnée par son enregistrement dans les 10 jours qui ont suivi son acceptation sauf si la promesse est requalifiée en promesse synallagmatique de vente ou si elle est insérée dans un accord comportant des obligations réciproques et interdépendantes. Sur la qualification de la promesse de vente du 27 octobre 2020 La société Horizon Grand Large fait valoir que la promesse de vente du 27 octobre 2020 relative à la cellule commerciale est une promesse unilatérale de vente qui, étant un acte sous seing privé qui n'a pas été enregistré dans les 10 jours qui ont suivi son acceptation par la société Marceau Construction, est nulle. Il n'est pas contesté que la promesse de vente du 27 octobre 2020 convenue entre la société Horizon Grand Large, promettant, et la société Marceau Construction, bénéficiaire, est un acte sous seing privé. La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie, le promettant s'engage à vendre un bien à une autre personne, le bénéficiaire, qui accepte la promesse en tant que telle, sans pour autant prendre l'engagement d'acquérir, la promesse unilatérale de vente faisant naître un droit d'option au profit du bénéficiaire, le promettant étant définitivement engagé alors que le bénéficiaire de la promesse ne s'oblige pas à acheter et conserve sa liberté d'acquérir ou de renoncer à la vente alors que la promesse synallagmatique de vente est le contrat par lequel les deux parties s'engagent respectivement l'une à vendre, l'autre à acheter un bien déterminé, à un prix déterminé. La promesse de vente du 27 octobre 2020 ne peut être qualifiée de synallagmatique que si elle a le même objet et est stipulée dans les mêmes conditions que celle du 28 octobre 2020. La promesse du 27 octobre 2020 a pour objet la vente par la société Horizon Grand Large à la société Marceau Construction d'une cellule commerciale identifiée 'Commerce 2" comprenant un rez-de-chaussée et une mezzanine, clos couvert, brut de béton, fluides en attente et comprenant une gaine d'extraction pour restaurant à constituer dans le cadre d'une promotion immobilière portant sur l'immeuble (volumes n°102 et n°204 situés [Adresse 3] à [Localité 2]) au prix net promoteur de 2 100 euros HT par m². Il n'est pas prévu de conditions spécifiques. La promesse du 28 octobre 2020 a pour objet la vente par la société Marceau Construction à la société Horizon Grand Large d'un terrain à bâtir viabilisé situé de [Adresse 7] à [Localité 2] au prix de 342 000 euros TTC sous les conditions suspensives particulières d'obtention de deux permis de construire et de l'accord de la société L'immobilière européenne des Mousquetaires. Les deux promesses de vente n'ont ni le même objet ni les mêmes conditions de sorte que la promesse du 27 octobre 2020 demeure une promesse unilatérale de vente soumise en principe à la condition de validité d'enregistrement dans les 10 jours qui suivent son acceptation, sauf à établir que ladite promesse s'inscrit dans un ensemble contractuel comportant des engagements réciproques interdépendants. Sur l'existence d'obligations réciproques interdépendantes La société Horizon Grand Large fait valoir que la promesse de vente du 27 octobre 2020 est indépendante de la promesse de vente convenue entre elle et la société Marceau Construction le 28 octobre 2020 relative à la vente d'un terrain à bâtir situé [Adresse 4] à [Localité 2]. La société Marceau Construction fait valoir en réplique que la promesse de vente de la cellule commerciale était exonérée de la condition d'enregistrement dès lors que cet acte présente un lien de dépendance avec la promesse de vente relative au terrain à bâtir [Adresse 4] à [Localité 2] créant ainsi des obligations réciproques entre elle et la société Horizon Grand Large. La promesse de vente du 27 octobre 2020 mentionne : 'Cette promesse est liée à la réalisation à intervenir par la société Marceau Construction au profit du Promettant pour un prix de 285 000 euros net vendeur, d'un terrain à bâtir situé à [Adresse 8] (...).' Les parcelles concernées par la vente à intervenir sont visées, il est précisé que la promesse sera annexée à l'acte de cession du terrain et il est ajouté : 'Les parties entendent réaliser une opération globale, la cession de la cellule commerciale étant indissociable de la cession du terrain à bâtir situé à [Adresse 8]. Cette condition est une condition essentielle sans laquelle les parties n'auraient pas contracté.' La promesse de vente du 28 octobre 2020 mentionne en page 6 : 'Il est par ailleurs ici précisé que les parties ont conclu entre elles un protocole d'accord relatif à l'offre de vente par l'Acquéreur d'une cellule commerciale au profit du Vendeur, après l'achèvement de l'immeuble. Ledit protocole, demeuré joint aux présentes pour information (Annexe n°6) est indépendant des présentes, ce que les parties reconnaissent.' Il est précisé que le protocole dont il s'agit est la promesse de vente du 27 octobre 2020, en annexe 6. L'acte authentique du 29 octobre 2021 de vente du terrain à bâtir [Adresse 4] à [Localité 2] mentionne en page 14 : 'Cette renonciation (obtention d'un permis de construire d'un immeuble à usage mixte) ne remet pas en cause la promesse, en date à [Localité 5] du 27 octobre 2020, de cession d'une cellule commerciale par l'Acquéreur aux présentes au Vendeur aux présentes, après l'achèvement de l'immeuble [Adresse 5] à [Localité 2] ; cette promesse étant indépendante des présentes. Les parties rappellent qu'il résulte des termes du protocole-même que la vente de la [Adresse 4] et le protocole sont indissociables.' Les seuls termes employés par les parties dans les actes successifs ne font pas ressortir leur volonté non équivoque de créer une interdépendance des actes. Il se déduit de l'ensemble que si la vente des terrains était au minimum une condition de la vente de la cellule commerciale, elle n'impliquait pas pour autant l'obligation corrélative interdépendante de vendre ladite cellule une fois la vente des terrains réalisée. La promesse de vente du 27 octobre 2020 convenue entre la société Horizon Grand Large et la société Marceau Construction est un acte sous seing privé portant promesse unilatérale de vente d'un bien immobilier qui ne s'inscrit pas dans un ensemble contractuel impliquant une interdépendance. L'existence d'obligations réciproques ou d'un lien de dépendance nécessaire entre les diverses obligations susceptible de rendre inapplicable l'obligation de publication n'est pas caractérisée. D'ailleurs, la vente du terrain à bâtir situé [Adresse 4] à [Localité 2] a pu se réaliser indépendamment de la réalisation de la vente de la cellule commerciale. Dès lors, la promesse unilatérale de vente du 27 octobre 2020 aurait dû être enregistrée dans le délai de 10 jours suivant son acceptation par la société Marceau Construction.