Cour d'appel, 1ère chambre, 5 mai 2026 — n° 24/01984

PAR CES MOTIFS La cour d'appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort INFIRME le jugement entrepris Statuant de nouveau FIXE la créance de la SCI Les 3 Effraies au passif de la SCCV [Adresse 6] à la somme de 1700 euros Y ajoutant : DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes CONDAMNE la SCCV Basse Saint Eloi représentée par la selarl [P] [O] es qualités de mandataire judiciaire à payer à la SCI Les 3 Effraies la somme de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . CONDAMNE la SCCV [Adresse 6] représentée par la selarl [P] [O] es qualités de mandataire judiciaire aux dépens de première instance et d'appel LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte notarié du 11 février 2021, la SCCV Basse Saint Eloi (la SCCV) a vendu en l'état futur d'achèvement à la SCI les 3 Effraies (la SCI) les lots 34 et 227 d'un ensemble immobilier situé [Adresse 5] à La Rochelle. La SCCV s'était engagée à achever les travaux au plus tard le 30 septembre 2022. Le procès-verbal de livraison a été établi le 24 mars 2023 avec réserves. Deux protocoles d'accord étaient signés les 3 janvier et 22 mars 2023, protocoles prévoyant chacun le paiement d'une indemnité ferme, forfaitaire, définitive de 1000 euros à la SCI qui s'engageait à ne pas former de recours ou contestation concernant les dates d'achèvement et de livraison des biens. Le procès-verbal de livraison du 24 mars 2023 recense 33 réserves dont 'nettoyage joints carrelage, traces noires sur radiateur, saleté haut radiateur'. Il rappelle que le maître de l'ouvrage dispose d'un délai d'un mois pour signaler les vices et défauts de conformité apparents. La SCI a mandaté un commissaire de justice le 12 avril 2023 aux fins de constat. Il indique que le caisson en placo-plâtre au plafond ne respecte pas les dimensions convenues sur les plans. Le constat inclut des photographies qui montrent le trou destiné à recevoir la hotte, le carrelage, les joints. La SCI a mis en demeure la SCCV de réaliser divers travaux selon courrier du 13 avril 2023intitulé: 'Objet demande de délivrance conforme par rapport aux stipulations contractuelles appartement A1-302 VEFA.' Elle lui rappelait les défauts visés le 24 mars 2023, les autres défauts visés le 25 mars, notamment les dimensions non respectées, le mauvais positionnement de l'emplacement prévu pour la hotte qui n'est pas à l'aplomb de la table de cuisson, les travaux non réalisés. Elle estimait au vu de ces éléments que la pose de la cuisine ne pouvait avoir lieu. Certaines des réserves ne pouvant être levées dans un appartement occupé, elle avait fait le choix de différer l'emménagement. Elle visait les articles L. 261-5 et 261-7 du code de la construction et de l'habitation. Le 15 mai 2023, la société Idéal Pose émettait une facture 'suite retard chantier' adressée à Maître [I] de 960 euros. Par courrier du 26 mai 2023, le conseil de la SCI rappelait que l'acte notarié prévoit la levée des réserves et malfaçons: 'Le vendeur fera procéder aux travaux de levée des réserves et de reprise des malfaçons par les entreprises du chantier, ou, en cas de défaillance, par les entreprises de son choix. Les travaux devront être programmés et exécutés dans conditions et délai compatibles avec exploitation.' Elle assurait ne pouvoir jouir de l'appartement. Par courrier du 22 juin 2023, la SCCV indiquait que les joints du carrelage de la salle d'eau et des WC avaient été nettoyés, que les travaux de peinture étaient prévus. Elle refusait de prendre en charge la facture de 800 euros TTC, évoquait deux reports de pose seulement, considérait que les protocoles avaient mis fin à tout différend. Par courrier du 5 juillet 2023, la SCI soutenait que le changement du carrelage était nécessaire, que la facture de 800 euros était fondée suite aux 4 reports subis par le cuisiniste. Elle indiquait que le sol de la pièce principale (où est la cuisine) avait dû être complètement repris, ce qui l'empêchait d'intervenir, que le radiateur était écaillé. Par courrier du 21 juillet 2023, la SCCV annonçait une reprise des joints en septembre, refusait de changer le radiateur soutenant l'absence de réserves émises sur le procès-verbal de livraison. A titre commercial, elle offrait de verser 400 euros sur les 800 demandés. Elle estimait que le logement était achevé, conforme à sa destination, que les défauts étaient mineurs. Par acte du 25 octobre 2023, la SCI a assigné la SCCV aux fins de condamnation à : remplacer le carrelage posé dans la salle d'eau et les toilettes sous astreinte, remplacer le radiateur situé à l'entrée de la pièce de vie sous astreinte,

MOTIVATION : -sur les demandes dirigées contre la SCCV Au regard de la procédure de redressement judiciaire en cours, les demandes de condamnation en nature ou à paiement formées par la SCI sont exclues. Sont seules recevables les demandes aux fins de fixation de créances. L'article 1642-1 du code civil prévoit que le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n'y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s'oblige à réparer. L'obligation de résultat du constructeur d'immeuble persiste pour les désordres réservés jusqu'à la levée des réserves. Il est de jurisprudence constante contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge que le vice apparent peut faire l'objet d'une réparation en nature ou en équivalent et d'un dédommagement du préjudice de jouissance. Il résulte des pièces que les désordres relatifs au carrelage, aux joints, au radiateur, le non-respect des plans ont été dénoncés les 24, 25 mars, 13 avril 2023 dans le mois qui a suivi le procès-verbal de livraison daté du 24 mars 2023, que l'action en justice a été exercée le 25 octobre 2023 dans l'année qui a suivi l'expiration du délai d'un mois après prise de possession. a)carrelage La SCI demande le remplacement du carrelage au motif que le carrelage qui a été posé serait usé, d'occasion. La SCCV fait valoir que cette affirmation n'est pas établie, qu'elle est tout au plus redevable d'un nettoyage du carrelage. Le procès-verbal de livraison ne mentionne que des joints à nettoyer. C'est le constat du commissaire de justice en date du 12 avril 2023 qui décrit un carrelage tâché, un aspect gras, sale, usé. Les termes employés dans l'acte sont suffisamment précis pour établir que le carrelage n'a pas été correctement nettoyé. En revanche, ils ne démontrent pas que le carrelage qui a été posé n'était pas neuf. La SCCV sera donc déboutée de sa demande de remplacement du carrelage faute de démontrer que le carrelage posé était de seconde main. Sa créance sera limitée au coût du nettoyage des carreaux qui sera évalué à 600 euros. b)joints La saleté des joints a été réservée dès le 24 mars 2023. Le 21 juillet 2023, la SCCV convenait de la nécessité de reprogrammer une reprise des joints. Elle ne justifie pas l'avoir faite. La créance de la SCI est donc fondée à hauteur d'une somme de 600 euros. c) radiateur Les traces de saleté sur le radiateur ont été réservées dès le 24 mars 2023. La SCCV ne justifie pas l'avoir nettoyé. En revanche, la SCI ne démontre pas que le radiateur soit rayé, cabossé, que son remplacement s'impose. La créance de la SCI sera fixée à la somme de 500 euros. d) sur les préjudices résultant de la non-conformité des plans La non-conformité a été constatée par le commissaire de justice le 12 avril 2023 qui a mesuré les longueur, largeur, hauteur du caisson. Les photographies prises permettent de constater que la hotte n'est pas à l'aplomb de la table de cuisson. La SCI soutient que du fait du non-respect des plans, la pose de la cuisine a été ajournée plusieurs fois, que le cuisiniste a facturé des frais supplémentaires à hauteur de 960 euros, qu'elle a subi un préjudice de jouissance qu'elle évalue à 5000 euros. La non-conformité n'est pas contestée par la SCCV qui soutient en revanche que le préjudice consécutif n'est pas démontré, que le retard de livraison n'est pas caractérisé puisque le planning n'est pas connu. Elle considère en outre que le préjudice dont il est demandé réparation a déjà été indemnisé dans le cadre des protocoles des 3 janvier et 22 mars 2023. Il résulte des productions que le calendrier a été modifié plusieurs fois, que le cuisiniste a averti le 9 mai 2023 que dans l'hypothèse d'une nouvelle annulation en lien avec un retard de chantier, son artisan serait dans l'obligation de facturer son intervention. La SCI produit une facture émanant de la société Idéal Pose datée du 15 mai 2023 adressée à Maître [I] de 960 euros intitulée facture suite retard chantier. Si un retard est établi, la SCI s'était engagée avant livraison à ne pas former de recours ou contestation concernant les dates d'achèvement et de livraison des biens. Elle a donc renoncé à demander réparation des préjudices résultant du non-respect des dates d'achèvement et de livraison. Elle ne justifie pas d'un préjudice autre que celui lié au retard généré par cette malfaçon, retard qui a été indemnisé de manière forfaitaire les 3 janvier et 22 mars 2023. Elle sera donc déboutée de sa demande de ce chef. -sur les autres demandes Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).' Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens de première instance et d'appel seront fixés à la charge de la SCCV. Il est équitable de condamner la SCCV à payer à la SCI la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.