Cour d'appel, 1ère chambre, 5 mai 2026 — n° 24/00691

PAR CES MOTIFS , LA COUR, Statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort : Vu le jugement du tribunal judiciaire de Mont de Marsan du 17 janvier 2024, Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la S.A. Axa France IARD du chef de la prescription décennale opposée à l'action de la S.C.I. Les Grands Espaces, Infirmant le jugement déféré et statuant à nouveau : Déclare la S.A.R.L. ETC Aquitaine, l'E.U.R.L. [G] [F] et la S.C.I. Les Grands Espaces responsables, in solidum et sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, des désordres affectant la membrane d'étanchéité monocouche en bitume armé (désordre A1 selon la nomenclature expertale), Dit que le syndicat des copropriétaires, en la personne de son syndic, la S.A.S. LSI a commis une faute de nature à exonérer les constructeurs de leur responsabilité, à concurrence de 40 % du préjudice subi, Condamne la S.A.S. LSI à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires à concurrence du montant du préjudice laissé à sa charge, Fixe le coût des travaux de réfection de ce chef de désordre à la somme de 16 792,05 € TTC, Condamne en conséquence, in solidum, la S.C.I. Les Grands Espaces, la M.A.F. ès qualités d'assureur décennal de l'E.U.R.L. [G] [F], la S.A. Axa France IARD, ès qualités d'assureur décennal de la S.A.R.L. ETC Aquitaine à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] la somme de 10 075,23 € T.T.C., Dit que dans leurs rapports entre eux, la charge définitive de cette dette indemnitaire sera supportée à concurrence d'un tiers chacun, Condamne la S.A.S. LSI à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] la somme de 6 716,82 € TTC, Déclare irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] contre la S.C.I. Les Grands Espaces, la M.A.F., ès qualités d'assureur de l'E.U.R.L [G] [F] et la S.A. Axa France IARD, ès qualités d'assureur de la S.A.R.L. ETC Atlantique au titre des autres désordres, Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11] de sa demande indemnitaire contre la S.A.S. LSI en sa qualité de syndic de la copropriété, Condamne la S.C.I. Les Grands Espaces, la M.A.F. ès qualités d'assureur de l'EURL [G] [F], la S.A. Allianz IARD et la S.A.S. LSI seront condamnés, in solidum, aux dépens de première instance, en ce compris les frais de référé et d'expertise judiciaire et aux dépens d'appel et dit que la charge définitive en sera supportée, dans leurs rapports entre eux, à concurrence de 20 % à la charge de la S.C.I. Les Grands Espaces, 20 % à la charge de la M.A.F., 20 % à la charge de la S.A. Axa France IARD et 40 % à la charge de la S.A.S. LSI, Condamne in solidum (et dans leurs rapports entre elles, dans les mêmes proportions que celles déterminées au titre des dépens) la S.C.I. Les Grands Espaces, la M.A.F, ès qualités d'assureur de l'EURL [G] [F], la S..A. Allianz IARD, ès qualités d'assureur de la S.A.R.L. ETC Aquitaine et la S.A.S. LSI à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 11], en application de l'article 700 du C.P.C., les sommes de 4 500 € et de 2 000 € au titre des frais irrépétibles exposés respectivement en première instance et en cause d'appel et déboute les autres parties de ce chef de demande. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CASTAGNÉ, Président, et par Madame Hélène BRUNET, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, Hélène BRUNET Patrick CASTAGNÉ

FAITS ET PROCEDURE La SCI Les Grands Espaces a fait réaliser à Mimizan un ensemble immobilier dénommé [Adresse 9] constitué de 4 bâtiments à usage d'habitation (dans le cadre juridique des résidences de tourisme) et de commerce, dont 3 bâtiments neufs (A, C et D) implantés autour d'un bâtiment existant (B), ancien hôtel restructuré en logements. La SCI Les Grands Espaces a souscrit une assurance constructeur non réalisateur auprès de la société AGF devenue Allianz IARD. Selon contrat du 8 août 2004, la maîtrise d''uvre de l'opération a été confiée à l'EURL [K] [F], assurée par la SA Mutuelle des Architectes Français (MAF). Sont en outre intervenues aux opérations de construction : - la société Ferromonte, titulaire du lot gros 'uvre, - la société ETC Aquitaine, assurée par la SA AXA France IARD, en charge des travaux d'étanchéité toiture terrasses, - la SARL Anco Atlantique, investie d'une mission de contrôle technique de type LP (solidité des ouvrages et des éléments d'équipement dissociables et indissociables). Le 23 juillet 2008, la SAS Lagrange Syndic Immobilier (LSI), syndic provisoire de la copropriété nouvellement créée, a pris livraison des parties communes et a signé avec la SCI Les Grands Espaces un procès-verbal d'achèvement des travaux dans lequel elle a déclaré accepter les locaux sans réserve. La réception des travaux tous corps d'état, en ce compris les parties communes, est intervenue le 25 juillet 2008 entre la SCI Les Grands Espaces et les entreprises, le procès-verbal de réception du lot confié à la S.A.R.L. ETC Aquitaine mentionnant des réserves portant notamment sur le toit terrasse du bâtiment B. Le 28 novembre 2008, l'EURL [K] [F] a établi une attestation d'avancement des travaux mentionnant que ces derniers étaient achevés à 100 %. Le 19 décembre 2008, la SCI Les Grands Espaces et l'EURL [K] [F] ont régularisé une déclaration d'achèvement et de conformité des travaux. Le 15 juillet 2009, la SARL Anco Atlantique a établi une attestation de conformité de la résidence aux règles de construction spécifiques à l'habitat de loisirs à gestion collective. Le 13 novembre 2012, le syndicat des copropriétaires de la résidence a fait dresser un procès-verbal de constat d'inachèvements affectant le toit terrasse du bâtiment B. La société ETC Aquitaine a été placée en liquidation judiciaire et la SELARL [C] et Associés a été désignée ès qualités de liquidateur judiciaire. Par ordonnance du 18 décembre 2014, le juge des référés du tribunal judiciaire de Mont-de-Marsan, à la requête du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9], a ordonné une expertise judiciaire, et a désigné pour y procéder M. [Z] [M], ensuite remplacé par M. [U] [E]. Par jugement du 28 mai 2015, le tribunal de commerce de Bayonne a prononcé la liquidation judiciaire de l'EURL [K] [F] et a désigné la SELARL Malmezat-Prat ès qualités de liquidateur judiciaire. L'expert judiciaire a déposé le 13 novembre 2020.son rapport définitif dont les conclusions sont, en substance, les suivantes : - la réalisation du toit-terrasse du bâtiment B devait comprendre une étanchéité monocouche elastomère renforcée sur isolant thermique, une protection mécanique par dalles béton de gravillon lavé sur plots PVC, des garde-corps métalliques périphériques, fixés en tête d'acrotère et des garde-corps intérieurs sur plots béton séparant des zones prévues à usage privatif au profit des appartements du 5ème étage et les zones techniques des réseaux VMC, - au 25 juillet 2008, date de réception, les gardes-corps n'étaient pas posés car ne pouvant être mis en place en l'absence des plots béton devant en servir de support, eux-mêmes non mis en place, et les dalles béton en gravillons lavés destinées à assurer la protection lourde de l'étanchéité monocouche bitumineuse n'étaient posées que sur 50 % du toit-terrasse,

MOTIFS Si la S.A. Axa France IARD conclut à l'infirmation du chef de dispositif par lequel le tribunal a déclaré irrecevable la fin de non-recevoir par elle soulevée au titre d'une prétendue prescription de l'action de la S.C.I. Les Grands Espaces à son encontre, elle ne développe dans sa motivation aucun argument au soutien de sa contestation et la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a exactement considéré qu'à défaut d'avoir été soulevée devant le juge de la mise en état, seul compétent en application de l'article 789-6° du C.P.C., cette fin de non-recevoir est irrecevable. Le syndicat des copropriétaires poursuit la réparation des désordres suivants : - défaut d'installation des garde-corps intérieurs qui devaient être mis en place sur le toit-terrasse du bâtiment B afin de délimiter et sécuriser une zone affectée à l'usage privatif des propriétaires des appartements du 5ème étage (désordre L selon la nomenclature de l'expert judiciaire), défaut d'installation des dalles en béton gravillonné destinées à protéger la membrane d'étanchéité mise en place sur le toit-terrasse (désordre A1), à l'encontre de la S.C.I. Les Grands Espaces, de la M.A.F. ès qualités d'assureur de l'E.U.R.L. [G] [F] et de la S.A.S. LSI, à concurrence d'une somme globale de 26 996,31 € TTC dont 17 899,86 € au titre de la pose des garde-corps et 9 096,45 € TTC au titre de la pose des dalles béton, - désordres affectant le complexe d'étanchéité du toit-terrasse (vieillissement accéléré de la membrane d'étanchéité en raison de l'absence /insuffisance de la protection mécanique par dalles en béton gravillonné sur moitié de la surface du toit-terrasse (désordre A1 selon la nomenclature de l'expert judiciaire), à l'encontre de la S.C.I. Les Grands Espaces, de la M.A.F. ès qualités d'assureur de l'E.U.R.L. [G] [F], de la S.A.S. LSI et de la S.A. Axa France IARD, ès qualités d'assureur de la S.A.R.L. ETC Etanchéité, à concurrence de la somme de 16 792,05 € TTC. Il est constant : - que le procès-verbal 'd'achèvement des travaux concernant les parties communes', signé le 23 juillet 2008 entre la S.C.I. Les Grands Espaces et la S.A.S. LSI (ès qualités de syndic provisoire de la copropriété) ne mentionne aucune réserve relativement au défaut d'installation des garde-corps intérieurs et de la moitié des dalles en béton gravillonné devant recouvrir et protéger la membrane d'étanchéité, - que le procès-verbal de réception des travaux exécutés par la société ETC Atlantique, en charge du lot étanchéité, signé le 25 juillet 2008 par la S.C.I. Les Grands Espaces, maître d'ouvrage, M. [F], maître d'oeuvre et la S.A.S. ETC Atlantique porte, au titre des réserves émises, la mention suivante: 'finition terrasse B à R+6 après intervention lot G.O.'. Sur la demande formée au titre des dégradations affectant la membrane d'étanchéité monocouche à base de bitume armé : Il doit être considéré: - que l'acquéreur devient, à compter de la livraison du bien, bénéficiaire des actions fondées sur les dispositions des articles 1792 et suivants du code civil, l'action en responsabilité décennale suivant la chose et se transmettant aux acquéreurs successifs de l'ouvrage, le vendeur d'immeuble à construire, réputé constructeur, étant débiteur de la responsabilité décennale des constructeurs (article 1646-1 du code civil), - que l'engagement de la responsabilité décennale suppose la démonstration d'un désordre caché à la réception, son caractère apparent ou caché s'appréciant en la personne du maître de l'ouvrage (en l'espèce la S.C.I. Les Grands Espaces) et au jour de la réception des travaux, - que la dégradation de la couche d'étanchéité bitumineuse s'est produite progressivement et postérieurement à la réception et qu'en permettant les infiltrations d'eaux pluviales, elle porte atteinte à la structure du bâtiment, étant relevé que des infiltrations ont été constatées sur 3 des 5 points de sondages réalisés dans le cadre des opérations d'expertise (S2, S3 et S4) et que l'expert a constaté des traces d'infiltrations datant de 2013 en plafond des appartements B5 26 et B5 27 (page 22 du rapport), - que le vieillissement prématuré de la membrane d'étanchéité constitue ainsi un désordre de nature décennale engageant la responsabilité, in solidum, des constructeurs (E.U.R.L. [K] [F], S.A.R.L. ETC Aquitaine) et assimilés (S.C.I. Les Grands Espaces) sur le fondement de l'article 1792 du code civil, - qu'il est cependant établi par les conclusions expertales - qui ne font l'objet d'aucune contestation technique sérieuse sur ce point - que le vieillissement prématuré de la membrane d'étanchéité à l'origine de sa dégradation est la conséquence, d'une part, du défaut de mise en place des dalles de protection en béton gravillonné l'ayant laissée, pour sa partie non recouverte, exposée aux intempéries et d'autre part, d'une 'erreur de gestion' de la copropriété qui n'a entrepris aucune démarche pour obtenir l'achèvement des travaux par mise en place de dalles sur plots sur l'intégralité de la surface du toit-terrasse et d'un défaut d'entretien du toit-terrasse (absence de contrat d'entretien, gestion erratique des interventions d'entreprises tierces sur la zone dont s'agit postérieurement à la réception et à la prise de possession), - que cette inaction et ce défaut d'entretien, fautifs, de la copropriété (par l'intermédiaire de son syndic, la S.A.S. LSI à laquelle il appartenait d'agir, en sollicitant, au besoin, l'autorisation de l'assemblée générale) justifie que soit laissée à sa charge une part de responsabilité qui sera fixée à 40 % du dommage, le fait générateur principal du dommage étant le défaut de mise en place des dalles de protection, imputable aux 'constructeurs', - que la copropriété est fondée, compte-tenu du manquement de la S.A.S. LSI à ses obligations contractuelles, à solliciter condamnation de celle-ci à la garantir à concurrence de la part de responsabilité laissée à sa charge, - que les manquements respectifs des 'constructeurs' (absence de mise en oeuvre d'une quelconque action pour obtenir l'achèvement des travaux s'agissant de la S.C.I. Les Grands Espaces, inexécution partielle de la prestation due s'agissant de la S.A.R.L. ETC Aquitaine, manquement à l'obligation de suivi des travaux et de la reprise des désordres réservés s'agissant de l'E.U.R.L. [G] [F]) justifient que, dans leurs rapports entre eux, la charge définitive de la dette indemnitaire soit supportée à concurrence d'un tiers chacun, - s'agissant de la garantie des assureurs, que la clause d'exclusion de solidarité invoquée par la M.A.F. ne peut recevoir application au titre d'un désordre engageant la responsabilité décennale de son assurée, que la garantie de la S.A. Axa France IARD est mobilisable au titre de la police responsabilité décennale souscrite le 11 décembre 2007, - que l'évaluation expertale du coût des travaux de réfection de la membrane d'étanchéité, fondée sur l'analyse des 3 devis qui lui ont été présentés ne fait l'objet d'aucune contestation technique sérieuse, - qu'il convient dès lors, infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau : > de déclarer la S.A.R.L. ETC Aquitaine, l'E.U.R.L. [G] [F] et la S.C.I. Les Grands Espaces responsables, in solidum et sur le fondement des dispositions de l'article 1792 du code civil, des désordres affectant la membrane d'étanchéité monocouche en bitume armé (désordre A1 selon la nomenclature expertale), > de juger que le syndicat des copropriétaires, en la personne de son syndic, la S.A.S. LSI a commis une faute de nature à exonérer les constructeurs de leur responsabilité, à concurrence de 40 % du préjudice subi, > de condamner la S.A.S. LSI à garantir intégralement le syndicat des copropriétaires à concurrence du montant du préjudice laissé à sa charge, > de fixer le coût des travaux de réfection de ce chef de désordre à la somme de 16 792,05 € TTC, > de condamner en conséquence, in solidum, la S.C.I. Les Grands Espaces, la M.A.F.