Cour d'appel, 5e chambre civile, 5 mai 2026 — n° 23/03621

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort : CONSTATE que M. [D] [J] est décédé le 27 septembre 2024 et que l'instance n'a pas été reprise par les héritiers, DONNE ACTE au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de son désistement d'appel à l'encontre de M. [D] [J], Dans la limite de la saisine de la cour, INFIRME le jugement du 15 juin 2023 du tribunal judiciaire de Narbonne en toutes ses dispositions soumises à la cour, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en dommages-intérêts formée par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] à hauteur de 5.000 euros, Et statuant à nouveau, DIT que la responsabilité délictuelle de la SA Foncia Immobilier est engagée à l'égard du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], CONDAMNE la SA Foncia Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 15.441,49 euros, outre intérêts au taux légal à compter de l'arrêt, DIT n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile en faveur de la SA Foncia Immobilier d'une part, et de l'[U] Oasis Club et M. [D] [J] d'autre part, CONDAMNE la SA Foncia Immobilier aux entiers dépens de première instance, Et y ajoutant, CONDAMNE la SA Foncia Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE le surplus des demandes formées à ce titre, CONDAMNE la SA Foncia Immobilier aux entiers dépens d'appel. Le greffier, Le président,

* * * EXPOSE DU LITIGE « [Adresse 9] » est un village de vacances à vocation naturiste, comprenant divers groupes à usage d'habitation, un bâtiment commercial (bar, restaurant...) et divers équipements tels que piscine ou courts de tennis, des garages couverts fermés et places de parking, ainsi que des espaces verts et voies de circulation. L'ensemble figure au cadastre de la commune de [Localité 8], section DC numéros [Cadastre 2] à [Cadastre 3] pour une superficie de 10.854 m2. Il est organisé suivant un cahier des charges rédigé le 17 novembre 1989, à l'initiative de la SARL Promonat, relatif à une association foncière libre urbaine libre ([U]) [Adresse 10] ayant pour objet de veiller à l'application de ce cahier, de s'approprier les biens, aménagements et éléments d'équipement à usage commun, de gérer, entretenir, réparer ou remplacer ces biens et d'en créer de nouveaux. Dans sa rédaction initiale, le cahier des charges ne vise que les unités foncières constituant la première tranche en cours de réalisation, à savoir : 2.241 m² constituant l'assiette de la copropriété [Adresse 11] Bâtiments G-J-K, 1.159 m² constituant l'assiette de la copropriété [Adresse 12] C-F-H-L, 627 m² constituant l'assiette de la copropriété [Adresse 13], 266 m² + 231 m² constituant l'assiette de la copropriété [Adresse 14]. Le cahier des charges prévoit cependant la faculté d'incorporer à l'assiette foncière les terrains devant constituer l'assiette foncière du surplus du complexe immobilier, au fur et à mesure de sa réalisation. Il stipule que les propriétaires ou copropriétaires membres de l'[U] doivent participer aux dépenses de gestion et d'entretien, étant précisé qu'un gestionnaire commun doit être choisi pour entretenir les biens et éléments d'équipement commun ainsi que les espaces libres ou plantés bordant les constructions y compris dans les copropriétés. Il instaure une répartition des charges entre les bâtiments achevés et incorporés en fonction des surfaces hors 'uvre nette (SHON) des bâtiments, suivi, dans un deuxième temps, d'une répartition au sein de chaque bâtiment au prorata des tantièmes de copropriété. La SHON totale des bâtiments de la première tranche est fixée à 2.615,87 m2, répartis entre les trois unités foncières. En outre, il indique que la SARL Promonat précisera la SHON des bâtiments à venir au fur et à mesure de leur incorporation. Par ailleurs, les statuts de l'[U] Oasis Club, rédigés dans le même temps que le cahier des charges, prévoient la répartition des dépenses de l'[U] entre ses différents membres au prorata du nombre de voix qu'ils détiennent dans ladite association. Par la suite, de nouveaux bâtiments ont été créés, en ce compris le Bâtiment TWY, sans que la SARL Promonat n'en précise la SHON afférente. Suivant convention en date du 31 mars 2018, l'[U] Oasis Club a confié à la SAS Foncia Info Immobilier un mandat de gestion. Reprochant à la SAS Foncia Info Immobilier d'avoir effectué une répartition des charges sur la base du nombre de logements et non pas sur la base de la SHON des bâtiments, en violation des modalités de calcul prévues par le cahier des charges, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15], par actes des 26 et 27 novembre 2019, assigné la SAS Foncia Info Immobilier, l'[U] Oasis Club et son président, M. [D] [J], devant le tribunal judiciaire de Narbonne, en régularisation et remboursement de charges considérées comme indues, en résolution du contrat de gestion conclu entre l'[U] et la SAS Foncia Info Immobilier et en indemnisation de ses préjudices. Divers modules composent actuellement cette unité de 159 lots, outre [Adresse 16] / surface hors d''uvre nette (SHON) de 240,39 m2 : 7 copropriétés, d'une SHON totale de 7 925,99 m2, gérées par la SAS Foncia Info Immobilier, à savoir : OASIS Bâtiments A-B-D / SHON totale de 1078,12 m2, OASIS Bâtiments C-F-H-L / SHON totale de 771,97 m2, OASIS Bâtiments G-J-K / SHON totale de 1 444,04,

MOTIFS A titre liminaire, il sera donné acte au syndicat des copropriétaires de ce qu'il se désiste de son appel formé à l'encontre de M. [D] [J]. Par ailleurs, il sera relevé que le rejet par le tribunal des fins de non-recevoir et exceptions de procédure soulevées par la société Foncia Immobilier ne fait pas l'objet de critiques de la part des parties. SUR LA RESPONSABILITE DE LA SA FONCIA IMMOBILIER Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 31 mars 2018, l'[U] Oasis Club et la SA Foncia Immobilier ont signé une convention de gestion qui définit notamment les prestations confiées à cette dernière. Ainsi que le fait valoir l'[U] Oasis Club, son fonctionnement ne relève pas des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de sorte que la SA Foncia Immobilier n'a pas la qualité de syndic au sens de cette loi. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], en sa qualité de tiers à la convention du 31 mars 2018, recherche la responsabilité de la SA Foncia Immobilier sur le fondement de l'article 1240 du code civil. Il est de principe, en application de ces dispositions, que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Il appartient au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] de rapporter la preuve de ce manquement. En application de l'article 1992 du code civil, le mandataire engage sa responsabilité à l'égard de son mandant en raison des fautes qu'il commet dans la gestion et il peut s'agir de fautes simples procédant d'un défaut de prudence ou de vigilance. L'article 7-5 du cahier des charges ' Répartition des Charges - de l'[U] Oasis Club prévoit : une première répartition par le gestionnaire de l'ensemble du Village entre les bâtiments achevés et incorporés dans le présent cahier des charges, par application de la formule ci-après : Charges générales [U] x SHON du ou des bâtiments formant une copropriété / Total des SHON des bâtiments incorporés, correspondant ainsi aux charges de l'[U] par copropriété ; une seconde répartition selon laquelle les charges par bâtiment ainsi déterminées seront réclamées par le syndic de copropriété aux copropriétaires concernés, au prorata des tantièmes de copropriété compris dans leurs lots, suivant la formule suivante : Charges [U] par copropriété x Tantièmes de copropriété par lot / Totalité des tantièmes de copropriété, correspondant ainsi aux charges [U] du lot concerné. Sont concernés les bâtiments compris dans la première tranche de construction, pour une SHON totale de 2.615,87 m². Les statuts de l'[U] Oasis prévoient en leur article 11 ' Répartition des Dépenses : « Les dépenses de l'Association Foncière sont réparties entre ses différents membres au prorata du nombre de voix qu'ils détiennent dans ladite Association. Compte tenu de l'échelonnement dans le temps de l'achèvement du complexe immobilier, les propriétaires des biens ne participeront aux dépenses de gestion et d'entretien qu'à compter de la mise à disposition de leur immeuble ou de leur lot et pour les dépenses postérieures à cette date. » Ainsi que l'établit l'annexe au permis de construire accordé le 1er août 1989, les SHON de l'ensemble des bâtiments relevant de l'[U] Oasis Club étaient connues dès cette date-là. Le cahier des charges qui a été reçu le 17 novembre 1989 n'y fait pas référence mais fixe cependant les modalités de répartition des charges en fonction de la SHON des bâtiments à venir au fur et à mesure de leur incorporation, seule la première tranche de travaux pour une SHON de 2.615,87 euros étant alors en cours de réalisation. Ainsi que le note le syndicat des copropriétaires, ces charges sont distinctes des dépenses prévues par l'article 11 des statuts dès lors que dans son article 10-1 intitulé Frais et Charges, il est indiqué que « les frais et charges de l'Association Foncière comprennent les dépenses entraînées par l'application du Cahier des Charges dans la première partie des présentes et par l'exécution des décisions valablement prises ainsi que celles découlant des charges annexes et des dépenses de toute nature, imposées par les lois, textes et règlements de l'autorité publique », ainsi que « tous les frais et charges quelconques concernant les lots divis et généralement tout ce qui est spécial à chaque construction, restent à la charge personnelle du syndicat de copropriété ou de son propriétaire. ». Et comme le souligne le syndicat des copropriétaires, l'article 2 des statuts prévoit que l'association a pour objet de veiller à l'application du cahier des charges, le titre IV du cahier des charges stipulant par ailleurs que son respect est assuré par l'association. Il s'ensuit que des régimes différents ont été prévus, sans que cela n'induise de contrariété, les dispositions de l'article 11 précité ne concernant pas les charges visées à l'article 7-5 du cahier des charges. Il n'est pas discuté que le cahier des charges et les statuts ont été portés à la connaissance de la SA Foncia Immobilier qui se devait donc de vérifier, lorsqu'elle a accepté la gestion de l'[U], quelle était la SHON globale existant à ce moment-là pour mettre en application les modalités de calcul des charges prévues au cahier des charges, ne pouvant se contenter, en sa qualité de professionnel de l'immobilier et alors même qu'il est constant que de nouveaux bâtiments avaient été édifiés, d'une pratique antérieure, sans se renseigner auprès de l'[U] Oasis Club sur la [Etablissement 1] des nouveaux bâtiments qui pouvait être connue de cette dernière après avoir pris attache auprès de la société Promonat et au vu de l'annexe figurant au permis de construire dont aucun élément ne vient établir qu'il aurait été indisponible, ce document pouvant être consulté auprès de l'autorité administrative compétente, ni l'alerter au besoin sur toute éventuelle difficulté de ce chef. En outre, il n'est pas sans intérêt, sur ce point, de relever que dans sa convocation à l'assemblée générale du 20 avril 2019, l'[U] Oasis Club indiquait, au vu de cette annexe, qu'une mise en conformité des appels de fonds [U] à la convention statutaire était désormais envisageable, et proposait en conséquence un projet de résolution portant sur les modifications du tableau de répartition des surfaces SHON. Aussi, la SA Foncia Immobilier a commis une faute dans l'exécution de son mandat de gestion et cette faute est à l'origine d'un préjudice pour le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] dès lors que le calcul des charges s'est trouvé erroné. Et il importe peu, à cet égard, que la SA Foncia Immobilier n'ait pas conservé par-devers elle les sommes appelées, la demande n'étant pas formée au titre d'une restitution d'indu mais sur le fondement de la responsabilité délictuelle. Au visa de l'article 1240 du code civil, la SA Foncia Immobilier sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], à titre de dommages-intérêts, la somme de 15.441,49 euros correspondant aux charges indument versées, le quantum de cette somme ne faisant par ailleurs l'objet d'aucune discussion de la part de la SA Foncia Immobilier, mandataire, et ce avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de l'arrêt. Le jugement sera donc infirmé de ce chef. SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS DU SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1] sollicite en outre la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts compte tenu des nombreuses démarches entreprises en vain. Cette demande sera en voie de rejet dès lors que ce dernier ne démontre pas en quoi le seul fait de s'être rapproché, en vain, de la SA Foncia Immobilier pour contester le mode de calcul des appels de fonds au titre des charges visées au cahier des charges serait constitutif d'un préjudice distinct. Le jugement sera donc confirmé de ce chef.