Cour d'appel, 1ère ch. civile, 6 mai 2026 — n° 25/00109

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, mis à disposition au greffe, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Déclare M. [S] [D] et Mme [U] [I] recevables en leur demande subsidiaire de requalification de l'indemnité d'immobilisation en clause pénale, Y ajoutant, Condamne in solidum M. [S] [D] et Mme [U] [I] à payer à Mme [B] [V] veuve [K] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, Déboute les parties du surplus des demandes, Condamne in solidum M. [S] [D] et Mme [U] [I] aux dépens d'appel. Le cadre greffier, La présidente de chambre,

* * * EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE Par acte authentique du 23 mars 2022, Mme [B] [V] veuve [K] a consenti à M. [S] [D] et Mme [U] [I] une promesse unilatérale de vente d'une maison d'habitation située [Adresse 3], au prix net vendeur de 212 000 euros et pour une durée expirant le 23 juin 2022 à 16 h. Y a été notamment prévue la condition suspensive de l'obtention d'un ou de plusieurs prêts d'un montant maximal de 98 300 euros. Par courriers recommandés avec demande d'avis de réception du 20 juin 2022, Mme [V] veuve [K], par le biais de son fils [P] [K], a mis en demeure M. [D] et Mme [I] de lui communiquer un justificatif ou non de leur demande de prêt sous huit jours. Par courriel du 23 juin 2022, M. [D] et Mme [I] lui ont transmis des refus de prêt du Crédit mutuel et de la Caisse d'épargne, et un courrier de leur courtier la société Ymanci Gjp financements. Par actes de commissaire de justice des 22 septembre et 3 octobre 2022, Mme [V] veuve [K] a fait assigner M. [D] et Mme [I] devant le tribunal judiciaire de Rouen en paiement de l'indemnité d'immobilisation de 21 200 euros. Par jugement contradictoire du 26 novembre 2024, le tribunal a : - condamné solidairement M. [S] [D] et Mme [U] [I] à payer à Mme [B] [V] veuve [K] la somme de 21 200 euros, - rejeté la demande de M. [S] [D] et Mme [U] [I] à titre de dommages et intérêts, - condamné solidairement M. [S] [D] et Mme [U] [I] aux dépens, - condamné solidairement M. [S] [D] et Mme [U] [I] à payer à Mme [B] [V] veuve [K] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté la demande de M. [S] [D] et Mme [U] [I] tendant à ce que l'exécution provisoire soit écartée, - rejeté les autres demandes, les demandes contraires ou plus amples, - rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 7 janvier 2025, Mme [I] et M. [D] ont formé un appel contre ce jugement. EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 1er août 2025, M. [S] [D] et Mme [U] [I] demandent de voir en application des articles 1101, 1103, 1104, 1304, 1304-3, et 1231-5 du code civil : - infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : . condamné solidairement M. [S] [D] et Mme [U] [I] à payer à Mme [B] [V] veuve [K] la somme de 21 200 euros, . condamné solidairement M. [S] [D] et Mme [U] [I] à payer à Mme [B] [V] veuve [K] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouter Mme [B] [V] de son appel incident, statuant de nouveau, - débouter Mme [V] de l'intégralité de ses demandes, - condamner Mme [V] au paiement d'une somme de 7 000 euros au visa des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des entiers dépens. Ils exposent à titre principal qu'ils ne sont pas redevables de l'indemnité contractuelle d'immobilisation, dès lors qu'ils démontrent qu'ils se sont strictement conformés aux obligations qui pesaient sur eux en vertu de la promesse de vente litigieuse et qu'en tout état de cause, ils ne pouvaient matériellement pas obtenir un prêt conforme. Ils précisent qu'ils ont initialement sollicité un financement d'un montant supérieur à celui visé par la promesse, pensant que leur dossier présentait des garanties suffisantes et que cela leur permettrait de limiter leur apport personnel, de sorte que le refus du Crédit mutuel du 31 mai 2022 ne fait pas partie de leur argumentation ; qu'en revanche, leur courtier a par la suite sollicité un prêt se conformant à leur engagement contractuel auprès du Crédit mutuel, de la Bred banque populaire, de la Caisse d'épargne Normandie, et du Lcl ; que le courrier de celui-ci suffit amplement à démontrer que leur dossier a été soumis à ces quatre établissements selon les caractéristiques visées à la promesse et a fait l'objet d'au moins deux refus ; qu'ils n'ont pas commis de faute.

MOTIFS Sur l'indemnité d'immobilisation 1) Sur la réalisation de la condition suspensive L'article 1304-3 alinéa 1er du code civil énonce que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il incombe au bénéficiaire, obligé sous la condition suspensive de solliciter un financement conforme aux prévisions contractuelles, de justifier l'exécution de cette obligation. Il appartient ensuite au promettant de rapporter la preuve que le bénéficiaire a empêché l'accomplissement de la condition suspensive, mais le bénéficiaire peut échapper à l'application de l'article 1304-3 s'il démontre qu'en tout état de cause, même s'il avait présenté une demande conforme, celle-ci aurait été rejetée. En l'espèce, la condition suspensive d'obtention de prêt spécifiée dans la promesse de vente prévoit les caractéristiques suivantes d'une ou de plusieurs offres de prêt à solliciter par M. [D] et Mme [I] : ''' Organisme prêteur : tout établissement bancaire. '' Montant maximal de la somme empruntée : [...] 98 300,00 EUR[...] '' Durée maximale de remboursement : 15 ans '' Taux nominal d'intérêt maximal : 1,40 % l'an (hors assurances). '' Garantie : que ce ou ces prêts soient garantis par une sûreté réelle portant sur le BIEN ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques ainsi que par une assurance décès invalidité.'. Il est ensuite précisé que 'Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l'emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l'article 1304-3 du Code civil. La condition suspensive sera réalisée en cas d'obtention par le BENEFICIAIRE d'une ou plusieurs offres écrites de prêt aux conditions sus-indiquées au plus tard le 23 mai 2022. [...] L'obtention ou la non-obtention de l'offre de prêt, demandé aux conditions ci-dessus, devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT et au notaire. A défaut de cette notification, le PROMETTANT aura, à l'expiration du délai ci-dessus, la faculté de mettre le [Etablissement 1] en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou de la défaillance de la condition. Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception à son adresse, avec une copie en lettre simple pour le notaire. Passé ce délai de huit jours décompté du jour de la constatation de la réception, sans que le BENEFICIAIRE ait apporté la preuve de la remise d'une offre écrite conforme, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit. Dans ce cas, le BENEFICIAIRE pourra recouvrer les fonds déposés, le cas échéant, en garantie de l'exécution des présentes en justifiant qu'il a accompli les démarches nécessaires pour l'obtention du prêt, et que la condition n'est pas défaillie de son fait. A défaut, ces fonds resteront acquis au PROMETTANT. [...] Refus de prêt ' justification Le BENEFICIAIRE s'engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. En conséquence, le BENEFICIAIRE s'engage à déposer simultanément deux demandes de prêt.'. Au soutien de leurs prétentions, M. [D] et Mme [I] produisent les refus d'offres de prêt suivants, à l'exclusion de celui de la Caisse de crédit mutuel Bolbec du 31 mai 2022 dont ils reconnaissent qu'il ne respecte pas le montant maximal du prêt de 98 300 euros : - un courriel de la Caisse d'épargne du 19 avril 2022 adressé notamment à M. [G] de la société 'Ymanci' Gjp financements et visant uniquement une étude de financement par son chargé pro du secteur. Aucune donnée n'y est précisée sur le prêt envisagé. Ce refus de financement ne répond donc pas aux exigences contractuelles précitées, - un courrier de la société Ymanci - Gjp financements du 21 juin 2022 adressé à M. [D] et Mme [I] et faisant état de dépôt de dossiers à la Caisse d'épargne le 23 avril, à la Bred le 19 avril, et au Crédit mutuel le 31 mai, qui ont formalisé leur refus, au Lcl qui a émis un refus oral le 21 juin, et à d'autres partenaires bancaires qui n'ont pas souhaité étudier le dossier compte tenu des problématiques d'usure. A l'exclusion de la réponse de la Caisse d'épargne qui a été visée ci-dessus, celle des autres établissements bancaires sollicités n'est pas produite, ce qui ne permet pas de vérifier que les demandes qui leur ont été présentées respectaient les stipulations de la promesse de vente. Contrairement à ce que les appelants avancent, ce courrier de leur courtier, qui ne fait pas référence aux caractéristiques du prêt, ne pallie pas ce défaut probatoire. Ils ne produisent pas le contenu du mandat confié à la société Ymanci permettant de s'assurer de la conformité de celui-ci à la formulation de la condition suspensive en cause, - un courrier de la société Ymanci - Gjp financements du 24 juin 2022 adressé à M. [D] et Mme [I], relatif à une demande adressée le 23 mars 2022 pour un financement de 98 300 euros et une durée de 180 mois pour une résidence principale, [Adresse 3]. N'y est pas mentionné le taux nominal d'intérêt. Il ne peut donc être déduit que cette demande répond aux prévisions contractuelles. En définitive, si M. [D] et Mme [I] n'ont pas notifié la non-obtention du prêt à Mme [V] veuve [K] avant le 23 mai 2022, ils ont déféré à sa mise en demeure recommandée du 20 juin 2022 dans les huit jours. En revanche, ils ne démontrent pas avoir respecté leur obligation de justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques de la promesse. Ils n'établissent pas davantage leur impossibilité à obtenir un prêt même s'ils avaient présenté une demande conforme. En effet, comme l'a exactement souligné le tribunal, la seule indication de leur courtier selon laquelle les établissements financiers ont refusé leur dossier, non pas pour des problématiques d'endettement mais plutôt liées au dépassement du taux d'usure, n'est pas corroborée par les réponses de la Caisse de crédit mutuel et de la Caisse d'épargne versées aux débats qui n'en mentionnent pas les causes. L'extrait statistique de la Banque de France sur le seuil de l'usure des prêts immobiliers à taux fixe accordés aux particuliers entre 10 et 20 ans, l'article France Info du 16 août 2022 sur les statistiques des crédits refusés à cause du taux d'usure, produits par les appelants, ainsi que la courbe de la remontée spectaculaire du taux d'usure entre janvier 2021 et octobre 2022 sur 20 ans et plus, insérée dans leurs écritures, sont des données informatives ne pouvant renseigner sur leur situation appréciée in concreto. Ensuite, l'existence d'un lien entre les refus de prêt et la procédure de liquidation judiciaire de M. [D] clôturée le 15 novembre 2016 pour extinction de passif n'est pas démontrée. En outre, dans son courriel adressé le 21 juin 2022 au notaire des appelants et à Mme [I], M. [G] évoque, non pas une difficulté liée au taux d'usure, mais à un défaut de validation du montage définitif par l'organisme de cautionnement. De même, dans son courriel adressé le 16 juin 2022 à M. [K], M. [Y], agent immobilier investi d'un mandat de vente de l'immeuble, évoque une attente de la décision d'octroi du prêt par une banque liée à la production par le comptable de M. [D] et Mme [I] de leur arrêté de bilan. En définitive, c'est à juste titre que le tribunal a retenu que la condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui a défailli par la faute de M. [D] et de Mme [I], est réputée accomplie. 2) Sur la nature de l'indemnité sollicitée a) La recevabilité de la demande de requalification