Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 mai 2026 — n° 24-10.637

Faits et procédure 1. Selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence, 25 octobre 2023), le 5 avril 2018, la société Maya (l'agent immobilier) a fait visiter à M. et Mme [F] (les acquéreurs) la villa de M. et Mme [T] (les vendeurs) desquels elle avait reçu un mandat non exclusif de vente prévoyant une commission de 6 % du prix de vente, fixé à 2 990 000 euros, à la charge de l'acquéreur. 2. La vente est intervenue directement entre les vendeurs et les acquéreurs au prix de 2 500 000 euros par acte du 29 août 2018, sans rémunération de l'agent immobilier. 3. Leur reprochant la perte de sa commission, l'agent immobilier a assigné les acquéreurs en indemnisation.

Réponse de la Cour 5. Il résulte des articles 1200 et 1240 du code civil que le tiers à un contrat qui se rend complice de la violation par une partie de ses obligations contractuelles engage sa responsabilité délictuelle. 6. Il est jugé, sur le fondement de l'article 1382, devenu 1240, du code civil, et des articles 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que, même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle-ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il a été mis en rapport avec le vendeur qui l'avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice (Ass. plén., 9 mai 2008, pourvoi n° 07-12.449, Bull. 2008, n° 3). 7. La cour d'appel a énoncé à bon droit que, si l'acquéreur n'est pas partie au contrat de mandat, il est susceptible d'engager sa responsabilité délictuelle à l'égard de l'agent immobilier, lorsque, par son comportement fautif, il lui a fait perdre sa commission et que tel est le cas lorsque l'absence de droit à rémunération de l'agent immobilier procède de manoeuvres frauduleuses. 8. Elle a constaté, non seulement que les acquéreurs avaient connaissance du droit à rémunération de l'agent immobilier qui leur avait fait visiter le bien, mais aussi que la promesse de vente signée, à l'insu de l'agent immobilier, seulement cinq semaines après la visite, comportait une clause stipulant que l'acquéreur s'engageait « à prendre en charge la totalité des éventuelles poursuites qui pourraient être formulées par les agences immobilières qu'il aurait contactées pour la présentation de ce bien ». 9. Elle a relevé, en outre, que l'acte authentique de vente n'évoquait pas l'entremise de l'agent immobilier et ne reproduisait pas ladite clause. 10. Elle a pu en déduire que, le comportement d'ensemble des acquéreurs, éclairé par les termes mêmes de la clause stipulée à la promesse de vente, traduisant une volonté d'agir en fraude aux droits de l'agent immobilier, les premiers avaient engagé leur responsabilité délictuelle à l'égard du second. 11. Elle a ainsi légalement justifié sa décision.

PAR CES MOTIFS, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme [F] aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. et Mme [F] et les condamne à payer à la société Maya la somme de 3 000 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé publiquement le sept mai deux mille vingt-six par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.