Cour d'appel, chambre civile 1-6, 7 mai 2026 — n° 23/06476

PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement, par défaut et par mise à disposition au greffe ; Rejette la fin de non-recevoir tirée de la nouveauté en cause d'appel opposée par la société Generali Iard SA aux prétentions de la société Agence Immoreva Sarl, en ce qu'elles portent sur les locaux donnés à bail (par elle identifiés comme ses locaux Azra Décoration de 1.800 m²) ; Déclare la société Agence Immoreva Sarl irrecevable en ses prétentions relatives aux locaux vacants dont elle est propriétaire (par elle identifiés comme ses locaux Immoreva de 2.462 m²) du fait de leur nouveauté en cause d'appel ; Constate en conséquence que la demande d'expertise afférente à ces locaux devient dépourvue d'objet ; Confirme le jugement entrepris, notamment en ce qu'il déclare irrecevables la demande de communication d'un rapport de chiffrage dirigée à l'encontre des sociétés Generali France et Iard, et y ajoutant ; Condamne la société Generali Iard SA à verser à la société Agence Immoreva Sarl (dans la limite de la garantie) la somme de 183.198, 61 euros au titre de la garantie relative aux dommages aux bâtiments ; Condamne la société Generali Iard SA à verser à la société Agence Immoreva Sarl (dans la limite de la garantie) la somme de 231.302,80 euros au titre de la garantie relative aux embellissements locatifs ; Rejette les demandes de condamnation in solidum formées à l'encontre de la société GAN Assurances SA et de la société Azra Décoration agissant par son liquidateur, la Selarl MMJ représentée par maître [A] [I], au titre de la garantie relative aux embellissements locatifs ; Rejette la demande de condamnation in solidum des sociétés Generali Iard SA, GAN Assurances SA et de la société Azra Décoration agissant par son liquidateur, la Selarl MMJ représentée par maître [A] [I], au titre de la garantie du dommage immatériel constitué par des pertes locatives ; Dit n'y avoir lieu à fixation de créances au passif de la liquidation de la société Azra Décoration Sarl ; Déboute la société Agence Immoreva Sarl de sa demande indemnitaire ; Condamne la société Agence Immoreva Sarl à verser, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, à la société Azra agissant par la Selarl MMJ, représentée par maître [I], la somme de 1.000 euros et aux sociétés Generali Iard SA et GAN Assurances SA, la somme de 1.500 euros au profit de chacune ; Déboute la société Agence Immoreva de sa demande au titre de ses frais non répétibles ; Condamne la société Agence Immoreva aux dépens d'appel avec faculté de recouvrement conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Arrêt prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Fabienne PAGES, Présidente et par Madame Mélanie RIBEIRO, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière La Présidente

EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 23 janvier 2020, la société Agence Immoreva (ci-après Immoreva) a donné à bail commercial à la société Azra Décoration (ci-après Azra), afin d'exercer une activité d'entreprise générale de bâtiment, des locaux situés [Adresse 1]/[Adresse 10] à [Localité 1] (95), constitués d'une surface d'environ 1500 m² à usage d'entrepôts et d'une surface d'environ 275 m² à usage de bureaux (respectivement au rez-de-chaussée et au premier étage de l'immeuble) pour une durée de neuf années à compter du 1er février 2020, moyennant un loyer mensuel, HT et hors charges, de 12.500 euros payable d'avance, avec versement d'un dépôt de garantie de 25.000 euros représentant deux mois de loyer HT. La société Immoreva est également propriétaire de locaux situés en sous-sol (d'une surface de 2.462 m²) qu'elle présente comme vacants et faisant l'objet d'une recherche de locataire au moment du sinistre.. Il est aussi question, dans l'exposé des faits par la société GAN Assurance, d'une société Staf (non partie au litige) exerçant une activité de bureau d'entreprise, et ayant le même gérant que la société Immoreva, preneuse à bail d'une autre partie du bâtiment industriel (le contrat n'étant pas produit aux débats), également assurée pour une surface n'excédant pas 600 m² auprès de cette société GAN Assurance, selon contrat 'multirisques professions libérales' à effet au 1er janvier 2019 (pièce n° 2 du GAN) et d'une lettre d'accord sur le versement d'une somme de 117.411,79 euros que cette dernière a proposée à la société Staf en exécution de leur contrat. Dans la nuit du 12 au 13 avril 2022, un vaste incendie s'est déclaré au sein des locaux pris à bail. Une plainte a été déposée le 15 avril 2022 auprès des services de police par un responsable de la société Azra pour incendie d'origine indéterminée. Aux termes d'un procès-verbal de constatations, établi à la suite d'une réunion d'expertise contradictoire du 29 décembre 2022, relatives aux causes, circonstances et évaluation des dommages, notamment signé par les experts mandatés par la société GAN Assurances (assureur multirisque des entreprises industrielles et commerciales de la société Immoreva en sa qualité de propriétaire non occupant des lieux, selon contrat du 1er février 2010 / pièce n° 1 du GAN) et par la société Generali (assureur responsabilité civile du groupe ERHB ayant contracté pour son propre compte et pour celui de ses filiales parmi lesquelles la société Azra Décoration) : 'la seule cause possible (du sinistre) est un acte de mise à feu volontaire. Notons que la serrure de la porte principale du bâtiment n'était pas verrouillée lors des faits, le rideau métallique de cette porte n'était pas non plus fermé, l'heure de départ des premiers engins de secours à 2h 44 (selon l'attestation des pompiers) précède de près de huit minutes la première alerte enregistrée sur le rapport d'alarme intrusion à 2h 52.' Selon accord de règlement signé le 25 mars 2023 par le mandataire de la société Immoreva, elle a perçu de son assureur, la société GAN Assurances 'à titre d'indemnisation totale et définitive, pour les dommages causés par le sinistre (litigieux) et garanti par son contrat' la somme de 347.539,59 euros (dont à déduire diverses délégations d'honoraires et la provision perçue de 150.000 euros). Cet accord incluait une remarque intitulée : nota désaccord-action directe Generali, ainsi formulée (pièce n° 4 du GAN): ' Actuellement, la société Agence Immoreva exerce une action directe auprès de l'assurance Generali garantissant la responsabilité civile du locataire, la société Azra Décoration. Durant cette action, une demande d'indemnisation est prévue pour un ensemble de réclamations non indemnisé et en désaccord avec l'assurance personnelle GAN.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la responsabilité de l'incendie S'agissant d'une action directe du tiers lésé à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable, prévue à l'article L 124-3 du code des assurances, le tribunal s'est d'abord prononcé sur la cause du sinistre. Rappelant les dispositions de l'article 1733 du code civil qui prévoit une présomption de responsabilité du preneur 'à moins qu'il ne prouve : que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure ou par vice de construction ou que le feu a été communiqué par une maison voisine' il a jugé, en contemplation des éléments soumis à son appréciation, notamment du procès-verbal de constatation des causes du sinistre (évoqué plus avant) et de la négligence dans l'usage des lieux par la preneuse, que cette dernière ne pouvait s'exonérer de la responsabilité qui lui incombe. La Selarl MMJ, ès qualités, comme la société Generali poursuivent l'infirmation du jugement sur ce point et, subséquemment, le débouté de leurs adversaires en toutes leurs demandes respectives. La première soutient que les éléments retenus ne sont pas matériellement et formellement démontrés, qu'une enquête pénale est toujours en cours, qu'il ne peut être affirmé qu'il s'agit d'un acte volontaire et que la négligence de la société Azra l'a facilité, qu'en outre le local donné à bail était sécurisé, comme le prétendait l'annonce de mise en location des locaux, et que, de plus, la preneuse s'était malgré tout dotée d'un système d'alarme anti-intrusion, ainsi qu'a pu le constater un commissaire de justice selon procès-verbal dressé le 23 octobre 2023. Elle ajoute que si la société Azra a pu rencontrer des difficultés de paiement, elle est d'une parfaite bonne foi et observe que la société Generali, assureur du groupe ERHB et de ses filiales, parmi lesquelles la société Azra, déclare avoir exécuté ses obligations pour les dommages directs de son assurée dans une lettre d'accord du 28 mars 2023 en estimant que ces règlements n'ont pas été faits 'à la légère'. Pour affirmer que la responsabilité de la société Azra n'est que supposée, la seconde estime que le tribunal a fait une mauvaise appréciation de l'article 1733 du code civil. Elle fait valoir qu'il est acquis que l'incendie est la conséquence d'une mise à feu volontaire d'un tiers demeuré non identifié, que l'incendie est donc extérieur à la société Azra, que si la porte principale du bâtiment n'était pas verrouillée, le propre expert de la société Immoreva relève dans son rapport que 'l'origine provient d'un incendie dans les locaux de Azra Décoration qui a laissé le grillage des locaux ouvert mais la porte vitrée fermée' et que, comme il a été attesté par les pompiers, l'alarme anti-intrusion installée s'est bien déclenchée, que l'incendie était bien irrésistible pour la société Azra, ceci pour conclure que cet incendie d'origine criminelle revêt les caractéristiques de la force majeure. Elle ajoute que s'il lui est reproché de n'avoir pas transmis les enregistrements de vidéo-surveillance, leur absence ne remet pas en cause le caractère extérieur et volontaire de l'incendie et s'il était admis qu'elle a laissé la porte d'entrée du local non verrouillée, il n'est par démontré qu'il s'agit d'un usage non raisonnable de la chose louée ni en quoi elle serait à l'origine de l'incendie, comme a pu en juger une juridiction d'appel. Sollicitant la confirmation du jugement dont elle approuve la motivation, la société Immoreva qualifie de spécieux les arguments de l'assureur de la société Azra, contractuellement tenu de garantir les risques locatifs-dommage aux bâtiments à hauteur de 3.600.000 euros et la responsabilité civile incendie à l'égard d'un tiers à hauteur de 1.500.000 euros. Elle affirme que l'incendie n'aurait pas eu lieu si les dispositifs de fermeture des locaux avaient été actionnés et relève un certain nombre de 'faits assez troublants', à savoir : la survenue d'un incendie criminel sans mobile apparent, la circonstance qu'un incendie similaire s'était produit dans les locaux précédemment loués par la société Azra à 200 m de distance de ceux qui ont été sinistrés 'avec le même expert d'assuré', le fait que le gérant a quitté les lieux dont le magasin était ouvert depuis 6h du matin vers 23 heures et a refusé de communiquer les enregistrements vidéo malgré la demande légitime qui lui était faite ou encore que lorsque l'incendie s'est déclaré, la société Azra était en proie à d'importantes difficultés économiques et qu'elle a refusé, à l'occasion de l'expertise amiable, de s'expliquer sur sa conduite par trop inhabituelle. Ceci étant exposé et s'agissant des causes de l'incendie, quand bien même une enquête pénale serait en cours depuis quatre années, au jour où la cour statue et en regard des éléments soumis à son appréciation, il ressort du 'procès-verbal de constatations relatives aux causes et circonstances (...)' du 29 décembre 2022 établi au contradictoire des experts mandatés par le GAN Assurances, par la société Immoreva ainsi que par la société Generali (pièce n° 14 de la société Immoreva) et explicité plus avant qu'ont notamment été constatés six départs de feu distincts dans les lieux, ce qui permet de considérer que l'incendie a pour origine un acte de malveillance et qu'il s'agit donc d'un incendie volontaire. La cour ne peut que considérer que son auteur demeure inconnu dès lors que les développements de la société Generali tendant à jeter la suspicion sur la preneuse, par les personnes dont elle doit répondre, quant à cet auteur, voire quant aux causes du sinistre - ceci en raison du fait que les enregistrements de vidéo-surveillance n'ont pas fait l'objet d'une communication par le gérant de la société Azra, comme relevé dans ce procès-verbal, et que cela n'a pas permis ou facilité une possible identification du tiers malveillant - résultent d'une argumentation hypothétique sur laquelle la cour ne peut se fonder. S'agissant du régime de responsabilité particulier ressortant de l'article 1733 du code civil (de portée générale) régissant les rapports entre bailleur et locataire, il prévoit une présomption réfragable de responsabilité du preneur qui ne peut s'en exonérer que s'il rapporte la preuve directe et positive que l'incendie provient de l'une des quatre causes que cet article énumère, parmi lesquelles la force majeure dont il est ici débattu. Il en résulte que la société Azra Décoration, preneuse, doit répondre de cet incendie, sauf à ce que cette dernière ainsi que la société Generali, son assureur, qui se prévalent de la force majeure démontrent que l'événement présentait les caractères d'imprévisibilité et d'irrésistibilité inhérents à la force majeure. Il convient d'ajouter que selon la jurisprudence, l'incendie d'origine criminelle est assimilé à un cas de force majeure à la condition qu'il n'existe pas de manquement du preneur quant à la protection du local donné à bail. (Cass civ 3ème 03 mars 2009, pourvoi n° 07-22015 // 27 octobre 2009, pourvoi n° 0820808, ...) ' Sur ce premier caractère de la force majeure, il pu être constaté dans le procès-verbal sus-évoqué que les locaux n'étaient pas verrouillés. Si la société Generali fait état de l'existence d'une porte vitrée fermée, en s'appuyant sur une note d'évaluation du dommage immatériel établi par l'expert mandaté par la société Immoreva en décembre 2022, il n'en reste pas moins que ce technicien précise que 'la société Azra Décoration a laissé le grillage des locaux ouvert' et quand bien même cette porte vitrée aurait-elle été fermée au moment des faits, soit en avril 2022, sa localisation dans les lieux donnés à bail n'est pas précisée en regard, notamment, des points de départ de feu identifiés.