Cour d'appel, pôle 1 - chambre 2, 7 mai 2026 — n° 25/12389

PAR CES MOTIFS Confirme le jugement entrepris ; Y ajoutant, Condamne Mme [U] [F] et M. [P] [E] à payer à la ville de [Localité 1] la somme globale de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [U] [F] et M. [P] [E] aux dépens d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

EXPOSE DU LITIGE Mme [U] [F] et M. [P] [E] sont propriétaires d'un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 4]) - Bâtiment B, escalier 1, 3ème étage, porte 01001 lot n°9. Par acte du 18 octobre 2024, la ville de [Localité 1] a fait assigner Mme [U] [F] et M. [N] [P] [E] devant le tribunal judiciaire de [Localité 1] aux fins de les voir condamnés à des amendes civiles en sanction de la violation du code de la construction et de l'urbanisme et du code du tourisme. Par jugement contradictoire du 18 juin 2025, le tribunal judiciaire de Paris, a : Condamné Mme [U] [F] et M. [P] [E] à payer, chacun, une amende civile de vingt-cinq mille euros (25 000 euros), dont le produit sera versé à la ville de [Localité 1] ; Rejeté la demande de la ville de [Localité 1] fondée sur les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ; Condamné in solidum Mme [U] [F] et M. [P] [E] à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamné in solidum Mme [U] [F] et M. [P] [E] aux dépens. Par déclaration du 11 juillet 2025, Mme [U] [F] et M. [P] [E] ont relevé appel de cette décision. Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 20 février 2026, ils demandent à la cour, au visa des articles L. 637-1 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, L. 324-1-1 et suivants du code de tourisme, 8 et 16 de la DDHC, 6 et 7 de la CEDH, 29-1 de la CDFUE et 2 du code civil, de : A titre principal : Juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version issue de la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, ne s'appliquent pas au présent litige ; Juger que les articles L. 631-7 et L. 651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version issue de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 et de l'ordonnance n°2019-964 du 18 septembre 2019 respectivement, s'appliquent au présent litige ; Juger que la fiche H2, le fichier immobilier, le registre cadastral, l'annuaire de 1970, l'acte de vente de 2015, et les autres documents produits par la ville de [Localité 1] ne démontrent pas l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 ; Infirmer le jugement du 18 juin 2025 en ce qu'il les a condamnés à payer, chacun, une amende civile de 25 000 euros ; Infirmer le jugement du 18 juin 2025 en ce qu'il les a condamnés in solidum à payer à la ville de [Localité 1] la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens ; Confirmer le jugement du 18 juin 2025 en ce qu'il a rejeté la demande de la ville de [Localité 1] fondée sur les dispositions de l'article L.324-1-1 IV du code du tourisme ; Et statuant à nouveau : Débouter la ville de [Localité 1] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de les condamner respectivement à une amende civile de 50 000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l'appartement situé dans le bâtiment B, escalier 1, 3e étage, porte 01001, de l'immeuble sis [Adresse 3], constituant le lot 9, d'août 2021 au 18 octobre 2024 ; Débouter la ville de [Localité 1] de sa demande de les condamner respectivement à une amende civile de 25 000 euros pour avoir enfreint les dispositions de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation en changeant l'usage et en louant pour de courtes durées à une clientèle de passage l'appartement situé dans le bâtiment B, escalier 1, 3e étage, porte 01001, de l'immeuble sis [Adresse 3], constituant le lot 9, d'août 2021 au 18 octobre 2024 ; A titre subsidiaire si, par extraordinaire, l'infraction au changement d'usage devait être caractérisée : Infirmer le jugement du 18 juin 2025, en ce qu'il les a condamnés à payer, chacun, une amende civile de 25 000 euros ;

SUR CE, LA COUR Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation Sur le rappel des textes applicables, il convient de se référer à la décision de première instance qui en a fait un exposé exhaustif, la cour rappelant simplement qu'en application des articles L.631-7 et L.651-2 du code de la construction et de l'habitation, dans leur version applicable au litige, et conformément à l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 1] d'établir : l'existence d'un local à usage d'habitation, un local étant réputé à usage d'habitation si la preuve est apportée par tout moyen qu'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ; un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l'habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. Selon l'article L. 631-7-1 A du code de la construction et de l'habitation, « [...] Lorsque le local à usage d'habitation constitue la résidence principale du loueur, au sens de l'article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986, l'autorisation de changement d'usage prévue à l'article L.631-7 du présent code ou celle prévue au présent article n'est pas nécessaire pour le loueur pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile. » Il résulte des articles 38 et 40 du décret n°69-1076 du 28 novembre 1969 que les déclarations souscrites par les redevables de la contribution foncière, établies sur des formules spéciales fournies par l'administration, comportent les renseignements utiles à l'évaluation de chaque propriété ou fraction de propriété à la date de leur souscription, de sorte qu'une déclaration remplie postérieurement au 1er janvier 1970 ne permet pas d'en établir l'usage à cette date, ni de le faire présumer (3e Civ., 7 septembre 2023, pourvoi n° 22-18.101, Bull.), sauf mention de la location du bien et du montant du loyer en vigueur au 1er janvier 1970. En l'espèce, les parties s'opposent sur la preuve à apporter par la ville de [Localité 1] de ce que le local dont il s'agit est bien un local à usage d'habitation au sens de l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation. Il revient ainsi à la ville de [Localité 1] pour caractériser l'infraction dénoncée de changement d'usage illicite, de démontrer avant tout que le local en cause était bien affecté au 1er janvier 1970 à l'usage d'habitation. La ville de [Localité 1] produit la copie du formulaire H2 renseigné le 1er octobre 1970 et afférent à un bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4], 3ème étage, porte D. Le numéro de lot est indiqué (« lot 9 »), la mention « loc 6 » (et non lot 6) est sans rapport avec l'indication d'un lot et ne créée pas le moindre doute sur la désignation du bien, compte tenu de l'étage et de la mention de la porte. Le nom de l'occupant est renseigné (M. [K] [V]) ainsi que l'existence d'un loyer au 1er janvier 1970 dont le montant est porté (600 euros). Il est encore précisé que le locataire est entré dans les lieux en 1962. La mention du numéro du lot permet d'exclure tout doute quant au bien en cause, peu important l'absence du numéro de bâtiment, puisqu'il n'est pas démontré, ni même prétendu que la copropriété comprendrait plusieurs lots avec le même numéro. L'existence de ratures sur la fiche H2, relevées par les appelants, ne la prive pas de valeur probante dans la mesure où notamment, les éléments pertinents restent parfaitement lisibles, et en premier lieu le numéro de lot et le fait que le bien soit occupé en contrepartie d'un loyer au 1er janvier 1970. Il importe peu, dès lors, que la fiche ait été établie après cette date, puisqu'elle mentionne bien l'existence d'un locataire à la date requise, avec indication d'un loyer. L'affectation au 1er janvier 1970 du local à un usage d'habitation s'entend de l'affectation effective à un tel usage du local à cette date, peu important le non-respect éventuel de normes de décence et d'habitabilité alors en vigueur (3e Civ., 16 octobre 2025, pourvoi n° 24-13.058). Il est donc indifférent que la fiche H2 ne mentionne pas de salle d'eau, contrairement à ce que soutiennent les appelants, le bien étant alimenté en eau courante et en gaz dans la rubrique afférente au confort du logement. La rubrique renseignée est celle relative à la location « à l'exclusion des locations commerciales ou en meublé » ce qui exclut un autre usage que l'habitation. La différence de surface entre la fiche H2 (16 m²) et le constat d'infraction (18 m²) est minime et n'est donc pas de nature non plus à faire naître le moindre doute sur la désignation du bien au regard des autres éléments relevés. Par des motifs particulièrement pertinents que la cour approuve, le premier juge a constaté que la fiche de révision foncière R, les déclarations de droit au bail concernant ce même locataire établissaient une continuité d'occupation des lieux. Le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a retenu que le local décrit à la fiche H2 correspond au local litigieux et qu'il était affecté à un usage d'habitation au 1er janvier 1970. La mise en location en courte durée du local litigieux n'est pas contestée. Il n'existe pas davantage de débats sur le fait que les deux appelants sont tous deux propriétaires des locaux et ils ont tous deux participé à la mise en location litigieuse du bien. Le constat mentionne 96 commentaires, entre octobre 2021 et avril 2023. C'est également à bon droit que le premier juge a retenu que les propriétaires du bien avaient changé sans autorisation préalable l'usage du lot litigieux, au sens de l'article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation. Sur le montant de l'amende Les appelants font valoir qu'ils sont de bonne foi ainsi qu'en atteste leur coopération avec les services de la ville ; qu'ils ignoraient la réglementation applicable ; que c'est par erreur qu'ils ont déclaré le caractère principal de cette résidence ; qu'ils avaient acquis un local à usage professionnel attesté par le fils du vendeur. Ils contestent le caractère probant du constat complémentaire versé pour l'année 2025. Ils soulignent par ailleurs les charges qui sont les leurs et l'absence de désir d'enrichissement et ils font état de ce que le profit réalisé serait en réalité de 60 386,04 euros hors déduction des charges, soit près de la moitié du montant total des amendes demandées par la ville dans son appel incident. Ils exposent que la procédure a eu un impact significatif sur leur situation personnelle et que leur santé mentale a été particulièrement éprouvée. Ils allèguent que si la ville de [Localité 1] entend circonscrire la période d'infraction sanctionnée jusqu'au 18 octobre 2024, dans ses dernières écritures, elle entend se prévaloir de manière anachronique des gains supposément générés entre novembre 2024 et décembre 2025, afin de justifier une majoration de l'amende prononcée et ainsi sanctionner indirectement une période d'infraction présumée postérieure au champ de la prétention ; que si la cour devait retenir une poursuite de l'infraction pour 2025 puis accueillir ce moyen pour une amende civile plus sévère, force est de constater que la condamnation qui en résulte couvre nécessairement une période d'août 2021 à décembre 2025 ; que les demandes circonscrites jusqu'au 18 octobre 2024 seront écartées au profit de la période continue d'août 2021 au 5 novembre 2025.