Cour d'appel, pôle 4 - chambre 3, 7 mai 2026 — n° 24/00579

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a: - débouté M. [V] de sa demande en restitution par la SCI NLP du solde du dépôt de garantie à hauteur de 348,21 euros, - rejeté la demande de majoration de M. [V] au titre de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, - débouté la SCI NLP de sa demande de 700 euros en réparation de son préjudice matériel, lié à l'aggravation du sinistre du fait de M. [V], - condamné M. [V] à payer à la SCI NLP la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, Et statuant à nouveau, Condamne la SCI NLP à verser à M. [V] la somme de 348,21 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, Condamne la SCI NLP à payer à M. [V] la somme de 1.009,76 euros au titre de la majoration prévue par l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, Condamne M. [V] à payer à la SCI NLP la somme de 700 euros en réparation de son préjudice matériel, Rejette les demandes indemnitaires formées par la SCI NLP, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Dit n'y avoir lieu à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens, Rejette toutes autres demandes. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,

*** FAITS ET PROCÉDURE La cour est saisie de l'appel d'un jugement rendu le 16 novembre 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal du tribunal de proximité du Raincy dans une affaire opposant M. [S] [G] [V] à la SCI NLP. Par acte sous seing privé en date du 28 avril 2018, la SCI NJP a donné à bail à M.[V] et sa fille un logement sis [Adresse 4] à Noisy Le Grand (93160), moyennant un loyer mensuel de 1.230 euros et des provisions sur charges de 70 euros. Un dépôt de garantie de 1.230 euros a été versé à l'entrée dans les lieux. Le local d'habitation, objet du bail, a fait l'objet d'une vente par la SCI NJP, le 30 avril 2020, au profit de la SCI NLP, représentée par son gérant M. [M] [A]. Le bien vendu se composait en outre d'un deuxième lot à la location en RDC occupé par un garage, la SAS NZ AUTO (nom commercial : Garage de la Malnoue), dont M. [M] [A] est le président. La SAS NZ AUTO est également associée de la SCI NLP. Le preneur a donné congé au nouveau bailleur et les lieux ont été libérés le 1er août 2020. En cette circonstance, un état de sortie des lieux a été établi. Le 1er septembre 2020, Monsieur [M] [A], gérant de la SCI NLP, restituait le dépôt de garantie à hauteur de 881,79 euros, en opérant une retenue de 348,21 euros. Contestant le bien-fondé de cette retenue, par requête enregistrée au greffe le 7 novembre 2022, M. [V] a demandé au Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy la condamnation de la SCI NLP, représentée par M. [M] [A] au paiement de la somme de 348,21 euros, correspondant au solde du dépôt de garantie, assorti des indemnités de retard qu'il estime lui être dues, à compter du 2 septembre 2020. En outre, M.[V] a requis du Juge des contentieux de la protection, l'application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, ainsi que la condamnation de la SCI NLP à lui payer la somme de 10 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, aux fins de couvrir ses frais d'envoi en recommandé et ses coûts d'impression. À l'audience, M. [V] a réfuté que l'origine de la fuite d'eau dont les incidences font l'objet de demandes reconventionnelles tant de la SCI NLP que de la SAS NZ AUTO, émane des WC du logement qu'il occupait ; Au gré des échanges entre les parties intervenues au cours de l'instance, il a actualisé ses demandes en sollicitant de voir: - annuler les pièces dénommées « quittances » pour la période de mai 2019 à avril 2020 et de les écarter des débats, - juger irrecevables les conclusions reconventionnelles de la SCI NLP, et l'inviter à mieux se pourvoir, - juger irrecevable l'intervention volontaire de la SAS N7 AUTO et l'inviter à mieux se pourvoir, - condamner la SCI NLP, représentée par son gérant, au paiement de la somme de 348,21 euros au titre du principal, assorti des majorations de retard de 492 euros pour l'année 2020, 1.476 euros pour les exercices 2021 et 2022, sommes pour lesquelles l'anatocisme est demandé et 123 euros le mois depuis le 2 janvier 2023, jusqu'au règlement du principal, - condamner la SCI NLP au remboursement de la somme de 210 euros (3 x 70 euros) portant intérêts au taux légal depuis chaque versement des mois de mai, juin et juillet 2020, - condamner la SAS NZ AUTO (nom commercial Garage de la Malnoue) au paiement de la somme de 2.000 euros en réparation du préjudice moral du requérant, - condamner la SCI NLP, représentée par son gérant, au paiement de la somme de 1.210 euros, correspondant à ses déplacements depuis son domicile sis dans les Pyrénées Orientales, en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais de l'article 444-32 du code de commerce. Pour leur part, la SCI NLP et la SAS NZ AUTO, représentées par leur conseil, ont demandé au tribunal de: - débouter M. [V] de l'intégralité de ses demandes, - condamner M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la restitution du dépôt de garantie M. [V] sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté sa demande de restitution de la somme de 348,21 euros retenue par le bailleur sur le dépôt de garantie. Il soutient qu'aux termes de l'acte de vente de l'immeuble, aucune subrogation n'est opposable au locataire et que la SCI NLP ne pouvait agir au lieu et place de la SCI NJP et devait restituer la totalité du dépôt de garantie. A titre subsidiaire, il fait valoir que le loyer initial n'a pas été réévalué par le bailleur initial de sorte qu'il a versé le même loyer pour la période du 1er mai 2019 au 30 avril 2020, de même que le nouveau bailleur de sorte qu'il a versé un loyer de 1.230 euros pour la période du 1er mai 2020 au 31 juillet 2020. Il précise que l'acte de vente conclu entre la SCI NJP, ancien bailleur et vendeur de l'immeuble et la SCI NLP, fait mention d'un loyer d'un montant de 1.230 euros. L'appelant soutient aussi que conformément aux termes du bail, il a versé au bailleur initial la somme de 70 euros par mois à titre de provision pour charges du 1er mai 2018 au 30 avril 2020 pour un montant total de 1.680 euros et que celui-ci n'a jamais procédé à une régularisation des charges sans fournir aucun décompte ni transmettre de pièces justificatives. En outre, il expose que le nouveau bailleur a opéré une retenue injustifiée d'un montant de 97,65 euros au titre d'un différentiel entre les provisions pour charges versées et les dépenses supportées par le bailleur initial et incombant au locataire. M. [V] fait valoir qu'il appartient au bailleur de rapporter la preuve du dépôt des justificatifs dans sa boîte aux lettres. En réplique, la SCI NLP sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de restitution du dépôt de garantie. Elle fait valoir qu'elle est tenue par la clause figurant à l'acte de vente qui dispose: "Le vendeur et l'acquéreur font leur affaire personnelle de tous comptes et réglements entre eux au sujet du bail notamment concernant le dépôt de garantie" et que M. [V] "occulte" les réclamations et informations portées à sa connaissance avant la signature de l'acte de vente sur les sommes qu'il restait à devoir. Elle précise que si M. [V] n'avait pas reçu les pièces afférentes aux impayés dans sa boîte aux lettres, il les aurait sollicités alors qu'il n'a pas contesté les frais exposés par son ancien bailleur avant la présente procédure. Elle expose que dès le mois de mai 2019, l'ancien bailleur a fait état de l'indexation des loyers et du relevé de compteur d'eau. L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que: "Le dépôt de garantie (...) est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou, à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile. Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu'elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20% du montant du dépôt de garantie jusqu'à l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l'approbation définitive des comptes de l'immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l'ensemble des comptes. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l'objet d'aucune révision durant l'exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile". Aux termes de ces dispositions, le dépôt de garantie est prévu pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire et il incombe au bailleur de justifier des sommes restant dues susceptibles de venir en déduction du dépôt de garantie (3ème Civ., 15 février 2012, pourvoi n°11-13.014, Bull.2012, III, n°28). Au cas d'espèce, il est constant que M. [V] a versé un dépôt de garantie à la SCI NJP d'un montant de 1.230 euros lors de son entrée dans les lieux loués et que la SCI NLP, nouveau bailleur, a retenu la somme de 348,71 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges réclamé par la précédente propriétaire. L'acte de vente régularisé le 30 avril 2020 entre la SCI NJP et la SCI NLP comporte une clause qui prévoit que: "Le vendeur et l'acquéreur font leur affaire personnelle de tous comptes et réglements entre eux au sujet du bail notamment concernant le dépôt de garantie". Aux termes des dispositions de l'article 1199 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l'exécution du contrat ni se voir contraints de l'exécuter, sous réserve des dispositions de la présente section et de celles du chapitre III du titre IV. En vertu de l'effet relatif des contrats, le bail ne créant entre les parties que des droits personnels, la substitution légale ne vaut que pour l'avenir et le bailleur-acquéreur n'est pas substitué de plein droit pour les obligations contractuelles antérieures à la vente. Alors que les dispositions contractuelles prévoient expressément que la subrogation n' intervient qu'entre le vendeur et l'acquéreur du logement loué ("entre eux"), elles ne prévoient pas de subrogation au titre d'une éventuelle créance locative, s'agissant d'une clause générique, de sorte qu'il n'existe aucune subrogation opposable au locataire. Ainsi, il appartenait à la SCI NJP de poursuivre son locataire au titre des impayés existants antérieurement à la cession du bail et la SCI NLP ne peut valablement invoquer l'existence de manquements du locataire antérieurs à la cession pour s'opposer à la restitution de la totalité du dépôt de garantie. En conséquence, la SCI NLP sera condamnée à verser à M. [V] la somme de 348,21 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, la décision entreprise étant infirmée sur ce point. Sur la pénalité de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 M. [V] sollicite l'application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et la condamnation à ce titre de la SCI NLP au paiement de la somme de 492 euros pour 2020, 1.476 euros pour 2021, 1.476 euros pour 2.022 et 123 euros pour 2023. La SCI NLP sollicite la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande de M. [V] au titre de sa demande de majoration sur le fondement de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989.