Cour d'appel, pôle 5 - chambre 10, 7 mai 2026 — n° 23/08518

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne M. [N] [L] et Mme [W] [T] épouse [L] aux dépens d'appel ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, déboute M. [N] [L] et Mme [W] [T] épouse [L] de leur demande et les condamne à payer à l'Etat la somme de 3 000 euros au titre des frais exposés dans le cadre de la procédure d'appel et non compris dans les dépens. LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE 1. M. [N] [L] et Mme [W] [T] épouse [L] ont déposé une déclaration d'impôt de solidarité sur la fortune (ISF) au titre de l'année 2015. 2. A la suite d'un contrôle des éléments déclarés dans celle-ci, par proposition de rectification du 17 décembre 2018, l'administration fiscale a rehaussé la valeur déclarée de huit biens immobiliers détenus en usufruit ou pleine propriété par Mme [L]. 3. Par lettre du 27 mai 2019, en réponse aux observations formulées par les contribuables le 31 janvier 2019, l'administration fiscale a maintenu partiellement ces rectifications. 4. Par avis du 30 avril 2021, l'administration fiscale a mis en recouvrement une imposition supplémentaire au titre de l'ISF de l'année 2015 s'élevant à un montant en principal de 33 648 euros, outre 13 459 euros de majoration pour manquement délibéré et 4 846 euros au titre des intérêts de retard, soit 51 953 euros au total. 5. Par une lettre du 26 juillet 2021, les contribuables ont contesté partiellement cet avis, en ce qui concerne six des huit biens immobiliers concernés ainsi que la pénalité pour manquement délibéré, soit une somme de 29 587 euros en principal, 4 263 euros d'intérêts de retard et 13 459 euros de majoration. 6. Le 15 novembre 2021, l'administration fiscale a rejeté cette contestation partielle. 7. Le 18 janvier 2022, M. et Mme [L] ont assigné l'administration fiscale devant le tribunal judiciaire de Paris en décharge de cette imposition. 8. Par un jugement du 12 avril 2023, ce tribunal a statué comme suit : « DEBOUTE M [N] [L] et Mme [W] [T] épouse [L] de leurs demandes ; CONDAMNE M [N] [L] et Mme [W] [T] épouse [L] aux dépens. » 9. Par une déclaration du 9 mai 2023, M. et Mme [L] ont fait appel de ce jugement. 10. Par leurs dernières conclusions remises au greffe le 5 octobre 2023, M. et Mme [L] demandent à la cour de : « Vu les articles 885 D, 888 E du code général des impôts, et les articles L 17, L 57 et R*57-1 du Livre des procédures fiscales ; Vu la jurisprudence, - REFORMER la décision rendue le 12 avril 2023 par le Tribunal judiciaire de PARIS en ce qu'il a : - débouté Monsieur [N] [L] et Madame [W] [T] épouse [L] de leurs demandes ; - condamné Monsieur [N] [L] et Madame [W] [T] épouse [L] aux dépens. ET, STATUANT A NOUVEAU, - ORDONNER la décharge, à hauteur d'un montant de 29 587 euros en principal, de 4 261 euros d'intérêts de retard, de 13 459 euros, de la cotisation supplémentaire d'impôt sur la fortune au titre de l'année 2015 qui a été assigné à Monsieur [N] [L] et à son épouse Madame [W] [T], par l'avis de mise en recouvrement n°2021 04 05020 du 30 avril 2021. - LEUR ACCORDER en application de l'article 700 du Code de procédure civile une somme de 5.000 euros au titre des frais qu'ils ont dû exposer et qu'il serait inéquitable de laisser à leurs charges et condamner l'intimé aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP GRAPOTTE BENETRAU en application de l'article 699 du CPC. » 11. M. et Mme [L] font notamment valoir que : * sur le rehaussement des biens immobiliers - concernant la boutique sise [Adresse 4] à Neuilly-sur-Seine, la proposition de rectification de 2018 est entachée d'un défaut de motivation qui ne pouvait être corrigé par la réponse apportée dès lors que, s'agissant des termes de comparaison tirés des ventes des 5 décembre 2014 et 7 octobre 2013, cette proposition ne fournit aucune information concernant la situation locative des biens ni d'indication sur les calculs ayant conduit à fixer la « surface utile » du premier à 30 m² qui s'est avérée erronée ou permettant d'identifier le local concerné alors qu'il en existe deux en pied d'immeuble à cette adresse et que, s'agissant de la vente du 3 octobre 2013, le tribunal a supposé de manière spéculative qu'ils étaient suffisamment informés sur le loyer et l'activité du locataire en place ou la nature des activités autorisées ;

MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la proposition de rectification 16. L'article L.57 du livre des procédures fiscales prévoit : « L'administration adresse au contribuable une proposition de rectification qui doit être motivée de manière à lui permettre de formuler ses observations ou de faire connaître son acceptation. ['] Lorsque l'administration rejette les observations du contribuable sa réponse doit également être motivée. » 17. Aux termes de l'article R*57-1 de ce livre : « La proposition de rectification prévue par l'article L. 57 fait connaître au contribuable la nature et les motifs de la rectification envisagée. L'administration invite, en même temps, le contribuable à faire parvenir son acceptation ou ses observations dans un délai de trente jours à compter de la réception de la proposition, prorogé, le cas échéant, dans les conditions prévues au deuxième alinéa de cet article. » 18. En outre, l'article L.76 B du livre des procédures fiscales dispose : « L'administration est tenue d'informer le contribuable de la teneur et de l'origine des renseignements et documents obtenus de tiers sur lesquels elle s'est fondée pour établir l'imposition faisant l'objet de la proposition prévue au premier alinéa de l'article L. 57 ou de la notification prévue à l'article L. 76. Elle communique, avant la mise en recouvrement, une copie des documents susmentionnés au contribuable qui en fait la demande. » 19. En application de ces articles L.57 et R*57-1, l'administration fiscale, lorsqu'elle notifie au redevable une proposition de rectification, est tenue d'indiquer l'impôt concerné, l'année d'imposition et les motifs explicites sur lesquels elle entend fonder la rectification envisagée, de manière à permettre au contribuable de formuler utilement ses observations ou de faire connaître son acceptation. Le caractère suffisant de la motivation d'une notification de redressement doit être apprécié distinctement par chef de redressement. 20. Par ailleurs, l'obligation qui résulte l'article L.76 du livre des procédures fiscales ne s'impose à l'administration fiscale que pour les seuls renseignements et documents effectivement utilisés pour fonder les rectifications, qu'elle a obtenus de tiers, dont le contribuable doit être informé avec une précision suffisante pour lui permettre de discuter utilement leur origine ou de demander qu'ils soient mis à sa disposition. Cependant, cette obligation ne porte pas sur les documents rendus accessibles au public en vertu d'une obligation légale, lesquels ne doivent être mis à la disposition du contribuable que si celui-ci indique n'avoir pu y avoir accès. 21. En l'espèce, M. et Mme [L] contestent le caractère suffisant de la motivation de la proposition de rectification du 17 décembre 2018 concernant la valeur proposée de : - la boutique située [Adresse 4] à [Localité 8] (92), - la maison située [Adresse 5] à [Localité 6] (17), - l'appartement situé [Adresse 9] à [Localité 8] (92). 22. Toutefois, ainsi que le soutient l'administration fiscale et que l'a relevé le tribunal, cette proposition de rectification comporte l'impôt concerné, l'année d'imposition, le rappel des textes applicables et, pour chacun de ces biens, trois termes de comparaison précisant notamment le prix et la date de cession, les références d'enregistrement et cadastrales, l'adresse, l'étage, la surface utile, l'année de construction, ainsi que, concernant la boutique, la présence d'une cave, de ce que deux des termes de comparaison sont eux-mêmes des boutiques et le troisième un local commercial, que deux ne sont pas occupés justifiant un abattement et ont une arrière-boutique et, concernant la maison et l'appartement, la catégorie cadastrale, le nombre de pièces principales et la surface de terrain. Pour cet appartement, sont encore indiqués l'étage, la présence éventuelle d'une cave et d'un garage, outre l'application d'un abattement dès lors que les termes comparés n'étaient pas vendus occupés. 23. Il s'ensuit que cette proposition contient des motifs explicites, précise la provenance et le contenu des documents utilisés, soit des actes de vente accessibles au public, décrit précisément les caractéristiques des biens pris comme termes de comparaison et met les contribuables en mesure de les discuter, comme ils l'ont fait dans leur réponse à cette proposition. Par ailleurs, le tribunal a estimé à juste titre que le fait que cette proposition, pour l'un des termes comparés à ladite maison, mentionne huit pièces principales sans préciser que deux de ces pièces sont dans une annexe et, pour l'autre, indique « rue » au lieu de « ruelle », ne l'affecte pas d'une insuffisance de motivation dès lors, notamment, qu'il s'agit de simples imprécisions ou erreurs matérielles. Il n'en résulte donc pas que la rectification proposée concernant cette maison serait motivée au regard d'un seul terme de comparaison. 24. De même, le seul fait que les trois biens pris comme termes de comparaison par rapport audit appartement soient situés dans une même rue ne permet pas de considérer que sa valorisation est motivée au regard d'un seul terme de comparaison. 25. Le jugement sera confirmé en ce qu'il écarte le moyen tiré de l'insuffisance de motivation de la proposition de rectification et conclut à la régularité de la procédure. Sur la valeur vénale des biens immobiliers 26. Selon l'article 885 D du code général des impôts, applicable à la date des faits : « L'impôt de solidarité sur la fortune est assis et les bases d'imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès sous réserve des dispositions particulières du présent chapitre. » 27. Aux termes de l'article 885 E de ce code, applicable à la même date: « L'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l'article 885 A, ainsi qu'à leur conjoint [']. » 28. En outre, l'article L.17 du livre des procédures fiscales dispose : « En ce qui concerne les droits d'enregistrement et la taxe de publicité foncière ou la taxe sur la valeur ajoutée lorsqu'elle est due au lieu et place de ces droits ou taxe, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations. La rectification correspondante est effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55, l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. » 29. La valeur vénale d'un bien immobilier correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande dans un marché réel, compte tenu de l'état dans lequel il se trouve à la date du fait générateur. 30. Par ailleurs, l'évaluation de la valeur vénale d'un immeuble par le recours à des termes de comparaison en vue d'établir une insuffisance de prix ou de valeur déclarée suppose que ces termes de comparaison soient tirés de la cession, contemporaine du fait générateur de l'impôt, de biens intrinsèquement similaires d'un point de vue physique, juridique et géographique mais non strictement identiques dans l'environnement et dans l'emplacement, à ceux qui constituent l'objet du litige. 1) Sur la boutique située [Adresse 4] à [Localité 8] (92) 31. En l'espèce, M. et Mme [L] ne contestent pas, devant la cour, le caractère intrinsèquement similaire des termes pris comme éléments de comparaison par l'administration fiscale, se limitant à soutenir que la proposition de rectification était insuffisamment motivée, ce qui n'est pas le cas comme retenu ci-dessus.