Cour d'appel, 3e chambre civile, 7 mai 2026 — n° 22/01429

PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire, Rejette la demande de désistement d'appel de monsieur [X] [B] ; Infirme le jugement en ses dispositions ; Statuant à nouveau, Condamne la SCI [M] 8 à démolir, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, l'empiètement du mur sur la parcelle section AE numéro [Cadastre 1] située [Adresse 1] à [Localité 2] (34) propriété de madame [C] [N], et ce aux fins de permettre le respect de la conformité des limites au plan de contrôle et de rétablissement de limites de monsieur [U], géomètre-expert ; Condamne la SCI [M] 8 à porter et payer à madame [C] [N] la somme de 1 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Déboute la SCI [M] 8 de l'ensemble de ses demandes ; Condamne la SCI [M] 8 à payer à madame [C] [N] la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute AXA France IARD de sa demande à l'encontre de madame [C] [N] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne la SCI [M] 8 aux entiers dépens de première instance et d'appel en ce inclus le coût de l'ensemble des procès-verbaux établis. le greffier le président

* * * EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un acte reçu le 25 juillet 2016 par maître [P] [L], notaire à [Localité 6], la SARL [W] et Associés a vendu à madame [C] [N] et monsieur [X] [B], à [Localité 2], lieudit «'[Adresse 5]'», un terrain à bâtir portant le numéro 3 du lotissement dénommé «'[Adresse 6]'» cadastré section AE numéro [Cadastre 1]. Aux termes d'un acte reçu les 29 juillet et 1er août 2014 par maître [L], notaire à [Localité 6], la SARL [W] et Associés a vendu à la SCI [M] 8, à [Localité 2], lieudit «'[Adresse 5]'», des terrains à bâtir portant les numéros 6 et 7 du lotissement dénommé «'[Adresse 6]'» cadastrés section AE numéros [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Par acte d'huissier en date du 13 décembre 2019, les consorts [N]-[B] ont fait assigner la SCI [M] 8 devant le tribunal de grande instance de Montpellier afin qu'il': - Condamne la SCI [M] 8 à démolir, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement, l'empiètement de son mur édifié au détriment de la parcelle cadastrée section AE numéro [Cadastre 1], située [Adresse 1] à [Localité 2], qui leur appartient, et ce aux fins de permettre la conformité des limites au plan de contrôle et de rétablissement de limites de monsieur [U], géomètre-expert, - Condamne la SCI [M] 8 à leur payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour violation du droit de propriété, - Condamne la SCI [M] 8 à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, - Ordonne l'exécution provisoire de la décision à intervenir, - Dise que conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, maître Virginie Arcella-Lust pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans en avoir reçu provision. Au soutien de leurs demandes, ils exposent que suite aux opérations de rétablissement des limites entre le fonds cadastré section AE numéro [Cadastre 1] leur appartenant et le fonds cadastré section AE numéro [Cadastre 2] appartenant à la SCI [M] 8, il a été constaté que le mur de cette dernière avait été érigé en un mauvais emplacement et était implanté sur leur parcelle. Ils invoquent les dispositions des articles 544 et 545 du code civil et précisent qu'en l'espèce, l'empiètement est caractérisé par le procès-verbal du 26 mars 2019 de contrôle et de rétablissement de limites et qu'il doit y être mis fin. Par acte d'huissier en date du 18 février 2020, la SCI [M] 8 a fait assigner la société Axa France IARD en sa qualité d'assureur de la société EMP devant le tribunal judiciaire de Montpellier, afin qu'il la condamne à la relever et garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle. Elle expose qu'elle conteste la mauvaise implantation de son mur, mais ajoute que si cette mauvaise implantation devait être retenue, elle serait de nature à engager la responsabilité du constructeur du mur qu'est la société EMP, laquelle est assurée auprès de la société AXA. Le 4 novembre 2020, le juge de la mise en état a procédé à la jonction des deux instances. Par jugement contradictoire du 10 février 2022, le tribunal judiciaire de Montpellier a : - Débouté madame [N] et monsieur [B] de leur demande de démolition du mur édifié par la SCI [M] 8, - Débouté madame [C] [N] et monsieur [X] [B] de leur demande de dommages et intérêts pour violation du droit de propriété, - Condamné in solidum madame [C] [N] et monsieur [X] [B] à verser à la SCI [M] 8 une somme de 2 233,26 euros avec intérêts au taux légal à compter du 1er avril 2020, - Dit que les intérêts dus pour au moins une année entière produiront intérêts, - Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision, Condamné in solidum madame [C] [N] et monsieur [X] [B] à verser à la société civile immobilière [M] 8 une somme de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

MOTIFS' Sur la demande de désistement L'article 401 du code de procédure civile dispose que le désistement de l'appel n'a besoin d'être accepté que s'il contient des réserves ou si la partie à l'égard de laquelle il est fait a préalablement formé un appel incident ou une demande incidente. Les consorts [N]-[B] soutiennent que 'le 3 février 2022, madame [N] a acquis la quote-part des droits de propriété de monsieur [B] et se trouve donc être l'unique propriétaire de la parcelle cadastrée section AE numéro [Cadastre 1] située [Adresse 1] à [Localité 2] (34) constituant le lot n°3 du lotissement « [Adresse 6] » et de la maison d'habitation édifiée dessus, qu'elle occupe à titre de résidence principale. Monsieur [B] entend donc se désister. La SCI [M] 8 sollicite le rejet de la demande de désistement de monsieur [B], et AXA France IARD s'en rapporte à justice. Il apparaît que la demande de désistement de monsieur [B] de son appel n'étant pas acceptée par l'une des parties intimées, elle ne peut avoir d'effet extinctif le concernant, et doit être rejetée. Sur la demande de démolition du mur L'article 653 du code civil énonce que dans les villes et les campagnes, tout mur servant de séparation entre bâtiments jusqu'à l'héberge, ou entre cours et jardins, et même entre enclos dans les champs, est présumé mitoyen, s'il n'y a titre ou marque du contraire. Le tribunal'indique que : - Un mur de soutènement séparant deux héritages peut être mitoyen s'il est à l'usage commun des propriétaires des fonds contigus, et notamment si, outre son rôle de soutènement, il a pour fonction de clôturer les fonds des parties. - En observant les altimétries mentionnées par monsieur [U], géomètre, la différence d'altimétrie était de 20 centimètres. Cette configuration ne nécessitait donc pas, à l'origine, la réalisation d'un mur de soutènement. - En l'espèce, le mur litigieux, situé à cheval sur la limite séparative des deux fonds, outre sa fonction actuelle de soutenir les terres de la SCI [M] 8, permet de clôturer les deux fonds contigus et d'empêcher les vues sur les fonds respectifs des parties. Cet usage commun le rend mitoyen. - Au vu de l'acte authentique de vente en date du 25 juillet 2016, il est établi que le mur litigieux est un mur de clôture, mitoyen. Madame [N] et monsieur [B] soutiennent que : - Le jugement mérite infirmation car les affirmations du premier juge sont en contradiction avec les exigences requises par le règlement du lotissement et le cahier des charges dudit lotissement pour qu'un mur entre deux fonds soit qualifié de mur de clôture. En effet, le mur de soutènement de la SCI [M] 8 qui empiète n'est pas un mur de clôture ni un mur mitoyen. Le mur édifié par la SCI [M] 8 est un mur de soutènement, cette fonction de soutènement est prégnante et principale. - Il résulte du procès-verbal de constat d'huissier de justice du 26 mai 2020 (pièce n°6) que la parcelle de la SCI [M] 8 (propriété située au n°12) surplombe celle de la concluante (située au n°6) et que les terres de la parcelle de la SCI [M] 8 arrivent à peu près à la moitié du mur (soit au moins à 1,40 mètres puisque le mur est haut de 2,80 mètres). Il résulte donc des constatations de l'huissier de justice que le mur construit par la SCI [M] 8 constitue un mur de soutènement et de soubassement (la moitié du mur est en béton banché). De plus, des terres ont été apportées par la SCI [M] 8, ce qui est en contravention de l'article 11.6 du règlement du lotissement (pièce n°5 : règlement du lotissement). - Lors de la construction de son mur de soutènement, la SCI [M] 8 n'a pas respecté les limites divisoires et a supprimé les bornes existantes. - Le rapport de la société Ingebat 34, saisie par madame [N], confirme que la SCI [M] 8 a modifié le niveau naturel de son terrain et à exhausser les terres sur sa parcelle (pièce n°8). - La semelle de fondation du mur de la SCI [M] 8 déborde sur la parcelle [N]. - Le mur de soutènement de la SCI [M] 8 ne respecte pas le règlement du lotissement (articles 11.3 et 11.6) ni le cahier des charges du lotissement (article 6) s'agissant des dispositions relatives aux clôtures (de par sa hauteur et son mode de construction) et au titre de l'écoulement des eaux de ruissellement. - Enfin, les caractéristiques de construction du mur de la SCI [M] 8 et sa fonction démontrent que le mur constitue un mur de soutènement et non un mur de clôture. Cette qualité de mur de soutènement interdit donc la mitoyenneté du mur ainsi édifié. - La SCI [M] 8 mentionne qu'elle n'a pas signé le plan annexé au procès-verbal de rétablissement de limites du 26 mars 2019 de monsieur [U], géomètre-expert, et semble contester ce procès-verbal pour la première fois devant la cour. La SCI [M] 8 n'avait aucunement contesté devant le tribunal le procès-verbal du 26 mars 2019. De plus, la SCI [M] 8 ne fournit aucun élément technique démontrant que le procès-verbal de rétablissement des limites de monsieur [U] serait « vicié » et que le « déplacement des limites de propriété n'existerait pas ». - La SCI [M] émet une série d'affirmations : ' Le mur aurait été construit en accord avec les différents voisins et le lotisseur ' L'accord des voisins et du lotisseur expliquerait la construction du mur en béton banché ' Le lotisseur n'aurait effectué aucune remarque sur le mur ' La concluante n'aurait fait aucune remarque sur le mur pendant plus d'un an Cependant, aucune de ces affirmations ne sont étayées par aucune pièce versée aux débats ou par une offre probatoire inopérante. - Concernant la réfutation de la position de la compagnie d'assurance AXA': la compagnie AXA allègue un caractère prétendument accessoire à la fonction de soutènement du mur édifié par la SCI [M] 8 par rapport à son caractère de mur séparatif. Cependant, c'est précisément l'inverse comme l'objective le procès-verbal de constat d'huissier (pièce n°6) et le rapport de la société Ingebat 34 (pièce n°8). De plus, cette affirmation n'est étayée par aucun élément technique. Enfin, il n'existe pas de présomption de mitoyenneté de l'article 653 du code civil s'agissant d'un mur de soutènement même s'il effectue également une séparation des fonds (cette fonction séparative est accessoire et ne qualifie pas le mur). La SCI [M] 8'soutient que : - Le mur litigieux dont la démolition est demandée est un mur mitoyen. - En conséquence, le point de savoir comme le prétend le géomètre des appelants où se situe exactement la limite divisoire sous ce mur mitoyen est sans intérêt puisqu'il appartient autant à l'un qu'à l'autre, et qu'en tout cas il est à cheval sur les deux héritages sans jamais être entièrement sur l'un ou l'autre. Il n'y a donc pas d'empiètement. - Le mur a été construit en accord avec les différents voisins présents à l'époque de sa construction en continuité sur les différentes parcelles ([V]/[S], [M] 8/[R], [M] 8/[W] le lotisseur auteur des demandeurs) ce qui explique la base en béton banché. A la vente du terrain aux demandeurs le 25 juillet 2016, le mur était fini. Le mur n'a été construit que pour séparer les deux terrains et limiter la vue de la parcelle supérieure sur la parcelle en aval. - Contrairement à ce qu'affirme madame [N], c'est après la construction du mur que les demandeurs ont aménagé leur terrain jusqu'au pied du mur malgré la présence de la semelle de fondation. - Il est vrai que bien après la construction du mur, la concluante a en mars 2016 accepté que son locataire déverse du gravier pour aplanir et embellir le terrain ; cet apport n'a pas transformé le mur de clôture en mur de soutènement. Il n'y a pas eu d'apport de terre mais de gravier dans un but d'embellissement et bien après la construction du mur si bien qu'il est vrai que depuis cet apport le mur a aussi la fonction de retenir le gravier mais ce qui est une fonction accessoire par rapport à celle principale et d'origine de séparer les parcelles.