Cour d'appel, chambre 1 section 3, 7 mai 2026 — n° 24/00743

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

**** Exposé des faits et de la procédure Selon compromis de vente du 1er avril 2019, [V] [D] s'est porté acquéreur d'une maison à usage d'habitation située [Adresse 4] à [Localité 7], cadastrée AD n°[Cadastre 1], appartenant à Mme [Q] [F], M. [S] [K] et Mme [T] [Y] épouse [K], moyennant un prix de 60 000 euros, outre 9 500 euros de frais d'acquisition. La vente a été réitérée par acte authentique du 21 juin 2019 en l'étude de la SCP Deramecourt et de Parcevaux-Deramecourt. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 octobre 2019, [V] [D], invoquant la présence d'un puits contenant de l'eau sous l'immeuble et un diagnostic relatif au plomb non valide à la date de la signature de l'acte authentique, a sollicité des vendeurs la résolution de la vente. Aucune solution amiable n'ayant été trouvée, [V] [D] a, par acte de commissaire de justice du 18 juin 2021, assigné M. et Mme [K] et la SCP Deramecourt et de Parcevaux-Deramecourt devant le tribunal judiciaire de Saint-Omer en réduction du prix de vente de l'immeuble et indemnisation du manquement à l'obligation de conseil du notaire. [V] [D] est décédé le 18 mai 2022 et l'instance a été reprise par Mme [M] [Z], en sa qualité de re présente légale de ses enfants mineurs [O] et [V] [D], venant aux droits de leur père décédé. Par jugement du 15 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Saint-Omer a : - débouté Mme [M] [Z], en sa qualité de re présente légale des enfants mineurs [O] et [V] [D], venant aux droits de M. [V] [I] [L] [D], de l'ensemble de ses demandes, - condamné Mme [M] [Z], en sa qualité de re présente légale des enfants mineurs [O] et [V] [D], venant aux droits de M. [V] [I] [L] [D] à payer la somme de 1 000 euros à M. et Mme [K] et la somme de 1 000 euros à la SCP Deramecourt et de Parcevaux-Deramecourt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - l'a condamnée aux dépens, - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, - rappelé que la décision est de droit exécutoire par provision. Par déclaration du 19 février 2024, Mme [M] [Z], en sa qualité de re présente légale des enfants mineurs [O] et [V] [D], venant aux droits de M. [V] [I] [L] [D], a fait appel de ce jugement. La clôture a été prononcée le 12 février 2026. Prétentions et moyens des parties Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 21 mai 2024, Mme [M] [Z], en sa qualité de re présente légale des enfants mineurs [O] et [V] [D], venant aux droits de [V] [I] [L] [D] demande à la cour de : - infirmer le jugement, - juger que M. et Mme [K] ont commis un dol en n'informant pas [V] [D] de la présence d'un puits d'eau sous la cuisine, Subsidiairement, - juger que la présence de ce puits constitue un vice caché, - condamner solidairement et conjointement M. et Mme [K] à lui payer, en sa qualité de représentante légale de ses enfants mineurs [O] [D] et [V] [D] venant aux droits de leur père, une somme de 32 713,25 euros représentant la réduction du prix de vente, réduction qui correspond aux travaux de remise en état nécessaires pour supprimer l'exposition au risque de plomb, - les condamner à lui payer la somme de 400 euros par mois au titre du préjudice de jouissance depuis la signature de l'acte de vente à parfaire au jour du jugement à intervenir, - condamner la SCP Deramecourt à lui payer en sa qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, la somme de 5 000 euros, le notaire ayant manqué à son obligation d'information et de conseil à l'égard de l'intéressé lors de la régularisation de l'acte de vente, - condamner solidairement et conjointement (sic) M. et Mme [K] et la SCP Deramecourt à lui payer, en sa qualité de représentante légale de ses enfants mineurs, une indemnité de 3 600 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [K] et la SCP Deramecourt aux entiers dépens d'instance et d'appel. Elle fait valoir :

MOTIFS DE LA DECISION - Sur la réticence dolosive des vendeurs Selon l'article 1137 du code civil, le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. Ainsi, pour retenir l'existence de manoeuvres dolosives, il convient de démontrer le caractère déterminant et intentionnel du silence fautif des vendeurs. En l'espèce, Mme [Z], ès qualités, soutient que les vendeurs ont caché la présence d'un puits d'eau sous la cuisine. Il ressort, en effet, de la photo produite aux débats, qu'une grande plaque métallique de type plaque d'égout est située sur le sol de la cuisine, de manière tout à fait visible puisque située sur un lieu de passage et que sous cette plaque se trouve une réserve d'eau. Il doit tout d'abord être observé que [V] [D] a pu librement visiter la maison et qu'il a nécessairement vu la plaque métallique au sol, qui se démarque nettement du carrelage recouvrant le reste du sol de la cuisine et avait donc toute possibilité de demander des renseignements supplémentaires sur ce point. Il est d'ailleurs mentionné dans l'acte authentique de vente que «l'acquéreur déclare avoir visité les lieux à sa convenance et dispense le vendeur d'une plus ample désignation ou d'autres précisions concerant leur consistance.» Par ailleurs, il ressort des mentions de l'acte authentique de vente que le bien constituait le domicile de la mère de Mme [K] et qu'elle-même et son époux n'ont jamais vécu dans les lieux et que par ailleurs, ils n'ont pas fait visiter le bien puisqu'ils avaient chargé la SCP Deramecourt d'y procéder, habitant dans le sud de la France. Il n'est donc démontré ni que les vendeurs avaient connaissance de l'existence de cette réserve d'eau sous la cuisine, étant précisé que le certificat d'urbanisme délivré par la commune et joint à l'acte authentique, indique que le bien n'est pas situé dans le périmètre d'un point de captage d'eau, ni qu'ils auraient cherché à la dissimuler alors que la plaque recouvrant ce puits était parfaitement visible sur le sol de la cuisine. Au surplus, il n'est pas établi que la présence de ce puits était déterminante du consentement de M. [D], alors qu'il n'est rapporté la preuve d'aucun échange ou question relatifs à ce puits ou à la présence de la plaque le recouvrant sur le sol de la cuisine préalablement à la vente. En outre, [V] [D] invoque dans son courrier du 7 septembre 2019 adressé aux vendeurs, la dangerosité de cette réserve d'eau, sans que la preuve en soit rapportée dans la mesure où l'accès en est fermé. De même, il n'est pas démontré que la présence de ce puits entrainerait des problèmes d'humidité ou tout autre conséquence préjudiciable sur la maison. Faute de démontrer que les vendeurs auraient intentionnellement gardé le silence sur la présence de ce puits sous la cuisine afin de dissimuler un vice qu'ils connaissaient et dont ils savaient qu'il était déterminant du consentement de [V] [D], Mme [Z] ès qualités sera déboutée de sa demande d'indemnisation sur ce fondement. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Il est également soutenu que les vendeurs auraient commis un dol en produisant un diagnostic des risques d'exposition au plomb périmé à la date de la signature de l'acte authentique de vente. Il apparait, en effet, que le constat de rique d'exposition au plomb annexé à l'acte authentique de vente a été effectué le 1er juin 2018 par la société Norexpertises et qu'il était donc valable jusqu'au 31 mai 2019, alors que l'acte authentique a été signé le 21 juin 2019. Toutefois, ce constat a été annexé au compromis de vente signé entre les parties le 1er avril 2019, lequel reprend les conclusions de ce constat en indiquant notamment qu'il révèle la présence de revêtement dégradé en concentration supérieure aux seuils. Le compromis précise que le propriétaire doit procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d'exposition au plomb, qu'à ce jour lesdits travaux n'ont pas été engagés et que les parties conviennent que l'acquéreur est purement et simplement subrogé dans les droits et actions du vendeur et qu'en conséquence, il assumera seul et sans aucun recours contre le vendeur l'ensemble de frais et responsabilités liés au risque d'exposition au plomb détecté dans l'immeuble. En outre, le compromis mentionnait que le constat de risque d'exposition au plomb avait une durée de validité d'un an si le constat était positif. Il en ressort que [V] [D] était clairement informé à la fois de la durée de validité du constat et de la présence de revêtements présentant une concentration en plomb supérieure aux seuils et s'était engagé à prendre à sa charge les frais relatifs à cette présence de plomb dans l'immeuble. Il n'est donc démontré ni de réticence dolosive de la part des vendeurs ni que le consentement de M. [D] aurait été vicié. Le jugement doit donc être confirmé sur ce point. -Sur l'existence de vices cachés Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Il revient donc à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d'un vice : - inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités, - présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose, - existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe, - n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu 'des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même' conformément à l'article 1642 du code civil. S'agissant du puits présent sous le sol de la cuisine, il ressort des pièces produites et notamment de la photo de la cuisine, que ce vice est apparent puisque la plaque qui en ferme l'ouverture est clairement visible sur le sol de la cuisine, de sorte que [V] [D] aurait pu se convaincre lui même de l'existence de ce puits. Au surplus, il n'est pas démontré que la présence de ce puits aurait un caractère de gravité tel qu'il porterait atteinte à l'usage de la chose, alors qu'il n'est ni allégué ni démontré de problème d'humidité et que l'entrée de ce puit est totalement fermée et ne présente donc pas de caractère de dangerosité. C'est donc à juste titre que le tribunal a retenu que les conditions relatives à l'existence d'un vice caché n'étaient pas réunies et a débouté Mme [Z] de sa demande au titre du préjudice de jouissance. S'agissant du diagnostic de risque d'exposition au plomb périmé, il ne peut en soi constituer un vice caché. Quant à la présence de plomb dans l'immeuble, elle avait été clairement mise en évidence par le diagnostic communiqué à [V] [D] préalablement à la signature du compromis de vente et celui-ci avait accepté de supporter les frais inhérents à la présence de plomb. Le jugement qui a rejeté la demande d'indemnisation à ce titre sera donc confirmé. -Sur le manquement à l'obligation d'information et de conseil du notaire : Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.