Cour d'appel, chambre 1 section 3, 7 mai 2026 — n° 24/00653

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

**** Exposé des faits et de la procédure Par acte sous seing privé du 8 juillet 2021, M. [N] [T] et Mme [C] [A] épouse [T] se sont portés acquéreurs, par l'intermédiaire de l'agence immobilière Logehome, d'un bien situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 7], comprenant un logement à usage d'habitation, un commerce et un garage, appartenant à M. [S] [R] [F] et Mme [E] [X] [W], moyennant une somme de 180 000 euros, outre les honoraires de négociation dus à l'agence pour un montant de 8 800 euros. Il était prévu que la signature de l'acte authentique devait intervenir au plus tard le 29 octobre 2021, aucune condition suspensive relative à l'obtention d'un financement n'étant prévue au contrat. La promesse prévoyait, en outre, que si l'une des parties venait à refuser la régularisation par acte authentique, la partie qui ne serait pas en défaut percevrait, à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice 10 % du prix de vente, les honoraires de négociation restant dus au mandataire à titre de dommages et intérêts. L'acte authentique n'ayant jamais été régularisé, M. [R] [F], Mme [X] [W] et la société Logehome Panthéon ont, par actes de commissaire de justice des 21 et 23 février 2022, assigné M. et Mme [T] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de la clause pénale et en indemnisation du préjudice de l'agence immobilière. Par jugement du 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Lille a - condamné solidairement M. et Mme [T] à payer à M. [R] [F] et Mme [X] [W] une somme de 18 000 euros au titre de la clause pénale ; - condamné in solidum M. et Mme [T] à payer à la société Logehome Panthéon la somme de 8 800 euros à titre de dommages et intérêts ; - débouté M. et Mme [T] de l'intégralité de leurs demandes ; -condamné in solidum M. et Mme [T] aux entiers dépens de l'instance ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, en ce compris sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . Par déclaration du 13 février 2024, M. et Mme [T] ont fait appel de ce jugement. La clôture a été prononcée le 9 mars 2026. Prétentions et moyens des parties Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2024, M. et Mme [T] demandent à la cour de - réformer le jugement en toutes ses dispositions, - prononcer la nullité du compromis de vente du 8 juillet 2021, - juger que M. [R] [F] et Mme [X] [W] n'ont pas respecté le formalisme d'une mise en demeure préalable pour mobiliser la clause pénale et obtenir un refus formel de régulariser l'acte authentique, - débouter purement et simplement M. [R] [F] et Mme [X] [W] et la société Logehome Panthéon de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, - condamner la société Logehome Panthéon à les relever indemnes de toute condamnation qui pourrait être mise à leur charge au titre de la clause pénale figurant au sein du compromis de vente et de toutes demandes formulées à leur encontre par les consorts [R] [F] et [X] [W], A titre reconventionnel, - condamner solidairement M. [R] [F] et Mme [X] [W] et la société Logehome Panthéon à verser la somme de 1 997,69 euros en réparation des différents préjudices matériels subis par les époux [T], - condamner solidairement M. [R] [F] et Mme [X] [W] et la société Logehome Panthéon à verser la somme de 3 000 euros en réparation de leur préjudice moral, - condamner solidairement M. [R] [F] et Mme [X] [W] et la société Logehome Panthéon à leur verser la somme de 3 000 euros pour procédure abusive, En tout état de cause, - condamner solidairement M. [R] [F] et Mme [X] [W] et la société Logehome Panthéon à leur verser la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel, - les condamner solidairement aux entiers dépens et frais d'instance de première instance et d'appel. Ils font valoir :

MOTIFS DE LA DECISION - Sur la clause pénale L'article 1589 du code civil dispose que «La promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix.» Selon l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L'article 1131 du même code précise que les vices du consentement sont une cause de nullité relative du contrat. Aux termes de l'article 1132 du code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. Enfin, l'article 1112-1 du code civil dispose que celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Le texte précise que le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. En l'espèce, M. [R] [F] et Mme [X] [W] ont vendu, selon acte sous seing privé du 8 juillet 2021, à M. et Mme [T] un immeuble situé à [Localité 7], [Adresse 4] et [Adresse 5], comprenant un logement à usage d'habitation, un commerce et un garage. Cette promesse synallagmatique de vente a été conclue sans condition suspensive d'obtention de prêt, M. et Mme [T] ayant expressément indiqué que l'achat serait exclusivement financé sur leurs deniers personnels. Elle prévoit, en revanche, une clause d'exonération des vices cachés et une clause pénale en cas de refus par l'une des parties de réitérer la vente, dans l'hypothèse où toutes les conditions suspensives sont réalisées. M. et Mme [T] ont, par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 novembre 2021 (pièce n°12), indiqué qu'ils ne souhaitaient plus acquérir le bien et qu'ils refuseraient de réitérer la vente par acte authentique, indiquant que l'immeuble est occupé et qu'à la date de la signature du compromis les conditions d'occupation leur étaient inconnues concernant notamment le montant des loyers, l'identité des locataires, les procédures d'impayés en cours, de sorte qu'ils soutiennent ne pas avoir pu donner un consentement éclairé. Pour prétendre à l'annulation de cette promesse de vente, M. et Mme [T] doivent démontrer que les vendeurs ont manqué à leur devoir d'information, que cette réticence les a trompés sur une qualité substantielle du bien et qu'ils n'auraient pas contracté s'ils avaient connu la situation. Le compromis de vente comporte une contradiction entre l'indication, en page 3, de ce que le bien est vendu libre de toute occupation et celle en page 9 qui au paragraphe «propriété jouissance» comporte une case cochée manuellement qui indique que «le bien est loué ou occupé et est vendu en l'état. En conséquence, une copie du bail d'habitation et l'état locatif sont annexés au présent acte». Cette contradiction, qui résulte à l'évidence d'une simple erreur matérielle découlant de l'utilisation d'un modèle standart de promesse de vente, ne peut suffire à démontrer l'erreur des acquéreurs. En effet, il n'est pas contesté que ceux-ci ont visité à plusieurs reprises les lieux et qu'ils ont, à cette occasion, nécessairement constaté que les locaux étaient occupés. Ils soutiennent que l'agent immobilier leur aurait indiqué que les locataires allaient quitter les lieux. Or, outre que cela ne ressort d'aucun élément versé aux débats, cette mention est en contradiction avec la mention cochée manuellement sur la promesse de vente indiquant que le bien est loué et que les baux sont annexés à l'acte. Au surplus, il ressort des mails échangés entre le notaire chargé de la réitéraiton de la vente et M. et Mme [T] (pièces n°2 et 3) que ceux-ci ont demandé à être en possession des deux contrats de location ainsi que des quittances de loyers des trois derniers mois et qu'ils ont également demandé que le nécessaire soit fait pour que les APL, versées directement au propriétaire, soient versées à la SCI constituée pour l'achat du bien à compter du mois de novembre. Il doit d'ailleurs être relevé que cette SCI L'étoile, dont M. et Mme [T] sont les deux seuls associés, a pour activité déclarée (extrait Kbis pièce n°18) l'acquisition, la gestion et la location de biens immobiliers. Il ressort donc de ces éléments que M. et Mme [T] avaient connaissance au jour de la signature du compromis de vente du fait que les biens étaient loués et qu'ils les achetaient eux même pour les mettre en location. M. et Mme [T] soutiennent qu'ils ne disposaient que d'informations très parcellaires sur la situation locative du bien, notamment sur l'existence d'impayés, et qu'ils ne pouvaient donc manifester un consentement éclairé. Il doit cependant être relevé d'une part, qu'ils ont accepté de signer le compromis de vente en sachant que les biens étaient loués, d'autre part qu'ils n'ont demandé aucune autre précision avant la signature du compromis et n'ont fait insérer aucune clause suspensive relative à la justification par les vendeurs d'un certain nombre d'éléments notamment l'existence d'impayés et qu'ils n'ont donc pas fait de l'état locatif de l'immeuble une condition déterminante de leur consentement. Par ailleurs, si M. et Mme [T] invoquent leur crainte que les loyers soient impayés, il ne ressort d'aucune pièce que les loyers tant du local commercial que de l'appartement ne seraient pas régulièrement réglés. Il n'est donc nullement établi que les vendeurs auraient cherché à garder secrètes les informations relatives à l'état locatif de l'immeuble jusqu'à la signature de l'acte, puisqu'il a été précédemment relevé que les acquéreurs ont effectué plusieurs visites du bien et ont nécessairement vu que les biens étaient loués et qu'au surplus le compromis de vente mentionne que le bien est loué et vendu en l'état. Les mails échangés postérieurement à la signature du compromis entre les acquéreurs et le notaire et entre l'agent immobilier et le notaire démontrent que M. et Mme [T] ont eu quelques difficultés à obtenir des vendeurs certains des éléments relatifs à l'état locatif du bien notamment les quittances de loyer, le questionnaire immobilier et le bail d'habitation, mais il ressort également de ces mails qu'ils n'ont pas pour autant remis en question leur projet d'acquisition. Il ont, au contraire, demandé que la signature de l'acte authentique soit bien signé avant le 29 octobre 2021 (pièce °3 mail du 21 octobre 2021) et ont viré les fonds nécessaires à la réitération par acte authentique avant même d'être en possession de l'ensemble de ces informations, démontrant ainsi que ces éléments n'avaient ni avant ni après la signature du compromis, de caractère déterminant de leur consentement. En conséquence, les acquéreurs ne peuvent se prévaloir d'un manquement fautif de M. [R] [F] et Mme [X] [W] à leur obligation d'information, pour échapper à leur obligation de réitérer la vente, le jugement qui a rejeté la demande de nullité du compromis de vente du 8 juillet 2021 et constaté que M. et Mme [T] ne justifiaient d'aucun motif légitime à leur refus de régulariser l'acte authentique de vente doit être confirmé. M. et Mme [T] soutiennent, en outre, que la clause pénale ne serait pas dûe, faute pour les vendeurs de les avoir mis en demeure de signer l'acte authentique de vente.