Cour d'appel, chambre 1 section 3, 7 mai 2026 — n° 24/00530

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la Force Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

**** Exposé des faits et de la procédure Selon compromis du 16 juillet 2021, M. [S] [J] et Mme [D] [J] ont vendu à Mme [U] [B] et M. [T] [B], son frère, un appartement situé [Adresse 4] à [Localité 7] ainsi qu'une cave, moyennant un prix de 350 280 euros. Le compromis prévoyait que la réitération de la vente devait intervenir au plus tard le 30 octobre 2021, une indemnité forfaitaire de 36 500 euros ayant été convenue à titre de clause pénale, à la charge de la partie qui refuserait, le cas échéant, de signer l'acte authentique. Par lettre recommandée du 10 septembre 2021, les consorts [B] ont indiqué aux vendeurs qu'ils renonçaient à acquérir l'appartement après avoir constaté que celui-ci était infesté de rongeurs, ce dont ils n'avaient pas été informés. M. et Mme [J] ont mis en demeure les acquéreurs d'avoir à réitérer l'acte de vente, par courrier du 13 septembre 2021, puis le notaire les a convoqués le 3 novembre 2021 pour la signature prévue le 19 novembre 2021. Lors de ce rendez-vous seul leur conseil était présent pour confirmer qu'ils ne souhaitaient pas acquérir le bien. Par actes de commissaire de justice des 2 et 3 décembre 2021, M. et Mme [J] ont assigné Mme [U] [B] et M. [T] [B] devant le tribunal judiciaire de Lille en paiement de la clause pénale et de dommage et intérêts. Par jugement du 4 décembre 2023, le tribunal judiciaire de Lille a - condamné in solidum Mme [U] [B] et M. [T] [B] à payer à M. et Mme [J] la somme de 36 500 euros au titre de la clause pénale, - débouté M. et Mme [J] de leur autre demande indemnitaire, - débouté Mme [U] [B] et M. [T] [B] de l'intégralité de leurs demandes, - condamné in solidum Mme [U] [B] et M. [T] [B] aux dépens, - condamné in solidum Mme [U] [B] et M. [T] [B] à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision. Par déclaration du 7 février 2024, Mme [U] [B] et M. [T] [B] ont fait appel de ce jugement. La clôture a été prononcée le 12 février 2026. Prétentions et moyens des parties Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 6 février 2026, Mme [U] [B] et M. [T] [B] demandent à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il les a : - condamnés in solidum à payer à M. et Mme [J] la somme de 36 500 euros au titre de la clause pénale, - débouté de l'intégralité de leurs demandes, - condamnés in solidum aux dépens, - condamnés in solidum à payer à M. et Mme [J] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - juger que l'immeuble est affecté d'un vice caché antérieur à la vente, - prononcer la résolution de la vente, - débouter M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes, - condamner in solidum M. et Mme [J] à leur verser la somme de 36 500 euros au titre de leur préjudice, subsidiairement, ils s'en remettent au tribunal relativement à la somme de qui leur sera allouée au titre de leur préjudice, A titre subsidiaire, - juger que les vendeurs ont violé leur obligation précontractuelle d'information, - prononcer la résolution de la vente, - débouter M. et Mme [J] de l'ensemble de leurs demandes, - condamner in solidum M. et Mme [J] à leur verser la somme de 36 500 euros au titre de leur préjudice, subsidiairement, ils s'en remettent au tribunal relativement à la somme de qui leur sera allouée au titre de leur préjudice, En tout état de cause -condamner in solidum M. et Mme [J] à leur verser la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. Ils font valoir :

MOTIFS DE LA DECISION -Sur l'existence d'un vice caché Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus. Il n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'article 1643 du même code précise que le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Il résulte par ailleurs de l'article 1644 dudit code que dans le cas de l'article 1641, l'acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix, ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix. La charge de la preuve de l'existence du vice caché et de ses différents caractères incombe à l'acquéreur. Il revient donc à l'acquéreur de rapporter la preuve du vice caché et de ses différents caractères. Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d'un vice : - inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités, - présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l'usage attendu de la chose, - existant antérieurement à la vente, au moins en l'état de germe, - n'étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n'étant pas tenu «des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même» conformément à l'article 1642 du code civil. En l'espèce, le compromis de vente signé entre les parties prévoit que l'acquéreur «prendra les biens objets des présentes dans leur état actuel, sans garantie du VENDEUR et sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ni réduction du prix pour mauvais état des parties communes ou privatives, vices de toute nature, apparents ou cachés, à l'exception de la mise en oeuvre de la garantie décennale prévue aux articles 1792 et suivants du code civil et des assurances associées, étant rappelé que l'exonération de la garantie des vices cachés ne s'applique pas lorsque le VENDEUR est un professionnel de l'immobilier.» Cette clause doit recevoir application, sauf si l'acquéreur établit que le vendeur avait connaissance au jour de la vente des vices cachés pour lesquels il sollicite la garantie légale. S'agissant de l'existence d'un vice caché, les consorts [B] soutiennent qu'il consiste en une infestation de l'appartement par des souris dont ils se seraient aperçu lors du dépot de leurs affaires dans l'appartement le 28 août 2021, M. et Mme [J] leur ayant autorisé l'accès à l'appartement quelques jours avant la réitération de la vente. Pour démontrer cette infestation, ils indiquent avoir perçu des bruits de rongeurs et avoir constaté la présence d'excréments et de trappes à souris dans l'appartement. A l'appui de ces affirmations, ils versent aux débats trois photos (pièce n°24) dont rien ne permet toutefois d'attester ni de la date ni qu'elles ont bien été prises dans l'appartement, sur lesquelles apparaissent quelques taches noires, qui selon les consorts [B] seraient des excréments de souris et un piège à souris. Ils produisent également un procès-verbal de constat du 8 septembre 2021 (pièce n°5), reproduisant les échanges de sms entre Mme [B] et Mme [I], précédente locataire de l'appartement, dans lesquels celle-ci indique qu'elle est arrivée en septembre 2020, que des souris étaient présentes dans l'appartement, que les propriétaires ont été très réactifs et ont fait intervenir des dératiseurs mais qu'elle même et sa soeur n'ont pas souhaité attendre, qu'elle étaient traumatisées et qu'elles ont préféré quitter l'appartement. M. et Mme [J] ne contestent effectivement pas que la présence de souris a été constatée dans l'appartement en septembre 2020 et ils justifient avoir fait intervenir la société PHS Nord, spécialisée dans la dératisation (pièce n°14) qui a effectué six passages dans l'appartement entre le 20 novembre 2020 et le 23 décembre 2020. Il ressort du courrier du président du syndicat national de l'hygiène (pièce n°21) que la procédure de dératisation consiste en une ou plusieurs opérations successives, considérées comme une seule intervention, jusqu'à éradication des rongeurs et que ce n'est que si les interventions sont espacées de plusieurs mois qu'elles sont considérées comme des interventions successives. Il s'agit donc bien en l'espèce d'une seule intervention de dératisation. Il ressort par ailleurs du message téléphonique adressé par Mme [H], propriétaire de l'appartement du 2ème étage, à Mme [B] le 30 août 2021, retranscrit au procès-verbal du 8 septembre 2021, que celle-ci a la clé de l'appartement objet de la promesse, qu'elle y passe régulièrement, qu'il y a effectivement des pièges à souris dans l'appartement mais qu'elle habite l'immeuble depuis dix ans et qu'elle n'a jamais eu de souris dans son appartement. Mme [H] atteste par ailleurs (pièce n°10) qu'elle vit au deuxième étage de l'immeuble, qu'aucun copropiétaire ne s'est plaint de souris hormis les locataires du premier étage en fin d'année 2020, que depuis la désourisation de l'appartement le problème doit être réglé puisqu'elle a été plusieurs fois dans l'appartement depuis le départ des locataires , qu'il est possible d'y voir les pièges à souris laissés par le dératiseur fin 2020 (entrée, placard, salon) mais que ceux-ci sont vides. Elle souligne n'avoir jamais constaté de nuisance de souris dans sa cave dans laquelle elle stocke de la nourriture. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que des souris ont été présentes dans l'appartement en septembre 2020, que M. et Mme [J] ont fait intervenir une société spécialisée dans la dératisation en novembre et décembre 2020, que depuis cette date les pièges présents dans l'appartement sont vides et que les deux seules photos, non datées ni identifiées, de taches noires sur le sol ne permettent pas d'établir que la dératisation effectuée n'aurait pas été efficace et que l'appartement était infesté de souris à la date de la signature du compromis le 16 juillet 2021. Le jugement qui a retenu que la preuve d'un vice caché n'était pas rapportée doit donc être confirmé. Au surplus, si M. et Mme [J] ont effectivement eu connaissance de la présence de souris dans l'appartement à l'automne 2020 ayant conduit au départ de leurs locataires, rien ne permet d'établir qu'ils auraient eu connaissance de la prétendue persistance de la présence des souris malgré la dératisation, alors qu'ils ne résident pas dans le Nord, que leur voisine qui dispose des clés indique elle-même ne pas avoir constaté la présence de souris ni dans l'appartement ni dans les pièges lors de ses passages, que l'appartement est resté vide de locataires au début de l'année 2021 et qu'ils pouvaient légitimement considérer que la dératisation avait mis fin à la présence des souris. Dès lors, la clause d'exonération devrait en tout état de cause s'appliquer si un vice avait été démontré. Dès lors, les consorts [B], qui ne démontrent ni l'existence d'un vice caché ni la connaissance par les vendeurs d'un tel vice, ne pouvaient valablement invoquer ce vice caché pour justifier leur refus de réitérer la vente. - Sur le manquement à l'obligation d'information Aux termes de l'article 1112-1 code civil, «celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.