Cour d'appel, chambre 1 section 3, 7 mai 2026 — n° 23/00833

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 6] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

**** Exposé des faits et de la procédure La Sarl WD hotellerie, propriétaire d'un fonds de commerce d'hôtellerie situé à Cannes [Adresse 3] Bocca, a fait l'objet d'un plan de sauvegarde arrêté par jugement du tribunal de commerce de Cannes du 23 janvier 2018. Par acte sous seing privé du 8 août 2018, la société WD hotellerie, a conclu avec M. [O] [J], un compromis de cession de fonds de commerce d'hotel connu sous l'enseigne «Hotel les Tourrades», classé en catégorie deux étoiles, situé [Adresse 4] à [Localité 4] [Localité 5], moyennant le prix de 355 000 euros, payable comptant le jour de la signature de l'acte définitif, le compromis prévoyant une faculté de substitution de toute personne morale qu'il plairait au cessionnaire de substituer. La promesse synallagmatique a été conclue sous différentes conditions suspensives devant être réalisées au plus tard le 30 septembre 2018, et notamment l'obtention par le cédant de la main-levée par le tribunal de commerce de Cannes de l'inaliénabilité du fonds de commerce et l'obtention par le cessionnaire d'un prêt bancaire, d'un montant de 340 000 euros selon les conditions prévues par l'acte. La promesse prévoyait en outre le versement par M. [J] d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 35 000 euros. Par jugement du 25 septembre 2018, le tribunal de commerce de Cannes a procédé à la main-levée de l'inaliénabilité du fonds de commerce et en a autorisé la cession à M. [J] selon les conditions prévues par la promesse de 8 août 2018. Le 28 février 2019, les parties ont signé un avenant au compromis de vente, ramenant le prix de cession du fonds de commerce à la somme de 315 000 euros et modifiant les délais prévus pour la levée des conditions suspensives conventionnelles au 30 mars 2019 pour l'obtention d'un prêt bancaire par le cessionnaire, et au 20 avril 2019 pour l'obtention par le cédant d'une nouvelle main-levée de l'inaliénabilité du fonds. Par courriel du 8 avril 2019, M. [J] a informé le notaire chargé de la réitération par acte authentique, du défaut d'obtention du prêt destiné à financer l'acquisition de l'hôtel et a sollicité le remboursement de l'indemnité immobilisation. Arguant d'une défaillance fautive de la condition suspensive d'obtention de prêt par le cessionnaire, la société WD hotellerie a mis M. [J] en demeure, par courriel du 28 janvier 2020, d'accepter la remise à son profit de l'indemnité d'immobilisation. La société WD hotellerie a fait l'objet d'une dissolution anticipée à compter du 22 décembre 2020. M. [R] a été désigné en qualité de liquidateur amiable. Par acte de commissaire de justice du 19 août 2021, la Sarl WD hotellerie prise en la personne de M. [R], liquidateur amiable, a assigné M. [J] devant le tribunal judiciaire de Lille afin d'obtenir le versement à son profit de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement du 19 janvier 2023, le tribunal judiciaire de Lille a : -débouté M. [J] de sa demande de rabat de l'ordonnance de clôture et de renvoi à la mise en état, -condamné M. [J] à payer à la Sarl WD hotellerie, prise en la personne de M. [C] [R], liquidateur amiable, la somme de 35 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2020 , -autorisé, aux fins de libération partielle de cette somme, la remise entre les mains de M. [R], liquidateur amiable de la Sarl WD hotellerie, de la somme de 35 000 euros consignée aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 8 août 2018, sur le compte CARPA de son conseil, à titre « d'indemnité d'immobilisation », -condamné M. [J] à payer à la Sarl WD hotellerie, prise en la personne de son liquidateur amiable, la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné M. [J] aux entiers dépens de l'instance, -débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraire, -rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration du 17 février 2023, M. [J] a fait appel de ce jugement.

MOTIFS DE LA DÉCISION -Sur le paiement de «l'indemnité d'immobilisation» Il résulte des articles 1103 et 1104 du code civil que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. En vertu de l'article 1304-3 alinéa premier du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Il est de principe qu'il appartient au bénéficiaire de justifier des diligences relatives à la sollicitation d'un prêt conforme aux caractéristiques définies dans la promesse (3e Civ., 18 novembre 1992, pourvoi n° 91-11.074,publié). A défaut pour lui d'apporter la preuve qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques énumérées dans la promesse, il est acquis que c'est lui qui a empêché la réalisation de la condition (1re Civ., 13 novembre 1997, pourvoi n° 95-18.276, publié ; 1re Civ., 9 février 1999, pourvoi n° 97-10.195 et 1re Civ., 7 mai 2002, pourvoi n° 99-17.520) En revanche, il n'est pas exigé du bénéficiaire qu'il justifie les raisons du refus de la banque. Il suffit que l'attestation de refus soit claire et datée, le détail des motifs n'étant pas exigé par la loi ou la jurisprudence. En l'espèce, le «compromis de cession de fonds de commerce» signé le 8 août 2018 entre les parties comporte notamment une condition suspensive d'obtention d'un prêt par le cessionnaire «d'un montant de 340 000 euros, d'une durée minimum de 7 ans, dont l'étude est confiée au courtier en prêts Pro Financement, à un taux d'intérêt maximum de 2% lui permettant de financer partiellement l'opération envisagée et les frais y afférents». La promesse prévoit en outre que «le cessionnaire s'engage à effectuer toutes les diligences nécessaires pour fournir à/aux l'établissement(s) bancaire(s) sollicité(s) les documents et dossiers nécessaires à la mise en place du prêt. En cas de refus définitif du prêt, le cessionnaire devra justifier de toutes les diligences accomplies» et il est précié que les conditions suspensives devront être accomplies avant le 30 septembre 2018. Le promesse synallagmatique comportait également un article 13 relatif à «l'indemnité d'immobilisation» qui prenait acte du versement par M. [J] d'une somme de 35 000 euros remise par chèque établi à l'ordre du séquestre, Me [S]. Cet article précise que « En cas réalisation de la cession, cette somme de 35 000 euros s'imputera sur le prix de cession. En cas de non réalisation de la cession du fait du Cessionnaire, notamment si celui-ci se refusait d'acquérir alors que les conditions suspensives avaient été levées ou s'il n'avait pas fait diligence pour obtenir le prêt visé aux conditions suspensives, cette somme restera définitivement acquise au Cédant, sans préjudice du droit pour ce dernier de poursuivre, si bon lui semble, la réalisation forcée de la cession. Dans ce cas, le séquestre est d'ores et déjà autorisé à remettre cette somme au Cédant, hors la présence du Cessionnaire.» Par avenant du 28 février 2019, les parties ont notamment modifié la condition suspensive relative à l'obtention de prêt, qui prévoit désormais la condition suspensive d' «Obtention par le Cessionnaire d'un prêt bancaire, d'un montant de 255 000 euros, d'une durée minimum de 7 ans, dont l'étude est confiée au courtier en prêts Pro Financement au taux d'intérêt maximal de 2 %, lui permettant de financer partiellement l'opération envisagée et les frais y afférents. Cette condition suspensive devra être réalisée au plus tard le 30 mars 2019. Le cessionnaire devra justifier au cédant dès après la signature du présent acte, l'existence et la disponibilité de son apport personnel à hauteur de la somme de 180 000 euros.» La promesse précise qu'en cas de refus définitif, le cessionnaire devra informer le cédant de toutes les diligences accomplies en lui adressant la justification de ces refus, par lettre recommandée avec accusé de réception ou lettre officielle de son conseil dans les deux jours calendaires de la réception du refus de prêt sollicité et au plus tard dans les 2 jours calendaires suivant le délai fixé pour la réalisation de cette condition suspensive. Par ailleurs, M. [J] justifie avoir signé avec la société 2 Financement, sous la dénomination Profinancement, un mandat de recherche de capitaux par lequel il chargeait cette société de rechercher un établissement susceptible de financer un crédit dont il a fixé le montant à la somme de 322 000 euros sur 7 ans et 18 000 sur moins d'un an, sans précision relative au taux du crédit. Il convient de relever que les caractéristiques du prêt, déterminées par M. [J], ne correspondent pas aux stipulations du contrat puisque le montant sollicité est supérieur de 67 000 euros au montant prévu par la promesse synallagmatique. Par message de son conseil du 8 avril 2019, M. [J] a indiqué à la société WD hotellerie qu'il n'avait pu obtenir le financement nécessaire à l'acquisition et il produisait la lettre de refus de la société BNP Paribas du 20 mars 2019 indiquant qu'elle ne donnerait pas suite à sa demande de financement à hauteur de 322 000 euros. M. [J] a également justifié auprès de la société WD Hotellerie (pièces n° 5 et 12) du refus par la Caisse d'épargne, auprès de laquelle la société Profinancement avait déposé une demande de prêt, d'octroyer ce prêt sollicité pour un montant de 396 000 euros sur une durée de 7 ans. Ces deux refus ne sont pas conformes aux stipulations de la promesse, M. [J] ne pouvant solliciter un prêt d'un montant supérieur à ce qui était prévu, sauf à apporter la preuve qu'une demande conforme au montant contractuel aurait également fait l'objet d'un refus eu égard à ses capacités financières et à sa situation. M. [J] fait valoir qu'il n'est pas défaillant dans la mesure où la réalisation de la condition a été empêchée par la société 2Financement qui ne justifie pas avoir déposé deux demandes de prêt auprès de deux établissements bancaires comme le prévoyait le mandat. Or, d'une part cette éventuelle défaillance n'est pas opposable à la société société WD Hotellerie et ne peut se résoudre, le cas échéant, que par une action en responsabilité de M. [J] contre son mandataire. D'autre part, le mandat confié à la société 2Financement prévoit que celle-ci devra rechercher un établissement acceptant d'octroyer à M. [J] un prêt de 322 000 euros sur 7 ans et 18 000 euros sur moins d'un an, caractéristiques qui ne correspondent pas à celles prévues dans la promesse synallagmatique qui dans son avenant du 28 février 2019, précise que M. [J] devra obtenir un prêt d'un montant de 255 000 euros. Le contrat de mandat précise que «le mandant précise, sous sa responsabilité, les principales caractéristiques de l'opération de financement» dont notamment le montant du crédit. Au regard de ces éléments il apparait que quel que soit le nombre de demandes de financement déposées par la société 2Financement, aucune n'aurait pu permettre l'obtention d'un prêt répondant aux caractéristiques fixées dans la promesse de vente, compte tenu des termes du mandat confié par M. [J]. C'est dès lors à bon droit que le tribunal a retenu que la condition suspensive d'obtention d'un prêt est défaillie aux torts exclusifs de M. [J] et qu'elle est réputée accomplie au sens de l'article 1304-3 alinéa premier du code civil. Le jugement qui a condamné M. [J] à payer à la société WD hotellerie, prise en la personne de son liquidateur amiable, la somme de 35 000 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 28 janvier 2020 et autorisé, aux fins de libération partielle de cette somme, la remise entre les mains du liquidateur amiable de la société, de la somme de 35 000 euros consignée aux termes de la promesse synallagmatique du 8 août 2018, sur le compte CARPA de son conseil, à titre « d'indemnité d'immobilisation » sera confirmé. - Sur les demandes accessoires : M.