Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 12 mai 2026 — n° 23/05689

PAR CES MOTIFS - CLOTURE la procédure ; - INFIRME le jugement en date du 6 juillet 2023 en toutes ses dispositions ; et statuant à nouveau : - DEBOUTE Mme [D] [M] épouse [A] de ses prétentions ; - CONDAMNE Mme [D] [M] épouse [A] à payer à Mme [Z] [Y] épouse [Q], M. [G] [Y] et Mme [P] [Y] la somme de 140 000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2021 ; - CONDAMNE Mme [D] [M] épouse [A] aux dépens de première instance ; - REJETTE les demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE Mme [D] [M] épouse [A] aux dépens d'appel ; - REJETTE toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

**************** Selon acte notarié daté du 13 juillet 2021, Mme [X] [Y], Mme [Z] [Y] épouse [Q], M. [G] [Y] et Mme [P] [Y] ont consenti à Mme [D] [M] épouse [A] une promesse unilatérale de vente portant sur l'acquisition d'un bien immobilier à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6], cadastré section AC N°[Cadastre 1], pour le prix de 1 400 000 euros. Le montant de l'indemnité d'immobilisation a été fixé à 140 000 euros, dont 70 000 euros ont été versés à l'étude de Maître [N], notaire en charge du séquestre. La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 14 octobre 2021 à 16 heures. Par virement du 6 octobre 2021, Mme [A] a remis à son notaire la totalité du prix de vente, soit la somme de 1 478 200 euros, le rendez-vous de signature de l'acte authentique de vente ayant été fixé le 7 octobre 2021, puis repoussé au 11 octobre 2021. Le 6 octobre 2021, Mme [A] a effectué une visite préalable à l'acquisition du bien, prévue par l'article 38.1.2 de la promesse unilatérale de vente, à l'issue de laquelle elle a souhaité disposer de l'avis d'un expert sur l'état de la maison et notamment sur les infiltrations au sous-sol et les fissures observées au niveau de la véranda, comme elle l'a indiqué dans le courriel qu'elle a adressé le même jour à l'agence immobilière en charge de la vente. Puis elle a refusé de signer l'acte de vente définitif. C'est dans ces conditions que par acte en date du 10 mars 2022, Mme [X] [Y], Mme [Z] [Y], M. [G] [Y] et Mme [P] [Y] l'ont assignée devant le Tribunal judiciaire de Versailles en paiement de l'indemnité contractuelle d'immobilisation. Par jugement en date du 6 juillet 2023, le Tribunal judiciaire de Versailles a : - prononcé la nullité de la promesse unilatérale de vente signée le 13 juillet 2021 entre Mme [X] [Y], Mme [Z] [Y], M. [G] [Y] et Mme [P] [Y] et Mme [D] [A] épouse [A], portant sur le bien immobilier à usage d'habitation situé [Adresse 5] à [Localité 6], référencé au cadastre « section AC N°[Cadastre 1] » ; - condamné in solidum Mme [X] [Y], Mme [Z] [Y], M. [G] [Y] et Mme [P] [Y] à payer à Mme [D] [M] épouse [A] la somme de 70 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation ; - autorisé le versement de la somme de 70 000 euros, consignée entre les mains du notaire détenteur des fonds, l'étude de Maître [N], au profit de Mme [D] [M] épouse [A], qui viendra s'imputer sur les sommes dues ; - condamné in solidum Mme [X] [Y], Mme [Z] [Y], M. [G] [Y] et Mme [P] à verser à Mme [D] [M] épouse [A] la somme de 1 205 euros en indemnisation de son préjudice économique ; - condamné in solidum Mme [X] [Y], Mme [Z] [Y], M. [G] [Y] et Mme [P] [Y] aux dépens avec recouvrement direct au bénéfice de Maître Bertrand Lissarrague du cabinet Lexavoué, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; - condamné in solidum Mme [X] [Y], Mme [Z] [Y], M. [G] [Y] et Mme [P] [Y] à verser à Mme [D] [M] épouse [A] la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que l'exécution provisoire du jugement est de droit ; - rejeté les plus amples demandes des parties. Pour statuer ainsi, le Tribunal a retenu, pour l'essentiel, que si Mme [A], en tant qu'acquéreur, avait réalisé qu'il existait des anomalies dans l'immeuble, elle n'avait pas compris à quel point les désordres structurels (infiltrations, fissures de rupture) étaient importants, spécialement en ce qui concerne les extensions et la cave, de sorte qu'elle n'avait pas pu en déterminer les conséquences, alors que les vendeurs s'étaient rendus coupables d'un défaut d'information au sujet des travaux de sécurisation, si bien qu'un dol était caractérisé. Par déclaration en date du 27 juillet 2023, [X], [G], [P] et [Z] [Y], ont relevé appel de ce jugement. [X] [Y] est décédée le 22 janvier 2025, laissant pour recueillir sa succession ses frère et soeurs [G], [P] et [Z] [Y]. En leurs conclusions notifiées le 16 janvier 2026, M.

MOTIFS En vertu de l'article 1112-1 du code civil : Celle des parties qui connaît une information dont l'importance est déterminante pour le consentement de l'autre doit l'en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d'information ne porte pas sur l'estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties. Il incombe à celui qui prétend qu'une information lui était due de prouver que l'autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu'elle l'a fournie. Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir. Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d'information peut entraîner l'annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. Et l'article 1137 du même code dispose que : Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des man'uvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation. Il est classiquement admis que les exagérations usuelles dans les relations d'affaires constituent un « bon dol » non sanctionné. Constitue une réticence dolosive (c'est à dire un dol), le simple silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Le dol, qui suppose l'intention de tromper, ne résulte pas du seul manquement à une obligation précontractuelle d'information : une réticence dolosive peut être caractérisée même en l'absence d'obligation d'information précontractuelle pesant sur celui à qui elle est reprochée. Il convient de déteminer tout d'abord si Mme [A] était une professionnelle de l'immobilier ou pouvait lui être assimilée. Elle était associée unique dans une société ayant pour objet l'acquisition ou la location de mobil-homes ou d'habitations légères de loisirs et de toutes prestations de services dans le secteur tertiaire, la société Grand Sud Vacances, Eole, puis dans une autre société ayant pour objet notamment l'acquisition, la vente, l'administration et l'exploitation, par location ou autrement, de tous immeubles et droits immobiliers et biens mobiliers de toute nature, la société Eole. Il n'est pas démontré pour autant que Mme [A] était dotée de connaissances particulières en matière de construction. Elle devait par contre être normalement diligente, comme tout acquéreur. En page 8 du contrat il était mentionné que le promettant (les consorts [Y]) déclarait que la construction du garage et de la buanderie datait de plus de 60 ans, que celle de la véranda remontait à plus de 20 ans, et qu'il n'avait pas effectué ou fait effectuer dans le bien des travaux qui auraient nécessité la souscription d'une police d'assurance dommage-ouvrages et/ou l'obtention d'une autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires et/ou une autorisation administrative telle que permis de construire ou déclaration préalable. Il était également indiqué que le vendeur n'avait constaté aucun désordre ni problème d'écoulement, ni aucune remontée d'odeurs. Par ailleurs, le bénéficiaire (Mme [A]) déclarait avoir une parfaite connaissance du bien pour l'avoir visité préalablement, s'être entouré de toutes les informations et vouloir en faire son affaire personnelle, tandis que l'exactitude des déclarations des vendeurs constituait un élément essentiel de sa décision d'acquérir aux prix et conditions convenus. Enfin, l'acquéreur n'aurait aucun recours contre le promettant pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou cachés, cette exonération ne s'appliquant pas si le promettant avait la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, à moins que le bénéficiaire n'ait également cette qualité, ou si les vices cachés étaient connus du promettant. Le 6 octobre 2021, Mme [A] a indiqué que l'état de la maison lui était apparu très délabré depuis qu'elle avait été vidée, et après les pluies des derniers jours ; elle se disait particulièrement préoccupée par les infiltrations au sous-sol et les fissures de la véranda. Elle se prévalait d'un rapport d'expertise amiable émanant de la société Delfy. La Cour adopte les motifs du Tribunal en ce qu'il a admis qu'un rapport d'expertise amiable était opposable aux tiers, dès lors qu'il est régulièrement versé aux débats et soumis à la libre discussion des parties, et énoncé qu'il constituait alors un élément de preuve qui ne pourra être pris en compte que dans la mesure où il est corroboré par d'autres pièces, la décision du juge ne pouvant se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d'une seule des parties. Il sera observé que Mme [A] se fonde également sur d'autres pièces, à savoir des photographies, qui ne font pas partie du rapport d'expertise précité. Il résulte de la lecture du rapport susvisé que : - la cave comporte des infiltrations d'eau, en concentration vers les angles de la maison et sous la chaudière ; les murs et le sol sont humides ; - les poutrelles en acier du plancher haut sont rouillées ; - celles du plancher de la terrasse et de la véranda le sont aussi ; les remplissages en briques entre poutrelles sont dégradés ou cassés par zones, tandis que les parties de briques de remplissage tombent par morceaux ; - les murs de la maison initiale contre l'extension latérale droite comportent des fissures filiformes ; il en est de même du mur droit de cette extension ; - la terrasse n'est pas étanche, des traces de fuites d'eau étant visibles depuis cette terrasse vers le rez-de-chaussée ; - l'extension arrière, fondée à un niveau différent de la maison initiale, comporte des fissures de dislocation et des fissures de tension ; - la maison comporte plusieurs zones d'infiltrations et de dégâts des eaux en plus de la présence de moisissures sur les murs et de l'humidité relative ; ces phénomènes sont présents dans plusieurs pièces ; - le plancher de la salle de bains est déformé tandis que celui de la chambre adjacente présente un affaissement ; - le parquet du séjour est déformé sous l'effet de l'humidité ; - la maison ne compore pas de système de ventilation ; - l'installation électrique et de plomberie est vétuste. L'expert conclut en affirmant que : - la maison dont s'agit va nécessiter de lourds travaux de rénovation et de réhabilitation concernant l'ensemble des lots ; - les étanchéités sont défaillantes, ce qui produit des infiltrations d'eau vers la cave ; - le plancher de la terrasse se trouve dans un état de dégradation avancée avec des risques de chute par morceaux du remplissage entre poutrelles et acier, la mise en sécurité et la protection dudit plancher étant à prévoir ; il est nécessaire de sécuriser ce plancher ; - les murs contre terre présentent de l'humidité ; - la vérification du réseau enterré, le traitement des points singuliers ainsi que la pose d'un complexe de protection permettront de diminuer significativement la présence d'humidité dans la cave ; - l'absence d'ouvrages annexes (tranchée drainante, écran anti-racine, protection de talus, étanchéité du réseau de collecte des eaux pluviales..) accentue le ruissellement de celles-ci, et il existe des risques de mouvement différentiel contre les fondations ; - les fissures sont dues à un tassement différentiel des fondations de l'extension du bâtiment ; - la structure de cette extension présente des erreurs de conception.