Cour d'appel, ch civ. 1-4 copropriété, 12 mai 2026 — n° 23/04067

PAR CES MOTIFS - INFIRME le jugement en date du 23 février 2023, rectifié par jugement en date du 20 avril 2023, en ce qu'il a : * déclaré irrecevables les demandes formulées à l'encontre de la société d'économie mixte nationale [Adresse 10] par l'association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1] ; * constaté que la demande de dommages-intérêts formulée par l'association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1] à l'encontre de la SCI du [Adresse 15] est privée d'objet ; * déclaré l'association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1] irrecevable en sa demande en paiement relatives à ses charges de fonctionnement appelées avant le 1er janvier 2010 formulées à l'encontre de l'Agent judiciaire de l'Etat ; * condamné l'association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1] à payer à la société d'économie mixte nationale [Adresse 10], la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné l'association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1] aux dépens de l'instance, dont distraction au profit de de la SCP Fricaudet-Larroumet, Maître Fertoukh, Maître Clédat, Maître Pommier et Maître Dubois, pour ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu de provision ; et statuant à nouveau : - CONDAMNE la société d'économie mixte nationale [Adresse 10] à payer à l'association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1] la somme de 870 186,38 euros, qui portera intérêts au taux légal : * à compter du 18 juin 2013 sur la somme de 338 903,24 euros ; * à compter du 7 juin 2016 sur celle de 123 594,18 euros ; * à compter du 21 juin 2021 sur celle de 220 985,87 euros ; * à compter du 22 septembre 2025 sur le surplus ; - DECLARE l'association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1] irrecevable en sa demande en paiement relative à ses charges de fonctionnement appelées avant le 1er janvier 2017, formulée à l'encontre de l'Agent judiciaire de l'Etat ; - DEBOUTE l'association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1] de sa demande en paiement formée à l'encontre de l'Agent judiciaire de l'Etat sur la période postérieure ; - DEBOUTE l'association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1] de sa demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la SCI du [Adresse 15] ; - CONFIRME le jugement en date du 23 février 2023, rectifié par jugement en date du 20 avril 2023 pour le surplus ; - CONDAMNE la société d'économie mixte nationale [Adresse 10] à payer à l'association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1] la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - REJETTE les autres demandes en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - CONDAMNE la société d'économie mixte nationale [Adresse 10] aux dépens de première instance ; - CONDAMNE la société d'économie mixte nationale [Adresse 10] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés par Maître Lafon, Maître Dontot, Maître Pedroletti, Maître Fertoukh et la SCP Billon-Bussy-Renauld & associés conformément à l'article 699 du code de procédure civile. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Monsieur Raphaël TRARIEUX, Président et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT

**************** Selon acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement en date du 19 avril 1988, la société nationale d'économie mixte [Adresse 10] a vendu à la SNC [Adresse 20] un ensemble immobilier sis à proximité de [Adresse 21], dont l'ouvrage dit '[Adresse 22]' correspond à un passage couvert entre différents immeubles. Cet ensemble immobilier a été réalisé sur des lots en volumes qui appartenaient à l'Etat, lequel les avait acquis de l'établissement public [Localité 9]. Dans cet acte notarié du 19 avril 1988, le lot n° 290 a été grevé d'une servitude de passage correspondant à un emplacement couvert entre différents immeubles (bâtiments à usage de bureaux, parc de stationnement, restaurant, divers locaux d'intérêt collectif et à usage commun, locaux commerciaux). La servitude avait pour corollaire le droit du fonds grevé (lot n° 290 en volume) de prétendre, de la part des fonds dominants, au paiement d'une contribution à son budget de fonctionnement notamment les charges d'entretien et de réparations. Le 17 octobre 1989 a été créée par l'Etat l'Association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1], ci-après dénommée 'l'ASL', qui a pour objet la propriété, la gestion, la réparation, le remplacement, la reconstruction et le fonctionnement dans l'intérêt de ses membres de l'ouvrage dit '[Adresse 22]'. Par acte en date du 11 juin 2009, l'ASL a assigné la société nationale d'économie mixte [Adresse 10] en paiement de charges devant le Tribunal de grande instance de Nanterre. Puis elle a assigné d'autres propriétaires de fonds dominants : l'ASL des propriétaires de partie du cube et de partie de la [Adresse 23], dite ASL 3, l'ASL des propriétaires de partie de la [Adresse 23], dite ASL 4, l'association syndicale libre dite ASL 7, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 2], la Caisse des dépôts et consignation, la société [Adresse 2], la SCI du [Adresse 15], la Société française du radiotéléphone, le Ministre de la transition écologique et de la cohésion des territoires, et l'établissement public [Localité 9]. Par ordonnance en date du 21 novembre 2017, qui sera confirmée par un arrêt de la Cour d'appel de Versailles en date du 6 décembre 2018, le juge de la mise en état a rejeté l'exception de nullité de l'assignation qui avait été soulevée en défense. Par arrêt en date du 4 juin 2020, rectifié le 22 octobre 2020, la Cour de cassation a rejeté le pourvoi formé contre l'arrêt susvisé. Par jugement en date du 23 février 2023, qui sera rectifié par jugement du 20 avril 2023, le Tribunal judiciaire de Nanterre a : - rejeté la constitution de Maître [H] de la Selas Oyat en lieu et place de la constitution de Maître [H] de la Selarl Latournerie Wolfrom dans les intérêts de l'établissement public [Localité 9], reçue au greffe postérieurement à l'ordonnance de clôture ; - déclaré l'établissement public [Localité 9], venant aux droits de l'établissement public d'aménagement de [Adresse 17] et de l'établissement public de gestion du [Adresse 18], recevable en son intervention volontaire ; - déclaré l'Agent judiciaire de l'Etat recevable en son intervention volontaire ; - déclaré irrecevables toutes les demandes formulées à l'encontre du Ministère de l'écologie, du développement durable et de l'énergie ; - rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à défendre de la SCI du [Adresse 15], attraite à la cause par acte d'huissier du 18 juin 2013 ; - constaté en conséquence que la demande de dommages-intérêts formulée par l'association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1] à l'encontre de la SCI du [Adresse 15] est privée d'objet ; - rejeté la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir de l'association syndicale libre des propriétaires de la [Adresse 1] ;

MOTIFS Malgré l'absence de la SCI du [Adresse 15], de l'établissement public [Localité 9], et de l'ASL 7 il convient de statuer sur les prétentions de l'ASL après avoir vérifié, conformément à l'article 472 du code de procédure civile, qu'elles sont régulières, recevables et bien fondées. Les demandes tendant à voir 'dire', 'juger', 'déclarer' et 'recevoir' telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, ne constituent pas des prétentions au sens des articles 4 et 954 du même code, en tant qu'elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n'étant que la redite des moyens invoqués et non des chefs de décision devant figurer dans le dispositif de l'arrêt. Il n'y sera pas statué, sauf exception au regard de leur pertinence au sens des textes susvisés. L'ASL démontre être bien propriétaire du lot n° 290 en produisant l'extrait de matrice cadastrale et le relevé du service de publicité foncière de [Localité 11] établissant qu'elle a acquis le lot n° 519, antérieurement numéroté 290 ; tout cela est confirmé par l'état descriptif de division volumétrique (pièce n° 8 appelante). Sur les demandes formées à l'encontre de la société d'économie mixte nationale [Adresse 10] L'acte de cession intervenu entre la société d'économie mixte [Adresse 10] et la SNC [Adresse 20], reçu en la forme authentique le 19 avril 1988, stipule, s'agissant de la participation de la première aux charges de fonctionnement de [Adresse 22], ouvrage grevé de la servitude de passage, « le droit [pour le propriétaire de l'ouvrage grevé de la servitude de passage] à prétendre de la part des propriétaires des fonds dominants, à l'exception des immeubles vendus [par la SEM [Adresse 10] à la SNC La [Adresse 20] aux termes de cet acte], [à] une participation [de leur part] aux dépenses de fonctionnement et d'entretien courant, réparation (à l'exception de celles visées à l'article 606 du code civil) de [Adresse 22] à hauteur de 35 % au moins de ces dépenses. L'entretien et le fonctionnement donnant lieu à la participation sont énoncés à titre indicatif dans une note ci-annexée. La SEM [Adresse 10] s'oblige à imposer ou à obtenir des propriétaires des fonds dominants, à l'exception des immeubles vendus, cette participation et tentera d'en améliorer l'importance ; elle acquittera elle-même cette participation, mais en la plafonnant à 35 % des dépenses totales susvisées, tant qu'elle restera propriétaire de certains des fonds dominants ou tant qu'elle n'aura pas obtenu des tiers propriétaires des autres fonds dominants, l'agrément à acquitter cette participation ». En vertu de l'article 1156 du code civil en sa version alors applicable, on doit dans les conventions rechercher quelle a été la commune intention des parties contractantes, plutôt que de s'arrêter au sens littéral des termes. L'article 1161 du même code dispose que toutes les clauses des conventions s'interprètent les unes par les autres, en donnant à chacune le sens qui résulte de l'acte entier. La conjonction de coordination 'ou' doit s'entendre comme une alternative : la société d'économie mixte nationale [Adresse 10] restait redevable des charges soit si elle restait propriétaire de certains fonds dominants, soit si elle n'avait pas obtenu de ses ayants-droit l'agrément à les régler. Dans ces conditions, le tribunal ne peut être suivi lorsqu'il affirme : la SEM [Adresse 10] est fondée, sous réserve qu'elle en justifie, à opposer qu'elle n'est plus propriétaire d'aucun fonds dominant depuis 2005 afin d'établir qu'elle est libérée de son obligation de contribuer à hauteur de 35 % à ces dépenses, peu important qu'elle ait obtenu ou non, au fur et à mesure des cessions ou mutations de propriété qu'elle a consenties à des tiers sur ces fonds dominants, ' autres que ceux qu'elle a cédés d'emblée à la SNC [Adresse 20] aux termes de l'acte susvisé du 19 avril 1988 et qu'excluent expressément du champ de son engagement les stipulations litigieuses (« à l'exception des immeubles vendus ») ', l'engagement des tiers acquéreurs de s'en acquitter en ses lieu et place et ce, pour la totalité de la quote-part mise à sa charge, c'est-à-dire pour les 35 % convenus. En une motivation pertinente que la Cour adopte et qu'il est inutile de paraphraser, le Tribunal a démontré que la société d'économie mixte nationale [Adresse 10] n'était plus à ce jour propriétaire d'aucun des fonds dominants, ce qui est d'ailleurs confirmé par un courriel du Service des impôts fonciers de Nanterre en date du 19 mars 2012. Par ailleurs, il est constant qu'elle n'a pas obtenu des propriétaires de ces fonds l'agrément pour payer les charges. En effet, la société d'économie mixte nationale [Adresse 10] s'était engagée à imposer ou à obtenir des propriétaires des fonds dominants, à l'exception des immeubles vendus, cette participation et tenterait d'en améliorer l'importance (soit au-delà de 35 %). Il s'ensuit que l'obligation de faire payer les charges à concurrence de 35 % de leur montant par les divers propriétaires des fonds dominants constituait une obligation de résultat, alors que celle de leur faire payer une proportion supplémentaire constituait, elle, une obligation de moyens. S'agissant de l'obligation de résultat, le résultat attendu doit impérativement être atteint, sauf force majeure. S'agissant de l'obligation de moyens, il y aurait lieu de déterminer si la société d'économie mixte nationale [Adresse 10], en tant que débitrice de ladite obligation, avait fait son possible pour l'exécuter. Mais l'ASL limite le quantum de sa demande à 20 % des sommes en cause, à savoir 35 % moins 15 % dont elle a pu obtenir le paiement de la société [Adresse 25]. Le présent litige doit donc être apprécié au seul vu de l'obligation de résultat et au cas d'espèce, elle n'a pas été remplie car les propriétaires des fonds dominants n'ont pas réglé les charges et refusent même de payer la moindre somme. La responsabilité de la société d'économie mixte nationale [Adresse 10] est donc engagée de plein droit de ce chef. L'ASL est ainsi fondée à lui réclamer les 20 % restant impayés des sommes en cause. Le montant de la somme en cause est de 870 186,38 euros. A l'appui de sa demande, l'appelante verse aux débats : - les procès-verbaux d'assemblée générale des 20 juin 2014, 30 juillet 2014, 10 septembre 2021, 28 juillet 2022, 28 mars 2023, 28 juillet 2023, et 20 juin 2025, - les états des dépenses afférents aux années 2020, 2021, 2023, 2024, et 2025, - les appels de fonds. La société d'économie mixte nationale [Adresse 10] se contente de contester par principe le quantum de ces charges mais ne développe aucun argument, se bornant à soutenir dans ses écritures qu'il n'existe pas de justificatifs quant aux différents postes de règlement, ce qui est d'ailleurs inexact : les états de dépenses mentionnent chaque rubrique (nettoyage, espaces verts, salaires afférents au gardiennage, surveillance incendie, contrôles d'accès, électricité, ascenseurs, escalators, nacelles, apppareils élévateurs, honoraires de gestion, expertise, assurances, taxes foncières, frais de gestion, etc). Par infirmation du jugement, la société d'économie mixte nationale [Adresse 10] sera condamnée à payer à l'ASL la somme de 870 186,38 euros. Cette somme portera intérêt au taux légal : - à compter du 18 juin 2013, date de l'assignation délivrée par l'ASL à la société d'économie mixte nationale [Adresse 10] après réinscription de l'affaire au rôle du Tribunal, sur la somme de 338 903,24 euros ; - à compter du 7 juin 2016, date de dépôt des conclusions au fond devant le Tribunal, sur celle de 123 594,18 euros ; - à compter du 21 juin 2021, date de dépôt des conclusions récapitulatives visée par le Tribunal dans le jugement dont appel, sur celle de 220 985,87 euros (soit 683 483,29 euros moins les deux sommes précitées) ;