Cour d'appel, 2ème chambre, 12 mai 2026 — n° 24/00160

'En conséquence, La République Française, Mande et ordonne, conformément au décret n° 47-1047 du 12 juin 1947 art. 1 modifié, à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et le greffier.' Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par Nous, directeur des services de greffe judiciaires de la cour d'appel de Rennes.

EXPOSE DU LITIGE : Le 12 janvier 2010, Mme [K] [N] a confié la gestion de son bien immobilier sis à [Localité 6] à l'association Service immobilier rural et social de Bretagne devenue [Z] agence immobilière sociale Bretagne [Localité 1] (l'agence [Z]). Elle a adhéré au dispositif Pass garantie des risques locatifs (Pass-GRL) lui permettant de bénéficier d'une garantie de loyer et d'une garantie « détériorations immobilières ». Le 1er août 2013, le bien a été donné à bail aux époux [C] [D]. A la suite de la résiliation judiciaire du bail le 28 décembre 2016, la reprise des lieux est intervenue le 29 mai 2017 avec remise des clés le 7 septembre 2017. Suivant acte extrajudiciaire du 22 juillet 2021, Mme [K] [N] a assigné l'agence [Z] et la société Groupe [I] [L], en tant que gestionnaire des sinistres, devant le tribunal judiciaire de Saint-Brieuc. Suivant jugement du 4 décembre 2023, le tribunal a : - Dit la demande de Mme [K] [N] recevable. - Débouté Mme [K] [N] de sa demande de condamnation in solidum de l'agence [Z] et de la société Groupe [I] [L]. - Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. - Condamné Mme [K] [N] aux dépens. Suivant déclaration du 10 janvier 2024, Mme [K] [N] a interjeté appel. Suivant conclusions du 8 juillet 2024, l'agence [Z] a interjeté appel incident. En ses dernières conclusions du 5 janvier 2026, Mme [K] [N] demande à la cour de : Vu l'article 1231-1 du code civil, Vu les articles 1991 et 1992 du code civil, - Réformer le jugement déféré. Statuant à nouveau, - Condamner in solidum l'agence [Z] et la société Groupe [I] [L] à lui payer la somme de 50 382 euros outre les intérêts au taux légal à compter des 22 et 28 juillet 2021 avec capitalisation. A titre subsidiaire, si la cour devait estimer que le préjudice de Mme [K] [N] devait s'analyser en une perte de chance, - Juger que cette perte de chance ne saurait être inférieure à 99 % de 50 382 euros. En tout état de cause, - Ordonner la capitalisation des intérêts. - Débouter l'agence [Z] et la société Groupe [I] [L] de leurs demandes. - Les condamner in solidum à lui payer la somme 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. - Les condamner in solidum aux dépens avec application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Me Sylvie Pelois. En ses dernières conclusions du 10 juin 2024, la société Groupe [I] [L] demande à la cour de : - Confirmer le jugement déféré. Subsidiairement, - Dire que le préjudice de Mme [K] [N] doit s'analyser en une perte de chance de bénéficier de la garantie « détériorations immobilières » et limiter le préjudice à 30 % du plafond, soit 2 210 euros. - La condamner à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. En ses dernières conclusions du 24 décembre 2025, l'agence [Z] demande à la cour de : Vu l'article 1240 du code civil, - Confirmer le jugement déféré sauf en ce qu'il a l'a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles. Statuant à nouveau, - Débouter Mme [K] [N] de ses demandes. A titre subsidiaire, - Condamner la société Groupe [I] [L] à la garantir des condamnations prononcées à son encontre. En tout état de cause, - Condamner Mme [K] [N], ou toute autre partie succombante, le cas échéant in solidum, à lui payer la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure ainsi que des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère aux énonciations de la décision ainsi qu'aux dernières conclusions précitées, l'ordonnance de clôture ayant été rendue le 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Selon l'article 1992 du même code, il répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Il est de jurisprudence constante que, si le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, cette présomption ne s'étend pas à l'hypothèse d'une mauvaise exécution de celui-ci, de sorte qu'il appartient au mandant d'établir les fautes de gestion qu'il impute à son mandataire. Il incombe en conséquence à Mme [K] [N], qui invoque une mauvaise exécution des mandats confiés à l'agence [Z] et à la société Groupe [I] [L], de rapporter la preuve de manquements fautifs imputables à ces dernières. Mme [K] [N] reproche à l'agence [Z] et à la société Groupe [I] [L] une particulière lenteur et négligence dans la gestion du bail par suite des manquements et du départ des locataires. Elle indique qu'elle a récupéré le bien dans un état de dégradations importantes près de quatre ans après les premiers impayés et qu'elle n'a pu bénéficier de la garantie « détériorations immobilières ». Elle reproche plus particulièrement à l'agence [Z] d'avoir manqué de pertinence dans le choix des locataires notamment en s'abstenant de s'assurer de leur solvabilité et de vérifier tout autre élément permettant de s'assurer de la bonne exécution du contrat de bail. Elle indique que Mme [B] [D] avait bénéficié d'une première procédure de surendettement en 2011 et que figurait à son passif une dette pour dégradation d'un logement. Elle indique également que dès le mois d'octobre 2013, les locataires ont cessé de payer les loyers. Elle reproche par ailleurs à l'agence [Z] de ne pas avoir sollicité des locataires une attestation d'assurance habitation avant la mise en location. L'agence [Z] fait valoir que Mme [K] [N] soutient à tort que la situation des locataires était obérée lors de la conclusion du bail. Elle rappelle que M. [C] [D] bénéficiait d'un contrat de travail à durée indéterminée et que les ressources du couple s'élevaient à 2 500 euros par mois pour un loyer de 658,76 euros. Elle objecte qu'elle ne pouvait avoir connaissance de la procédure de surendettement dont Mme [B] [D] avait précédemment bénéficié et que la seconde procédure n'a été initiée par les époux [D] que postérieurement à la conclusion du bail. Elle indique que les locataires ont produit leurs avis d'imposition pour les années 2011 et 2012, seuls documents disponibles à la date de conclusion du bail, ainsi qu'une attestation d'assurance habitation. Elle relève que Mme [K] [N] a bénéficié de la garantie de loyer dans le cadre du dispositif Pass-GRL de sorte qu'elle ne justifie d'aucun préjudice en lien avec la faute qui lui est reprochée. S'agissant des conditions dans lesquelles le locataire a été sélectionné, il ressort des pièces versées aux débats que l'agence [Z] a procédé à la collecte des éléments nécessaires à l'appréciation de la situation des candidats, notamment au regard de leurs ressources et de leur situation administrative, conformément aux exigences propres aux dispositifs de location à vocation sociale dans lesquels s'inscrivait le dispositif de sécurisation Pass-GRL. Ainsi sont produits aux débats les bulletins de salaire de M. [C] [D] des mois de mars, avril et mai 2013, la notification de droits de la Caisse d'allocations familiales du Finistère du 22 juillet 2013 et les avis d'impôt sur les revenus 2011 et 2012, les ressources du couple s'élevant à 2 664 euros par mois avec trois enfants à charge. Il n'est pas établi que les critères de sélection auraient été méconnus ni que des éléments déterminants auraient été omis ou insuffisamment vérifiés. La circonstance que les locataires se soient ultérieurement révélés défaillants dans l'exécution de leurs obligations contractuelles ne saurait, en elle-même, caractériser une faute dans leur sélection initiale. En outre, le défaut d'assurance allégué des locataires lors de l'entrée dans les lieux est démenti par la production d'une attestation d'assurance du 25 juillet 2013. Il convient d'ajouter que Mme [K] [N] admet qu'elle n'a subi aucun préjudice lié à la perte de loyers puisque celle-ci a été prise en charge dans le cadre du dispositif Pass-GRL jusqu'au 7 septembre 2017. Mme [K] [N] reproche par ailleurs à l'agence [Z] d'avoir insuffisamment préservé le bien immobilier et d'avoir manqué à son obligation d'information et de conseil. S'agissant de la préservation du bien immobilier, il n'est pas contesté que l'agence [Z] ne disposait d'aucun droit d'accès au logement pendant l'exécution du bail, sauf accord des locataires ou autorisation judiciaire. Elle ne pouvait dès lors ni constater de manière effective les dégradations alléguées ni entreprendre des mesures conservatoires avant la reprise des lieux. Si Mme [K] [N] prétend que l'agence [Z] avait connaissance de dégradations dès le début de la relation locative, elle ne le démontre pas. S'agissant du manquement allégué à l'obligation d'information et de conseil, il ressort des pièces versées aux débats que l'agence [Z] a informé Mme [K] [N] de l'évolution du dispositif de garantie et de la disparition de la garantie GRL. Cette information, dont la réalité est établie, satisfait à l'obligation d'information pesant sur le mandataire dans le cadre de l'exécution de son mandat étant relevé que la souscription d'un contrat d'assurance pour la période postérieure au 31 décembre 2016 n'aurait pas permis de garantir les détériorations imputables aux locataires pour une période antérieure, étant indiqué qu'ils ont quitté les lieux donnés à bail le 1er septembre 2015. C'est à juste titre que le premier juge a rejeté les demandes formulées à l'encontre de l'agence [Z]. Mme [K] [N] reproche par ailleurs à l'agence [Z] et à la société Groupe [I] [L] d'avoir mené la procédure d'expulsion avec une particulière négligence et lenteur provoquant un important préjudice financier dès lors qu'elle s'est vue opposer un refus de garantie « détériorations immobilières », détériorations qui se sont aggravées jusqu'à ce qu'elle récupère le bien quatre ans après les premiers impayés et deux ans après le départ des locataires. Elle indique que l'agence [Z] bénéficiait d'un mandat général de gestion lui permettant de poursuivre la résiliation du bail et la société Groupe [I] [L] d'un mandat en justice lui permettant d'engager toute action devant les tribunaux. Elle souligne que la résiliation du bail aurait pu être poursuivie dès le mois de février 2014, indépendamment de la procédure de surendettement dont devaient bénéficier les locataires, en l'absence de production d'une attestation d'assurance habitation. Elle ajoute que tant l'agence [Z] que la société Groupe [I] [L] ont tardé à faire délivrer un commandement de payer et engager une procédure de résiliation après les premiers impayés de loyer au mois d'octobre 2013 puis à obtenir la reprise des lieux alors que les locataires les avaient libérés depuis le 1er septembre 2015. L'agence [Z] indique qu'en application de l'article 11 du contrat d'assurance GRL auquel Mme [K] [N] a adhéré, l'assureur a, par l'intermédiaire de son mandataire, pris la direction de la procédure pour le compte de l'assurée. Elle rappelle qu'elle a déclaré dès le 16 octobre 2013 le sinistre à l'assureur, qu'elle en a informé sa mandante, et soutient qu'il ne lui appartenait plus de réaliser les démarches liées à la procédure de résiliation du bail dès lors que la société Groupe [I] [L] avait été mandatée pour ce faire. Elle ajoute qu'elle a informé cette dernière du départ des locataires dès le mois d'octobre 2015.