Cour d'appel, 1ère chambre, 12 mai 2026 — n° 24/01998

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort, Rectifie l'erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement n° 21/0048 du 10 juin 2024 et remplace dans le dispositif du jugement : ' condamne Monsieur et Madame [O] [X] à garantir 'Monsieur et Madame [O] [X]' du paiement de la moitié de l'indemnité d'immobilisation' PAR 'condamne Monsieur et Madame [O] [X] à garantir Monsieur [E] [N] du paiement de la moitié de l'indemnité d'immobilisation', Dit que cette rectification sera mentionnée sur la minute du jugement ainsi rectifié, Confirme le jugement entrepris, ainsi rectifié, en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Déboute M. [O] [X] et Mme [R] [X] de l'intégralité de leurs demandes, Déboute M. [E] [N] de l'intégralité de ses demandes, Déboute la SCI Martincho Baïta de sa demande de dommages et intérêts contre M. [N], Condamne in solidum M. [E] [N] ainsi que M. [O] [X] et Mme [R] [X] aux entiers dépens d'appel, Condamne in solidum M. [E] [N] ainsi que M. [O] [X] et Mme [R] [X] à payer à la SCI Martincho Baïta la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles par elle exposés en cause d'appel. Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Par acte notarié du 10 décembre 2019, la SCI Martincho Baïta a consenti une promesse unilatérale de vente à M. [E] [N] portant sur un bien immobilier situé [Adresse 4] à [Localité 6] (Pyrénées-Atlantiques) pour un prix de 400 000 euros. Aux termes de cet acte, il a été prévu la consignation d'une indemnité d'immobilisation par le bénéficiaire d'une somme totale de 40 000 euros, soit 20 000 euros versés entre les mains du notaire de la SCI Martincho Baïta dans les 10 jours suivant la signature de la promesse et 20 000 euros versés au promettant au plus tard lors de la réitération de l'acte. La promesse de vente prévoyait en outre une faculté de substitution du bénéficiaire, laquelle devait être exercée, à peine d'irrecevabilité, quinze jours au plus tard avant l'expiration de la promesse, prévue le 28 février 2020. M. [E] [N] a versé une somme de 20 000 euros entre les mains de son notaire, qui a demandé le report de la réalisation de la vente au mois d'avril 2020 et a fait état d'une substitution de bénéficiaires au profit de M. [O] [X] et de son épouse, Mme [R] [J]. Le 15 avril 2020, date à laquelle la SCI Martincho Baïta avait accepté de reporter l'échéance de la promesse, l'acte de vente n'a pas été signé et aucun acte de substitution n'a été transmis au notaire de la SCI Martincho Baïta. Le 22 avril 2020, la SCI Martincho Baïta a adressé à M. [E] [N] une mise en demeure de lever l'option ou d'y renoncer, pour le 30 avril 2020 à minuit. Par courriers des 24 et 30 avril 2020, M. et Mme [X] ont indiqué se substituer à M. [E] [N] pour acquérir le bien objet de la promesse, à la condition que le promettant maintienne les conditions prévues dans la promesse du 10 décembre 2019. Le 4 mai 2020, M. [E] [N] a contresigné la lettre de substitution de M. et Mme [X]. Par acte du 20 octobre 2020, la SCI Martincho Baïta a fait assigner M. [E] [N] devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins de voir prononcer la caducité de la promesse de vente du 10 décembre 2019 et de voir condamner ce dernier au paiement de l'indemnité d'immobilisation contractuellement convenue. Par jugement contradictoire du 10 juin 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a : - condamné M. [E] [N] à payer à la SCI Martincho Baïta la somme de 40 000 € au titre du reliquat de l'indemnité d'immobilisation stipulée dans la promesse du 10 décembre 2019, avec intérêts au taux légal à compter de ce jour, - ordonné au profit de la SCI Martincho Baïta la libération de la somme de 20 000 € séquestrée à titre d'indemnité d'occupation entre les mains de la Caisse des dépôts et consignations, cette somme venant en déduction de la condamnation prononcée contre M. [E] [N], - condamné M. et Mme [X] à garantir 'M. et Mme [O] [X]' (sic) du paiement de la moitié de l'indemnité d'immobilisation, - débouté M. et Mme [X] de leurs demandes de dommages et intérêts, - condamné M. [E] [N] à payer à la SCI Martincho Baïta la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. et Mme [X] à payer à la SCI Martincho Baïta la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné chacun d'eux à la moitié des dépens, - accordé à la SCP Uhaldeborde-Salanne, Gorguet, Vermotte Bertizberea le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Le tribunal a considéré : - que les délais initialement prévus pour la durée de validité de la promesse ont été repoussés à plusieurs reprises, de manière informelle, dans la perspective de la conclusion de la vente, - que les modalités de versement de l'indemnité d'immobilisation n'ont pas été exactement respectées, puisque M. [N] a versé la première tranche à son propre notaire et non à celui de la promettante, - que les délais et les formalités prévus pour la mise en oeuvre de la clause de substitution n'ont pas été conformes aux modalités contenues dans la promesse,

MOTIFS En vertu de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Aux termes de l'article 1124 du code civil, la promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le contrat conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l'existence est nul. Il en résulte que si le bénéficiaire ne lève pas l'option dans les formes, délais et conditions stipulés dans la promesse, la promesse devient caduque et l'indemnité d'immobilisation doit revenir au promettant. En l'espèce, la promesse unilatérale de vente a été conclue le 10 décembre 2019 par devant Maître [D] [S], notaire à [Localité 7] entre la SCI Martincho Baïta en qualité de Promettant et M. [E] [N] en qualité de Bénéficiaire. L'acte stipule expressément : - une durée expirant le 28 février 2020 à 16 heures, - une réalisation effective : > soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du versement par virement sur le compte du notaire chargé de recevoir l'acte authentique d'une somme correspondant au prix stipulé payable comptant déduction faite de l'indemnité d'immobilisation éventuellement versée, > soit par la levée de l'option faite par le Bénéficiaire à l'intérieur du délai, effectuée par tous moyens auprès du notaire rédacteur, accompagnée pour être recevable, du versement par virement sur le compte dudit notaire du prix de vente outre les frais provisionnés et l'eventuelle commission d'intermédiaire, - la carence : elle s'entend du manquement fautif par l'une des PARTIES, du fait de sa volonté ou de sa négligence, à une ou plusieurs de ses obligations aux présentes, ce manquement empêchant l'exécution de la vente, - la déchéance de plein droit du bénéfice de la promesse, au cas où le Bénéficiaire n'aurait ni levé l'option, ni signé l'acte de vente à l'intérieur du délai de réalisation, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure de la part du Promettant, qui disposera alors librement du bien nonobstant toute manifestation ultérieure de la volonté du Bénéficiaire de l'acquérir, - une indemnité d'immobilisation de 40 000 euros, dont 20 000 euros à verser au plus tard dans un délai de 10 jours à compter de la signature de la promesse entre les mains du notaire du Promettant, le surplus, soit la somme de 20 000 euros à verser par le Bénéficiaire au Promettant au plus tard le jour de la réitération. Il est prévu en outre que : ° En cas de réalisation de la vente promise, cette indemnité d'immobilisation s'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix. ° Elle sera restituée purement et simplement au Bénéficiaire dans tous les cas ou la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives énoncées aux présentes. ° Elle sera versée au Promettant, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le Bénéficiaire ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Dans l'hypothèse où l'indemnité d'immobilisation n'aurait pas été versée dans les délais ci-dessus impartis, les présentes seront considérées comme n'ayant jamais existé et le Bénéficiaire sera donc déchu de tout droit d'exiger leur réalisation, le tout si bon semble au Promettant. - une faculté de substitution (page 31 de la promesse) au profit de toute autre personne physique ou morale qui se substituera dans les droits du Bénéficiaire, mais, dans ce cas, le Bénéficiaire originaire restera tenu solidairement avec le bénéficiaire substitué au paiement du prix, des frais et à l'exécution des conditions et charges. Le Promettant devra être averti de cette substitution. Le Bénéficiaire d'origine fera son affaire personnelle, avec son substitué, du remboursement des sommes par lui versées en exécution des présentes ; il ne pourra réclamer aucune restitution au Promettant en conséquence de la substitution. Le terme Bénéficiaire s'applique au Bénéficiaire d'origine comme au bénéficiaire substitué. Aucune substitution ne pourra avoir lieu au profit d'une personne qui désirerait modifier la destination prévue par le Bénéficiaire du bien (...). La faculté de substitution ci-dessus n'est possible qu'à titre gratuit'. Il résulte des pièces du dossier que si le délai initial fixé dans la promesse expirait le 28 février 2020 à 16 heures, la SCI Martincho Baïta a consenti à trois reprises à proroger ce délai, une première fois au 15 avril 2020, une seconde fois, au 30 avril 2020, une dernière fois au 15 mai 2020 dans les conditions suivantes qu'il convient de détailler : Ce délai a été prorogé une première fois au 15 avril 2020 à la demande de M. [N], afin de 'débloquer des fonds pour l'acquisition', ce qui ressort du mail que son notaire, Maître [C] [M] pour l'étude Perret-Paoli, a adressé le 7 janvier 2020 au notaire de la SCI Martincho Baïta, Maître [B]. Cette première prorogation a été acceptée par la SCI Martincho Baïta. Parallèlement, et par mail du 11 mars 2020, Maître [C] [M], notaire de M. [N], informait Maître [B], notaire de la Promettante, qu'un 'couple se substituerait à M. [N] dans le bénéfice de cette promesse de vente aux mêmes prix, charges et conditions'. Le nom des substitués n'y était pas indiqué, seul celui de leur notaire y figurait, en la personne de Maître [F] [V], notaire à [Localité 8]. Aux termes d'un mail adressé à Maître [B] le 6 avril 2020, Maître [S], notaire de M. [N], indiquait s'être 'directement entretenu avec Mme [X] qui souhaite avec son mari se substituer dans le bénéfice de la promesse de vente régularisée entre la SCI Martincho Baïta et M. [N]'. Par des mails du même jour, Maître [B], notaire de SCI Martincho Baïta : > sollicitait d'une part auprès de l'agence immobilière qu'elle lui fasse parvenir l'acte de substitution et précisait qu'elle avait informé ses clients de cette substitution (mail du 6 avril 2020 à 16 h10 - pièce n°3 de M. [N]) , > adressait d'autre part au notaire des époux [X] (mail du 6 avril 2020 à 17h25 - pièce n°5 de M. [N]) pour lui rappeler que 'l'acte devait être signé le 15 avril 2020 au plus tard et que la substitution de sa cliente devait avoir lieu aux mêmes conditions'. Elle insistait en outre sur l'urgence de la situation, en précisant que ses clients n'accepteront pas de prorogation de délai. Toutefois, le 10 avril 2020, Maître [V], notaire des époux [X], indiquait au notaire de la Promettante avoir reçu des éléments incomplets de Maître [S], notaire de M. [N]. Par mail du 17 avril 2020 adressé à son notaire, le gérant de la SCI Martincho Baïta rappelait notamment que 'la substitution ne peut être faite qu'aux conditions et termes de la promesse'. Elle ajoutait 'ne pas être concernée par la demande de permis de construire évoquée' et précisait ne prendre 'aucune condition suspensive nouvelle'. Elle indiquait pour finir que 'la promesse de vente devait initialement se terminer le 28 février 2020, qu'un report d'un mois et demi avait été accordé (15 avril 2020), qu'il n'y en aura pas d'autre, la promesse devant être exécutée SOIT par la levée de l'option et la signature de l'acte notarié, SOIT par un renoncement clair à l'option et à acheter'. Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception du 22 avril 2020, la SCI Martincho Baïta demandait à M. [N] de se prononcer sur l'issue de la promesse de vente avant le 30 avril 2020 minuit, acceptant ainsi de proroger une seconde fois le délai initialement prévu.