Cour d'appel, 1ère chambre, 12 mai 2026 — n° 24/01139

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort, Déclare recevable l'intervention volontaire de la Selarl Patrick Prigent en qualité d'administrateur judiciaire de la SAS AMP ; Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI BZ République et la Selarl [C] [I] et Jessica [I] Tinomano de leurs demandes ; Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la société BZ République à payer à M. [N] [D] et Mme [A] [L] épouse [D] la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Déboute M. [N] [D] et Mme [A] [L] épouse [D] de leur demande de nullité de la promesse de vente en date du 31 octobre 2019 ; Condamne M. [C] [I] à payer à la société PPAJ Selarl Patrick Prigent en qualité d'administrateur judiciaire de la société AMP venant aux droits de la société BZ République la somme de 25 000 € à titre de dommages et intérêts ; Déboute la société PPAJ Selarl Patrick Prigent en qualité d'administrateur judiciaire de la société AMP venant aux droits de la société BZ République de sa demande de dommages et intérêts complémentaires ; Condamne Me [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; Condamne Me [I] à payer à la société PPAJ Selarl Patrick Prigent en qualité d'administrateur judiciaire de la société AMP venant aux droits de la société BZ République la somme de 2 000 € au titre des frais de procédure exposés par elle en première instance et en appel. Condamne Me [I] à payer à M. [N] [D] et Mme [A] [L] épouse [D] la somme de 2 000 € au titre des frais de procédure exposés par eux en première instance et en appel ; Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 31 octobre 2019 établi par Maître [C] [I], notaire associé de la Selarl [C] [I] & Jessica [I] Tinomano, la SCI BZ République a consenti une promesse unilatérale de vente d'un ensemble immobilier à usage mixte de bureaux et d'habitation situé à [Localité 5] à M. [N] [D] et Mme [J] [L] épouse [D] d'une part, et à M. [H] [Z] et Mme [O] [S] d'autre part, pour la somme totale de 2502000 €. Aux termes de cet acte, il était prévu une condition suspensive relative à l'obtention par le promettant de la résiliation des baux commerciaux en cours, le bénéficiaire s'étant engagé à laisser aux preneurs la disposition à titre gratuit des locaux jusqu'au 30 avril 2020. La promesse était stipulée sous réserve de l'exercice d'un droit de préemption et était conclue pour une durée expirant le 2 janvier 2020 à 16 h. L'acte prévoyait le versement d'une indemnité d'immobilisation de 250 200 € par le bénéficiaire, qui s'est engagé à verser 100 000 € dans le délai de quinze jours suivant la signature de la promesse, le surplus devant être versé dans le délai de 8 jours de l'expiration de la promesse de vente en cas de défaillance du bénéficiaire. Les consorts [D]/[Z]/[S] n'ont pas procédé au versement de l'indemnité d'immobilisation de 100 000 €. Par courrier du 27 décembre 2019, la SCI BZ République a, par l'intermédiaire de son conseil, interrogé les bénéficiaires sur leurs intentions en prévision de la date d'expiration de la promesse, leur indiquant qu'ils seraient débiteurs de l'indemnité d'immobilisation dans l'hypothèse où ils décideraient de ne pas réitérer l'acte alors que toutes les conditions étaient réunies. Par courriel du 31 décembre 2019, les [D]/[Z]/[S] ont indiqué, par l'intermédiaire de leur conseil, qu'ils n'entendaient pas réitérer la promesse, précisant qu'ils n'étaient pas redevables de l'indemnité d'immobilisation du fait de la nullité de la promesse. Par actes du 2 octobre 2020, la SCI BZ République a fait assigner les époux [D], les consorts [Z]/[S] ainsi que Me [C] [I] et la SELARL [C] [I] et Jessica [I]-Tinomano devant le tribunal judiciaire de Bayonne aux fins d'obtenir le paiement de l'indemnité d'immobilisation, outre le versement de dommages et intérêts. Suivant jugement contradictoire du 12 février 2024 (RG n°21/00039), le tribunal judiciaire de Bayonne a : - débouté la SCI BZ République et la SELARL [C] [I] et Jessica [I] Tinomano de toutes leurs demandes, - condamné la SCI BZ République à payer aux époux [D] la somme totale de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la SCI BZ République aux entiers dépens, - ordonné l'exécution provisoire de la décision. Pour motiver sa décision, le tribunal a retenu : - que l'immeuble était bien désigné comme à usage d'habitation dans la promesse de vente et une 'condition essentielle et déterminante du contrat' était que les baux commerciaux dont il faisait l'objet seraient résiliés avant la réitération de l'acte authentique de vente, et que les acheteurs laisseraient durant trois mois le bien à l'usage de l'école qui était jusqu'alors titulaire des baux, - que cette stipulation, qui confirme la désignation du bien, établit sans aucune ambiguïté, que c'est bien un immeuble à usage d'habitation qui a été vendu et que dès lors, la notification des modalités de mise en 'uvre du droit de rétractation était obligatoire, - qu'aucune explication n'a été fournie sur les conditions dans lesquelles cette formalité, évoquée dans tous les projets de rédaction de la promesse de vente, a été supprimée au dernier moment dans l'acte lui-même, - qu'il en résulte que la promesse de vente était entachée de nullité et que le délai de rétractation n'avait pas commencé à courir à l'égard des acheteurs qui n'encourent aucune responsabilité du fait de n'avoir pas acquis l'immeuble puisqu'ils étaient libres de se désengager,

MOTIFS A titre liminaire, il convient de déclarer recevable l'intervention volontaire de la SARL Patrick Prigent en qualité d'administrateur judiciaire de la SAS AMP, Sur la nullité de la promesse de vente : Le tribunal a omis dans le dispositif du jugement de statuer sur la demande en nullité de la promesse formée par les consorts [D]. Ces derniers demandent à la cour de prononcer la nullité de la promesse au motif que celle-ci ne mentionne pas le droit de rétractation prévu par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Ils soutiennent qu'en tant que bénéficiaires non professionnels, ils devaient bénéficier de ce droit dès lors que la promesse porte sur un immeuble destiné exclusivement à l'habitation, peu important l'usage initial ou actuel du bien à la date de signature du contrat. L'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dispose : Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, ('), l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. ('). Les actes mentionnés au présent article indiquent de manière lisible et compréhensible les informations relatives aux conditions et aux modalités d'exercice du droit de rétractation. Selon une jurisprudence constante, l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation est applicable exclusivement aux immeubles à usage d'habitation et non aux immeubles à usage mixte, seuls les premiers étant mentionnés dans son champ d'application. Par ailleurs, s'agissant de la vente d'un immeuble existant, l'usage est déterminé par le contrat (et non la situation du bien) et la désignation à prendre en compte est celle que les parties ont reconnue à l'immeuble à la date de signature de la promesse, peu important les intentions de l'acquéreur fussent-elles intégrées à l'acte. En l'espèce, il est constant que tant la clause de désignation du bien que la clause d'usage insérées à la promesse mentionnent clairement que l'immeuble est à usage de bureau et d'habitation et donc à usage mixte. Ainsi, les dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas applicables à la promesse même si celle-ci mentionne que le bénéficiaire entend l'utiliser à usage d'habitation afin d'en faire un hôtel particulier et prévoit au titre des conditions suspensives, celle essentielle et déterminante que le promettant délivre au notaire la résiliation des baux commerciaux en cours. Cette solution n'est pas contraire à la jurisprudence citée par les consorts [D] puisque dans l'espèce visé à l'arrêt de la Cour de cassation du 12 octobre 2017 auquel ils se réfèrent, la promesse portait sur un bien désigné dans le contrat comme étant à usage d'habitation, ce qui devait entraîner l'application de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, alors que dans la présente espèce, la promesse porte sur un bien désigné dans le contrat comme étant à usage mixte, ce qui exclut l'application de ces dispositions. En conséquence, les consorts [D] seront déboutés de leur demande en nullité de la promesse. Sur la caducité de la promesse : Il convient d'abord de relever que s'il est constant que les bénéficiaires n'ont pas versé la somme de 100 000 € représentant partie de l'indemnité d'immobilisation dans les 15 jours de la promesse comme ils s'y étaient engagés en signant celle-ci, le non-respect de cette obligation n'a pas entraîné la caducité automatique de la promesse. En effet, le contrat prévoyait qu'en cas de non versement de cette somme dans les délais, le promettant serait libéré, si bon lui semble, de son engagement de vente de sorte qu'il appartenait à celui-ci de se désengager s'il ne souhaitait plus être lié par le contrat. En l'espèce, il ressort de l'attestation de Me [P] datée du 22 novembre 2019 qu'à cette date, le notaire de la SCI était avisé du non versement de la somme de 100 000 € dans le délai prévu à la promesse. Or, la SCI ne justifie ni même n'allègue s'être désengagée du contrat à un quelconque moment avant le 2 janvier 2020. La promesse a donc été maintenue jusqu'à son terme. En revanche, il est constant que la promesse a été conclue sous la réserve du non exercice du droit de préemption. Me [I] soutient que la matérialisation du non-exercice du droit de préemption par la commune (le 19 janvier 2020) ne pouvait pas faire obstacle à la signature de l'acte authentique, quitte à ce que celle-ci n'intervienne que quelques jours après le 2 janvier 2020. Cependant, il convient de rappeler que la promesse était consentie pour une durée expirant le 2 janvier 2020 et mentionne : - que l'indemnité de résiliation sera versée au promettant et lui restera acquise (') faute par le bénéficiaire d'avoir réalisé l'acquisition ou levé l'option dans les délais et conditions ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, - que le surplus de l'indemnité d'immobilisation devra être versé au promettant au plus tard dans le délai de 8 jours de l'expiration du délai de réalisation de la promesse de vente pour le cas où le bénéficiaire, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l'acte de vente de son seul fait. Il résulte de ces clauses que le droit de préemption devait être purgé dans le délai de réalisation de la promesse lequel correspond au délai de validité de la promesse puisque le paragraphe intitulé « En cas de levée d'option dans le délai » commence par la phrase « Si le bénéficiaire a valablement levé l'option dans le délai de réalisation ci-dessus, (') » ou en tout état de cause avant le 10 janvier 2020. Or, il est constant que la déclaration d'intention d'aliéner a été envoyée le 14 novembre 2019 à la mairie de [Localité 5] qui disposait d'un délai de deux mois pour prendre position, soit jusqu'au 14 janvier 2020. Il est constant que la commune n'a pas exercé son droit de préemption ni renoncé à l'exercice de celui-ci dans ce délai. Il s'ensuit que la condition suspensive de purge du droit de préemption n'a pas été réalisée dans le délai de la promesse sans que cette situation soit imputable aux bénéficiaires, ce qui entraîne la caducité automatique de la promesse. Sur le sort de l'indemnité de résiliation : La promesse mentionne que l'indemnité de résiliation sera restituée au bénéficiaire dans tous les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l'une quelconque des conditions suspensives. La condition suspensive liée à la purge du droit de préemption de la commune n'ayant pas été réalisée dans le délai de la promesse, les consorts [D], [Z] et [S] ne sont pas tenus au paiement de l'indemnité de résiliation. Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté la SCI BZ République de sa demande en paiement de la somme de 250 000 € formée à leur encontre. Il n'y a pas lieu dès lors de statuer sur la demande subsidiaire en garantie formée par les consorts [D] à l'encontre de Me [I]. Sur la responsabilité de Me [I] : La société AMP, venant aux droits de la SCI BZ République, soutient d'abord que le notaire a manqué à son devoir d'assurer l'efficacité de son acte en déposant une déclaration d'intention d'aliéner dans un délai insuffisant pour permettre la purge du droit de préemption dans le délai de la promesse, que cette faute lui a causé un préjudice financier égal au montant de l'indemnité d'immobilisation qu'elle n'a pas pu percevoir par sa faute ainsi qu'un préjudice moral. Me [I] conteste toute faute en lien causal avec le préjudice allégué et soutient qu'en tout état de cause, le préjudice afférent à l'immobilisation du bien, entre le 31 octobre 2019 et le 22 novembre 2019 est insignifiant. Cependant, il appartient au notaire instrumentaire d'assurer l'efficacité juridique de ses actes.