Cour d'appel, chambre civile, 12 mai 2026 — n° 24/03382

PAR CES MOTIFS , Statuant publiquement, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, DÉCLARE recevable la demande en paiement de la somme de 17 652,21 euros formée par M. [R] [D] à l'encontre de la société Roma ; INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Tours du 17 octobre 2024 en ce qu'il a : - condamné la SAS Roma à payer la somme de 90 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 3 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - dit que la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [C] [H], notaire, sera versée par ce dernier à Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [T] [D], M. [R] [D], Mme [Q] [D], M. [W] [D] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier et s'imputera sur le montant de la condamnation au paiement de la somme de 90 000 euros prononcée à l'encontre de la SAS Roma ; - dit que le surplus de la condamnation prononcée soit la somme de 70 000 euros sera séquestrée par la SAS Roma entre les mains de Maître [C] [H], à charge pour ce dernier de répartir cette somme entre Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [T] [D], M. [R] [D], Mme [Y] [D], M. [W] [D] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier ; - condamné la SAS Roma à payer à M. [R] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SAS Roma aux dépens ; CONFIRME le jugement en ses autres dispositions critiquées ; STATUANT À NOUVEAU sur les chefs infirmés et Y AJOUTANT : ORDONNE la restitution à la société Roma de la somme de 20 000 euros séquestrée à l'étude notariale de Maître [H], située [Adresse 6] ; CONDAMNE M. [R] [D] à payer à la société Roma les intérêts de cette somme au taux légal à compter du 16 août 2023 ; DÉBOUTE la société Roma représentée par la SELARL [N]-Florek, ès qualités de liquidateur judiciaire, de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive de M. [R] [D] ; DIT n'y avoir lieu à statuer sur la demande de restitution des sommes versées en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement déféré à la cour ; CONDAMNE M. [R] [D] aux entiers dépens de première instance et d'appel ; CONDAMNE M. [R] [D] à payer à la société Roma représentée par la SELARL [N]-Florek, ès qualités de liquidateur judiciaire, la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

*** FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique du 3 février 2023, Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [D], M. [R] [D], Mme [Q] [D], M. [W] [D], propriétaires indivis d'un immeuble situé au [Adresse 4], à [Localité 1], cadastré BP [Cadastre 1], lieudit [Adresse 5], ont consenti à la société Roma, une promesse unilatérale de vente sur ce bien, sous conditions suspensives. Une indemnité d'immobilisation à hauteur de 90 000 euros a été convenue, dont la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains du notaire. La vente n'ayant pas été conclue, la société Roma a fait assigner M. [R] [D], le 25 octobre 2023, devant le tribunal judiciaire de Tours aux fins de restitution de l'indemnité d'immobilisation. Par jugement du 17 octobre 2024, le tribunal judiciaire de Tours a : - rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [R] [D] ; - condamné la SAS Roma à payer la somme de 90 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue dans la promesse unilatérale de vente du 3 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - dit que la somme de 20 000 euros séquestrée entre les mains de Maître [C] [H], notaire, sera versée par ce dernier à Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [T] [D], M. [R] [D], Mme [Q] [D], M. [W] [D] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier et s'imputera sur le montant de la condamnation au paiement de la somme de 90 000 euros prononcée à l'encontre de la SAS Roma ; - dit que le surplus de la condamnation prononcée soit la somme de 70 000 euros sera séquestrée par la SAS Roma entre les mains de Maître [C] [H], à charge pour ce dernier de répartir cette somme entre Mme [M] [D], M. [I] [D], Mme [T] [D], M. [R] [D], Mme [Y] [D], M. [W] [D] à proportion de leurs droits indivis dans le bien immobilier ; - débouté M. [R] [D] de ses autres demandes indemnitaires ; - condamné la SAS Roma à payer à M. [R] [D] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la SAS Roma aux dépens. Par déclaration du 5 novembre 2024, la société Roma a interjeté appel de tous les chefs du jugement sauf en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [R] [D] et débouté M. [R] [D] de ses autres demandes indemnitaires. Par jugement du 7 janvier 2025, le tribunal de commerce de Tours a ouvert une procédure de liquidation judiciaire de la société Roma et désigné la société [N]-Florek ès qualités de liquidateur. Le 27 janvier 2025, M. [R] [D] a déclaré une créance de 56 518,04 euros auprès du liquidateur judiciaire. Suivant conclusions notifiées par voie électronique le 5 février 2026, la société Roma et la société [N]-Florek ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Roma demandent à la cour de : - ordonner la reprise d'instance ; - infirmer le jugement en ce qu'il a : condamné la société Roma à payer 90 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal ; dit que la somme de 20 000 euros séquestrée sera versée à proportion des droits indivis et s'imputera sur le montant de la condamnation principale ; dit que le surplus de la condamnation de 70 000 euros sera séquestrée par la société Roma, à charge pour Maître [H] de le répartir à proportion des droits indivis ; condamné la société Roma aux dépens et à régler la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; déboute la société Roma de ses demandes ; - confirmer le jugement pour le surplus et débouter par voie de conséquence M. [R] [D] de son appel incident ; Statuant par l'effet dévolutif de l'appel sur les chefs de jugements infirmés : I) Sur le chef de jugement condamnant la société Roma à régler la somme de 90 000 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal et les conséquences de cette condamnation : - juger que les conditions suspensives de prêt et d'obtention de déclaration préalable sont défaillies ;

MOTIFS I- Sur l'indemnité d'immobilisation Moyens des parties La société Roma, représentée par son liquidateur judiciaire, soutient que la promesse de vente prévoyait une condition suspensive relative à l'obtention d'un prêt de 900 000 euros, avec une durée maximale de remboursement de 24 mois et suivant un taux de 3,50 % + EURIBOR l'an ; qu'elle s'est vue notifier un refus de financement de la part de la Banque Populaire le 17 juillet 2023 qui a été notifié aux vendeurs ; qu'en conséquence, la promesse est devenue caduque, ce qui entraîne la restitution de l'indemnité d'immobilisation ; qu'elle a présenté une demande de prêt conforme aux conditions de la promesse ; que le tribunal a retenu que le mail transmettant la promesse de vente était laconique, de sorte qu'il ne suffisait pas à rapporter la preuve d'une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, alors qu'il n'existe aucun formalisme de demande de financement dans le secteur des professionnels de l'immobilier ; que M. [R] [D] expose qu'elle aurait manqué de diligence en ce qu'elle n'aurait pas sollicité d'autres organismes bancaires, mais aucune clause de la promesse ne lui imposait de solliciter plusieurs organismes ; que la banque n'a formulé aucune offre de prêt, ni conforme, ni ferme et sans réserve conformément aux termes de la promesse et de la demande ; que la Banque Populaire lui a imposé la réservation de deux lots sur trois à la réalisation du financement, outre un prêt d'un montant inférieur à celui mentionné dans la promesse ainsi qu'un apport personnel à hauteur de 150 000 euros ; que ce financement ne correspond pas à la condition suspensive, la banque n'acceptant péniblement de financer que 800 000 euros au lieu des 900 000 euros et à la condition, en outre, d'apporter 150 000 euros et de commercialiser à certaines conditions qu'elle fixe unilatéralement en marge des termes de la condition suspensive ; que les prix proposés par elle ne peuvent être qualifiés de déconnectés du marché ; qu'il ne peut donc lui être reproché la non-réalisation des conditions de financement de réservation de deux lots sur trois ; qu'elle a tout mis en oeuvre pour que la condition suspensive se réalise ; que ce débat reste totalement inopérant dès lors que la condition était déjà défaillie ; que dans ces circonstances, il ne peut, en aucun cas, être retenu que la condition suspensive de financement serait réputée réalisée ; que si le tribunal a jugé que n'aurait pas été rapportée la preuve de la défaillance de la condition de financement, il n'en demeure pas moins qu'il ne pouvait pas ignorer la condition d'urbanisme ; qu'il est établi que l'arrêté de non-opposition à déclaration préalable n'était pas obtenu dans le délai fixé par la promesse ; qu'en tout état de cause, c'est à mauvais droit que le tribunal l'a condamnée à payer l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation ; que le jugement sera donc infirmé. L'intimé réplique que la be'ne'ficiaire n'établit pas avoir communique' un refus de prêt dans les de'lais de la promesse ; que seul un refus de report de la validité du financement de la banque a été communiqué au notaire de l'indivision ; qu'un courrier finalement intitulé « refus de prêt » a été communiqué, mais la substitution de ce courrier au premier courrier de « refus de report » ne saurait entraîner les conse'quences exone'ratoires recherche'es par l'appelante ; que la condition doit être conside're'e comme leve'e et l'indemnite' d'immobilisation acquise ; que l'article 1304-3 du code civil dispose que la condition suspensive est réputée accomplie lorsque celui qui y avait intérêt a empêché son accomplissement ; que les premiers juges ont justement releve' que la société Roma n'e'tablit pas avoir pre'sente' une demande de pre't conforme aux prescriptions contractuelles et la cour confirmera le jugement sur ce point ; qu'en effet, le seul fait de joindre une copie de la promesse de vente a' son courriel laconique du 7 mars 2023 ne peut suffire a' rapporter la preuve d'une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles ; que le refus de la banque n'est pas conforme aux conditions prévues dans la promesse de vente, car elle fait e'tat d'une condition supple'mentaire de la vente de 2 lots sur 3, ce qui n'a pourtant jamais e'te' accepte' ou envisage' par les promettants ; que le bénéficiaire prétend, sans en apporter la preuve, que cette exigence fut a' l'initiative de la banque ; que malgre' les pièces produites, rien n'e'tablit que la banque fut a' l'unique origine de ces conditions supple'mentaires et qu'elle aurait refuse' le financement a' de'faut ; que les formes d'une attestation sur l'honneur ne sont pas davantage respecte'es, de sorte que la cour ne saurait prodiguer quelque effet a' une lettre tardive et impre'cise ; que la société Roma n'a pas jugé bon ou pertinent d'informer les promettants des prétendues nouvelles exigences de la banque, et encore moins de recueillir leur consentement dans la mesure où cette offre et ses conditions supplémentaires étaient non-contractuelles ; que cette omission est d'autant plus fautive que la be'ne'ficiaire semblait savoir, dès le 24 avril 2023, que l'offre de prêt de la banque ne serait pas conforme aux stipulations de la promesse ; que surtout, avoir connaissance de cette information ne permettait aucune action de la part de l'indivision, dès lors que la signature de la promesse de vente valait engagement ; qu'au surplus, il n'est pas e'tabli que les promettants auraient consenti a' immobiliser leur bien s'ils avaient imaginé que le financement était si complexe que l'emprunteur avait choisi de n'assumer aucun risque ni aléa ; qu'il semble que la société Roma a elle-même souhaité conditionner la réalisation de l'ope'ration a' des conditions nouvelles de re'servations pour s'assurer de ne rien risquer ; qu'en qualité de simple particulier indivisaire, il n'a jamais consenti une promesse à condition qu'elle soit profitable et entraîne une plus-value de 370 000 euros pour la société Roma ; que le défaut de vente de 2 lots sur 3, au-dela' d'être une condition non consentie, ne de'pendait que de sa commercialisation par la société Roma elle-même, laquelle pouvait trouver inte'rêt a' s'en pre'valoir, notamment pour sortir de la promesse ; que les actions et omissions de la be'ne'ficiaire ont fait obstacle a' l'obtention du prêt ; que le bien litigieux avait été proposé à la vente auprès de différentes agences à des prix beaucoup trop élevés pour emporter des ventes dans un délai si bref ; que la be'ne'ficiaire n'a pas juge' bon ou pertinent de se tourner vers un autre e'tablissement bancaire comme l'y invitait pourtant la promesse, qui, en des termes clairs indique que la be'ne'ficiaire avait a' recourir a' un financement auprès de « tous organismes bancaires » ; qu'en ne sollicitant par au moins deux organismes de cre'dit, la socie'te' Roma a de'libe're'ment empêche' l'accomplissement de la condition suspensive de prêt ; que les avant-contrats que la société Roma s'est crue autorise'e a' signer empêchaient quoi qu'il en soit la réalisation des conditions complémentaires critiquées ; qu'à titre superfe'tatoire, l'appelante n'e'tablit pas non plus avoir constitue' le dossier lui permettant d'obtenir son cre'dit auprès de l'unique banque pre'tendument sollicite'e ; qu'en cause d'appel, la be'ne'ficiaire a cru pouvoir ajouter que la condition suspensive de déclaration préalable serait défaillie, or cette demande, jamais soutenue auparavant, ne saurait être reçue ; que la condition d'urbanisme ne saurait être défaillie puisque c'est la socie'té Roma qui a été défaillante ; que l'arrête' de non-opposition à déclaration préalable a été signé le 20 avril 2023 pour la seule raison que la de'claration n'aurait e'te' de'pose'e que le 28 fe'vrier 2023, selon l'appelante elle-même ; que la de'claration pre'alable n'a en toute hypothèse pas e'te' conteste'e ; que cette condition est donc réputée levée ; que l'indemnite'…