Cour d'appel, chambre civile, 12 mai 2026 — n° 24/00469

PAR CES MOTIFS Statuant publiquement et contradictoirement, par décision mise à disposition au greffe rendue en dernier ressort ; Confirme le jugement, en toutes ses dispositions ; Y ajoutant ; Condamne la SCI [P] [W] au paiement des entiers dépens d'appel et d'indemnités de procédure de 3 000 euros à la SCI Heste et de 1 500 euros à la Selarl Arca Loire notaires ; Déboute la SCI [P] [W] de sa demande d'indemnité de procédure. Arrêt signé par Madame Nathalie LAUER, Présidente de Chambre et Mme Karine DUPONT, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

*** FAITS ET PROCÉDURE La SCI [P] [W], propriétaire, dans un ensemble immobilier en copropriété situé [Adresse 2] à Tours[Adresse 4] 37000, de deux bâtiments (A et B) abritant des logements (lots n°1 à 10), les a vendus à la SCI Heste selon acte authentique du 7 avril 2017 moyennant un prix net vendeur de 375 000 euros, l'acte mentionnant la superficie privative des lots pour un total de 151 m². Après la vente, la SCI Heste a mandaté un cabinet d'expertise pour déterminer la superficie Loi Carrez ; le cabinet CCEB a relevé une superficie réelle de 78,15 m², soit un écart de 72,85 m² par rapport à celle mentionnée à l'acte de vente ; la SCI Heste a mandaté M. [C], géomètre expert près la cour d'appel d'Orléans, qui a noté un écart de 82,45 m². Elle a adressé une réclamation à la SCI [P] [W] et ensuite l'a assignée, selon acte d'huissier du 17 janvier 2018, devant le tribunal de grande instance de Tours pour obtenir, sur le fondement de l'article 46 de la Loi du 10 juillet 1965, la restitution d'une partie du prix de cession et d'une partie des frais, outre une indemnité de procédure et subsidiairement l'organisation d'une mesure d'expertise. Considérant que son notaire a manqué à son obligation de conseil dans le cadre de la vente au profit de la société SCI Heste, la SCI [P] [W] a assigné la Selarl Arca Loire notaires en intervention forcée pour obtenir réparation du préjudice en résultant. [P] deux procédures ont été jointes. Par jugement avant dire droit du 4 mars 2021, le tribunal a ordonné une expertise et commis l'expert [E] [V] qui a déposé son rapport définitif le 22 novembre 2022. L'expert a abouti à un différentiel de 88,08 m² entre la superficie totale vendue, 152 m², et la superficie totale réelle, 62,92 m². La SCI Heste a mis à jour ses demandes lesquelles étaient les suivantes : - CONDAMNER la SCI [P] [W] à payer à la SCI Heste les sommes de 218.741,39 euros à titre de remboursement du surplus indu du prix de vente, de 16.325,75 euros à titre de remboursement des frais afférents au surplus indu du prix de vente, de 24.000 euros en réparation du préjudice financier, - CONDAMNER la SCI [P] [W] à payer à la SCI Heste la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l'instance y compris notamment ceux de l'incident et le coût de l'expertise judiciaire et le coût éventuel des frais d'exécution sur le fondement de l'article 699 du Code de Procédure Civile. Par jugement du 18 janvier 2024, le tribunal judiciaire de Tours a : - Condamné la SCI [P] [W] à payer à la SCI Heste la somme de 218 741,39 euros au titre de la diminution du prix de vente ; - Débouté la SCI [P] [W] de l'ensemble de ses demandes à l'encontre de la société Arca Loire notaires ; - Condamné la SCI [P] [W] à payer à la SCI Heste la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du CPC ; - Condamné la SCI [P] [W] à payer à la société Arca Loire notaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du CPC ; - Rejeté les autres demandes de frais irrépétibles ; - Condamné la SCI [P] [W] aux dépens. Par déclaration du 8 février 2024, la SCI [P] [W] a relevé appel de cette décision. [P] parties ont conclu. Selon conclusions notifiées le 3 avril 2024, la SCI [P] [W] demande à la cour de : INFIRMER le jugement du 18 janvier 2024 rendu par le tribunal judiciaire de Tours en ce qu'il a : -condamné la SCI [P] [W] à payer à la SCI Heste la somme de 218.741,39 € au titre de la diminution du prix de vente, -débouté la SCI [P] [W] de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la société Arca Loire notaires, -condamné la SCI [P] [W] à payer à la SCI Heste la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du CPC, -condamné la SCI [P] [W] à payer à la société Arca Loire notaires la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du CPC, -rejeté les autres demandes de frais irrépétibles, -condamné la SCI [P] [W] aux dépens comprenant les frais d'expertise, ET

MOTIFS Sur l'application du statut de la copropriété des immeubles bâtis Moyens des parties La société [P] [W], appelante, conteste l'application aux lots vendus du statut de la copropriété, plus précisément de l'article 46, relatif à la mention de la superficie des lots, de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Elle fait valoir que les bâtiments A et B, objet de la vente, appartenaient initialement à un seul propriétaire, elle-même, et ont été vendus à un seul acquéreur, la société Heste ; elle a vendu deux bâtiments abritant des appartements destinés à la location, les baux ayant été annexés à l'acte de vente ; le prix de cession n'a pas été fixé en fonction du lieu de situation de l'immeuble ou de sa facture ou sur un prix moyen au m² mais par la méthode dite de capitalisation, c'est-à-dire en se basant sur le loyer et le taux de rentabilité ; après lui avoir réclamé les justificatifs des montants et revenus annoncés (revenus locatifs des dernières années, charges, foncier...), la société Heste lui a fait une offre à 375 000 euros par mail du 29 novembre 2016, le prix ayant été proposé en fonction uniquement de la rentabilité et non de la surface. Elle ajoute que l'intervention du cabinet CCEB, mandatée par la société Heste aux fins de mesurage, moins d'un mois après la vente prouve que dès la vente, celle-ci avait décelé une anomalie des mesures figurant à l'acte de vente et prévu de récupérer une partie du prix. Elle reproche au premier juge de n'avoir pas retenu les moyens par elle présentés en indiquant que l'article 46 de la loi de 1965 s'applique indépendamment de la bonne ou mauvaise foi de l'acquéreur quant à la connaissance réelle du métrage et qu'il est indifférent, pour l'exercice de l'action en diminution du prix, que celui-ci ait été fixé par les parties en fonction de la rentabilité du bien et non de la surface de l'ensemble immobilier alors que, d'une part, la sanction de l'erreur de surface Carrez entraîne la réduction du prix en proportion des mètres carrés manquants, que partant, l'action ne s'entend que si le prix a été fixé en fonction de la surface, ce qui n'est pas le cas, d'autre part, faire fi de la mauvaise foi du vendeur revient à accepter un abus de droit, la vente ayant été régularisée le 7 avril 2017, le rapport du cabinet CCEB étant daté du 6 mai 2017. La société Heste répond que dans ses écritures antérieures au jugement avant dire droit, la société [P] [W] s'était associée à sa demande d'expertise judiciaire sans contester l'application de la loi Carrez à la vente. Elle considère qu'il s'agit d'un aveu judiciaire irrévocable dont il faut tirer toutes les conséquences. Elle soutient que l'existence de la copropriété n'a jamais été remise en cause, comme le démontre le règlement de copropriété de 1960, cette copropriété étant composée des bâtiments A, B et C situés autour d'une cour commune et surtout, il existe d'autres parties communes à l'ensemble de la copropriété, les entrées et les couloirs accessibles à tous les copropriétaires. Elle prétend que la question de la superficie du bien a toujours été pour elle un élément déterminant et il suffit de consulter la pièce n°10 de l'appelante, à savoir le courriel du 12 novembre 2016 adressé au vendeur, son offre d'achat correspondant au prix du m². Elle ajoute qu'elle n'avait aucun moyen de déceler l'erreur de mesurage alors que la société [P] [W] en avait connaissance puisque les services de la mairie lui avaient fait savoir que l'un des appartements était déclaré insalubre en raison de sa superficie. Réponse de la cour Un immeuble bâti en copropriété est un immeuble qui est partagé entre les copropriétaires sur les bases suivantes : certaines de ses parties, dites parties privatives, sont réservées à l'usage exclusif de leur propriétaire, les secondes, dites parties communes, sont destinées à l'usage et à l'utilité de tous les intéressés. Il ne fait aucun doute que les bâtiments vendus par la société [P] [W] répondent à cette définition, l'acte de vente du 7 avril 2017 mentionnant, page 3, qu'elle a déclaré, en qualité de promettant, que les biens et droit immobiliers vendus dépendent d'une copropriété non gérée ; par ailleurs, à compter du bas de la page 3, sous la rubrique 'II - Désignation des lots de copropriété', les lots vendus sont décrits et comprennent tous une partie privative et une quote-part de parties communes. En conséquence, la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis doit s'appliquer à la vente intervenue. L'article 46 de cette loi dispose que, Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. La nullité de l'acte peut être invoquée sur le fondement de l'absence de toute mention de superficie. (...) Si la superficie est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans l'acte, le vendeur, à la demande de l'acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. L'article 43 de la loi réputant non écrites toutes clauses contraires aux dispositions de l'article 46, il faut en déduire que ce dernier texte a un caractère impératif, ce qui entraîne que le vendeur doit supporter une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure quelles que soient les raisons ayant présidé à la fixation du prix entre les parties et les allégations de celui-ci selon lesquelles l'acquéreur se serait rendu compte, avant la vente, de l'erreur de mesurage importent peu, la connaissance par l'acquéreur avant la vente de la superficie réelle du bien ne le privant pas de son droit à la diminution du prix (Cass. 3e civ., 10 déc. 2015, n° 14-13.832). La société [P] [W] mentionnant, page 10 de ses conclusions, n'avoir pas d'observation sur le montant de la diminution du prix, le jugement sera confirmé en ce qu'il la condamne à payer la somme de 218.741,39 euros à la société Heste au titre de la diminution du prix de vente. Sur les demandes indemnitaires de la société Heste Moyens des parties La société Heste, fondant ses demandes indemnitaires sur l'article 1240 du code civil soutient que la société [P] [W] a commis une faute en lui vendant un ensemble immobilier dont la superficie était erronée, entraînant pour elle un préjudice financier, le dernier étage étant impropre à la location et sollicite une indemnité de 24 000 euros représentant un loyer mensuel de 400 euros pendant 5 années. Elle sollicite également le paiement d'une somme de 16.325,75 euros représentant les frais afférents au surplus indu du prix de vente. La société [P] [W] conclut au rejet de ces demandes, donc à la confirmation du jugement. Réponse de la cour Il est de jurisprudence assurée (Cass. 3e civ., 22 sept. 2010, n° 09-68.469) que l'acquéreur agissant sur le fondement de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 n'est pas en droit d'obtenir des dommages et intérêts, la réduction du prix étant la seule sanction prévue par ce texte. [P] frais afférents au surplus du prix de vente, susceptibles de modifier l'assiette des droits perçus sur l'acte de vente ne peuvent être remboursés par le vendeur, qui ne les a pas perçus, d'autant que l'action en réduction du prix de vente permet de déposer une demande en restitution de la fraction des droits afférente à la diminution de prix effectivement obtenue. Cette action en restitution doit être engagée par une réclamation formelle, conformément aux dispositions de l'article R. 196-1, alinéa 1 c) du Livre des procédures fiscales, avant le 31 décembre de la deuxième année suivant celle, selon le cas, du prononcé de la décision judiciaire fixant définitivement le prix de cession. En conséquence, le jugement qui déboute la société Heste de ses demandes doit être confirmé. Sur le recours en garantie de la SCI [P] [W] contre le notaire