Cour d'appel, chambre 1-1, 12 mai 2026 — n° 21/17881

Par ces motifs La cour, Infirme le jugement rendu entre les parties par le tribunal judiciaire de Draguignan le 8 octobre 2021 en ce qu'il a condamné les sociétés [P] et Provence à payer à M. [X] une somme de 50 000 euros en exécution de la clause pénale stipulée au contrat ; Le confirme pour le reste de ses dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau sur le point infirmé et y ajoutant, Déboute M. [J] [X] de sa demande au titre de la clause pénale à l'encontre de la SARL [P] et de la SCI Provence ; Condamne la SARL [P] et la SCI Provence aux dépens d'appel et accorde aux avocats, qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; Les déboute de leur demande en application de l'article 700 du code de procédure civile et les condamne en application de ce texte à payer à M. [J] [X] une indemnité de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés devant la cour. La greffière La présidente

*** Exposé des faits et de la procédure Par acte du 1er août 2017, la SARL [P] et la SCI Provence ont promis de vendre à M. [J] [X] diverses parcelles situées à l'Isle sur la Sorgue, [Adresse 3], cadastrées section AR n° [Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4], [Cadastre 5] et [Cadastre 6] d'une part, [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] d'autre part, au prix de 1 000 000 euros. M. [X] a versé au notaire, désigné séquestre, un dépôt de garantie de 100 000 euros. Le délai convenu par les parties pour la réitération de la vente par acte authentique a été fixé au 31 octobre 2017. Après avoir refusé, en dépit d'une sommation du 18 décembre 2017, de réitérer la vente par acte authentique et vainement réclamé la restitution du dépôt de garantie, M. [X] a assigné les sociétés [P] et Provence devant le juge des référés de Draguignan qui, par ordonnance du 18 juillet 2018, confirmée par un arrêt de la cour d'appel du 2 mai 2019, a dit n'y avoir lieu à référé au regard des contestations sérieuses auxquelles se heurtaient ses demandes. Par actes du 27 décembre 2019, M. [X] a assigné les sociétés [P] et Provence devant le tribunal de grande instance de Draguignan en restitution de la somme de 100 000 euros et dommages-intérêts. Par jugement du 8 octobre 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Draguignan a : - dit que Me [O] [K], notaire, devra se libérer au profit de M. [X] de la somme séquestrée à titre de dépôt de garantie, d'un montant de 100 000 euros, sur simple présentation d'une copie certifiée conforme du jugement ; - débouté les sociétés Country Side et Provence de l'ensemble de leurs demandes ; - condamné les sociétés Country Side et Provence à payer à M. [X] une somme de 50 000 euros en exécution de la clause pénale stipulée au contrat, une indemnité de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 744,09 euros au titre des frais de constat et aux dépens. Pour ordonner la restitution à M. [X] de la somme séquestrée, le tribunal a considéré qu'il n'avait pas été informé de la présence sur les parcelles d'un agriculteur, de sorte que la non réitération de la vente ne lui était pas imputable. Pour condamner les sociétés Country Side et Provence au paiement de dommages-intérêts, il a fait application de la clause pénale stipulée au contrat, considérant que M. [X] était fondé à s'en prévaloir et qu'aucune mise en demeure préalable n'était exigée. Il a en revanche modéré la pénalité, relevant que l'intéressé ne justifiait pas des projets immobiliers contrariés par le retard dans la restitution du dépôt de garantie. Par acte du 17 décembre 2021, dont la régularité et la recevabilité ne sont pas contestées, les sociétés Country Side et Provence ont relevé appel de cette décision en visant tous les chefs de son dispositif. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 17 février 2026. Prétentions des parties Dans leurs dernières conclusions, régulièrement notifiées le 17 mars 2022, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens, La SARL [P] et la SCI Provence demandent à la cour de : ' infirmer le jugement en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, ' condamner M. [X] à leur payer la somme de 100 000 euros à titre de dommages et intérêts en exécution de la clause pénale stipulée au contrat, assortie des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 8 décembre 2017 et avec anatocisme ; ' condamner M. [X] à leur payer 50 000 euros en remboursement de la somme versée en vertu de l'exécution provisoire attachée au jugement de première instance ; ' condamner M. [X] à leur payer la somme de 12 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de leur avocat.

Motifs de la décision 1/ Sur la clause pénale et la demande de restitution du dépôt de garantie 1.1 Moyens des parties Les sociétés [P] et Provence font valoir que, selon le compromis signé par les parties le 1er août 2017, en cas de non réalisation de la vente par la faute de l'acquéreur, celui-ci doit une somme de 100 000 euros à titre de pénalité, de sorte qu'il n'est pas fondé à réclamer la restitution du dépôt de garantie ; que M. [X] ne peut utilement soutenir que des informations essentielles lui ont été dissimulées et qu'il a été trompé sur le bien vendu puisqu'il a visité les parcelles avant la signature du compromis de vente à plusieurs reprises et accepté de les prendre dans l'état où elles se trouvaient au jour de la signature ; que la présence sur une des parcelles de serres installées par M. [N] n'exposait M. [X] à aucun risque d'éviction puisque ce dernier n'était titulaire d'aucun bail agricole, qu'il n'avait installé sur la parcelle aucune construction permanente mais seulement une structure en plastique qu'il pouvait enlever à première demande et que, selon la promesse de vente, le transfert de jouissance du bien étant expressément retardé au jour de la signature de l'acte authentique, c'est à cette date que la parcelle devait être libérée ; que M. [X] ne démontre pas davantage l'état d'enclave des parcelles puisque, pour y accéder, le vendeur historique a grevé de tous droits de passage à pied et tous véhicules une bande de terrain de quatre mètres de large, tout le long de la limite est de la parcelle [Cadastre 13] section AR (partie de l'ex n°[Cadastre 14]), restant sa propriété, au profit du fonds cadastré section AH n°[Cadastre 1] et que l'accès aux parcelles n°[Cadastre 15], [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 8] se fait par derrière, ou en tout état de cause par la parcelle n°[Cadastre 1] qui fait partie du périmètre de la vente et que M. [X] a eu connaissance de cette servitude de passage et de toutes les servitudes grevant le bien vendu, qui ont été listées dans une note annexée à l'acte, les parties étant convenues de disjoindre les pièces jointes pour les annexer à l'acte authentique de vente, ce qui explique que la note ne figure pas en annexe de la copie du compromis. Selon elles, M. [X] ayant refusé, sans motif légitime, de réitérer la vente par acte authentique doit assumer les conséquences dommageables de ce refus puisque toutes les conditions de la vente étaient réunies, qu'il a été sommé de réitérer l'acte authentique par acte extrajudiciaire du 8 décembre 2017 et qu'il s'y est refusé, donnant lieu à rédaction d'un procès-verbal de carence du 19 décembre 2017. Sur la demande reconventionnelle de M. [X], elles soutiennent que la mise en application de la clause pénale suppose un refus de réitérer l'acte en la forme authentique, toutes les conditions de réitération étant par ailleurs réunies, or, elles n'ont pas elles-mêmes refusé de réitérer la vente et n'ont jamais été destinataires d'une mise en demeure, de sorte que la demande de M. [X] n'est pas fondée. M. [X] réplique qu'il n'a commis aucune faute en refusant de réitérer la vente au motif qu'il a découvert après la signature de l'acte que la parcelle cadastrée AR n°[Cadastre 6] était encombrée de nombreuses installations exploitées par un agriculteur, de sorte que le terrain n'était pas libre de toute occupation, et que l'accès aux parcelles cadastrées AR n°[Cadastre 1], [Cadastre 3], [Cadastre 2], [Cadastre 5] et [Cadastre 8] ne pouvait pas se faire par le chemin d'accès à la propriété, faute de servitude de passage, rendant l'accès aux bâtiments difficile et compromettant la réalisation de travaux de remise en état puisque les parcelles sur lesquelles ils sont érigés sont inaccessibles à des engins de chantier ; que son paraphe sur la page du compromis indiquant que les rapports de diagnostic lui ont été remis et que les servitudes sont énumérées dans une annexe jointe ne démontre pas que ces documents lui ont été effectivement remis ; qu'en tout état de cause, il n'a visité que les bâtiments et non les parcelles environnantes, qui ne jouxtent pas immédiatement les bâtiments et ne sont accessibles que par un chemin privatif, de sorte qu'il ignorait qu'un agriculteur y exploitait des serres et les termes du courrier de ce dernier, qui ne lui a pas été adressé avant l'assignation, ne correspondent pas aux constatations opérées par l'huissier, de sorte que ce courrier est insuffisant pour démontrer qu'il lui était impossible de revendiquer un bail rural ; que si l'occupation d'une parcelle, qui re présente près de 47 % des parcelles vendues avait été portée à sa connaissance, il ne serait pas engagé au regard des conséquences légales d'une telle occupation et que, selon le plan des lieux, les parcelles cadastrées AR n°[Cadastre 1], n°[Cadastre 3], n°[Cadastre 2], n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 8] sont bel et bien enclavées puisque la promesse de vente ne mentionne aucune servitude de passage hormis au profit de la parcelle AH [Cadastre 1], que les autres parcelles ne se jouxtent pas toutes entre elles et que l'identité du propriétaire du chemin séparant la parcelle [Cadastre 3] de la parcelle [Cadastre 1] n'est pas connue. Il en déduit que ces informations essentielles ne lui ayant pas été fournies lors de la signature de la promesse de vente, ni plus tard, il n'a commis aucune faute en sollicitant des explications complémentaires et en refusant, en l'absence de celles-ci, de réitérer la vente. Selon lui, ce sont les venderesses qui, en invoquant la caducité de l'acte de manière déloyale, sans lui fournir les informations qu'il réclamait, sont seules responsables de la non réitération de la vente qu'elles ont-elles-mêmes mise en échec, de sorte qu'il est fondé non seulement à obtenir la restitution du dépôt de garantie, mais également à revendiquer l'exécution à son profit de la clause pénale. 1.2 Réponse de la cour En application de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, par acte du 1er août 2017, les sociétés [P] et Provence se sont engagées à vendre à M. [X], qui s'est engagé à les acheter, les parcelles cadastrées section AR [Cadastre 1], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 7], [Cadastre 4], [Cadastre 5], [Cadastre 8], [Cadastre 6]. La promesse de vente a été conclue sous les seules conditions suspensives de droit commun. Les parties ont fixé la date de réitération de la vente par acte authentique au 31 octobre 2017, précisant que la date d'expiration de ce délai n'était pas extinctive mais constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l'une des parties pourrait obliger l'autre à s'exécuter. L'acquéreur a versé, en exécution de la promesse de vente, une somme de 100 000 euros à titre de dépôt de garantie entre les mains du notaire, désigné séquestre. La clause relative à la réitération de la vente par acte authentique, page 12 de l'acte, stipule : « si le défaut de réitération à la date prévue de réalisation dûment constaté provient de la défaillance de l'acquéreur, le vendeur pourra toujours renoncer à poursuivre l'exécution de la vente en informant l'acquéreur de sa renonciation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ce dernier faisant foi, ou par exploit d'huissier. Les parties seront alors libérées de plein droit de tout engagement sauf à tenir compte de la responsabilité de l'acquéreur par la faute duquel le contrat n'a pu être exécuté avec les conséquences financières y attachées, notamment la mise en 'uvre de la stipulation de pénalité, et de dommages-intérêts si le vendeur subit un préjudice distinct de celui couvert par la clause ».