Cour d'appel, 1ère ch. civile, 13 mai 2026 — n° 25/01926

PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné M. [M] [N] à payer à la société '[Q]' [O] la somme de 7 285,34 euros au titre des charges communes impayées, comprenant les appels de fonds pour le chauffage, dues au 1er juillet 2024, provisions du 3ème trimestre 2024 incluses, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, Confirme le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau sur le chef infirmé et y ajoutant, Condamne M. [M] [N] à payer à la Sci [R] [O] la somme de 11 405,87 euros au titre des charges communes générales au vu du décompte arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, et la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, Déboute la Sci [R] [O] du surplus de ses demandes, Condamne M. [M] [N] aux dépens d'appel, avec bénéfice de distraction au profit de la société Emo avocats en application de l'article 699 du code de procédure civile. Le cadre greffier, La présidente de chambre,

* * * EXPOS'' DES FAITS ET DE LA PROC''DURE La Sci [R] [O] est propriétaire d'un terrain situé [Adresse 3], [Adresse 4], et [Adresse 5], sur lequel est édifié un ensemble immobilier. M. [M] [N], associé au sein de cette Sci, est attributaire des lots n°173, 174, et 271 dans le bâtiment B. Par acte de commissaire de justice du 14 novembre 2024, la Sci [R] [O] l'a fait assigner devant le tribunal judiciaire de [R] en paiement des charges communes et des charges d'eau, non réglées, et de dommages et intérêts pour résistance abusive. Par jugement réputé contradictoire du 18 mars 2025, le tribunal a : - condamné M. [M] [N] à payer à la société '[Q]' [O] la somme de 7 285,34 euros au titre des charges communes impayées, comprenant les appels de fonds pour le chauffage, dues au 1er juillet 2024, provisions du 3ème trimestre 2024 incluses, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, - rejeté la demande de la société '[Q]' [O] au titre des charges relatives à l'eau, - rejeté la demande indemnitaire de la société '[Q]' [O] au titre de la résistance abusive, - condamné M. [M] [N] aux dépens, - admis la société Emo avocats au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, - condamné M. [M] [N] à payer à la société '[Q]' [O] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté toute autre demande, - rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration du 26 mai 2025, la Sci [R] [O] a formé un appel contre ce jugement en toutes ses dispositions. EXPOS'' DES PR''TENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES Par dernières conclusions notifiées le 23 décembre 2025 et signifiées à M. [N] le 22 décembre 2025, la Sci [R] [O] demande de voir en application des articles 1103, 1104, 1231-1, 1832, et suivants du code civil, 696, 699, et 700 du code de procédure civile, et A.444-32 du code de commerce : - infirmer le jugement rendu le 18 mars 2025 par le tribunal judiciaire de [R] en ce qu'il a : . condamné M. [M] [N] à payer à la société [R] [O] la somme de 7 285,34 euros au titre des charges communes impayées, comprenant les appels de fonds pour le chauffage, dues au 1er juillet 2024, provisions du 3ème trimestre 2024 incluses, assortie des intérêts au taux légal à compter du 14 novembre 2024, . rejeté la demande de la société [R] [O] au titre des charges relatives à l'eau, . rejeté la demande indemnitaire de la société [R] [O] au titre de la résistance abusive, . condamné M. [M] [N] aux dépens, . admis la société Emo avocats au bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, . condamné M. [M] [N] à payer à la société [R] [O] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, . rejeté toute autre demande, . rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, statuant à nouveau, - condamner M. [M] [N] à lui payer les sommes suivantes : * 18 041,21 euros au titre des charges communes impayées, majorée des intérêts de retard à compter de la délivrance de l'assignation valant mise en demeure, * 1 389,38 euros au titre des charges relatives à l'eau, * 5 000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l'article 1240 du code civil, * 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, * 539,62 euros sur le fondement de l'article A.444-32 du code de commerce, - condamner M. [M] [N] aux entiers dépens et autoriser la société Emo avocats à recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision. Elle fait valoir que le tribunal a limité sa créance alors qu'elle a justifié de la validation des charges communes impayées dues au 1er juillet 2024, incluant celles antérieures au 1er octobre 2022, par les assemblées générales des 27 janvier 2018, 19 janvier 2019, 18 janvier 2020, 29 janvier 2022, et 27 janvier 2024.

MOTIFS Sur la demande de paiement des charges L'article 1103 du code civil énonce que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1832 du même code précise que la société est instituée par deux ou plusieurs personnes qui conviennent par un contrat d'affecter à une entreprise commune des biens ou leur industrie en vue de partager le bénéfice ou de profiter de l'économie qui pourra en résulter. Elle peut être instituée, dans les cas prévus par la loi, par l'acte de volonté d'une seule personne. Les associés s'engagent à contribuer aux pertes. Selon l'article 1835 du même code, les statuts doivent être établis par écrit. Ils déterminent, outre les apports de chaque associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société et les modalités de son fonctionnement. Les statuts peuvent préciser une raison d'être, constituée des principes dont la société se dote et pour le respect desquels elle entend affecter des moyens dans la réalisation de son activité. En l'espèce, l'article 11 § D) des statuts de la Sci [R] [O] mis à jour au 28 janvier 2023 précise qu': 'en contrepartie de son droit de propriété en usufruit, le sociétaire sera tenu de satisfaire avec exactitude aux obligations et charges ci-dessous : 1°) Charges individuelles - Il devra supporter, à ses frais, risques et périls, toutes les charges annuelles afférentes au local dont il aura la propriété en usufruit, telles que les contributions et charges d'entretien dudit local ainsi que les réparations qui deviendront nécessaires. [...] 3°) Charges communes - Il devra supporter, suivant les modalités ci-après précisées, tous les frais et toutes les dépenses soit de gestion de la société (taxes, frais d'administration de réunion des Assemblées générales, etc ...), soit d'entretien ou de réfection des parties communes qui, d'après les stipulations du Règlement intérieur de copropriété, constitueront les diverses charges communes afférentes à l'ensemble immobilier dont l'immeuble fait partie. Le calcul de la part incombant à chaque sociétaire sera effectué conformément au Règlement intérieur de copropriété précisant les charges qui sont supportées par chaque local.'. Le paragraphe E) indique que : '1°) Pour permettre à la Société de couvrir les charges et dépenses communes et assurer le bon fonctionnement du pacte social, elle sera mise en possession d'un fonds de gestion qui sera alimenté par chacune des sociétaires au moyen de provisions trimestrielles à verser par eux. 2°) Pour permettre à la société de couvrir des travaux exceptionnels en cours d'année, il sera décidé en assemblée générale de constituer une provision. 3°) Le montant des provisions sera fixé par l'Assemblée générale [...]. 4°) Les provisions seront, pour tous les sociétaires, proportionnelles à leur part contributive dans les diverses charges et payables au plus tard les 10 Février, Mai, Août et Novembre, sauf décision contraire des associés.'. Le Règlement intérieur de la Sci [R] [O] mis à jour le 15 janvier 2000 prévoit à l'article 11 que : 'Toutes les dépenses concernant l'administration, la gestion, l'entretien dont il est parlé à l'article précédent, seront portées aux charges communes générales à répartir entre tous les titulaires de parts ou leurs ayants-droit. Les dites charges incomberont à chacun des associés dans la proportion de ses droits de copropriété dans le sol de l'immeuble et les parties communes à tous associés.'. Il résulte de l'article 29 que les charges communes générales, qui comprennent les impôts, contributions, et taxes auxquels sont assujettis les bâtiments, les assurances des parties communes, et les frais nécessités par le fonctionnement de l'administration du syndicat de copropriété, sont réparties entre tous les immeubles et, pour chacun, la répartition est effectuée dans la proportion des fractions de propriété dans les choses communes générales attribuées aux lots constituant cet immeuble. L'article 33 précise notamment, au titre des charges individuelles, que chacun des propriétaires paie directement aux compagnies ou régies intéressées sa consommation d'eau. L'article 34 stipule que : 'Les propriétaires verseront à la société, le jour de leur entrée en jouissance une provision pour les premières dépenses de chauffage, d'équipement, avances sur fournitures, frais de gestion, etc... Le chiffre en sera fixé par le Comité de Gérance qui fera périodiquement de nouveaux appels de fonds et produira annuellement, dans le courant du quatrième trimestre et, au plus tard, quinze jours avant l'assemblée générale annuelle des Sociétaires, la justification de ses dépenses de l'année. Les provisions devront être versées dans le mois de la demande. Passé ce délai, les retardataires devront payer, sans qu'il soit besoin d'une mise en demeure, une pénalité de retard fixée à 1 % par mois de retard. Tout mois commencé sera compté entièrement. Cette pénalité ne pourra excéder la moitié de la somme demandée.'. Pour justifier de sa créance de charges communes générales, la Sci [R] [O] produit : - son décompte des charges communes générales du 2 janvier 2019, date du premier impayé non régularisé, au 1er juillet 2024, - les procès-verbaux des assemblées générales des 27 janvier 2018, 19 janvier 2019, 18 janvier 2020, 29 janvier 2022, et 27 janvier 2024, approuvant respectivement les comptes de charges pour les exercices du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2021 et du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, ainsi que les budgets prévisionnels pour les exercices du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, et du 1er octobre 2024 au 30 septembre 2025. N'est pas démontrée la validation des comptes de charges pour les exercices du 1er octobre 2021 au 30 septembre 2022 et du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024. Les charges afférentes précisées dans le décompte seront donc écartées. En conséquence, M. [N] sera condamné à payer à la Sci [R] [O] la somme totale de 11 405,87 euros au vu du décompte arrêté au 1er juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 14 novembre 2024. Concernant les charges relatives à l'eau, aux termes de la convention de prestation de service conclue avec la société Sade-Exploitations de Normandie le 5 octobre 2010, la Sci [R] [O] l'a chargée de relever les consommations d'eau froide de chaque appartement, d'établir les factures d'eau, de recouvrer les montants facturés auprès des occupants de la résidence, et de lui reverser les montants perçus. La Sci [R] [O] verse aux débats les avis de prélèvements mensuels effectués du 12 novembre 2018 au 12 août 2024 sur son compte bancaire au profit de la trésorerie de [R] Métropole, en règlement des factures d'abonnements et de consommations d'eau de l'immeuble B situé [Adresse 6], l'immeuble A situé [Adresse 7], et l'immeuble situé [Adresse 8]. Toutefois, elle ne justifie pas que la société Sade-Exploitations de Normandie n'a pas pu recouvrer les factures d'eau auprès de M. [N] et/ou de l'occupant de son appartement selon les modalités prévues à l'article 11 de la convention précitée sur la gestion des impayés. Les avis de prélèvements et les factures produits ne permettent pas d'établir que M. [N] a été défaillant dans son obligation contractuelle de paiement de sa consommation d'eau et, en tout état de cause, de déterminer sa quote-part. La décision du tribunal ayant rejeté cette réclamation sera confirmée. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive L'article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.