Cour d'appel, 3e chambre civile, 15 mai 2026 — n° 21/06792

PAR CES MOTIFS La cour, par arrêt contradictoire, Accueille la SASU New Corner et la SCI [Adresse 8] venant aux droits de la SARL AJ Finance Holding en leurs interventions volontaires ; Constate que la SCI [Adresse 8] venant aux droits de la SARL AJ Finance Holding se désiste de son intervention volontaire ; Déclare irrecevables les demandes de Monsieur [W] [F] à l'égard de la SASU New Corner concernant la vente intervenue entre la SCI [Adresse 10] et la SASU New Corner ; Confirme le jugement rendu le 15 novembre 2021 par le tribunal judiciaire de Béziers sauf en ce qu'il a dit que la demande en exécution forcée de la vente était devenue sans objet ; Dit n'y avoir lieu à statuer du chef infirmé, Y ajoutant, Condamne in solidum Monsieur [W] [F] et la SCI Archimède à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts ; Déboute Monsieur [W] [F], la SCI Archimède et la SASU New Corner de leurs demandes en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur [W] [F] et la SCI Archimède à payer à la SCI [Adresse 10] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur [W] [F] et la SCI Archimède à payer à la SCI [Adresse 8] venant aux droits de la SARL AJ Finance Holding la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur [W] [F] et la SCI Archimède aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,

* * * EXPOSE DU LITIGE Suivant acte sous seing privé en date du 27 novembre 2020, la SCI [Adresse 10] a consenti à Monsieur [W] [F] une promesse de vente portant sur un immeuble sis [Adresse 2] à Béziers (34), cadastré section MT n°[Cadastre 1], moyennant un prix de 683 000 euros. Ladite promesse était notamment assortie d'une condition suspensive d'obtention d'un prêt répondant aux caractéristiques suivantes : - Organisme prêteur : tout organisme - Montant maximal de la somme empruntée : 755 000 euros - Durée maximale de remboursement : 20 ans - Taux nominal d'intérêt maximal : 0,85% l'an (hors assurances) - Type de prêt : in fine Estimant que la SCI Archimède et Monsieur [W] [F] n'avaient pas respecté leurs engagements et que la promesse de vente était devenue caduque, la SCI [Adresse 10] a finalement vendu l'immeuble à la SASU New Corner par acte authentique du 14 octobre 2021. Autorisés à assigner à jour fixe suivant ordonnance du 15 septembre 2021, par acte d'huissier en date du 21 septembre 2021, la SCI Archimède et Monsieur [W] [F] ont fait assigner la SCI [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Béziers aux fins de voir procéder à la réalisation forcée de la promesse de vente portant sur l'immeuble litigieux. Par jugement contradictoire du 15 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Béziers a notamment : - déclaré irrecevable la SCI Archimède en ses demandes, - rejeté la demande en exécution forcée de la vente formée par Monsieur [W] [F], devenue sans objet, - constaté la caducité de la promesse de vente consentie le 27 novembre 2020 à Monsieur [W] [F] par la SCI [Adresse 3], - débouté Monsieur [W] [F] de ses demandes indemnitaires, - condamné in solidum Monsieur [W] [F] et la SCI Archimède à payer à la SCI [Adresse 3] la somme de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum Monsieur [W] [F] et la SCI Archimède aux dépens. Par déclaration enregistrée par le greffe le 24 novembre 2021, la SCI Archimède et Monsieur [W] [F] ont régulièrement relevé appel de ce jugement. Par ordonnance sur requête du 19 janvier 2023, la cour d'appel de Montpellier a notamment : - dit que les conclusions d'intimée de la SCI [Adresse 3] et les conclusions en intervention volontaire de la SARL AJ Finance Holding et de la SASU New Corner sont recevables, - dit n'y avoir lieu à sursis à statuer - condamné in solidum Monsieur [W] [F] et la SCI Archimède à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile : " 1 500 euros à la SCI [Adresse 3], " 1 500 euros à la SASU New Corner, " 1 500 euros à la SARL AJ Finance Holding, - condamné in solidum Monsieur [W] [F] et la SCI Archimède aux entiers dépens de l'incident, avec autorisation de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Par leurs conclusions enregistrées au greffe le 09 mars 2026, la SCI Archimède et Monsieur [W] [F] sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture afin de permettre la production du certificat de publication délivré par le service de la publicité foncière. Ils sollicitent en tout état de cause que la cour statue ainsi que précédemment requis, à savoir qu'elle infirme le jugement déféré et qu'elle : - constate que la vente intervenue entre la SCI [Adresse 3] et Monsieur [W] [F], portant sur l'immeuble sis [Adresse 11], objet du compromis de vente du 27 novembre 2020 est parfaite et qu'elle en ordonne l'exécution forcée " soit au profit de Monsieur [W] [F] soit au profit de toute autre personne physique ou morale que ce dernier se réserve de désigner ", tel que prévu par ledit compromis, - constate que le transfert de propriété de l'immeuble sis [Adresse 12] entre la SCI [Adresse 13] et la SAS New Corner est inopposable à Monsieur [W] [F] et à la SCI Archimède, - constate la résolution de la vente entre la SCI [Adresse 14] et la SAS New Corner,

MOTIFS : Sur l'intervention volontaire de la SASU New Corner Si le conseiller de la mise en état a dit que les conclusions en intervention volontaire de la SASU New Corner étaient recevables pour avoir été enregistrées dans le délai des articles 909 et 910 du code de procédure civile, pour autant il n'a pas statué sur le bien-fondé de cette intervention. La SASU New Corner a acheté le bien litigieux auprès de la SCI [Adresse 10]. Par conséquent, l'objet principal de la présente instance étant la vente forcée du bien litigieux au profit de Monsieur [W] [F] et de la SCI Archimède, elle dispose naturellement d'un intérêt à agir, l'accueil de la demande principale devant avoir des répercussions sur ses droits sur l'immeuble litigieux. Elle sera dans ces conditions accueillie en son intervention volontaire. Sur l'intervention volontaire de la SCI [Adresse 8] (et désistement) La SCI [Adresse 8] venant aux droits de la SARL AJ Finance Holding, propriétaire de la parcelle voisine au bien objet de la présente procédure, a souhaité intervenir volontairement à l'instance dans la mesure où le permis de construire qu'elle avait déposé avait été contesté devant le tribunal administratif par Monsieur [W] [F], cette situation entraînant selon elle un retard de chantier d'une année. Cette intervention se rattachant aux prétentions de Monsieur [W] [F] par un lien suffisant, la question de la validité du compromis de vente passé entre ce dernier et la SCI [Adresse 10] ayant une incidence certaine sur la légitimité des actions intentées par Monsieur [W] [F] à l'égard de la SCI [Adresse 8], elle sera accueillie. Dans la mesure où la cour administrative d'appel de Toulouse a jugé Monsieur [W] [F] irrecevable en ses demandes contre la SCI [Adresse 8], et que cette décision est devenue définitive, la SCI [Adresse 8] entend désormais se désister de son intervention volontaire, ce qu'il convient de constater. Sur la recevabilité des demandes de la SCI Archimède Contrairement à l'appréciation du tribunal sur ce point, les appelants soutiennent de nouveau en cause d'appel que la SCI Archimède serait recevable à agir dans la mesure où elle a été créée aux fins d'acquisition et gestion de l'immeuble litigieux. Toutefois, si le compromis de vente prévoyait (pièce 1 des appelants, page 18) pour l'acquéreur une faculté de substitution au profit d'une personne physique ou morale, il était prévu que cette faculté s'exerce par le biais d'une lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée au notaire chargé de rédiger la vente et ce avant la réalisation des conditions suspensives. Or, il n'est justifié ni même argué d'aucune lettre en ce sens. Dans ces conditions, la faculté de substitution n'a pas été exercée et la SCI Archimède ne dispose d'aucun intérêt légitime à agir en exécution forcée et en indemnisation d'une vente dont elle n'est pas partie. Le jugement sera par conséquent confirmé. Sur les demandes de Monsieur [W] [F] à l'égard de la SCI [Adresse 10] Le tribunal a considéré que dans la mesure où la SCI [Adresse 17] n'était plus propriétaire du bien pour l'avoir vendu le 14 octobre 2021 à la SASU New Corner, la demande en exécution forcée de la vente était devenue sans objet, ajoutant qu'en tout état de cause la condition suspensive d'obtention d'un prêt n'a pas été remplie dans les délais prévus. La SASU New Corner intervient volontairement à la cause en appel. Monsieur [W] [F] soutient que la condition suspensive se serait réalisée dans les délais prévus, eu égard aux délais prorogés selon les termes de la promesse elle-même (Covid 19). Pour lui, c'est la date fixée pour la signature de l'acte authentique qui constitue le point de départ à laquelle la caducité peut être invoquée, soit le 27 mars 2021, et même plus tard compte tenu de la prorogation des délais du fait de l'épidémie de Covid 19, et ce alors qu'il a obtenu une offre de prêt le 22 mars 2021. Il ajoute que la mise en demeure du vendeur de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition n'a pas été accompagnée d'une copie au notaire comme le prévoyait la promesse de vente, de sorte que ladite promesse se trouverait privée de tout effet. Il soutient enfin avoir renoncé à la condition suspensive, laquelle était stipulée dans son intérêt exclusif, cette renonciation ayant été expressément formulée lorsqu'il a fait sommation au vendeur de réitérer la vente le 9 juillet 2021. La promesse de vente du 27 novembre 2020 prévoyait une condition suspensive d'obtention de prêt stipulée exclusivement en faveur de l'acquéreur, la réception de l'offre de prêt devant intervenir dans le délai de trois mois, soit au plus tard le 27 février 2021, l'acte de vente devant être signé au plus tard le 26 mars 2021. Si ladite promesse prévoyait une prorogation en cas de crise sanitaire, c'est uniquement en cas de dispositions d'origine légale ou réglementaire reportant les délais d'instruction des documents nécessaires à la vente, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Dans ces conditions, les délais mentionnés à la promesse n'ont pas été prorogés. Or, il n'est justifié ni même argué de la réception d'une offre de prêt répondant aux caractéristiques prévues dans la promesse au 27 février 2021, Monsieur [W] [F] n'ayant obtenu qu'un accord de principe et non une véritable offre de prêt, et ce postérieurement au délai prévu, ledit accord étant daté du 18 mars 2021. Dans ce contexte, le vendeur a valablement pu, ainsi que le prévoyait la promesse de vente, mettre l'acquéreur en demeure de justifier de la réalisation ou de la défaillance de la condition suspensive, et ce dès le 3 mars 2021, le délai de trois mois prévu pour la réception de l'offre de prêt étant expiré. A cet égard, l'absence de copie de cette mise en demeure au notaire est sans incidence sur la validité de ladite mise en demeure, en l'absence de toute sanction prévue par les parties dans le cadre de la promesse. Le compromis de vente est ainsi devenu caduc le 11 mars 2021, huit jours après la première présentation de la mise en demeure à son domicile, et les démarches postérieures de Monsieur [W] [F] n'ont dès lors pu avoir aucun effet sur la validité des engagements des parties. Même à considérer, pour les besoins de la cause, que le délai de 8 jours n'aurait commencé à courir qu'à compter du 23 mars 2021, date à laquelle le courrier a été retourné à son expéditeur, la solution serait identique, puisqu'aucune offre de prêt répondant aux conditions prévues à la promesse n'a été réceptionnée avant le 27 février 2021. Dans ces conditions, le jugement déféré sera confirmé, par substitution de motifs, en ce qu'il a rejeté la demande en exécution forcée de la vente. Sur les demandes de Monsieur [W] [F] à l'égard de la SASU New Corner Monsieur [W] [F] présente en appel des demandes à l'encontre de la SASU New Corner, qui intervient volontairement à l'instance, demandes tendant notamment à la caducité de la vente intervenue entre la SCI [Adresse 10] et la SASU New Corner. LA SASU New Corner estime que ces demandes sont irrecevables en application des dispositions de l'article 565 du code de procédure civile aux termes duquel " A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait ". En l'espèce, les demandes de Monsieur [W] [F], présentées pour la première fois en cause d'appel, ne tendent ni à opposer compensation ni à faire écarter les prétentions de la SASU New Corner laquelle ne présente à son encontre que des demandes de dommages et intérêts et au titre des frais irrépétibles, ni encore de la survenance ou de la révélation d'un fait, la situation de fait n'ayant connu aucune évolution notable depuis la procédure de première instance.