Cour d'appel, 1ère chambre, 15 mai 2026 — n° 25/00793

Par ces motifs : La cour ' Confirme le jugement entrepris Y ajoutant ' Condamne [Y] [H] et [S] [L], en sa qualité d'héritier de [B] [H] veuve [L] décédée le 24 janvier 2025, à verser à [Z] [X] veuve [Q] la somme de 2000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. L'arrêt a été signé par R. PERINETTI, conseiller faisant fonction de Président, et par S. MAGIS, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT, S. MAGIS R. PERINETTI La République française, au nom du peuple français mande et ordonne à tous commissaire de justice, sur ce requis, de mettre le dit acte contresigné, par les avocats de chacune des parties à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi le présent acte a été signé par le directeur de greffe. P/ LE DIRECTEUR DE GREFFE

************** Exposé : Par un compromis en date du 31 mars 2015, des biens et droits immobiliers situés au [Adresse 4] », [Adresse 5], commune de [Localité 4] (18), comprenant une maison d'habitation et diverses parcelles, dont la parcelle cadastrée section ZC n°[Cadastre 1] « [Localité 5] » dont [Z] [Q] revendiquait être locataire, ont été vendus à [M] [N], exploitant agricole. Madame [Q] a informé le notaire, par courrier recommandé du 15 juin 2015, qu'elle entendait exercer son droit de préemption. Le notaire chargé de la vente a dressé un procès-verbal de carence le 25 septembre 2015, et Madame [Q] a saisi le tribunal de grande instance de Bourges aux fins d'exécution forcée de la vente de l'immeuble sur le fondement des articles L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime et 1589 du code civil. Par ordonnance du 15 mars 2017, le juge de la mise en état a ordonné le sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Amand-Montrond devant statuer sur la qualité de fermier de Madame [Q]. Par jugement du 20 décembre 2019, confirmé par arrêt de la cour d'appel du 20 mai 2021, le tribunal paritaire des baux ruraux a déclaré l'action des consorts [H] et [L] irrecevable pour défaut d'intérêt à agir. Par jugement en date du 22 mai 2025, le tribunal judiciaire de Bourges a : . ordonné l'exécution forcée de la vente de la propriété sis commune de [Localité 4] (18) [Adresse 6] l'ensemble section AB, n°[Cadastre 2] [Adresse 7], section AB n°[Cadastre 3] [Adresse 8], section AB n°[Cadastre 4] [Adresse 9], section AB n°[Cadastre 5] et n°[Cadastre 6] [Adresse 7], section ZC n°[Cadastre 1] [Localité 5], contenance totale de 4 ha 19 a 81 ca à Madame [Z] [X] veuve [Q] au conditions énoncées dans le compromis en date du 31 mars 2015 et notamment moyennant le prix de 55.000 euros, outre 2.000 euros T.T.C. au titre d'honoraires de l'agent immobilier à la charge de l'acquéreur, . dit que la présente décision valait titre de vente, constaté que Madame [Q] avait versé la somme de 3.000 euros en la comptabilité du notaire, . ordonné qu'il soit procédé aux formalités de publicité foncière, . condamné les consorts [E], [Y] et [B] [H] solidairement aux dépens, . condamné solidairement les consorts [E], [Y], [B] [H] à payer à Madame [Q] une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, . dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision. [Y] [H] et [S] [L], ont interjeté appel de cette décision par déclaration enregistrée le 28 juillet 2025 et demandent à la cour, dans leurs dernières écritures en date du 24 octobre 2025, à la lecture desquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, de : Vu l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Bourges en date du 15 mars 2017, Vu le jugement du TPBR de Saint Amand-Montrond du 20 décembre 2019 confirmé par arrêt de la Cour d'Appel de Bourges du 20 mai 2021, Vu l'article 480 du Code de Procédure Civile, Vu les articles L 411-59, L 412-5, L412-12, L 459 et L 732-39 du Code rural, Déclarer recevable et bien fondé l'appel interjeté par Monsieur [Y] [H] et Monsieur [S] [L] du jugement rendu le 22 mai 2025 par le Tribunal Judiciaire de Bourges. Y faisant droit, Réformer en son entier le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de BOURGES en date du 22 mai 2025 en ce qu'il a : Ordonné l'exécution forcée de la vente de la propriété sise Commune de [Localité 4] d'une contenance totale de 4 ha 19 a 81 ca à Madame [Z] [K] veuve [Q] aux conditions énoncées dans le compromis en date du 31 mars 2015 et notamment moyennant le prix de 55000 € outre 2 000 € TTC à titre d'honoraires de l'agent immobilier à la charge de l'acquéreur. Dit que la présente décision vaut titre de vente. Constaté que Madame [Q] a versé la somme de 3 000 € en la comptabilité du notaire.

Sur quoi : Selon le premier alinéa de l'article L 412-1 du code rural et de la pêche maritime, « le propriétaire bailleur d'un fonds de terre ou d'un bien rural qui décide ou est contraint de l'aliéner à titre onéreux, sauf le cas d'expropriation pour cause d'utilité publique, ne peut procéder à cette aliénation qu'en tenant compte, conformément aux dispositions de la présente section, d'un droit de préemption au bénéfice de l'exploitant preneur en place ». L'article L. 412-5 du même code précise que « bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui-même ou par sa famille le fonds mis en vente. Il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l'exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou par un descendant si ce conjoint, partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole. Il peut aussi subroger dans l'exercice de ce droit son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l'alinéa précédent. Le bénéficiaire du droit de préemption, le conjoint ou le partenaire d'un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou le descendant au profit duquel le preneur a exercé son droit de préemption devra exploiter personnellement le fonds objet de préemption aux conditions fixées aux articles L. 411-59 et L. 412-12 (...) ». L'article L. 411-59 de ce code, auquel le texte précité renvoie, dispose que « le bénéficiaire de la reprise doit, à partir de celle-ci, se consacrer à l'exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans soit à titre individuel, soit au sein d'une société dotée de la personnalité morale, soit au sein d'une société en participation dont les statuts sont établis par un écrit ayant acquis date certaine. Il ne peut se limiter à la direction et à la surveillance de l'exploitation et doit participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l'importance de l'exploitation. Il doit posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou, à défaut, les moyens de les acquérir. Le bénéficiaire de la reprise doit occuper lui-même les bâtiments d'habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l'exploitation directe. Le bénéficiaire de la reprise doit justifier par tous moyens qu'il satisfait aux obligations qui lui incombent en application des deux alinéas précédents et qu'il répond aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle mentionnées aux articles L. 331-2 à L. 331-5 ou qu'il a bénéficié d'une autorisation d'exploiter en application de ces dispositions ». Aux termes de l'article L. 412-8 du même code, « après avoir été informé par le propriétaire de son intention de vendre, le notaire chargé d'instrumenter doit faire connaître au preneur bénéficiaire du droit de préemption, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice, le prix, les charges, les conditions et les modalités de la vente projetée, ainsi que, dans l'hypothèse prévue au dernier alinéa du présent article, les nom et domicile de la personne qui se propose d'acquérir. Cette communication vaut offre de vente aux prix et conditions qui y sont contenus. Les dispositions de l'article 1589, alinéa 1er, du code civil sont applicables à l'offre ainsi faite. Le preneur dispose d'un délai de deux mois à compter de la réception de la lettre recommandée ou de l'acte d'huissier pour faire connaître, dans les mêmes formes, au propriétaire vendeur, son refus ou son acceptation de l'offre aux prix, charges et conditions communiqués avec indication des nom et domicile de la personne qui exerce le droit de préemption. Sa réponse doit être parvenue au bailleur dans le délai de deux mois ci-dessus visé, à peine de forclusion, son silence équivalant à une renonciation au droit de préemption ». En l'espèce, il est constant que selon compromis en date du 31 mars 2015, les héritiers de [I] [J] - décédé le 10 mai 2012 - ont vendu, avec faculté de substitution, à [M] [N], exploitant agricole, diverses parcelles de terre comprenant une maison d'habitation à rénover, situées sur la commune de [Localité 4] (18) pour une contenance totale de 4 ha 19 a 81 ca, moyennant un prix de 55'000 €, les honoraires de l'agence immobilière, soit 2000 €, étant à la charge de l'acquéreur (pièce numéro 1 du dossier de Madame [Q]). Maître [O], notaire chargé tout à la fois de la succession de [I] [J] et de l'établissement de l'acte authentique de vente, ayant informé Madame [Q] de cette vente par courrier recommandé du 21 mai 2015 (pièce numéro 2 du même dossier), celle-ci ' s'estimant titulaire d'un bail rural verbal sur une partie de la parcelle cadastrée section ZC numéro [Cadastre 1] lieu-dit « [Localité 5] » faisant partie de l'ensemble immobilier vendu ' a exprimé son intention d'exercer un droit de préemption par courrier recommandé du 15 juin suivant, c'est-à-dire dans le délai de 2 mois prévu par l'article L. 412-8 précité (pièce numéro 3). L'appréciation du bien-fondé de l'action engagée par Madame [Q] devant le tribunal judiciaire aux fins d'ordonner la vente forcée des parcelles considérées, ayant donné lieu au jugement dont appel, suppose de déterminer, en premier lieu, si l'intimée peut effectivement se prévaloir d'un bail rural verbal sur une partie des parcelles faisant l'objet du compromis de vente, et, le cas échéant et en second lieu, si elle réunit les conditions requises pour l'exercice d'un droit de préemption telles que déterminées par les textes précités. I) sur l'existence d'un bail rural verbal : Selon l'article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime, « toute mise à disposition à titre onéreux d'un immeuble à usage agricole en vue de l'exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l'article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l'article L. 411-2. Cette disposition est d'ordre public (...) La preuve de l'existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens ». En application de l'article 480 du code de procédure civile, « le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure , une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche. Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4 ». Par ordonnance d'incident du 15 mars 2017, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Bourges, estimant qu'il est « d'un intérêt déterminant pour le présent litige de savoir si Madame [Q] née [X] peut se prévaloir, ou non, du statut de fermier », a ordonné le sursis à statuer dans l'attente de la décision du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Amand-Montrond sur la qualité de fermier dont celle-ci se prévalait. Par jugement du 20 décembre 2019, confirmé le 20 mai 2021 à hauteur d'appel, ce tribunal paritaire, saisi par les consorts [H], a déclaré l'action de ces derniers « irrecevable pour défaut d'intérêt à agir ».