Cour d'appel, 1ère chambre, 18 mai 2026 — n° 24/01821

PAR CES MOTIFS , LA COUR, statuant par arrêt contradictoire prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, Confirme le jugement déféré sauf en ce qui concerne l'astreinte prononcée, le montant des loyers, des charges d'électricité et de gaz, de la revalorisation de la rente viagère de Madame [L] [B] ainsi que le montant des dommages et intérêts ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne Madame [E] [A] à payer à Madame [L] [B] la somme de 13195 euros (treize mille cent quatre-vingt-quinze euros) le solde de loyers arrêté au 15 mars 2025 ; Déboute Madame [L] [B] de sa demande en paiement des frais d'électricité afférents à son logement loué ; Condamne Madame [E] [A] à l'indemniser de ses charges de gaz afférent à son logement loué, jusqu'à la réintégration à son domicile ; Condamne Madame [E] [A] à payer à Madame [L] [B] la somme de 2515,65 euros (deux mille cinq cent quinze euros et soixante-cinq centimes) au titre des frais et consommations de gaz dans son logement loué arrêtés au 3 février 2025 ; Fixe l'astreinte à 100 euros (cent euros) par jour de retard pendant un délai de 30 mois à compter du prononcé du jugement déféré, du 31 juillet 2024 ; Constate que la demande de paiement faite au titre de la rente viagère de Madame [B] est prescrite pour la période antérieure au 29 juillet 2017 et la déclare irrecevable ; Dit et juge que l'indice applicable pour le calcul de la rente viagère de Madame [B] est de 93,98 en octobre 2009 ; Condamne en deniers ou quittances Madame [E] [A] à payer à Madame [L] [B] la somme de 6790,41 euros (six mille sept cent quatre-vingt-dix euros et quarante-et-un centimes) au titre de la rente viagère impayée, selon arrêté au 31 juillet 2025 ; Condamne Madame [E] [A] à payer à Madame [L] [B] la somme de 9000 euros (neuf mille euros) à titre de dommages et intérêts ; Condamne Madame [E] [A] à payer à Maître Strohmann, avocate, la somme de 4000 euros (quatre mille euros) au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1191 relative à l'aide juridictionnelle ; Déboute Madame [E] [A] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Madame [E] [A] aux entiers dépens. Le présent arrêt a été signé par Monsieur SILHOL, Président de chambre, en remplacement de Madame CUNIN-WEBER, Présidente de la première chambre civile de la Cour d'Appel de NANCY régulièrement empêchée, et par Madame PERRIN, Greffière à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Signé : C. PERRIN.- Signé : T. SILHOL.- Minute en vingt pages.

FAITS ET PROCÉDURE : Par un acte authentique des 23 et 29 décembre 2009 reçu par Maître [S], notaire à [Localité 4], feu Monsieur [W] [A] a vendu à Madame [E] [A], divorcée [J], une maison à usage d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 5], comprenant un rez-de-chaussée avec couloir, cuisine, salle à manger, salon, trois chambres, salle de bains, WC, véranda, cour, ancienne écurie et jardin, et à l'étage, un grenier, moyennant le prix principal de 106000 euros comprenant la réserve d'usage et d'habitation évaluée à 25440 euros, converti en une rente viagère et annuelle de 6000 euros créée au profit et sur la tête du vendeur et de son épouse, Madame [L] [A] née [B] (ci-après désignée 'Madame [L] [A]'), sans réduction au décès du prémourant. Cet acte prévoit que l'acquéreur sera propriétaire du bien vendu à compter de la date de l'acte, mais en aura la jouissance : - en ce qui concerne le rez-de-chaussée (partie habitation), à compter de l'extinction du droit d'usage et d'habitation réservé par le vendeur à son profit et au profit de son épouse, - en ce qui concerne la partie en nature de grenier, à compter du jour de l'acte, - en ce qui concerne la cour, les caves, le jardin et l'ancienne écurie, en commun avec Monsieur et Madame [W] [A]. Madame [E] [A], divorcée [J], a épousé Monsieur [H] [D] (ci-après désignée 'Madame [E] [D]') et les époux [D] se sont installés dans la partie vendue en nature de grenier, qu'ils ont aménagée pour y habiter. Par arrêté du 17 avril 2022, le préfet de Meurthe-et-Moselle a déclaré insalubre le logement au rez-de-chaussée de l'immeuble d'habitation. Cet arrêté a constaté les désordres suivants : - une installation électrique non sécurisée, avec risques de chocs électriques, d'électrocution et d'incendie, - la présence d'humidité excessive occasionnant le développement de moisissures, avec risques de survenue et d'aggravation de pathologies (maladies pulmonaires, asthmes, allergies, maladies infectieuses ou parasitaires), - un système de ventilation et de renouvellement permanent d'air neuf non fonctionnel, avec risques de survenue et d'aggravation de pathologies (maladies pulmonaires, asthmes, allergies) et défavorable au bon état et à l'entretien du logement, - des équipements sanitaires dégradés et non entretenus (salle d'eau) avec un risque de survenue et d'aggravation de pathologies (maladies infectieuses, parasitaires), - l'état dégradé des revêtements (murs, sols, plafonds), ne permettant pas d'assurer un entretien satisfaisant du logement, avec risque de survenue et d'aggravation de pathologies (maladies pulmonaires, asthmes, allergies), - l'état des menuiseries intérieures détériorées ou dégradées, notamment dans les pièces d'eau, - les pièces aménagées en salon, chambre, pièces 'rangement' ne peuvent être considérées comme des pièces principales (compte tenu de l'éclairage naturel insuffisant et de l'absence d'un système fonctionnel de renouvellement d'air), - l'insuffisance d'entretien de la salle d'eau, avec un risque de survenue et d'aggravation de pathologies (maladies pulmonaires, asthmes, allergies, maladies infectieuses ou parasitaires), - un non-respect des règles d'hygiène et de sécurité élémentaires, - l'absence de dispositif d'alimentation fonctionnel en eau chaude. Afin de remédier à l'insalubrité constatée, l'arrêté préfectoral indique qu'il appartiendra au propriétaire, Madame [E] [D], de réaliser selon les règles de l'art, et dans le délai de neuf mois à compter de la notification de l'arrêté, les mesures suivantes : - mise en sécurité de l'installation électrique avec fourniture d'une attestation de conformité Consuel en rénovation et mise en sécurité des bâtiments d'habitation, ou d'un diagnostic Promotelec, - recherche et suppression durable de toutes sources d'humidité (condensation, infiltrations, fuites),

MOTIFS DE LA DÉCISION Vu les dernières conclusions déposées par Madame [E] [D] le 30 décembre 2025 et par Madame [L] [A] le 5 décembre 2025 et visées par le greffe auxquelles il convient de se référer expressément en application de l'article 455 du code de procédure civile ; Vu la clôture de l'instruction prononcée par ordonnance du 5 janvier 2026 ; Sur la mise hors de cause de Monsieur [D] Le jugement déféré constatant que de fait, Monsieur [H] [D] n'avait aucun motif de voir sa responsabilité contractuelle engagée quant à l'acte authentique du 19 décembre 2009 envers Madame Madame [L] [B], ni aucun fondement à voir sa responsabilité délictuelle engagée, l'a mis hors de cause ; Pour ces motifs ajoutés à ceux du jugement déféré qui seront adoptés, sa mise hors de cause sera confirmée ; Sur l'exécution de l'arrêté préfectoral et la réalisation de travaux Le jugement déféré a relevé qu'un arrêté préfectoral a été pris le 29 juin 2022, afin d'obtenir de Madame [E] [A] épouse [D] qu'elle réalise des travaux ayant pour objet de rendre l'immeuble dont elle est propriétaire depuis le 29 décembre 2009, sous réserve d'un droit d'usage et d'habitation consenti à ses parents, habitable pour Madame [L] [B] seule survivante ; Qu'il était exécutoire et non contesté ; Que nonobstant le délai de 9 mois laissé à Madame [E] [A] pour réaliser ces travaux, elle n'a rien fait et que les seuls travaux constatés, ont été effectués par l'Etat compte tenu de sa carence ; Il en résulte la preuve de l'inexécution des termes de l'arrêté préfectoral par Madame [E] [A] , ce qui a fondé la décision du premier juge de la condamner, en qualité de propriétaire des lieux à les réaliser, sous astreinte de 100 euros par jour pendant 12 mois passé l'expiration d'un délai de 30 jours à compter du jugement déféré ; L'appelante invoque dans ses conclusions, l'exécution d'une partie des travaux concernés par l'arrêté préfectoral pour se soustraire à la demande ; elle ajoute qu'il ne résulte pas de cet acte que ceux-ci doivent être à sa charge in fine ; Elle entend rappeler qu'en qualité d'acquéreur, l'acte authentique du 29 décembre 2009 n'a mis à sa charge que les grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil, ce qui selon elle, n'est pas le cas des travaux concernant l'aménagement intérieur de l'appartement de sa mère, lesquels ne constituent pas des travaux portant sur la structure ou la solidité de l'ouvrage, mais son entretien ; Madame [E] [A] n'est pas fondée à se prévaloir de sa propre inexécution pour contester la demande de sa mère portant sur l'exécution forcée des travaux ordonnés par la décision préfectorale ; Certes certains travaux ont été entrepris, mais uniquement par l'Etat du fait de sa propre carence ; Dès lors le jugement déféré qui l'a condamné à réaliser les travaux prévus par l'arrêté préfectoral qui s'applique à elle, est justifié et sera confirmé ; De plus, s'agissant de la condamnation à effectuer des travaux non prévus dans la décision administrative que l'intimée a sollicités, il y a lieu de constater qu'ils concernent principalement la structure en bois servant de terrasse à l'appartement que Madame [E] [A] a créé dans le grenier ; Les autres demandes se rapportent à l'aération des lieux et principalement la lutte contre l'humidité dans la salle d'eau, ainsi que la fourniture d'eau chaude ; la pose d'une porte pour cette pièce alors qu'elle en est dépourvue, est le dernier élément permettant un usage conforme ; Ces travaux viennent corroborer les travaux ordonnés le 17 avril 2022. Sur le premier point, la structure de terrasse répond à la définition de l'article 606 sus énoncé est difficilement contestable comme étant ancrée dans le bâti et ayant été créé de toutes pièces par Madame [E] [A] ; Au demeurant, il s'agit de travaux concernant son propre appartement et, le cas échéant, son état d'entretien ; dès lors qu'ils soient qualifiés de gros travaux ou de travaux d'entretien ils incombent à l'appelante ; La nature de cette construction et son mauvais état d'entretien sont amplement démontrés par le constat d'huissier de justice effectué le 22 mars 2023, dont les termes sont repris dans le jugement déféré et qui a décrit l'installation, son mauvais état et la médiocre qualité des matériaux utilisés par Madame [E] [A] et son époux pour la construire ; Tel que relevé dans les conclusions de l'intimée, il en ressort que cette structure est non seulement, vétuste et inappropriée au regard de la situation des logements de parties, mais de par son état, elle présente un dangerosité ; Il en résulte que la réfection de la terrasse appartient à Madame [E] [A] ; tel que relevé par le premier juge, elle implique la destruction de l'ouvrage actuel ; Afin de respecter les termes de l'acte authentique qui rappellent l'obligation pour l'acheteur de permettre au vendeur, une jouissance paisible de son appartement dans le cadre de sa réserve d'usage, l'installation d'un nouvel ouvrage de cette nature, devra préserver l'accès à la lumière de l'appartement de Madame [L] [B] ; Le jugement déféré qui a ordonné pareille mesure sera, par conséquent confirmé ; Enfin il sera relevé que les travaux prévus dans l'arrêté préfectoral tiennent à l'habitabilité du logement de l'intimée ; A cette fin celui-ci doit disposer d'une installation de chauffage et de la fourniture d'eau chaude, dont il est dépourvu, d'une installation électrique certifiée par un Consuel, d'installations sanitaires et d'une ventilation ainsi que de sols, murs et menuiseries sains ; S'agissant de travaux rendus nécessaires depuis l'acquisition de l'immeuble par Madame [E] [A] et non des travaux d'entretien d'installations pré-existantes, la charge de leur financement incombe à Madame [E] [A] ; le jugement déféré sera confirmé à cet égard ; Enfin sur le second point tenant à l'installation compteurs d'électricité et d'eau individuels, il y a lieu de se référer au courriel de Madame [C], employée à la Préfecture de Meurthe et Moselle à Madame [D] ainsi qu'aux instances chargées des travaux, qui rappelle l'obligation faite de posséder des compteurs distincts s'agissant d'une nouvelle installation électrique ; à défaut seule Madame [A] restera connectée au seul compteur présent dans l'immeuble et l'appartement de Madame [E] [A] qui était improprement relié sur l'installation de l'intimée, qui devra souscrire un abonnement et un compteur distincts ; Elle précise en outre, que le projet est d'installer un deuxième compteur dans le garage de Madame [E] [A], a été mis en échec par cette dernière (pièce 10 appelante); Dès lors, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a ordonné la mise en place de compteurs différenciés pour chaque appartement, que ce soit pour l'électricité ou pour l'eau ; Sur le prononcé d'une astreinte Le juge peut dans toute instance prononcer une astreinte même d'office prévoit l'article L 131-1 du code de procédure civile d'exécution ; En l'espèce elle a été prononcé par le premier juge afin d'assurer l'effectivité de l'exécution de l'obligation de faire de Madame [E] [A] ; cette mesure est amplement justifiée dans son principe, compte tenu de l'absence d'exécution volontaire des termes de l'arrêté préfectoral ainsi que du jugement déféré par l'appelante, laquelle se contente de faire valoir l'existence de travaux qu'elle n'a pas réalisés pour la contester ; S'agissant de ses modalités, il sera fait droit à l'appel incident de Madame [L] [B] à cet égard dans les termes du dispositif ; le délai prévu initialement est en effet échu de longue date ; Sur le paiement de la rente viagère Aux termes de l'article 1103 du code civil ' les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits' ; 'ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public' ajoute l'article 1104 du même code ;