Cour d'appel, 1ère chambre, 19 mai 2026 — n° 25/02558

PAR CES MOTIFS , statuant dans les limites de l'appel interjeté, par arrêt mis à disposition au greffe, contradictoire et en dernier ressort, CONFIRME l'ordonnance du 24 juin 2025 du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon sauf en ce qu'elle : ' DÉCLARE irrecevable l'action en annulation de la vente immobilière formée par Madame [X] [O] au regard du défaut de publication aux services de la publicité foncière ' ; et statuant à nouveau de ce chef d'infirmation, DECLARE recevable l'action exercée par [X] [O] en nullité de la vente par acte du 28 février 2018 par les époux [M] [I] et [E] [A] d'une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] (Vendée) ; CONDAMNE in solidum les époux [M] [I] et [E] [A] aux dépens d'appel qui seront recouvrés par Maître Pascal Tessier conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum les époux [M] [I] et [E] [A] à payer en cause d'appel à [X] [O] la somme de 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Par acte du 28 février 2018, [X] [O] a acquis des époux [M] [I] et [E] [A] une maison d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 5] (Vendée). En raison de désordres, [X] [O] a par acte du 26 juin 2019 fait assigner ses vendeurs devant le juge des référés du tribunal de grande instance de La Roche-sur-Yon. Par ordonnance du 17 septembre 2019, une mesure d'expertise a été ordonnée et [H] [Y] a été désigné en qualité d'expert. Par ordonnance du 6 octobre 2020, le juge des référés a : - sur la demande de l'acquéreur étendu la mission de l'expert à la fissure de la chambre de l'étage, mais non à la non-conformité du poêle ; - fait droit à la demande de provision à valoir sur l'indemnisation du préjudice et à celle ad litem Par acte du 20 juillet 2021, [X] [O] a fait assigner les époux [M] [I] et [E] [A] devant le tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon. Elle a à titre principal demandé de les condamner au paiement des sommes de : - 27.958 € correspondant au coût de reprise des désordres affectant la chambre d'hôte ; - 3.371€ correspondant au coût de remplacement du poêle à bois ; - 20.000 € en réparation de son préjudice de jouissance et du préjudice moral. Par ordonnance du 23 janvier 2023, le juge de la mise en état a radié l'affaire. Le rapport d'expertise est en date du 2 octobre 2023. L'affaire a postérieurement été remise au rôle sur la demande de [X] [O]. Elle a à titre principal demandé de : - prononcer la nullité de la vente du 28 février 2018 ; - condamner en conséquence les vendeurs au paiement : - du prix de la vente ; - du coût de la renégociation immobilière ; - du coût de l'acte ; - de la somme de 50.000 € en remboursement des travaux effectués ; - 89.812 € en réparation du préjudice de jouissance et moral subi. Elle a à titre subsidiaire demandé de condamner les vendeurs au paiement des sommes de : - 47.468,41 € correspondant au coût de reprise des désordres affectant la chambre d'hôte ; - 3.371€ correspondant au coût de remplacement du poêle à bois, - 89.812 € en réparation de son préjudice de jouissance et du préjudice moral. Sur incident, les époux [M] [I] et [E] [A] ont demandé au juge de la mise en état de : - déclarer irrecevable l'action en annulation de la vente à défaut de publication de l'assignation ; - déclarer irrecevable l'action exercée sur le fondement de la garantie des vices cachés, selon eux prescrite à défaut d'effet interruptif de la procédure de référé expertise, ce fondement n'ayant pas été invoqué ; - déclarer à titre subsidiaire irrecevable l'action en nullité de la vente, selon eux prescrite. Ils ont conclu au rejet des demandes de provision formées à leur encontre, tant sur le fondement de la garantie des vices cachés, l'action étant prescrite, que sur celle décennale en raison du caractère contestable de cette dernière garantie. [X] [O] a conclu au rejet de l'incident. Elle a en outre demandé de condamner les époux [M] [I] et [E] [A] à lui payer les sommes de : - 10.000 € à titre de provision ad litem sur le fondement de la garantie des vices cachés ; - 10.000 € à titre subsidiaire à titre de provision ad litem sur le fondement de la garantie décennale. Elle a exposé avoir régularisé la publication de ses écritures. Elle a soutenu que les délais de prescription avaient été interrompus et suspendus par la procédure de référé et n'avaient recommencé à courir qu'à la date de dépôt de son rapport par l'expert, date à laquelle elle avait eu la connaissance de l'étendue exacte et des causes des désordres. Elle a fondé ses demandes de provision sur les termes du rapport d'expertise. Par ordonnance du 24 juin 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de La Roche-sur-Yon a statué en ces termes : ' DÉCLARE irrecevable l'action en annulation de la vente immobilière formée par Madame [X] [O] au regard du défaut de publication aux services de la publicité foncière ;

MOTIFS DE LA DÉCISION SUR LA PRESCRIPTION DE l'ACTION L'article 2224 du code civil dispose que : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer'. Ces dispositions s'appliquent à l'action en nullité de la vente. L'article 1648 alinéa 1er du code civil dispose que : 'L'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice'. Ce délai est également un délai de prescription. Aux termes de l'article 2239 du même code : 'La prescription est également suspendue lorsque le juge fait droit à une demande de mesure d'instruction présentée avant tout procès. Le délai de prescription recommence à courir, pour une durée qui ne peut être inférieure à six mois, à compter du jour où la mesure a été exécutée'. L'article 2241 alinéa 1er du code civil dispose que : 'La demande en justice, même en référé, interrompt le délai de prescription ainsi que le délai de forclusion'. La demande d'expertise a été présentée sur le fondement de l'article 145 du code de procédure civile aux termes duquel : 'S'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé'. Le demandeur n'a pas à préciser à l'appui de sa demande d'expertise le fondement juridique de l'action qui pourrait être ultérieurement exercée, mais à seulement justifier d'un intérêt légitime à la voir ordonner. L'expertise ainsi sollicitée a pour finalité de conserver ou d'établir avant tout procès, la preuve de faits, au cas d'espèce divers désordres ou vices affectant le bien, qui permettront le cas échéant d'exercer une action sur le fondement qui sera estimé le plus approprié. L'acte de vente est du 28 février 2018. L'assignation en référé est du 26 juin 2019. Cet acte a interrompu les délais de prescription. A la date de l'assignation au fond, le 20 juillet 2021, les délais de prescription demeuraient suspendus. Ils n'ont recommencé à courir qu'à compter du 2 octobre 2023, date du rapport d'expertise. L'action objet de l'assignation au fond du 20 juillet 2021 était fondée sur la garantie des vices cachés de la chose vendue. Elle a été exercée avant expiration du délai de l'article 1648 du code civil. Elle est dès lors recevable. L'ordonnance sera confirmée de ce chef. Il résulte de l'ordonnance non contestée sur ce point que la demande de nullité de la vente a été présentée dans les conclusions de reprise d'instance notifiées par voie électronique le 14 mars 2024. Cette demande a été formée avant expiration du délai quinquennal qui avait recommencé à courir à compter du 2 octobre 2023. SUR LA PUBLICATION L'article 28 4° du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière impose la publication de la demande de nullité de vente immobilière. La sanction du défaut de publication est, aux termes de l'article 30 dernier alinéa de ce même décret, l'irrecevabilité de la demande de nullité. Le régime applicable est celui des nullités des actes de procédure pour vice de forme. L'article 114 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que : 'La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle ou d'ordre public' et l'article 115 du même code que : 'La nullité est couverte par la régularisation ultérieure de l'acte si aucune forclusion n'est intervenue et si la régularisation ne laisse subsister aucun grief'., La nullité encourue ne sera ainsi prononcée qu'à défaut de régularisation en temps utile et que si le défendeur établit que l'omission lui a causé un grief. Les 'conclusions aux fins de réintroduction au rôle de la juridiction' notifiées par voie électronique le 14 mars 2024, dans lesquelles était formulée la demande à titre principal de nullité de la vente, ont été publiées et enregistrées le 5 mars 2025 au service de la publicité foncière de Vendée (volume 8504P01 2025 P N° 6695). En raison de cette régularisation et en l'absence d'un quelconque grief causé par le retard de publication, la demande de nullité formée avant expiration du délai de prescription est recevable. L'ordonnance sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a déclaré irrecevable l'action en nullité. SUR LES DEPENS La charge des dépens d'appel incombe aux appelants. Ils seront recouvrés par Maître Pascal Tessier conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. SUR LES DEMANDES PRESENTEES SUR LE FONDEMENT DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE Le premier juge a équitablement apprécié l'indemnité due sur ce fondement par les appelants. Il serait par ailleurs inéquitable et préjudiciable aux droits de l'intimée de laisser à sa charge les sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens d'appel. Il sera pour ce motif fait droit à la demande formée de ce chef pour le montant ci-après précisé.