Cour d'appel, chambre civile section a, 19 mai 2026 — n° 25/03644

PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, Confirme le jugement déféré, Y ajoutant, Constate l'exécution par Me [N] [Y] de l'obligation mise à sa charge par le jugement déféré, Déboute Mme [G] [F] veuve [E], Mme [O] [E], M. [D] [E] et M. [M] [E] de leur demande présentée en appel sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum Mme [G] [F] veuve [E], Mme [O] [E], M. [D] [E] et M. [M] [E] à verser, à titre d'indemnité de procédure d'appel : - la somme de 3.000€ à M. [B] [V] et Mme [K] [Z] épouse [V], unis d'intérêts, - la somme de 3.000€ à Me [N] [Y], Condamne in solidum Mme [G] [F] veuve [E], Mme [O] [E], M. [D] [E] et M. [M] [E] aux dépens d'appel. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de la procédure civile, Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Selon acte authentique du 19 mars 2024 dressé par Me [N] [Y], notaire, M. [B] [V] et Mme [K] [Z] épouse [V] ont conclu une promesse unilatérale de vente au bénéfice de Mme [G] [F] veuve [E], et de ses enfants Mme [O] [E], M. [D] [E] et M. [M] [E], ce dernier étant alors mineur pour être né le 8 juillet 2006, (les consorts [E]) portant sur un bien immobilier cadastré section AS [Cadastre 1] et [Cadastre 2] au [Adresse 4] à [Localité 9] (38) ainsi que les biens mobiliers le composant,et ce moyennant un prix de 490.000€. Cette promesse unilatérale de vente était conclue sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt par les bénéficiaires avant le 8 septembre 2024 et prévoyait, en outre, le versement d'une indemnité d'immobilisation d'un montant de 49.000€ dont 24.500€ à verser entre les mains du notaire instrumentaire avant le 30 avril 2024, cette dernière somme ayant été versée par les bénéficiaires le 20 avril 2024. Les consorts [E] ont produit des attestations en date des 31 mai 2024, 12 juin et 5 juillet 2024 et de deux banques distinctes adressées à Mme [G] [E] refusant l'octroi d'un prêt. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 octobre 2024, retournée avec la mention « destinataire inconnu à cette adressé », le conseil des consorts [E] a vainement mis en demeure les époux [V] d'avoir à restituer l'indemnité d'immobilisation aux bénéficiaires. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 30 janvier 2025, M. [E], devenu majeur, a exercé son droit de rétractation tel que prévu au profit des bénéficiaire dans la promesse de vente conclue le 19 mars 2024. Par acte du 27 mars 2025, les consorts [E] ont fait assigner à jour fixe les consorts [V] et Me [Y] devant le tribunal judiciaire de Grenoble en restitution de l'indemnité d'immobilisation versée de 24.500€ et en paiement de dommages et intérêts sans préjudice des frais irrépétibles et des dépens. Par jugement contradictoire du 11 septembre 2025, le tribunal précité a : - déclarées recevables les prétentions des consorts [E] et des époux [V], - ordonné à Me [Y] de verser aux consorts [V] la somme de 24.500€ sous séquestre, au titre de l'indemnité d'immobilisation prévue par la promesse unilatérale de vente du 19 mars 2024, - condamné in solidum les consorts [E] à verser aux consorts [V] la somme de 24.500€ au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation, - condamné in solidum les consorts [E] aux dépens, - condamné in solidum les consorts [E] à verser aux époux [V] la somme de 3.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné in solidum les consorts [E] à verser à Me [Y] la somme de 2.000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté pour le surplus toutes autres demandes des parties. La juridiction a retenu en substance que : - Me [Y], tiers au contrat, ne peut pas opposer aux parties la fin de non-recevoir tirée du non-respect des clauses de médiation et conciliation portées dans la promesse unilatérale de vente, - l'absence de notification de la promesse à Mme [E] en qualité d'administratrice légale de son fils mineur [M] est indifférente dès lors qu'elle a signé le courrier recommandé portant notification de cette promesse en son nom propre et en qualité de représentante légale de son enfant mineur ; ainsi le délai de rétractation qui a commencé à courir à compter du 26 mars 2024, était échu au 30 janvier 2025, - les bénéficiaires de la promesse n'ont pas sollicité un prêt selon les modalités précisées dans la promesse, leur demande en restitution de l'indemnité d'immobilisation versée à hauteur de 24.500€ doit être rejetée, de même que leur demande en paiement de dommages et intérêts,

MOTIFS Sur la notification de la promesse de vente Seule est en cause la régularité de la notification opérée à l'égard de M. [M] [E] telle qu'opérée par lettre recommandée électronique avec accusé de réception envoyée à son adresse mail personnelle le 25 mars 2024 non réclamée à la date du 9 avril 2024. Il est constant qu'aux dates des 25 mars et 9 avril 2024, M. [M] [E] était encore mineur, sa majorité n'ayant été atteinte que le 8 juillet 2024. Il est tout aussi constant que la lettre recommandée électronique avec accusé de réception portant notification de la promesse a été envoyée sur l'adresse mail personnelle de Mme [G] [E] le 25 mars 2024, cette adresse étant différente de celle de son fils [M]. Mme [G] [E] est susceptible d'apparaître dans la procédure à deux titres différents, à savoir en son nom personnel en tant que bénéficiaire de la promesse de vente aux côtés de ses deux enfants majeurs [O] et [D], eux-mêmes bénéficiaires de la promesse, et en tant que représentante légale de son fils mineur [M] à l'égard duquel elle exerce l'administration légale comme étant seule titulaire de l'autorité parentale consécutivement au décès de son époux et père de ses enfants. La promesse de vente notariée a distinctement identifié sous la qualification de « bénéficiaires » , Mme [G] [E] sans qu'il soit mentionné qu'elle agissait en son nom personnel et ès qualité de représentante légale de son fils mineur [M] ; s'agissant de [M] [E], il a été mentionné « mineur sous l'administration légale (') Mme [F] veuve de M. [E] se trouve seule titulaire de l'autorité parentale » et s'agissant de la présence à l'acte notarié du 19 mars 2024, le mineur était dit représenté par Mme [G] [E], sa mère et administratrice légale. Or la lettre recommandée électronique avec accusé de réception portant notification de la promesse a été envoyée sur l'adresse mail personnelle de Mme [G] [E] le 25 mars 2024, sans aucune précision quant à sa qualité (à titre personnel et / ou ès qualités de représentante légale de son fils mineur [M]) et doit être en conséquence considérée comme lui ayant été adressée en sa seule qualité personnelle de bénéficiaire de la promesse de vente. Cette analyse est d'ailleurs confirmée par le fait que le même courrier électronique de notification a été adressé au mineur [M], sur son adresse mail personnelle, ce courrier ne se confondant donc pas avec celui adressé à sa mère. De fait, la notification de la promesse de vente au mineur ne pouvait s'entendre que d'une notification faite expressément à Mme [G] [E] ès qualité de représentante légale de celui-ci. Il s'en déduit que la notification irrégulièrement opérée à l'égard de M. [M] [E] n'a pas fait courir le délai de rétractation de 10 jours prévu dans la promesse. Sur la rétractation de M. [M] [E] Toutefois, la circonstance que le délai de rétractation n'a pas commencé à courir à l'égard de M. [M] [E] n'autorise pas les appelants à se prévaloir de la rétractation de ce dernier régularisée par courrier recommandé avec AR du 30 janvier 2025 pour dire l'anéantissement de la promesse de vente comme prévu en page 28 et 29 dans le paragraphe « rétractation du bénéficiaire », et consécutivement l'impossibilité pour les époux [V] de se prévaloir de l'indemnité d'immobilisation. En effet, l'acte de promesse de vente prévoit en page 22 que celle-ci est « consentie pour une durée expirant le 30 septembre 2024 à 18h sous réserve des causes de prorogation énoncées aux termes des présentes » la promesse étant alors caduque de plein droit (« sans que le promettant soit tenu d'effectuer une mise en demeure ou soit obligé de remplir une quelconque formalité judiciaire »). Retenant qu'il n'est pas allégué ni a fortiori démontré l'existence d'une cause de prorogation de la promesse de vente, il est acquis que celle-ci était caduque au 30 septembre 2024, et qu'en conséquence la rétractation de M. [M] [E] le 30 janvier 2025 est sans effet. Sur la condition suspensive d'obtention de prêt Les appelants réclament la restitution de la somme de 24.500€ sur le fondement de la clause contenue dans la promesse de vente selon laquelle en cas de non-réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, « l'indemnité d'immobilisation versée sera intégralement restituée au bénéficiaire si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte ». La condition suspensive d'obtention de prêt, étant dite à laquelle « seul le bénéficiaire peut renoncer » prévoyait l'obtention d'une ou plusieurs offres définitives de prêt bancaire répondant aux caractéristiques suivantes : - montant global maximum du ou des prêts envisagés : 518.566€, dont 98.566€ pour le prêt relais et 420.000€ pour le prêt fixe, - durée maximale de remboursement ; 2 ans pour le prêt relais : 2 ans ; 25 ans pour le prêt à taux fixe, - taux d'intérêt maximal hors frais de dossier, d'assurance et de garanties : 4,20 % - garantie : une sûreté réelle portant sur le bien ou le cautionnement d'un établissement financier, à l'exclusion de toute garantie personnelle devant émaner de personnes physiques (sauf garanties personnelles devant être consenties par les associés et gérant de la société qui se porterait acquéreur). Il était en outre mentionné que : « L'obtention du ou des prêts devra, pour réaliser la condition suspensive, intervenir au plus tard le 8 septembre 2024 et selon les modalités ci-après définies. En effet, la demande de prêt ne pourra être déposée qu'à partir du 8 juillet 2024 à la majorité de M. [M] [E]. L'obtention d'une offre de prêt à un taux ou un montant inférieur ou égal au taux ou au montant fixé ci-dessus ne fera pas défaillir la condition qui sera considérée comme réalisée ». Il y a lieu de relever que la date du 8 juillet 2024 ne constitue pas l'une des composantes de la condition suspensive en ce qu'elle sert uniquement à expliquer la date butoir fixée au 9 septembre 2024 pour obtenir le prêt. En premier lieu, la condition suspensive prévoit que le « bénéficiaire d'obtienne une ou plusieurs offres définitives de prêts bancaires pouvant être contractées par ce dernier auprès de tout établissement ou courtier de son choix ». Il est rappelé que dans la promesse de vente, le vocable « bénéficiaire » désigne certes Mme [G] [E], mais également ses trois enfants, dont [M] encore mineur à l'époque, avec la mention « agissant solidairement entre eux ». Il s'en déduit que la demande de prêt devait être présentée par tous les bénéficiaires de la promesse et non pas uniquement par Mme [G] [E] comme il en résulte des attestations bancaires de refus de prêt du 31 mai 2024 (attestation de la BNP-Paribas identifiant celle-ci comme le seul emprunteur) et des 12 juin et 5 juillet 2024 (attestations du Crédit Agricole Sud Rhône Alpes mentionnant que l'intéressée avait déposé le 22 mai 2024 une demande de prêt), ce qui est au surplus confirmé par le fait que la demande de prêt ne pouvait être déposée qu'à partir du 8 juillet 2024 à la majorité de M. [M] [E], signifiant ainsi qu'il devait également être intégré dans cette démarche. En outre, le prêt relais se justifiait dans l'attente de la vente envisagée du bien indivis des consorts [E]; ainsi que le relèvent pertinement les époux [V], l'absence des co-indivisaires aux côtés de Mme [G] [E] dans sa démarche d'obtention de prêt était de nature à influencer défavorablement l'appréciation des établissements bancaires démarchés. Et en aucun cas, il n'est justifié ni même démontré que Mme [G] [E] était mandatée par les autres bénéficiaires pour présenter en leurs noms les demandes de prêt.