Cour d'appel, 1ère chambre, 19 mai 2026 — n° 23/01066

Par ces motifs La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi, dans les limites de sa saisine, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a : - Débouté M. [K] de l'ensemble de ses demandes, - Condamné M. [K] à verser à Mme [O] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamné M. [K] aux dépens, Statuant à nouveau des chefs infirmés et ajoutant, Dit que la vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] cadastré section AC n°[Cadastre 1] au prix de 580.000 euros, intervenue suivant offre d'achat de M. [D] [K] acceptée par Mme [G] [O] est parfaite depuis le 17 avril 2021, Condamne Mme [G] [O] à régulariser l'acte authentique de vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] cadastre section AC n°[Cadastre 1] en l'étude de Me [R], notaire associé à [Localité 4], dans un délai de 60 jours à compter de la signification du présent arrêt, Assortit cette condamnation d'une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, qui courra à compter du 61ème jour suivant la signification de l'arrêt et pendant un délai de 3 mois, Dit qu'à défaut de régularisation de l'acte authentique dans un délai de 5 mois suivant la signification du présent arrêt, l'arrêt vaudra acte de vente du bien immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 3] cadastré section AC n°[Cadastre 1], entre Mme [G] [M] [N] [O], née le 23 mai 1959 à [Localité 2] (Essonne) et M. [D] [E] [K], né le 27 janvier 1974 à [Localité 1] (Nord), et sera publié au service de la publicité foncière à l'initiative de la partie la plus diligente, Déboute M. [D] [K] de sa demande de versement d'une indemnité d'occupation, Déboute M. [D] [K] de sa demande de dommages et intérêts, Déboute Mme [G] [O] de toutes ses demandes, Condamne Mme [G] [O] aux dépens de première instance et d'appel, Condamne Mme [G] [O] à payer à M. [D] [K] la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et à hauteur d'appel. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Nathalie HACQUARD, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, La Présidente,

NH/SL COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 19 Mai 2026 N° RG 23/01066 - N° Portalis DBVY-V-B7H-HJGF Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Thonon les bains en date du 30 Juin 2023 Appelant M. [D] [E] [K] né le 27 Janvier 1974 à [Localité 1] (59), demeurant [Adresse 1] Représenté par la SELARL MARENDAZ AVOCATS, avocats au barreau D'ANNECY Intimée Mme [G] [O] née le 23 Mai 1959 à [Localité 2], demeurant [Adresse 2] - 1224 SUISSE Représentée par Me Sandrine FUSTER, avocat postulant au barreau de THONON-LES-BAINS Représentée par la SELARL HEXA, avocats plaidants au barreau de BORDEAUX -=-=-=-=-=-=-=-=- Date de l'ordonnance de clôture : 19 Janvier 2026 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 31 mars 2026 Date de mise à disposition : 19 mai 2026 -=-=-=-=-=-=-=-=- Composition de la cour : - Mme Nathalie HACQUARD, Présidente, - Mme Myriam REAIDY, Conseillère, - M. Guillaume SAUVAGE, Conseiller, avec l'assistance lors des débats de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, -=-=-=-=-=-=-=-=- Faits et procédure Mme [G] [O] est propriétaire d'un bien immobilier sis [Adresse 3] [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section AC n°[Cadastre 1], d'une superficie de 165 m² implanté sur un terrain de 2127 m², constitué d'une maison d'habitation avec jardin et d'un garage de 48 m² aménageable. Elle a mis ce bien en vente auprès de l'agence immobilière LB Transactions pour une somme de 600.000 euros. M. [D] [K] a formulé une offre d'achat pour un montant de 580.000 euros le 17 avril 2021, et cette offre a été signée par Mme [G] [O] à la même date et pour ce montant. Le 12 mai 2021, Mme [O] a adressé à la société LB Transactions un courrier aux termes duquel elle l'informait de la résiliation définitive du mandat de vente exclusif les liant concernant le bien susvisé, et mettait en cause la validité de la promesse de vente à l'égard de M. [K]. M. [K] a sollicité la signature d'un compromis de vente par courrier du 27 mai 2021 puis son conseil a mis en demeure mme [O] de signer un acte de vente avant le 9 juillet 2021, en vain. Par acte d'huissier du 27 septembre 2021, M. [K] a assigné Mme [O] devant le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains notamment afin de voir dire la vente parfaite et voir condamner Mme [O] à régulariser l'acte authentique de vente du bien immobilier. Par jugement du 30 juin 2023, le tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains a : - Débouté M. [K] de l'ensemble de ses demandes ; - Débouté Mme [O] de ses demandes reconventionnelles ; - Condamné M. [K] à verser à Mme [O] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné M. [K] aux dépens ; - Ordonné l'exécution provisoire de la décision. Au visa principalement des motifs suivants : L'offre d'achat litigieuse du 17 avril 2021 ne remplit pas les conditions de validité d'une offre acceptée en bonne et due forme compte tenu de l'existence de mentions contradictoires et de l'imprécision sur des éléments essentiels de l'acte et les parties étaient tout au plus en situation de pourparlers ; Le préjudice économique de Mme [O] n'est pas établi en l'absence de preuve de son intention de vendre son bien après avoir résilié le mandat de vente avec l'agence immobilière et de preuve de la rentabilité du placement du prix de vente espéré ; Mme [O] n'établit pas le préjudice d'angoisse et d'anxiété dont elle se prévaut. Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 11 juillet 2023, M. [K] a interjeté appel de la décision en ce qu'elle a : - Débouté M. [K] de l'ensemble de ses demandes ; - Condamné M. [K] à verser à Mme [O] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamné M. [K] aux dépens. Cette déclaration d'appel a donné lieu à enregistrement sous le numéro RG 23-1066. Par déclaration au greffe de la cour d'appel du 27 juillet 2023, M. [K] a rectifié son appel en corrigeant le nom de l'intimée.

Motifs de la décision I - Sur la vente Les dispositions générales du code civil applicables aux contrats synallagmatiques, disposent : - Le contrat est formé par la rencontre d'une offre et d'une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s'engager. Cette volonté peut résulter d'une déclaration ou d'un comportement non équivoque de son auteur. (Article 1113) - Le contrat est conclu dès que l'acceptation parvient à l'offrant. Il est réputé l'être au lieu où l'acceptation est parvenue. (Article 1121). S'agissant plus spécifiquement de la vente, aux termes de l'article 1583 du code civil, celle-ci 'est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé.' Il résulte de ces dispositions que la perfection du contrat repose sur la rencontre d'une offre et d'une acceptation. Pour être valable, l'offre, compte tenu des conditions progressivement dégagées par la jurisprudence, doit être précise, renfermer les éléments essentiels du contrat projeté, mais également ferme, c'est-à-dire manifestant la volonté d'être lié en cas d'acceptation. A cette offre doit correspondre une acceptation, portant sur les éléments essentiels du contrat projeté, et ne contenant aucun élément de contre-proposition, lequel disqualifierait alors immédiatement l'acceptation en offre. Il est nécessaire que ces deux éléments du consentement se rencontrent et se correspondent exactement. En application de ces textes, il a été jugé : - que le point de savoir si une partie intervient pour elle-même ou en qualité de représentant d'une personne morale est sans effet sur la formation de la vente qui suppose le seul accord sur la chose et le prix (3 civ., 7 mai 2014, pourvoi n 13-11.824 : 'Attendu que pour débouter M. [B] et la société L de leurs demandes, l'arrêt retient que M. [B] n'a pas précisé dans son acceptation s'il intervenait à titre personnel ou ès qualités de gérant de la société L, alors que son notaire a écrit que c'était la société L qui, destinataire de l'offre, l'avait acceptée, qu'au surplus M. [B] et la société L demandent qu'il soit constaté que la vente est parfaite entre M. [Z] et M. [B] et subsidiairement, entre M. [Z] et la société L, et que cette ambiguïté quant au destinataire et l'acceptant de l'offre ne permet pas de considérer qu'il y a eu rencontre des volontés ; Qu'en statuant ainsi, alors que la lettre de M. [Z] du 20 janvier 2009 désigne clairement la chose à vendre et indique le prix demandé et que dans sa lettre en réponse du 2 février 2009, M. [B] déclare accepter purement et simplement cette offre, de sorte qu'il y a eu accord des parties sur la chose et sur le prix, la cour d'appel a violé les textes susvisés') ; - que le contrat est parfait nonobstant l'absence de répartition quant à la répartition du prix et dès lors ses modalités ( 3e Civ., 24 juin 2021, pourvoi n° 20-16.761 'Pour rejeter les demandes de Mme [S], l'arrêt retient que la question de la répartition, dans la somme globale de 255 000 euros du prix du bien et des frais d'agence, n'était pas réglée, que le message de M. [B] du 25 mai 2014 ne permettait pas d'établir un accord sur la chose et le prix et que Mme [S] ne pouvait se prévaloir du caractère parfait de la vente dès lors qu'aucune pièce produite ne démontrait qu'un accord avait été trouvé avec les vendeurs sur le prix du bien, les consorts [B] n'ayant jamais formellement accepté la contre-proposition. En statuant ainsi, alors que, le 25 mai 2014, les consorts [B] avaient adressé à l'agence immobilière un message par lequel ils acceptaient le prix de 255.000 euros, frais d'agence inclus, la cour d'appel a violé le texte susvisé.') - qu'en l'absence de restriction exprimée dans l'offre de vente, l'acceptation sans réserve suffit à former la vente (3è Civ., 20 décembre 1994, pourvoi n 92-20.878 ; 3è Civ., 1 juillet 1998, pourvoi n 96-20.605, 3è Civ., 16 mars 2022 n 21-10.586, 3è Civ., 29 septembre 2016, pourvoi n 14-26.674 et plus spécialement 3e Civ., 22 juin 2023, pourvoi n° 22-16.498 'En statuant ainsi, alors que ni l'offre d'achat, ni son acceptation, ne faisaient de la signature d'une promesse de vente une condition de perfection de la vente, la cour d'appel a violé le texte susvisé.') La jurisprudence citée à cet égard par Mme [O] (3e Civ., 11 mai 2023, pourvoi n° 22-11.287) ne contredit nullement la jurisprudence précitée et constante, puisqu'elle concerne précisément une situation où l'offre rendait nécessaire un acte sous seing privé précisant les conditions de la vente. En l'espèce, l'offre d'achat émise par M. [K] est établie sur un document à l'entête de l'agent immobilier que Mme [O] a mandaté pour la vente de son bien et elle a été transmise à cet agent. Elle vise expressément le bien objet de l'offre : 'une villa sis [Adresse 3] (section AC lot 204)'. Alors qu'il ne peut exister qu'un seul bien répondant à ces données, aucune ambiguïté quant à l'objet de l'offre ne s'évince de l'absence de mention de l'existence d'un garage, qui relève également du lot 204 et se situe à l'adresse indiquée. Ce bien est au demeurant celui que Mme [O] a mis en vente via la société LB Transactions. L'offre indique qu'elle porte sur un prix de 580.000 euros frais d'agence inclus et, comporte en fin, dans une case destinée à l'acquéreur, la mention manuscrite émanant de M. [K] 'Bon pour achat au prix de 580000 € (cinq cent quatre vingt mille euros)' suivie de la date et de sa signature. Il peut être observé que le montant des frais d'agence est précisé dans l'offre (25.000 euros) suivi de la mention selon laquelle ces frais seront à la charge du vendeur conformément au mandat. Au droit de la case destinée à l'acquéreur précédemment évoquée, le document comporte une case identique, destinée au vendeur, dans laquelle est portée de manière manuscrite la mention suivante 'bon pour vente au prix de 580.000 euros (cinq cent quatre vingt mille euros' suivie de la date et de la signature de Mme [O]. L'accord des volontés sur le prix est donc manifeste. L'identité des parties est suffisamment énoncée puisque figurent sur le document les noms et prénoms de la venderesse et de l'acquéreur, étant observé que le mandataire de la venderesse, qui a fourni le document support, n'a manifestement exigé aucune précision complémentaire. Ces éléments suffisent à identifier les parties et s'ils sont effectivement à compléter pour que la vente puisse être publiée, cette situation est sans effet sur la formation du contrat lui-même. La mention 'clause de substitution' est également sans effet sur la validité de l'engagement de M. [K] qui s'est personnellement engagé à acquérir. L'offre d'achat précise également expressément que 'en cas d'accord des propriétaires, les présentes vaudront accord définitif sur la chose et sur le prix conformément à l'article 1583 du code civil'. La contradiction alléguée entre la mention suivant laquelle l'agent immobilier se chargera de faire établir un compromis 'notamment sous la condition suspensive d'obtention d'un prêt' et la mention qui suit immédiatement 'paiement comptant', n'est qu'apparente et résulte sans équivoque de ce que le document pré-imprimé vise la situation courante dans laquelle l'acquéreur entend solliciter un prêt, qui n'est pas celle de l'espèce laquelle est indiquée de manière manuscrite 'paiement comptant'. Enfin, si elle prévoit la signature d'un compromis avant le 30 mai 2021, l'offre ne fait pas de la signature de ce compromis une condition nécessaire de la vente. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que le 17 avril 2021, Mme [O] et M. [K] sont convenus de la chose et du prix et que la vente était donc parfaite.