Cour d'appel, chambre 1-1, 19 mai 2026 — n° 21/14896

PAR CES MOTIFS La cour, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions soumises à la cour ; Y ajoutant, Condamne M. [H] [Z] et la Selas [D] in solidum aux entiers dépens d'appel et accorde aux avocats qui en ont fait la demande, le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile ; Condamne M. [H] [Z] et la Selas [D] à régler à M. [Y] [I] et Me [W] [C] en sa qualité de mandataire liquidateur de M. [Y] [I] ensemble la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute M. [H] [Z] et la Selas [D] de sa demande fondée sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier Le président

*** EXPOSE DU LITIGE La société [2] ([3]) est propriétaire d'un tènement immobilier sis commune de [Localité 3] (Var), constituant le domaine dit de « [Adresse 4]», complexe immobilier de luxe composé notamment de parcours de golf, spa, tennis, ensembles hôteliers, restaurants, châteaux et ensembles de terrains à bâtir. Les parcours de golf ainsi que le club sont exploités par la société [4], tandis que le reste du complexe est exploité par la société [5], cette dernière venant aux droits de la société [6]. M. [I] était associé unique de la société [7], qui exerçait les fonctions de président de la société [8]. Le 27 avril 2010, M. [I] agissant pour la société [8], non constituée à l'époque, a régularisé avec la société [9], représentante de la société [3] une lettre d'accord portant sur l'acquisition d'un terrain sur son domaine avec 3000 m² SHON à construire minimum. Le 20 septembre 2010, M. [I] a obtenu un permis de construire un ensemble immobilier constitué d'une résidence de 30 logements, de places de parking, de villas indépendantes avec garage, comprenant un droit de construire de 3.000 m² de SHON d'habitation. Suivant acte sous seing privé du 28 septembre 2010, la société [3] a conclu avec M. [Y] [I], en son nom propre, un compromis de vente moyennant le prix de 6 560 000 euros, portant sur: - un terrain à bâtir, sis à [Localité 3] (Var), à détacher de la parcelle cadastrée F [Cadastre 1], pour une contenance d'environ 33 078 m², dans un ensemble immobilier en cours de réalisation dénommé "[Adresse 5]", constituant un des lots de la Zac [Adresse 4], - ainsi que le droit de construire sur ledit terrain une Surface Hors d'Oeuvre Nette (SHON) de 3 000 m². Par acte d'huissier du 7 avril 2011, la société [3] a signifié à M. [Y] [I] une sommation d'avoir à comparaître en l'étude du notaire instrumentaire, Me [H] [Z], le 21 avril 2011, afin de signer l'acte authentique de vente, rappelant que les conditions suspensives stipulées dans le compromis avaient été remplies. A cette date, constatant la non comparution de M. [I], M. [Z] a dressé un procès-verbal de carence dans lequel le représentant de la société [3] a notamment indiqué que faute d'avoir réalisé la vente dans les délais, la somme de 500 000 euros versée en séquestre à l'étude du notaire, lui était définitivement acquise et qu'il était fait interdiction à M. [Z] de se dessaisir, pour une raison quelconque, de cette somme, sauf accord de la venderesse ou sur décision de justice. Suivant actes des 1er et 22 juillet 2011, la société [3] a assigné M. [I] devant le tribunal de grande instance de Draguignan en réitération forcée de la vente. Par acte authentique du 17 août 2011 instrumenté par M. [Z], la vente entre la société [3] et M. [I] en son nom personnel a finalement été réitérée, au prix de 6 560 000 euros, payé à concurrence de 5 millions d'euros au moyen d'un prêt bancaire, et au moyen de fonds propres pour le surplus. Cet acte de vente mentionnait, en page 3l, que l'acquéreur avait déposé et obtenu un permis de construire délivré par la mairie de [Localité 3], le 20 septembre 2010, devenu définitif le 14 février 2011, et qu'il s'engageait à commencer les constructions au plus tard 6 mois à compter de l'acte de vente et à les poursuivre sans interruption, en respectant, notamment, les dispositions d'urbanisme de la ZAC de [Adresse 4], ainsi que les cahiers des charges de cessions et annexes et du règlement de l'ensemble immobilier [Adresse 5], ainsi que les statuts de l'ASL du [Adresse 5] avec un achèvement des travaux dans le délai de 24 mois à compter de l'acte de vente. La société [3] ayant assigné M. [I] aux fins de paiement des indemnités de retard contractuellement prévues invoquant l'absence de commencement des travaux de construction dans le délai prévu, par jugement réputé contradictoire du 8 juillet 2013 le tribunal de grande instance de Grasse a condamné M.

MOTIFS Sur la responsabilité de M. [Z] a. Sur la faute reprochée au notaire Moyens des parties M. [I] et son liquidateur reprochent en premier lieu au notaire de ne pas avoir attiré l'attention de l'acquéreur sur l'absence de condition suspensive d'obtention de permis de construire alors que celui-ci faisait l'objet d'un recours, et qu'il s'engageait, par cet acte, à commencer les travaux au plus tard six mois après la délivrance du permis de construire sous pénalités. Ils en déduisent que cette situation ne lui permettait pas de renoncer à l'acquisition sauf à régler la clause pénale, et considère que toutes les actions judiciaires entreprises ensuite l'ont été sur la base du compromis de vente. Ils exposent par ailleurs que lorsqu'il a délivré la sommation de comparaître et dressé le procès-verbal de carence, Me [Z] ne disposait pas des éléments lui permettant d'instrumenter et notamment la division cadastrale, de sorte qu'il ne pouvait ni rédiger ni établir ce procès-verbal de carence qui a servi de base juridique aux actions entreprises par la société [3] en réitération forcée de la vente et en saisie conservatoire. Sur le manquement invoqué au devoir de conseil dans les termes de l'acte de vente, les appelants relèvent que le notaire s'est contenté de reproduire la lettre d'offre d'intention dans l'acte de vente du 17 août 2011 sans modifier les dates ni actualiser les obligations contractuelles et sans tenir compte des délais de retard imputables au vendeur, puisque ceci rendait contractuellement exigible en moins de 4 mois la réalisation complète du projet des 30 logements, 3 villas, des piscines, etc' conduisant à sa condamnation au paiement de la somme de 800 000 euros au titre des retards de livraison, puis à la perte de son patrimoine et mise en faillite. Ils estiment que M. [Z] a commis des man'uvres dolosives visant à laisser penser à M. [I] que la réitération de l'acte authentique pourrait intervenir valablement dès le 25 novembre 2010 alors qu'il disposait d'un droit légitime à se dégager de l'opération sans aucune conséquence. Sur l'identification du bien dans l'acte de vente, les appelants rejoignent la motivation du tribunal ayant retenu un manquement du notaire pour avoir instrumenté la vente sans sa véritable désignation parcellaire et sans une contenance certaine et ajoutent que le notaire avait parfaitement connaissance de l'absence de document d'arpentage et de délimitation cadastrale lorsqu'il a convoqué M. [I] pour signature en son étude. M. [Z] réplique, en réponse au premier grief développé à son encontre tenant à l'absence de condition suspensive d'obtention d'un permis de construire, qu'aucune mention de cette nature n'a été insérée dans la lettre d'accord rédigée en présence de son conseil, parce que les parties étaient informées de ce que la préfecture n'irait pas au-delà du recours amiable, et que c'est M. [I], assisté de son conseil, qui a sollicité la signature du compromis après avoir obtenu son permis de construire, celui-ci était devenu définitif et purgé de tout recours avant la vente. Sur le projet de signature d'un avenant, il relève que celui-ci a été sollicité par M. [P] lui-même, que le notaire n'en a pas pris l'initiative ni n'en a fixé les conditions et conteste avoir pris le parti du vendeur, le notaire devant prévenir les déséquilibres manifestes ou évidents lésant une partie de façon incontestable. Il ajoute que cet avenant n'a jamais été signé, et que de fait, M. [I] a bénéficié de délais puisque la vente n'a été réitérée qu'en août 2011. Sur la sommation de comparaître délivrée, il relève qu'aucune prorogation de délai n'a été convenue officiellement, qu'un projet d'acte avait bien été établi, que l'ensemble des documents nécessaires à l'établissement de l'acte étaient réunis, et qu'il était autorisé à faire établir le document d'arpentage dans les deux mois après la signature pour la publication aux hypothèques. Il précise qu'un document visant la parcelle objet de la vente, d'une surface de 33 078 m2 avait été établi et enregistré pour ordre au cadastre le 26 mai 2011, mais qu'un nouveau document lui a été adressé le 13 juillet 2010 en raison de ce que M. [I] avait formé sa demande de permis sur la base d'un terrain de 35 501 m2, lequel document portant par erreur les dates des 23 et 25 novembre 2010. Il ajoute qu'en cas de division parcellaire, le géomètre expert établit un plan de division, lequel est signé par les parties et déposé pour ordre au cadastre, le document d'arpentage n'étant déposé aux fins de publication qu'une fois l'acte de vente signé, raison pour laquelle il y a plusieurs dates pour un même document. Sur les pénalités de retard, le notaire indique qu'il appartenait à l'acquéreur de signaler que les délais accordés étaient trop brefs, et relève que deux ans après l'achat els travaux n'avaient pas débuté. Réponse de la cour Les notaires, institués pour donner aux conventions des parties les formes légales et l'authenticité, doivent mettre en 'uvre tous les moyens adéquats et nécessaires afin d'assurer l'efficacité de leurs actes. Un acte efficace s'entend d'un acte conforme à la volonté des parties et, à ce titre, les notaires ont le devoir d'éclairer les parties et d'appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels ils sont requis de donner la forme authentique. Le notaire est ainsi responsable de tout manquement aux devoirs que lui impose sa charge, étant précisé que la faute même très légère, analysée par comparaison avec la conduite qu'aurait dû avoir un notaire avisé, juriste compétent, peut être source de responsabilité. Il est en premier lieu reproché à M. [Z] un manquement à son devoir de conseil à l'occasion de la rédaction du compromis de vente, lequel ne contient pas de condition suspensive tenant à l'obtention d'un permis de construire définitif et purgé de tout recours. Il n'est pas contesté par l'appelant que l'acte litigieux a été rédigé sur la base d'une lettre d'accord entre la société [3] et la société [8] datant du 27 avril 2010 contenant les conditions sur lesquelles les parties s'étaient accordées en vue de la vente, ladite lettre ne mentionnant pas de condition suspensive d'obtention d'un permis de construire définitif. Il est exact que cette lettre a été retranscrite quasi in extenso dans le compromis rédigé par l'officier ministériel, l'acte litigieux ayant été signé le 28 septembre 2010, mentionnant l'obtention par M. [I] d'un permis de construire le 20 septembre 2010. M. [Z] objecte justement, au grief formulé à son encontre, qu'il n'appartient pas au notaire d'imposer une clause ou de déterminer le contenu du contrat ou de son économie. Il lui incombe en revanche de rapporter la preuve de ce qu'il a délivré aux parties tous les conseils qui étaient nécessaires à l'efficacité et à la sécurité de leur engagement. Or, l'absence de condition suspensive d'obtention d'un permis de construire interroge la sécurité de l'engagement de M. [I] à deux titres. En effet, d'une part, compte tenu de la date d'obtention du permis, celui-ci était nécessairement encore soumis à la possibilité d'une contestation préfectorale, de sorte qu'en ne lui permettant pas de se désengager au cas où le recours prospérerait, M. [I] était soumis à un aléa réel ; d'autre part, il résulte du compromis lui-même que l'acquéreur s'engageait à initier les travaux « au plus tard six mois après la délivrance de l'arrêté de permis de construire et à les poursuivre sans interruption » au risque de pénalités de retard, de sorte qu'il était contraint de débuter les travaux en dépit de l'aléa susmentionné quant à l'obtention définitive d'un permis de construire.