Cour d'appel, chambre 1-1, 19 mai 2026 — n° 21/14808

PAR CES MOTIFS , La cour, Infirme le jugement déféré mais seulement en ce qu'il a débouté M.[L] [N] et Mme [A] [C] épouse [N] de leur demande au titre de la clause pénale ; Le confirme en toutes ses autres dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau du seul chef infirmé et y ajoutant, Condamne Mmes [B] [M], veuve [D], [Z] [D], épouse [I], [Y] [D], épouse [V], MM [X], [G] et [R] [D], à payer à M. [L] [N] et à Mme [A] [C], épouse [N], solidairement à payer la somme de 20 000 euros au titre de la clause pénale ; Les condamne à supporter la charge des dépens d'appel ; Les déboute de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Les condamne solidairement à payer à M. [L] [N] et à Mme [A] [C], épouse [N] la somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte notarié reçu par la SCP [W]-[S] notaires le 7 juillet 2017, Mmes [B] [M], veuve [D], [Z] [D], épouse [I], [Y] [D], épouse [V], MM [X], [G] et [R] [D], ont promis de vendre à M. [L] [N] et à Mme [A] [C], épouse [N], un bien immobilier situé à Solliès-Pont (83), au prix de 200 000 euros. Aux termes de l'acte, le bien a été désigné comme « le lot A1 dit lot 1 du lotissement dénommé [Adresse 7] ' », cadastrée Section AA n° [Cadastre 1] et AA n° [Cadastre 2] d'une contenance de 12 a 5 ca au total, le lot consistant en une parcelle de terrain à bâtir, sur laquelle se situe un cabanon destiné à être démoli. Il a été mentionné également que cette parcelle pouvait faire l'objet d'une construction sous réserve pour l'acquéreur d'obtenir le permis de construire correspondant des autorités compétentes et de l'existence de servitudes de passage décrites à l'acte et matérialisée par les plans annexés. La validité de cette promesse a été fixé au plus tard au 15 février 2018. Une indemnité d'immobilisation a été fixée à la somme de 1 500 euros. Plusieurs conditions suspensives ont été prévues, notamment : -l'obligation pour le promettant, d'obtenir l'attestation de non contestation de la déclaration d'achèvement et de la conformité de la division au plus tard le 30 septembre 2017, un procès verbal de bornage du lotissement pour la réitération authentique des présentes et une attestation d'assurance décennale auprès de l'entreprise Sotrapim, -l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire autorisant une construction unique à usage d'habitation avec étage conforme à la réglementation d'urbanisme en vigueur et de 120 m2 de surface de plancher maximum, le bénéficiaire s'engageant à déposer sa demande de permis au plus tard le 30 septembre 2017 et à justifier au promettant que la collectivité commence l'instruction du dossier par production du récépissé notifiant le délai d'instruction. Le permis devra être délivré au plus tard le 8 décembre 2017. -'l'obtention d'un prêt d'un montant de 150 000 euros, d'une durée de 20 ans et d'un taux nominal d'intérêt maximum de 1,7 l'an, hors assurances, le bénéficiaire devant déposer un dossier complet auprès des organismes de crédits et à en justifier au plus tard le 30 septembre 2017. La réception de l'offre devra intervenir au plus tard le 8 décembre 2017 Des difficultés sont nées au sujet de la servitude de passage en limite sud du terrain acquis et considérant qu'elle avait été omise par le géomètre expert, les époux [N] ont sollicité son rétablissement sur le plan. La désignation du bien mentionné à l'acte posant ainsi difficulté, les acquéreurs ont soutenu se heurter à l'impossibilité de déposer un permis de construire conformément à la condition suspensive stipulée notamment en raison de l'assiette des servitudes. Les vendeurs n'ont pu pour leur part, faire réaliser le plan de bornage du fait de cette contestation. Après plusieurs échanges survenus entre les parties et leurs notaires respectifs, tout règlement amiable du litige s'est avéré infructueux en l'état de leur interprétation divergente de l'état des lieux, des titres existants au moment de la signature de la promesse unilatérale de vente et du prix du bien immobilier. Par acte des 18, 19 et 20 juin 2018, les époux [N] ont fait assigner les consorts [D], devant le tribunal de tribunal judiciaire de Toulon, aux fins d'obtenir la vente forcée du bien immobilier sur le fondement des articles 1101, 1102, 1103, 1104, 1193, 1194 et 1589 du Code civil, outre leur condamnation à leur payer diverses sommes au titre de la clause pénale, de dommages et intérêts, les frais irrépétibles et dépens. Par jugement contradictoire rendu le 20 août 2021, cette juridiction a : -déclaré les époux [N] recevables en leur action, -débouté les consorts [D] de leur demande aux fins de nullité de la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2017,

MOTIVATION Liminairement, il sera observé que les appelants qui ont tenté de maintenir la vente avec réduction du prix puis exigés en justice la vente aux conditions de la promesse, ne sollicitent plus en cause d'appel la vente forcée du bien mais s'en tiennent à une action en responsabilité des promettants. Les intimés pour leur part, maintiennent en cause d'appel leur demande d'irrecevabilité des demandes des époux [N] et subsidiairement, l'annulation de la promesse unilatérale de vente, à défaut sa résolution, outre des dommages et intérêts. La cour examinera donc après l'examen de la fin de non -recevoir, la demande de nullité et de résolution de la promesse, puis la responsabilité du promettant et du béneficiaire. 1 Sur la recevabilité des demandes des époux [N] 1.1 Moyens des parties Les consorts [D] à titre principal, soulèvent l'irrecevabilité des demandes des appelants en ce qu'ils ne les ont pas assignés à comparaitre devant le notaire afin de réitérer l'acte authentique de vente et ne rapportent pas la preuve de leur prétendu refus de vendre le bien. Les époux [N] n'ont pas répondu en cause d'appel à cette fin de non recevoir. 1.2 Réponse de la cour Les appelants ne demandent plus la vente forcée et s'en tiennent à une action en responsabilité du promettant de sorte que l'irrecevabilité soulevée de leurs demandes, motif pris de l'absence de citation à comparaître devant le notaire pour régularisation de la vente, est sans fondement. 2-Sur la nullité de la promesse de vente et sa résolution aux torts des époux [N] 2.1 Moyens des parties Les consorts [ZE] soutiennent que les parties étaient en désaccord sur ce qui était vendu notamment sur l'assiette de la servitude litigieuse et qu'il y avait eu erreur sur les qualités substantielles de la chose vendue comme ayant vicié leur consentement. Ils précisent qu'il y a une inadéquation entre les qualités du bien proposé à la vente et entre les attentes des acquéreurs. Ils ajoutent qu'en toute hypothèse, les difficultés relatives aux servitudes et invoquées par les appelants, étaient parfaitement connue par les parties et annexées à l'acte de vente, celui-ci faisant référence à toutes les servitudes existantes et à leur modification par des travaux d'aménagement. Ils considèrent que la non réalisation des conditions suspensives ne peut leur être imputable, car ce sont bien les appelants qui n'ont jamais déposé de permis de construire, en raison de la difficulté liée aux servitudes. Les époux [N] font valoir pour leur part, que les consorts [D] engagent leur responsabilité pour non-respect des termes de la promesse unilatérale de vente car l'assiette des servitudes telle que stipulée à l'acte n'est pas conforme à la réalité des faits et les a empêchés de réaliser la condition suspensive d'obtention d'un permis de construire avant le 30 septembre 2017 et en concluent que les intimés sont responsables de leur défaillance. Ils ajoutent que les consorts [D] reconnaissent que l'objet de la vente n'est pas conforme aux stipulations contractuelles de l'acte du 7 juillet 2017 et que si la vente ne s'est pas réalisée c'est par leur seule faute. 2.2 Réponse de la cour 2.2.1 Sur la nullité de la promesse pour erreur sur les qualités substantielles La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire selon les dispositions de l'article 1124 du Code civil. Cet avant-contrat contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l'exercice de la faculté d'option du bénéficiaire et à la date duquel s'apprécient les conditions de validité de la vente. Selon l'article 1132 du Code civil, l'erreur de droit ou de fait, à moins qu'elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant. Par ailleurs, ce vice du consentement ne peut être invoqué que par la partie dont le consentement a été vicié. Enfin, aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, la promesse de vente a été formée conditionnellement, notamment sous réserve que le bénéficiaire obtienne un permis de construire et un financement, mais également que le transfert de propriété de l'immeuble n'ait lieu que le jour de la signature de l'acte authentique de vente. La levée de l'option expirait à la date du 15 février 2018, celle-ci ne requérant aucun formalisme particulier sauf stipulations expresses du contrat et devant marquer la volonté ferme et non équivoque d'acquérir le bien. La question de la levée de l'option n'apparaît pas être en question. Les époux [N] ont par ailleurs au regard des démarches réalisées et de la demande de vente forcée, manifesté leur volonté ferme et définitive d'acquérir le bien aux éléments essentiels de la promesse du 7 juillet 2017. Les consorts [D] ne peuvent pour leur part invoquer avoir commis une erreur de fait ou de droit sur la consistance du bien et notamment sur l'assiette de la servitude litigieuse, dans la mesure où ils soutiennent depuis la première instance, qu'ils avaient donné l'ensemble des informations aux époux [N] sur l'existence de la servitude et sur la configuration des lieux par la remise du plan de division foncière qui fait apparaître une assiette de servitude plus large que celle énoncée dans l'acte et par leur visite des lieux leur permettant de se rendre compte de l'assiette du passage effectif . Ainsi si erreur il y a, elle ne peut émaner que des acquéreurs qui ne l'invoquent pas à peine de nullité de la promesse de vente dont ils ont demandé en première instance la réalisation, et c'est vainement que les consorts [D] prétendent que la croyance des acquéreurs sur l'assiette de la servitude litigieuse d'une largeur de 5 m seulement résulterait d'une erreur de leur part. Dès lors, la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2017 n'encourt aucune nullité sur le fondement de l'erreur commise par d'autres que ce qui la demandent, et il en résulte que l'ensemble de ses stipulations ont force obligatoire entre les parties et ont vocation à s'appliquer. Ainsi, le promettant s'est engagé à vendre son bien tel que désigné à la promesse et son engagement à défaut de stipulations contraires dans l'acte, est définitif sans possibilité de rétractation. Il en résulte que tous les développements de la part des consorts [D] sur l'absence d'accord sur la chose et sur le prix ne peuvent pas plus donner lieu à une quelconque nullité de l'acte puisqu'il est acquis qu'ils ont désigné la chose et que son prix a été fixé à 200 000 euros. Dans ces conditions la demande de prononcé de la nullité de la promesse unilatérale de vente du 7 juillet 2017 sera rejetée et la décision de première instance sera confirmée sur ce point. 2.2.2 Sur la demande de résolution de la promesse Aux termes des dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut, en vertu de l'article 1217, refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation, poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation, obtenir une réduction du prix, provoquer la résolution du contrat, demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées et des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.