Cour d'appel, pôle 4 - chambre 7, 21 mai 2026 — n° 24/19811

PAR CES MOTIFS , La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Statuant dans les limites des appels, Déclare recevable l'appel incident du commissaire du Gouvernement sur la date de référence ; Déclare irrecevable l'appel incident du commissaire du Gouvernement sur l'indemnité de dépossession ; Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence, sur l'indemnité principale et sur l'indemnité de remploi ; Statuant à nouveau, Fixe la date de référence au 12 décembre 2023 ; Fixe l'indemnité totale de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à M. [S] [H], au titre de la dépossession des lots n° 913 (appartement) et n°1062 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété de l'Étoile du Chêne pointu située [Adresse 4] à [Localité 17] à la somme de 37 784 euros en valeur libre se décomposant comme suit : - indemnité principale : 33 440 euros, - indemnité de remploi : 4 344 euros, Condamne l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France aux dépens d'appel ; Condamne l'Etablissement Public Foncier d'Ile de France à verser la somme de 3000 euros à M. [S] [H] au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : M. [H] était propriétaire des lots n° 913 et n°1062 du bâtiment 4 de la copropriété du Chêne pointu, situé [Adresse 4] à [Localité 5]. La copropriété du Chêne pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et AT n°[Cadastre 6]. Le lot n°913 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². Le lot n°1062 est une cave . La copropriété du Chêne pointu est située dans le périmètre de la ZAC dite du [Adresse 5] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023. Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 26 juin 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens. Le transport sur les lieux a été effectué le 16 novembre 2023. Par jugement contradictoire du 6 juin 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a : ANNEXÉ le PV de transport du 16 novembre 2023 et les termes de comparaison produits par les parties ; FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [S] [H] au titre de la dépossession des lots n°913 (appartement), 1062 (cave) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 6] à la somme de 38 136 euros, en valeur libre, se décomposant comme suit : 33 760 euros au titre de l'indemnité principale ; 4376 euros au titre de l'indemnité de remploi CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ; CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à M. [S] [H] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par LRAR du 5 novembre 2024 , l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a : Fixé à la somme de 38 136 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour la dépossession des lots n° 913 et n°1062 et de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], et notamment en ce que la juridiction n'a pas pris en compte l'état d'entretien, ni l'absence d'un emplacement de stationnement. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ Adressées au greffe le 28 janvier 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 10 février 2025 (AR CG le 13 février 2025 , AR expropriés non rentré), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de : DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ; Par suite, INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du 6 juin 2024 en ce qu'il a : FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à M. [S] [H] au titre de la dépossession des lots n° 913 et 1062 et ainsi que les 189/183.000° des parties communes générales associées comme suit à la somme de 33 760 euros au titre de l'indemnité principale ; 4376 euros au titre de l'indemnité de remploi ; et statuant à nouveau, FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n° 913 et 1062 ainsi que les 189/183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 5] comme suit : Méthode d'évaluation : globale, caves et parties communes intégrées ; Etat d'entretien : mauvais abattement pour inhabitabilité Valeur unitaire : 660 euros/m² valeur libre Soit [(56m² x 660 euros/m²) x 0,8] - 3520 euros = 26 048 euros ; Indemnités accessoires : Frais de remploi 20% sur 5000 euros:1000 euros 15% sur 10 000 euros 10% sur 11 048 euros: 1104, 80 euros total 3604, 80 euros total indemnité de dépossession : 29 652,80 euros en valeur libre ; 2/ adressées par M. [H] le 11 juin 2025 notifiées le 17 juin 2025 (AR apelant du 19 juin 2025, AR CG du 18 juin 2025), intimé, aux termes desquelles il demande à la cour de :

SUR CE, LA COUR - sur la recevabilité des conclusions Les conclusions de l'EPFIF du 28 janvier 2025, de M. [H] du 11 juin 2025 et du commissaire du Gouvernement du 29 avril 2025 adressées dans les délais règlementaites de l'article R 311-26 du code de l'expropriation sont recevables. Les conclusions de M. [H] du 17 septembre 2025 sont de réplique à celles du commissaire du Gouvernement, celui- ci soulevant l'irrecevabilité de l'appel incident du commissaire du Gouvernement et ne présentant pas de demandes nouvelles au fond sont recevables. Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 16 octobre 2025 sont de pure réplique et sont donc recevables. - sur l'irrecevabilité de l'appel incident du commissaire du Gouvernement soulevé par M. [H] M. [H] soulève l'irrecevabilité de l'appel incident du commissaire du Gouvernement sur le fondement l'article 546 du code de procédure civile en indiquant que le commissaire du Gouvernement a proposé en première instance de fixer l'indemnité de dépossession en situation libre à la somme de 38'136 euros, que par le jugement déféré le juge de l'expropriation l'a fixé à ce montant en valeur libre, et qu'il est de principe qu'une partie n'est pas recevable à faire appel d'un jugement qui lui donne entière satisfaction sur tous les chef de demande . Le commissaire du Gouvernement indique qu'il est recevable à interjeter appel incident, car il demande l'infirmation du jugement en ce qu'il apprécie la consistance du bien au jour du transport judiciaire et non au jour de l'ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété en application de l'article L 322-1 du code de l'expropriation et en ce que le premier juge a retenu une date de référence erronée. L'article 546 du code de procédure civile dispose que le droit d'appel appartient à toute partie qui a intérêt, si elle n'y a pas renoncé. Le commissaire du Gouvernement a versé aux débats les conclusions du commissaire du Gouvernement de première intance du 28 septembre 2023 (annexe 1) et les conclusions rectificatives du commissaire du Gouvernement du 18 décembre 2023 (annexe 2). Il en ressort : - sur la date de référence: la date demandée est celle du PLU approuvé le 10 juillet 2012 avec modification n° 1 du 8 avril 2016, mise en conformité par délibération du conseil du territoire du 26 septembre 2017, modification n° 2 approuvée par délibération du conseil du territoire du 13 novembre 2018, mise en compatibilité par arrêté préfectoral du 6 septembre 2019. Or, le premier juge a retenu comme date de référence en application des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et modifié le 8 avril 2016. En conséquence, l'appel incident du commissaire du Gouvernement qui demande de retenir la dernière modification n° 6 du PLU du 12 décembre 2023 est recevable sur ce point. S'agissant du montant de l'indemnité de dépossession, le premier juge indique que dans ses dernières conclusions rectificatives du 14 novembre 2023 le commissaire du Gouvernement a proposé de manière alternative: ' la valorisation du logement avec cave intégrée, en situation libre, pour un montant total de l'indemnité dépossession de 55'076 euros, correspondant à une indemnité principale de 49'160 euros et une indemnité de remploi de 5916 euros ; ' la valorisation du logement avec cave intégrée, en situation occupée, pour un montant total de 46'760 euros, décomposée en une indemnité principale de 41'600 euros et une indemnité de remploi de 5160 euros. Cependant, le commissaire du Gouvernement verse aux débats les premières conclusions du commissaire du Gouvernement du 28 septembre 2023, et les conclusions rectificatives du 18 décembre 2023, non citées par le premier juge, ces dernières demandant de fixer l'indemnité totale de dépossession à 38'036 euros en valeur libre ou 31'976 euros en valeur occupée. Le premier juge s'il n'a donc pas suivi la demande du commissaire du Gouvernement de première instance dans ses dernières conclusions rectificatives demandant de fixer l'indemnité de dépossession de façon alternative, puisqu'il a fixé l'indemnité totale de dépossession en valeur libre, a cependant retenu la somme de 38 136 euros en valeur libre comme demandé par le commissaire du Gouvernement. En conséquence, l'appel du commissaire du Gouvernement est irrecevable au titre de l'indemnité de dépossession. AU FOND Aux termes de l'article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique , et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'EPFIF indique qu'il ne remet pas en cause : ' l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation par comparaison, ' la superficie du bien de 56 m², ' la situation locative, à savoir libre, ' l'état d'entretien, à savoir mauvais, ' les modalités de calcul des frais de remploi, ' le quantum de l'indemnité pour perte de revenus locatifs. Il indique contester : ' l'absence d'abattement pour inhabitabilité, ' le quantum de la déduction de la valeur d'un emplacement de stationnement. M. [H], intimé, demande à titre principal la confirmation du jugement et dans l'hypothèse où un abattement de 20 % sur l'indemnité de dépossession serait retenu pour l'enlèvement des déchets, de fixer l'indemnité spéciale due par l'EPFIF en réparation du préjudice causé par la rapidité de la procédure d'extrême urgence mise en 'uvre égale au montant de l'abattement qui serait pratiqué « pour inhabitabilité ». L'appel incident du commissaire du Gouvernement a été déclaré recevable uniquement sur la date de référence. 1° sur la date de référence S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016. L'EPFIF retient la même date de référence que le premier juge. M. [H] n'a pas conclu sur ce point. Le commissaire du Gouvernement demande l'infirmation du jugement et retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire.