Cour d'appel, pôle 4 - chambre 7, 21 mai 2026 — n° 24/15275

PAR CES MOTIFS , La cour statuant publiquement, contradictoirement, par mise à disposition et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions et pièces des parties ; Statuant dans la limite des appels, Confirme le jugement entrepris ; Condamne la SOREQA aux dépens d'appel ; Déboute la SOREQA de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; Condamne la SOREQA à verser au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 20] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : La copropriété de la [Adresse 7], située [Adresse 8] à [Localité 5], édifiée sur la parcelle cadastrée V n°[Cadastre 1] d'une superficie de 7.120m², est divisée en deux bâtiments dont l'un est en R+10 et l'autre en R+4. Elle est située dans le périmètre du projet d'aménagement du [Adresse 9], qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique du 21 décembre 2023. La SOREQA, en charge du projet, a notifié son offre d'indemnisation au syndicat des copropriétaires (SDC) de la [Adresse 10] par acte d'huissier du 12 septembre 2023. Faute d'accord entre les parties, la SOREQA a saisi la juridiction de l'expropriation de Seine-[Localité 6] par requête du 20 novembre 2023. Le transport a été effectué le 27 mars 2024. Par jugement contradictoire du 24 juillet 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a : FIXÉ à 1.042.846 euros l'indemnité totale de dépossession due par la SOREQA au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 8] à [Localité 5] à l'occasion de la procédure d'expropriation des biens situés [Adresse 8] à [Localité 5] sur la parcelle cadastrée section V n°[Cadastre 1], se décomposant comme suit : 944.860 euros au titre de l'indemnité principale totale, soit : 733.360 euros au titre de la dépossession du sol ; 12.000 euros au titre de la dépossession du bureau du gardien ; 199.500 euros au titre de la dépossession de 133 parkings ; 97.986 euros au titre de l'indemnité de remploi soit : 74.336 euros au titre de de la dépossession du sol ; 2.700 euros au titre de la dépossession du bureau du gardien ; 20.950 euros au titre de la dépossession de 133 parkings ; CONDAMNÉ la SOREQA au paiement des dépens ; CONDAMNÉ la SOREQA à payer au Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 8] à [Localité 5] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration au greffe du 26 juillet 2024, la SOREQA a interjeté appel du jugement en ce qu'il a été accordé au syndicat des copropriétaires une indemnité d'expropriation d'un montant de 1.042.846 euros pour un préjudice éventuel ou non établi. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ Adressées au greffe le 05 septembre 2024 par la SOREQA, appelante, notifiées le 23 septembre 2024 (AR CG le 30/09/2024, AR SDC non daté), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de : DIRE l'appel de la SOREQA recevable et bien fondé ; CONSTATER que le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 8] à [Localité 5] ne subit aucun préjudice direct, matériel et certain ; En conséquence, INFIRMER le jugement dont appel ; Le CONDAMNER aux dépens de l'instance et au paiement d'une indemnité de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 2/ Déposées au greffe le 13 novembre 2024 par le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 8] à [Localité 5], intimé et formant appel incident, notifiées le 10 février 2025 (ARs non datés), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de : CONFIRMER le jugement déféré en ce qu'il a : RETENU le droit à indemnisation du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 10] sise [Adresse 8] à [Localité 5] ; CONDAMNÉ la SOREQA à payer au SDC la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNÉ la SOREQA aux dépens ; INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a limité à la somme de 1.042.846 euros l'indemnité de dépossession due au Syndicat des Copropriétaires de la résidence [Adresse 2] sise [Adresse 8] à [Localité 5] ; Statuant à nouveau de ce chef,

SUR CE, LA COUR - sur la recevabilité des conclusions Les conclusions de la SOREQA du 5 septembre 2024, du Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] du 13 novembre 2024 et du commissaire du Gouvernement du 12 décembre 2024 adressées ou déposées dans le délai règlementaire de trois mois sont recevables. Le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 7] a adressé au greffe une pièce n°16 en réplique et en temps utile qui est donc recevable. - AU FOND A sur la demande de fixation de l'indemnité de dépossession Le premier juge indique qu'il est suffisamment démontré que l'expropriation des parties communes cause un préjudice direct, matériel et certain et non encore indemnisé dont le syndicat des copropriétaires est bien fondé à solliciter l'indemnisation. La SOREQA demande l'infirmation du jugement en application de l'article L321-1 du code de l'expropriation pour voir constater que le syndicat des copropriétaires ne subit aucun préjudice direct , matériel et certain. Elle expose que s'il est exact comme l'indique le premier juge que l'expropriation d'une partie commune ne fait pas obstacle à l'attribution d'indemnités à la fois au syndicat et aux copropriétaires à titre individuel, encore faut il que le syndicat des copropriétaires subisse un préjudice direct, matériel et certain distinct de celui des copropriétaires pris individuellement, ce qui n'est pas le cas lorsque l'expropriation porte sur la totalité de la copropriété comme en l'espèce. Elle indique que le potentiel de constructibilité n'est pas établi et qu'il n'est fait état d'aucun projet constructif susceptible de valoriser davantage la parcelle correspondant au terrain d'asssiette des immeubles expropiés. Elle ajoute que la parcelle est grevée d'une réserve pour équipements publics au PLUI, ce qui rendrait impossible une construction supplémentaire sur ce terrain en dehors de ce cadre, contrainte qui a été retenue par le premier juge mais uniquement pour appliquer un abattement de 15% à la valeur du terrain. Pour les emplacements de parking, ils ne sont pas matérialisés et en leur qualité de propriétaire d'un droit de jouissance privatif, ce sont les copropriétaires qui subissent un préjudice et même si l'assiette de ces emplacements est une partie commune, le syndicat des copropriétaires ne subit aucun préjudice direct du fait de l'opération, puisque cette portion des parties communes est affectée à des lots de copropriété individualisés et affectés à des copropriétaires personnellement, correspondant à des emplacements de parkings , dont la jouissance est privative. Pour le logement du gardien qui n'a pu être visité lors du transport, le syndicat des copropriétaires n'apporte pas la preuve de la contenance; en outre, sur la valeur le syndicat avait demandé une indemnisation de 1424,24 euros/m² et le premier juge a retenu 1945 euros/m². Le SDC demande la confirmation du jugement en indiquant que la mission de l'administrateur judiciaire a été prorogée( pièces n°7 et 8) et qu'il est acquis que les immeubles composant la copropriété sont voués à la démolition et la valorisation de l'assiette foncière de la propriété du SDC se pose avec acuité. Il indique que même si la SOREQA obtenait l'expropriation individuelle de chaque copropriétaire, celle- ci n'exclut pas l'indemnisation individuelle du SDC, sachant que pour fixer l'indemnité de dépossession due aux copropriétaires , on prend en considération la superficie des lots privatifs sans valoriser le sol constituant une partie commune, de sorte que les parties communes ne sont pas indemnisées ; c'est pourquoi l'indemnisation des copropriétaires n'exclut pas l'indemnisation de la copropriété ; ce droit à indemnisation, tenant compte de la constructibilité du sol constituant une partie commune a été confirmé par la Cour de cassation (Cassation Civ., 3ème, 11 janvier 1995, N°93-70204). Le commissaire du Gouvernement demande l'infirmation du jugement en indiquant que : - sur l'indemnisation du sol, l'assiette de la copropriété comme indiqué au paragraphe III du règlement de copropriété , est intégrée aux parties communes et ne peut faire l'objet d'une indemnisation ; - sur l'indemnisation du bureau du gardien, le détail du bâtiment A/ escalier 4/RDC, indiqué dans le modificatif n°1 du réglement de copropriété ne fait pas mention d'un lot bureau qui est intégré aux parties communes et ne peut faire l'objet d'une indemnisation distincte;à titre subsidiaire, l'espace n'est pas mesuré et n'est pas loti dans le réglement de copropriété ; - sur les parkings, chaque copropriétaire a été indemnisé de sa place de parking et indemniser le terrain d'assiette reviendrait à indemniser doublement les parkings. Le commissaire du Gouvernement conclut que l'assise de la copropriété, les parkings et le bureau du gardien ne représentant pas des lots de copropriété, mais des parties communes sous forme de millièmes attachés aux différents lots des copropriétaires, millièmes déterminés dans le règlement de copropriété et demande à ce que l'indemnisation soit fixée à 0 euro ; le potentiel du surplus de terrain n'étant pas identifié comme un lot, il doit être analysé commme une partie du sol de la copropriété et donc une partie commune et ne peut être indemnisé. Le commissaire du Gouvernement indique que l'article L 321-1 du code de l'expropriation précise que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation et qu'au jour du jugement il n'est pas prouvé que ledit surplus de terrain grevé d'un emplacement réservé, non loti, dispose de droits à construire. SUR CE, LA COUR Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation l'indemnité de dépossession couvre l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'exporpriation. En application de l'article L321-2 alinéa 1er dudit code, le juge fixe des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents. Le premier juge a exactement rappelé les dispositions de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 en ses articles 1er, 4, 16-1 et 16-2. En effet, l'article L 221-2 du code de l'expropriation dispose que l'expropriation pour cause d'utilité publique d'un immeuble bâti, d'un groupe d'immeubles bâtis ou d'un ensemble immobilier soumis à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est poursuivie et prononcée lot par lot à l'encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés ainsi que, lorsqu'elle porte également sur des parties communes en indivision avec d'autres copropriétaires, à l'encontre du syndicat. Lorsque l'expropriation porte uniquement sur des parties communes à l'ensemble des copropriétaires , elle est valablement poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers. Lorque l'expropriation est poursuivie et prononcée à l'encontre du syndicat, les dispositions de l'article 16- 1 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices. En conséquence, l'expropriation d'une partie commune ne fait pas obtacle à l'arttribution d'indemnités à la fois au syndicat et aux copropriétaires à titre individuel. En l'espèce, il n'est pas contesté que la procédure d'expropriation porte sur l'ensemble de la copropriété sur la parcelle cadastrée V n°[Cadastre 1] d'une superficie de 7120 m², en ce compris la totalité des parties communes.