Cour d'appel, pôle 4 - chambre 7, 21 mai 2026 — n° 24/10766

*** PAR CES MOTIFS LA COUR, Statuant publiquement et par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe ; Sur la procédure, Reçoit la SARL en son appel principal ; Déclare l'appel incident de SADEV 94 non valablement formé ; Déclare en conséquence irrecevables les conclusions et les pièces annexes de l'expropriant SADEV 94 ; Déclare recevables les conclusions de l'expropriée LA SARL AVENIR IVRY à l'exception des conclusions hors délai n°5 et 6, improprement qualifiées de rectificatives d'erreur matérielle et contenant des demandes financières nouvelles ; Déclare recevables les conclusions du commissaire du Gouvernement ; Au fond, INFIRME le jugement entrepris ; FIXE l'indemnité totale de dépossession due par la Société d'Aménagement et de Développement des [Localité 2] et du Département du Val de Marne ( la SADEV 94) au titre de l'opération d'expropriation de l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 13] , sur les parcelles cadastrées section AV n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3], à la somme de 7 289 700,94 euros qui se décompose de la manière suivante : Indemnité principale de dépossession : 6 624 955,40 euros ; Indemnité de remploi : 664 745,54 euros ; CONFIRME le jugement entrepris sur les dépens de première instance et l'indemnité allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance. Y AJOUTANT, CONDAMNE la SADEV 94 aux dépens d'appel ; CONDAMNE la SADEV 94 à payer à la SARL AVENIR IVRY la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

*** FAITS ET PROCÉDURE INITIALE La SARL AVENIR IVRY était propriétaire d'un ensemble immobilier situé [Adresse 4] et [Adresse 5] à [Localité 5], sur les parcelles cadastrées section AV n°[Cadastre 1] , [Cadastre 2] et [Cadastre 3]. Le bien est situé dans le périmètre de la Zone d'Aménagement Concertée (ci-après « ZAC ») « [Localité 6]», créée par l'arrêté préfectoral n° 2010 / pris par le Préfet du Val-de- Marne le 28 octobre 2010, dont l'objectif est de créer un pôle de développement urbain, économique et social, environnemental et culturel dans la commune d'[Localité 5]. L'aménagement de la ZAC a été concédé à la Société d'Aménagement et de développement des villes et du département du Val-de-Marne (ci-après SADEV 94) par une délibération du conseil municipal de la commune d'[Localité 5] du 16 décembre 2010. Par arrêté préfectoral du 11 juillet 2011 prorogé par arrêté du 26 mai 2016, l'acquisition des immeubles et droits réels immobiliers nécessaires à la réalisation de cette opération a été déclarée d'utilité publique au profit de la SADEV 94. Par arrêté préfectoral du 25 juillet 2014, la parcelle AV n°[Cadastre 2] a été déclarée cessible au profit de la SADEV 94 . Les parcelles AV n°[Cadastre 1] et AV n° [Cadastre 3] ont fait l'objet d'un arrêté de cessibilité le 21 février 2020. Aux termes d'une ordonnance d'expropriation du 2 mars 2015, la SADEV 94 est devenue propriétaire de la parcelle AV n°[Cadastre 2]. L'ordonnance d'expropriation portant sur les parcelles AV n°[Cadastre 1] et AV n° [Cadastre 3] est intervenue le 31 mars 2020. Par ordonnance du 22 septembre 2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de Créteil, saisi par la SADEV 94, a désigné Monsieur [T] [P] en qualité d'expert judiciaire avec pour mission de déterminer l'état de pollution du site. Ce dernier a déposé son rapport le 28 février 2023. Par un mémoire valant offre notifié à la SARL AVENIR IVRY le 3 avril 2023, la SADEV 94 a proposé à celle-ci une indemnité de dépossession d'un montant total de 3 491 432 euros. En l'absence d'accord intervenu entre les parties, par courrier recommandé du 22 juin 2023, la SADEV 94 a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Créteil (juridiction de l'expropriation du Val de Marne) aux fins de fixation de l'indemnité de dépossession. Par une ordonnance du 21 juillet 2023, le juge de l'expropriation a fixé le transport sur les lieux et l'audition des parties au 5 septembre 2023 ; Le procès-verbal de transport a été établi à l'issue de ce transport et la date de l'audience de plaidoirie a été fixée au 4 décembre 2023 avant d'être reportée au 15 janvier 2024. Par jugement contradictoire du 4 mars 2024, le juge de l'expropriation a : annexé à la présente décision le procès-verbal de transport du 5 septembre 2023 ; fixé l'indemnité totale de dépossession due par la SADEV 94 à la SARL AVENIR IVRY au titre de l'opération d'expropriation de l'ensemble immobilier situé [Adresse 6] et [Adresse 5] à [Localité 5], sur les parcelles cadastrées section AV n°[Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à la somme de 6 785 676,14 euros. précisé que cette indemnité totale de dépossession se décomposait de la manière suivante : 6 167 887,40 euros (indemnité principale) et 617 788,74 euros (indemnité de remploi) ; condamné la SADEV 94 à payer la somme de 4 000 euros à la SARL AVENIR IVRY au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; dit que les dépens de la présente procédure seront supportés par la SADEV 94 en application de l'article L 312-1 du code de l'expropriation. rejeté toutes les autres demandes des parties. PROCÉDURE DEVANT LA COUR : PRÉTENTIONS DES PARTIES ET DU COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT

Les motifs pertinents du premier juge sur ce point seront adoptés. b) S'agissant de la présence d'amiante sur le site et de la pollution liées aux déchets : Le premier juge considère qu'il doit être uniquement tenu-compte pour l'évaluation du bien exproprié de la présence d'amiante et de déchets sur le site, laquelle est un facteur de pollution directement lié à l'usage effectif du bien par l'expropriée et qui resterait génératrice de pollution même en cas de continuation de l'activité actuellement exercée sur le site. Il constate que l'expertise ayant été effectuée au contradictoire de la SARL AVENIR IVRY, celle-ci a pu faire valoir ses observations. Toutefois, elle ne produit aucun devis ni aucun élément de nature à démontrer que les déchets présents sur le site lors de la visite de l'expert auraient été évacués au jour de la présente décision et à remettre en cause les évaluations des coûts de dépollution faites par l'expert. Il en tire les conséquences financières suivantes : les coûts de dépollution liés au désamiantage (154 585 euros)et à l'évacuation des déchets (324 200 euros) tels que déterminés par l'expert judiciaire dans son rapport du 28 février 2023, soit la somme de 478 785 euros , seront déduits de l'indemnité principale de dépossession devant revenir à la SARL AVENIR IVRY ; Devant la cour, cette dernière se prévaut des termes de son propre acte d'acquisition le 31 juillet 1998 ( pièce n°1) en soulignant que par correspondance du 24 avril 1998 adressée à la Préfecture du Val de Marne , son vendeur (soumis à autorisation d'exploitation en raison de la nature de son activité polluante) avait informé les services administratifs de l'exécution du plan de remise en état du site et transmis les attestations, bordereaux et certificats en justifiant. Elle estime donc qu'au jour de son acquisition, le problème de la pollution susceptible d'avoir atteint le sol de cette propriété avait trouvé sa solution. Elle critique le rapport d'expertise du 28 février 2023 déposé par M. [T] [P] pour ses insuffisances ou approximations tout lui reconnaissant l'objectivité d'avoir noté qu'aucune pollution ne résultait de l'occupation de l'immeuble par la SARL AVENIR IVRY , d'une part, et que postérieurement à son acquisition , l'immeuble n'avait jamais été exploité par une entreprise classée ICPE . S'agissant de la présence d'amiante, l'expropriée note des termes imprécis utilisés par l'expert (estimation visuelle de l'amiante à partir des plans que j'ai établis, les panneaux laissent supposer plusieurs types d'amiante, absence de communication de diagnostic, aucune transmission de document officiel). Elle demande donc à la cour d'infirmer la décision du premier juge qui a mis à sa charge ces sommes (154 585 euros) alors que l'existence de l'amiante n'est pas démontrée et que nous sommes en matière d'expropriation et non de vente. S'agissant de la pollution liée aux déchets, elle indique que le coût excessif de l'évacuation des déchets (324 200 euros) qui s'avère sans commune mesure avec la réalité a conduit les expropriés à réaliser cette opération de nettoyage par leurs propres moyens, le surplus pouvant encore exister sur le terrain demeurant parfaitement insignifiant. Elle demande l'infirmation du jugement sur ce point. La cour constate que le premier juge s'est appuyé sur l'expertise judiciaire contradictoire susvisée, en tenant compte notamment des réponses faites aux dires de l'avocat de l'expropriée. Sa distinction entre les deux types de pollution est objective et cohérente : elle permet d'ailleurs de ne pas mettre à la charge de l'expropriée des « travaux futurs » incombant à l'expropriant. Pour les coûts finalement retenus à la charge de l'expropriée, la pollution est juridiquement attachée au bien exproprié indépendamment de la responsabilité de son auteur : l'expert prend précisément soin d'indiquer que cette pollution n'est pas le résultat de l'activité de la SARL AVENIR IVRY. Il s'agit d'un constat objectif et circonstancié de l'existence de cette pollution, l'acte d'achat de 1998 susvisé ne démontrant aucunement qu'une solution totale et définitive ait été effectivement mise en 'uvre sur ce point, la pollution du sol étant aussi un phénomène durable. A l'instar du premier juge, la cour considère que la présence d'amiante est suffisamment démontrée par le constat effectué par l'expert judiciaire intervenant au contradictoire. Quant à son coût, si l'expropriée le considère comme excessif, elle n'apporte au stade de l'appel, aucun élément susceptible de le remettre en cause. Quant à la présence des déchets, elle fait également l'objet d'un constat objectif et contradictoire de l'expert. Si l'expropriée avance qu'ils ont été évacués par ses soins, elle n'apporte devant la cour aucun élément susceptible de vérifier ce point. Comme précédemment, elle trouve le coût de l'évacuation excessif, mais n'apporte au stade de l'appel aucun susceptible de le remettre en question. Au regard de l'ensemble de ces éléments, applicables également en matière d'expropriation, et plus particulièrement du rapport objectif et cohérent précité de l'expert judiciaire, la cour confirmera le jugement entrepris par motifs propres et adoptés. B/ Sur l'abattement pour vétusté Le premier juge, s'appuyant sur les constats du jour du transport sur les lieux a retenu les taux d'abattement suivants : S'agissant des bâtiments C et D : 50 % pour grande vétusté, car ils étaient dans un état de délabrement avancé (façades et toitures dégradées, locaux murés). Il précise que l'intérieur des bâtiments n'a pas pu être visité en raison de leur dangerosité , étant rappelé que ces immeubles ont fait l'objet le 15 mars 2019 d'un arrêté municipal constatant qu'ils présentaient un danger immédiat pour leurs occupants et visiteurs. S'agissant du bâtiment E, il n'a pas été visité et le premier juge considère que ni les constatations faites sur les lieux , ni les éléments versés aux débats par les parties ne suffisent à établir qu'il se trouve dans un état de vétusté justifiant un abattement ; S'agissant du bâtiment B, il n'est pas entretenu et le premier juge indique que la visite des lieux a permis de constater que les lieux se trouvaient dans un état dégradé ( sol et murs délabrés, encombrement des hangars latéraux, fils électriques à nu) justifiant un abattement pour vétusté de 30% ; S'agissant du bâtiment A , il présente un aspect dégradé (fenêtres cassées, façade délabrée). Lors de la visite des lieux, il a été précisé que les étages étaient occupés à titre précaire par des squatteurs. Le bâtiment n'a pas été visité , mais les photographies non contestées versées par la SADEV 94 et faisant état de locaux délabrés et aménagés de manière précaire justifient qu'un abattement de 30% soit retenu sur la valeur unitaire du bâtiment ; S'agissant des locaux de bureaux situés sur la parcelle AV n°[Cadastre 1], ils sont en état d'usage. La visite des lieux n'a pas permis de constater suffisamment d'éléments justifiant l'application d'un abattement sur la valeur des locaux. Il conclut que les abattements pour vétusté retenus sont : 50% pour les bâtiments C et D ; 30% pour les bâtiments A et B ; Aucun abattement pour le bâtiment E et la parcelle AV n°[Cadastre 1] ; La SARL AVENIR IVRY fait valoir que certains abattements sont injustifiés ou excessifs. Elle ne remet pas en cause l'abattement de 50% sur la bâtiment D (parcelle AV [Cadastre 3]) et demande la confirmation du jugement. Sur l'abattement de 30% opéré sur le bâtiment A (parcelle AV [Cadastre 2]), elle le considère comme sans fondement et excessif en raison de la structure valide et l'état correct de ce dernier. Seule la partie squattée est légèrement dégradée , ce qui ne justifie pas une telle réfaction. Elle sollicite l'infirmation du jugement sur ce point. S'agissant du bâtiment B, elle estime que l'abattement de 30% est excessif au regard d'un état modérément entretenu et de quelques fils apparents.