Cour d'appel, chambre 8 section 4, 21 mai 2026 — n° 24/02842

EN CONSÉQUENCE LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la [Localité 8] Publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le Greffier.

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Cécile Mamelin, président de chambre Thomas Bigot, conseiller Isabelle Facon, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Fabienne Dufossé, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 9 janvier 2026 **** Par acte sous seing privé du 5 décembre 2011, à effet du 05 janvier 2012, l'établissement public Office public de l'habitat de la métropole européenne de [Localité 6], [Localité 6] Métropole Habitat ([N]), a donné à bail à Mme [P] [G] un local à usage d'habitation situé [Adresse 3], appartement n°A33 à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 312,34 euros, outre une provision sur charges de 174,66 euros. Le 16 mars 2021, un accord est intervenu entre les parties devant un conciliateur de justice prévoyant la purge des radiateurs le 11 avril 2021 et une dératisation dans un délai de deux mois. Par courrier du 31 août 2021, le conseil de Mme [G] a alerté [N] sur l'état du logement en lui demandant d'intervenir pour remédier aux désordres : absence de chauffage entre 13 février 2021 et avril 2021, présence d'humidité, absence d'eau chaude depuis le 5 juillet 2021, chasse d'eau cassée, présences de nuisibles, non-conformité du circuit électrique. Se plaignant de la persistance de désordres, Mme [G] a fait assigner [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Roubaix, le 14 décembre 2021, afin d'obtenir': - la condamnation de [N] à lui payer une somme de 8 000 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance, son exonération des loyers en attendant sa mutation, ou à défaut leur séquestre, - la condamnation, à défaut de mutation, de [N] à réaliser sous astreinte les travaux nécessaires pour remédier aux désordres, sous astreinte de 50 euros par jour de retard, - ordonner l'exécution provisoire en ce qui concerne le versement des dommages et intérêts, - la condamnation de [N] à lui verser l 300 euros par application de l'article 700°2 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Par jugement avant dire droit du 6 décembre 2022, le juge des contentieux de la protection a notamment': - Ordonné une expertise sur l'état du logement confiée à M. [K] [O]'; - Condamné [N] à verser à Mme [G] une provision sur dommages et intérêts de 1000 euros'; - Rejeté la demande de consignation des loyers'; - Sursis à statuer sur les autres demandes'; - Renvoyé à l'affaire à une audience ultérieure. M. [O] a déposé son rapport définitif d'expertise le 28 avril 2023. Suivant jugement contradictoire du 9 avril 2024, le juge des contentieux de la protection a : - Condamné [N] à verser à Mme [G] la somme de 730 euros à titre de dommages et intérêts ; - Ordonné à [N] de procéder, dans les deux mois suivant la signification de la présente décision, à la pose de surpresseurs destinés à permettre un chauffage optimal de l'appartement occupé par Mme [G] au [Adresse 3], appartement n° A33 à [Localité 7], et à la réfection du sol sur le passage entre la cuisine et la salle à manger de l'appartement ; - Condamné [N] à verser la somme de 1 200 euros à [F] [E] en application des dispositions des articles 700-2 du code de procédure civile et 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 ; - Condamné [N] aux dépens, y compris les frais d'expertise ; - Débouter les parties de leurs autres demandes ; - Rappeler que le jugement est de plein droit, exécutoire par provision. Le 10 juin 2024, Mme [G] a interjeté appel de ce jugement en ce qu'il a'condamné [N] à payer à Mme [G] la somme de 730 euros à titre de dommages et intérêts et débouté les parties de leurs autres demandes (RG 24/02842). Le 12 juin 2024, [N] a interjeté appel du jugement en toutes dispositions sauf en ce qu'il a débouté les parties de leurs autres demandes (RG 24/02875).

MOTIFS : Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance': Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ; b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de Prévisualiser : l'article 1721l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. L'article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. En l'espèce, Mme [G] demande à être indemnisée du trouble de jouissance subi en raison des désordres ayant affecté ou affectant encore son logement': présence d'humidité et de moisissures, dysfonctionnement de l'électricité, défaut d'isolation, présence de nuisibles, dysfonctionnement du chauffage et de l'eau chaude, irrégularité du sol de la cuisine. Pour rejeter la demande de dommages et intérêts, [N] oppose qu'il est rapidement intervenu dès qu'il a eu connaissance des désordres, que la locataire ne justifie de la persistance de ces derniers et qu'elle est pour partie responsable de l'état du logement. Avant d'examiner successivement les désordres dont se plaint Mme [G], il faut d'ores et déjà souligner que celle-ci ne remet pas en cause les conclusions du rapport d'expertise du 28 avril 2023 selon lesquelles le logement loué répond aux critères de la décence malgré les désordres relevés. Présences d'humidité et de moisissures': L'expert n'a pas constaté la présence d'humidité ni celle de moisissures dans le logement'; il a par contre constaté un manque d'entretien des grilles de ventilation par la locataire. Dans ces conditions, Mme [G] est mal-fondée à soutenir qu'elle a subi un trouble de jouissance du fait de la présence d'humidité et de moisissures. Electricité': Dans un courrier du 31 août 2021, Mme [G] a indiqué que le «'circuit électrique ne serait pas conforme'» sans plus de précision. Par courrier du 19 octobre 2021, [N] lui a répondu qu'un signalement de non-conformité avait été fait en 2018 et qu'une société avait été mandatée pour la vérification et la remise en état de l'électricité. Mme [G] n'invoquera plus la question dysfonctionnement de l'électricité comme élément constitutif de son trouble de jouissance dans son assignation du 14 décembre 2021'avant de la reprendre suite au rapport d'expertise. En effet, l'expert indique avoir relevé lors de la visite du 17 mars 2023 un défaut d'éclairage dans la cuisine lié à un câble non raccordé au domino en attente et trois prises descellées au mur. [N] justifie avoir fait réparer le défaut d'éclairage dans la cuisine par la pose d'une douille sur le plafonnier le 22 mars 2023, soit cinq jours seulement après pris connaissance du problème lors des opérations d'expertise. S'agissant des prises, l'expert précise à juste titre qu'à l'exception de la prise descellée qui était déjà mentionnée dans l'état des lieux d'entrée (dans le séjour) dont la refixation incombe au bailleur, le descellement des autres prises relève de la responsabilité de la locataire. Il résulte de ces éléments que le bailleur a rapidement agi pour réparer l'éclairage de la cuisine dès qu'il a eu connaissance de ce désordre et que la locataire n'invoque subir aucune trouble dans la jouissance des lieux loués du fait du descellement d'une prise dans le salon dont elle ne sollicite d'ailleurs pas la refixation. Mme [G] est donc mal-fondée à soutenir que le bailleur a manqué à ses obligations contractuelles et qu'elle a subi un trouble de jouissance du fait de dysfonctionnement de l'électricité. Isolation : Mme [G] s'est plainte pour la première fois de la présence d'infiltrations d'air au niveau des fenêtres dans son assignation du 14 décembre 2021. [N] justifie d'une intervention pour régler cette problématique suivant facture émise par la société Nogueira [Y] du 02 juin 2022. Cependant, lors de la visite du 17 mars 2023, l'expert a constaté la présence d'infiltrations en périphérie de la fenêtre de la cuisine. Il préconise un examen des menuiseries pour détecter les défauts d'étanchéité ainsi que les défauts de calfeutrement entre la maçonnerie et les menuiseries. [N] ne justifie pas avoir suivi les préconisations de l'expert ni avoir diligenté une nouvelle intervention pour remédier au manque d'étanchéité persistant des menuiseries qui a été relevé lors de la visite du 17 mars 2023 Dans ces conditions Mme [G] est bien-fondée à solliciter une indemnisation pour le trouble de jouissance subi en raison d'un manque d'étanchéité à l'air des fenêtres. Il sera alloué à Mme [G] la somme de 500 euros en réparation de ce trouble. Sol pas régulier': L'expert indique que le revêtement de sol souple est collé sur un parquet ancien et que des petits dénivelés sont constatés dans la circulation entre la salle à manger et la cuisine. Il préconise de reprendre le sol en faisant en sorte que les dénivelés soient supprimés. [N] ne peut sérieusement soutenir que ce désordre relève de la responsabilité de la locataire au motif qu'il n'était pas mentionné dans l'état des lieux d'entrée. L'expertise ne fournit d'ailleurs aucun élément permettant de conclure en ce sens. Les dénivelés du sol apparaissent consécutifs à une usure anormale ainsi que l'a justement indiqué le premier juge et la reprise de ce désordre relève de l'obligation du bailleur d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. Cependant, si la reprise de ce désordre incombe au bailleur, Mme [G] ne justifie d'aucun trouble de jouissance de ce fait'; elle ne s'en est d'ailleurs jamais plainte jusqu'à la visite de l'expert. Eau chaude':