Cour d'appel, chambre 3-1, 21 mai 2026 — n° 21/07375

PAR CES MOTIFS La cour, Statuant par arrêt contradictoire, rendu publiquement par mise à disposition au greffe, Infirme le jugement rendu le 21 avril 2021 par le tribunal de commerce de Toulon, Statuant à nouveau, Déboute la société [V] [I] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du contrat d'agent commercial conclu avec M. [G] [S], Déboute la société [V] [I] de sa demande tendant à voir prononcer la résolution du contrat d'agent commercial conclu avec M. [G] [S], Condamne la société [V] [I], anciennement société [K] Immo Consulting, à payer à M. [G] [S] la somme de 4 791,68 euros au titre de ses commissions pour les ventes [Q]/[U] et [F]/[Q], Déboute M. [G] [S] de sa demande au titre de la vente [D]/[P], Condamne la société [V] [I] aux dépens de première instance, Y ajoutant, Déboute M. [G] [S] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive, Déboute la société [V] [I] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive, Condamne la société [V] [I] aux dépens de l'appel, recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile, Condamne la société [V] [I] à payer à M. [G] [S] la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La Greffière, La Présidente,

* * * * EXPOSE DU LITIGE Le 7 novembre 2017, M. [G] [S] a signé un contrat d'agent commercial immobilier avec la société [K] Immo Consulting, devenue la société [V] [I]. Le 4 avril 2018, la société [K] Immo Consulting a mis en demeure M. [G] [S] d'avoir à justifier de la réalisation des formalités visées au mandat, notamment son inscription au régime social des travailleurs indépendants et la souscription à une assurance de responsabilité civile professionnelle. Pour sa part, M. [G] [S], invoquant le non-paiement de certaines commissions, a assigné la société [K] Immo Consulting le 28 août 2019 devant le tribunal de commerce de Toulon afin d'obtenir le paiement de la somme principale de 6 333, 34 euros. Par jugement du 21 avril 2021 le tribunal de commerce de Toulon a': Vu la loi N°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce, Vu le décret N°72-678 du 20 juillet 1972 fixant les conditions d'application de la loi N°70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce, Vu l'article 1103 du code civil, Vu 1'article 1104 du code civil, Vu l'article 1194 du code civil, Vu l'article 1353 du code civil, Vu l'article L.110-3 du code de commerce, Vu l'article 696 du code de procédure civile, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, - dit que M. [S] [G] n'a pas satisfait à ses obligations contractuelles telles que contenues dans le contrat d'agent commercial immobilier conclu le 7 novembre 2017, rendant celui-ci, conformément aux termes du dernier alinéa de son article 1, sans objet et réputé rompu à ses torts exclusifs en raison de la non-réalisation de l'un des éléments substantiels de leur accord réciproque, - dit que M. [S] [G] n'a jamais été formellement habilité à négocier, s'entremettre ou s'engager pour le compte de la SARL [K] Immo Consulting, - débouté M. [S] [G] de l'ensemble de ses demandes, - condamné M. [S] [G] à payer à la SARL [K] Immo Consulting la somme de mille cinq cent euros (l.500 €) au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et débouté la SARL [K] Immo Consulting du surplus de sa demande au titre dudit article, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - laissé à la charge de M. [S] [G] les entiers dépens liquidés à la somme de 73,22 € T.T.C., dont T.V.A. l2,20 €, (non compris les frais de citation), - ordonné l'exécution provisoire du présent jugement nonobstant appel et sans caution, * Par acte du 17 mai 2021 M. [G] [S] a interjeté appel du jugement. * Par conclusions notifiées par voie dématérialisée le 17 mars 2026 auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [G] [S] demande à la cour de': Vu les dispositions des articles 1103, 1104, 1240, 1303, 1353, 1188 à 1192 du code civil, Vu le principe « nul ne peut s'enrichir au détriment d'autrui » Vu les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, Vu la jurisprudence. - juger régulier, recevable et fondé, en droit comme en fait, l'appel interjeté par M. [G] [S] à l'encontre du jugement rendu par le tribunal de commerce de Toulon en date du 21.04.2021 ; - débouter la société [V] [I] prise en la personne de son liquidateur Mme [V] [I] ayant pour nom commercial Cormoran Consulting, de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, en celles comprises : ses demandes visant à voir juger le contrat d'agent commercial immobilier entaché de nullité ou, à défaut, résolu pour inexécution contractuelle ; ses demandes visant à obtenir le paiement de dommages-intérêts pour procédure abusives ; ses demandes visant à obtenir la condamnation de M.

MOTIFS Sur la validité du contrat d'agent commercial Au soutien de son appel, M. [G] [S] fait valoir que, contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, les conditions posées au contrat de mandat ont été remplies, et que son inscription au registre spécial des agents commerciaux, même tardive, ne rend pas pour autant nul le contrat d'agent commercial. Il souligne la mauvaise foi de la partie adverse dès lors qu'il était en couple avec Mme [V] [I] au moment de la conclusion du contrat de mandat et qu'il était prévu qu'elle se charge personnellement des formalités, d'autant qu'il a été habilité par le mandant. En tout état de cause, il fait observer que la relation contractuelle entre les parties a bien existé et que les conditions posées au contrat de mandat n'ont jamais été suspensives ni substantielles de la relation contractuelle de sorte qu'aucune nullité ou résolution ne saurait en découler. M. [G] [S] ajoute qu'il est bien intervenu dans les ventes pour lesquelles il demande le paiement de commissions et qu'il en justifie. Subsidiairement, il fait valoir la responsabilité délictuelle de la société [K] Immo Consulting, qui, plutôt que de rompre le contrat, l'a laissé perdurer et a bénéficié du fruit de son travail, et à titre infiniment subsidiaire, il invoque l'enrichissement injustifié dont a bénéficié la société [K] Immo Consulting. En réplique, la société [V] [I], anciennement [K] Immo Consulting, soutient que le jugement doit être réformé en ce qu'il n'a pas retenu sa demande de nullité du contrat de mandat alors que cette nullité découle d'une part, du défaut d'habilitation de M. [G] [S] à exercer la profession d'agent immobilier, et d'autre part, des manquements de celui-ci à ses obligations contractuelles érigées en qualités substantielles. Subsidiairement, elle fait valoir que la résolution du contrat d'agent commercial doit être prononcée en raison des inexécutions contractuelles. Elle ajoute que M. [G] [S] ne justifie pas des mandats de vente régularisés au titre des ventes [Q]/[U], [F]/[Q] et [D]/[P]. Enfin, la société soutient qu'aucune faute ne peut justifier sa responsabilité, que c'est au contraire la faute exclusive de M. [G] [S] qui est à l'origine du litige, et elle conteste que les conditions d'un enrichissement sans cause soient réunies. Sur le défaut d'habilitation de M. [G] [S] Aux termes de l'article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet, les agents immobiliers titulaires de la carte professionnelle peuvent faire appel à des collaborateurs pour négocier, s'entremettre ou s'engager pour leur compte, y compris sous le statut d'agent commercial. Par ailleurs, l'article 9 de la même loi prévoit que toute personne, lorsqu'elle n'est pas elle-même titulaire de la carte professionnelle, peut être habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à procéder aux opérations visées par l'article 2, cette habilitation se traduisant par la délivrance d'une attestation. En l'espèce, ni M. [G] [S] ni la société [V] [I] ne communiquent aux débats l'attestation spécifique prévue à l'article 9 du décret n°72-678 du 20 juillet 1972 permettant de retenir l'habilitation de l'agent commercial dans les conditions ci-dessus rappelées. La société [V] [I] soutient qu'en l'absence de détention de cette attestation, elle est bien-fondée à solliciter la nullité des mandats signés par M. [G] [S] en précisant que «'c'est l'interdiction d'agir dans le cadre des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 à l'égard des clients de l'agent immobilier qui est invoquée par la concluante et non pas l'application de la loi du 2 janvier 1970 dans les rapports entre la société [K] Immo Consultong et M. [G] [S]'». Au regard des considérations qui ont présidé à son élaboration, les dispositions de la loi Hoguet ont été considérées comme étant d'ordre public, et leur non-respect sanctionné d'une nullité absolue du mandat d'agent immobilier, ou, dans d'autres hypothèses, sanctionné d'une nullité relative lorsque la règle violée a pour seul objet la sauvegarde d'un intérêt privé. Il n'en reste pas moins que ces sanctions ne s'appliquent pas dans les rapports entre l'agent immobilier titulaire de la carte professionnelle et ses collaborateurs dès lors que la loi poursuit un objectif de protection de la clientèle. En conséquence, la société [V] [I] est mal-fondée à invoquer la nullité des mandats du fait de l'absence d'habilitation de M. [G] [S] dans les conditions de la loi Hoguet dès lors qu'elle n'est pas bénéficiaire de la protection instaurée par cette loi . Au demeurant, la société [V] [I] ne justifie pas avoir subi un préjudice, même indirectement, dès lors qu'il n'est pas établi que la validité de l'un des mandats visés par la demande de commissionnement aurait été contestée ou serait de nature à remettre en question sa rémunération. Sur le manquement aux obligations contractuelles En application des articles 1103, 1104 et 1193 du code civil les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être modifiées ou révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. En outre, les conventions doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi. Conformément à l'article 1304 du même code le contrat peut être souscrit sous une condition suspensive tenant à l'accomplissement d'un acte ou d'une formalité ou sous une condition résolutoire dont l'accomplissement entraîne l'anéantissement de l'obligation. En outre, une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n'est pas accomplie ou n'a pas défailli, en application de l'article 1304-4. En l'espèce, le contrat d'agent commercial immobilier conclu le 7 novembre 2017 entre M. [G] [S] et la société [K] Immo Consulting, devenue la société [V] [I], contient en premier lieu une clause suspensive ainsi rédigée': «'Le contrat est signé sous condition suspensive de l'immatriculation au RSAC tenu au greffe du Tribunal de commerce et qu'il sera non avenu en cas de défaut d'immatriculation'». Le contrat prévoit que l'extrait d'immatriculation au registre spécial des agents commerciaux (RSAC) doit être communiqué au mandant dans un «'délai de dix jours maximum suivant la conclusion du présent mandat'». M. [G] [S] n'établit pas avoir communiqué l'extrait d'immatriculation au mandant dans le délai prévu à l'acte mais justifie de son immatriculation au registre spécial des agents commerciaux à la date du 21 décembre 2017. Néanmoins, en permettant à l'agent d'exercer ses fonctions en dépit de la non-justification de son immatriculation, et ce, a minima jusqu'à la mise en demeure du 4 avril 2018, le mandant a renoncé, au moins implicitement, à se prévaloir de la condition stipulée dans son intérêt, et ce, conformément à l'article 1304-4 du code civil. En outre, l'application du statut des agents commerciaux n'est pas subordonnée à l'inscription au registre spécial, laquelle est une mesure de police professionnelle. En second lieu, outre l'immatriculation au registre posée en condition suspensive, l'article 1 du contrat de mandat prévoit diverses obligations à la charge de l'agent. Ces obligations sont assorties de la mention suivante':'«'En cas de non-respect des engagements du Mandataire décrits au présent article 1, ce contrat, devenant sans objet, sera automatiquement rompu aux torts exclusifs de l'Agent commercial indépendant, les parties reconnaissant que l'un des éléments substantiels de leur accord réciproque n'est pas réalisé'». Contrairement à ce que soutient M. [G] [S], il n'a pas justifié de l'accomplissement des formalités mises à sa charge, notamment la justification de la compétence professionnelle requise pour obtenir l'habilitation visée à l'article 4 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et la souscription d'une assurance professionnelle.