Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 22 mai 2026 — n° 24/14065

PAR CES MOTIFS , LA COUR, INFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 3 juin 2024, sauf en ce qu'il a débouté la SAS [S] de sa demande de dommages et intérêts ; Statuant de nouveau et y ajoutant, DEBOUTE la SAS [S] de sa demande en paiement de l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse de vente en date du 2 août 2022 ; CONDAMNE la SAS [S] aux dépens de première instance et d'appel ; CONDAMNE la SAS [S] à payer à la SAS HMS INVEST la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE la SAS [S] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,

* * * FAITS ET PROCÉDURE La SAS [S] a pour activité l'acquisition, la construction, gestion et vente d'immeuble. La SAS HMS INVEST (ci-après société HMS INVEST) fait partie du groupe Sageo Services qui exploite des pôles de santé. Par acte authentique en date du 2 aout 2022, la société [S] a consenti une promesse unilatérale de vente à la société HMS INVEST portant sur deux lots en volume d'un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5], de 304,29 m2 et 223,42 m2, deux fractions dans le lot volume N°300 comprenant les futurs parkings d'une base de 365 m2 et 353 m2, et du lot treize correspondant à un garage, situés [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant le prix de 1 122 000 €. La promesse, consentie pour une durée expirant le 15 novembre 2022 à 18 heures, prévoyait diverses conditions suspensives dont l'obtention par la société HMS INVEST d'un prêt avant le 31 octobre 2022, prorogée au 30 novembre 2022, l'obtention du transfert des autorisations d'engager les travaux dans un [Localité 6] au profit du bénéficiaire, la délivrance par le promettant d'un rapport d'un bureau de contrôle attestant la bonne exécution des travaux réalisés par ce dernier (réfection du gros 'uvre et de la charpente), la délivrance aux frais du promettant d'une attestation garantissant l'absence d'amiante avec les bordereaux de suivi des produits amiantés, et la délivrance par le promettant de l'attestation de souscription de I'assurance dommage-ouvrage et la justification du paiement de la prime prévisionnelle. Il était en outre prévu une indemnité d'immobilisation d'un montant de 93 500 € sur laquelle somme le bénéficiaire a versé 28 050 € le jour de la promesse, séquestrée par le notaire. La société HMS n'ayant pas levé l'option de vente, malgré une sommation d'avoir à signer l'acte authentique le 27 janvier 2023, la société [S] l'a assignée par acte extrajudiciaire en date du 1er juin 2023 devant le tribunal de commerce de Paris en paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages et intérêts. Par jugement en date du 3 juin 2024, le tribunal de commerce de Paris a : - ordonné à l'office notarial N3B NOTAIRES de libérer l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 28 050,00 euros au profit de la SAS [S], dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, - condamné la SAS HMS INVEST à payer à la SAS [S] le solde de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 65 450,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, - rejeté les autres demandes de la SAS [S], - rejeté les demandes de la SAS HMS INVEST, - condamné la SAS HMS INVEST aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,86 € dont 11,60 € de TVA, - condamné la SAS HMS INVEST à payer à la SAS [S] la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La société HMS INVEST a interjeté appel par déclaration d'appel du 24 juillet 2024. PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de ses dernières conclusions du 22 avril 2025 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet des moyens de fait et de droit développés, la société HMS INVEST demande à la cour de : - INFIRMER le jugement intervenu en date du 3 juin 2024, rendu par le Tribunal de Commerce de PARIS mais seulement en ce qu'il a : Ordonné à l'office notarial N3B NOTAIRES de libérer l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 28.050 euros au profit de la SAS [S], dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision, Condamné la SAS HMS INVEST à payer à la SAS [S] le solde de l'indemnité d'immobilisation d'un montant de 65.450,00 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision Rejeté les demandes de la SAS HMS INVEST Condamné la SAS HMS INVEST à payer à la SAS [S] la somme de 6.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile

MOTIFS DE L'ARRET I - Sur la demande de la société HMS INVEST d'écarter certaines pièces Aux termes des dispositions de l'article 954 alinéa 1 à 3 du code de procédure civile en sa rédaction antérieure au 1er septembre 2024 : «Les conclusions d'appel contiennent, en en-tête, les indications prévues à l'article 961. Elles doivent formuler expressément les prétentions des parties et les moyens de fait et de droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. Un bordereau récapitulatif des pièces est annexé. Les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, l'énoncé des chefs de jugement critiqués, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu'un dispositif récapitulant les prétentions. Si, dans la discussion, des moyens nouveaux par rapport aux précédentes écritures sont invoqués au soutien des prétentions, ils sont présentés de manière formellement distincte. La cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. ['] » De plus, il résulte de l'article 906 du même code en sa rédaction en vigueur avant le 1er septembre 2024 que les conclusions sont notifiées et les pièces communiquées simultanément par l'avocat de chacune des parties à celui de l'autre partie; en cas de pluralité de demandeurs ou de défendeurs, elles doivent l'être à tous les avocats constitués. En l'espèce, la société HMS demande dans le dispositif de ses conclusions d'écarter les pièces 5, 8, 9,10 et 11 au motif qu'elles ne sont pas expressément citées au soutien des prétentions de la société [S] dans ses conclusions. Toutefois, outre que l'article 954 susvisé ne sanctionne pas par la possibilité d'écarter des pièces pour lesquelles fait défaut l'indication des prétentions au soutien desquelles elles sont produites, il convient d'observer que lesdites pièces ont été régulièrement communiquées à la société HMS INVEST et sont visées au bordereau récapitulatif des pièces accompagnant les conclusions de la société [S]. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande. II- Sur l'indemnité d'immobilisation Pour condamner la société HMS INVEST à payer l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation, le tribunal a considéré que « contrairement à ce qu'affirme HMS, l'indemnité d'immobilisation est due en cas de défaillance du bénéficiaire de la promesse, même si cette dernière renonce à exercer la levée d'option, le paragraphe « REALISATION'', dont fait état HMS, permet simplement et alternativement en cas de levée de l'option à contraindre HMS à poursuivre la vente si cette dernière refuse de signer l'acte de vente », que l'objet du litige portait « en fait sur la réalisation ou non de plusieurs conditions suspensives soit à la charge de HMS soit à la charge de [S] », et que si « [S] a respecté ses obligations et levé les conditions suspensives qui lui incombaient » en revanche, « HMS échoue donc à prouver qu'elle a respecté son obligation de déposer une demande de prêt avant le 17 août ou qu'elle a obtenu une réponse négative à sa demande de prêt antérieure au 31 octobre 2022 ». Au soutien de l'infirmation du jugement, la société HMS INVEST fait valoir que le droit d'option n'étant qu'un simple délai de réflexion laissé au bénéficiaire pour choisir de donner son consentement à la conclusion du contrat, il n'est pas engagé par la promesse et reste parfaitement libre de ne pas conclure le contrat sans que ce refus ne lui soit préjudiciable ; que les premiers juges ont en réalité appliqué à tort le régime juridique de la promesse synallagmatique de vente, en retenant la défaillance du bénéficiaire de la promesse même en cas de renonciation à la levée d'option, et ont confondu le régime juridique de la levée d'option propre à la promesse unilatérale de vente, et celui de la promesse synallagmatique de vente qui engage déjà les deux parties au stade de la promesse puisqu'il y a déjà formation du contrat. Elle ajoute que contrairement à ce qu'ont retenu les premiers juges, l'indemnité d'immobilisation est due en cas de défaillance du bénéficiaire de la promesse, dans le cas où il y aurait eu un commencement de réalisation de la promesse unilatérale de vente par la levée de l'option, sans avoir finalisé par la signature de l'acte authentique, alors qu'en l'espèce elle n'a pas levé l'option en raison de la défaillance de la société [S] dans l'exécution des travaux, la promesse de vente étant ainsi caduque et n'avait donc pas à être contrainte de payer l'intégralité de l'indemnité d'immobilisation. Elle soutient par ailleurs que contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, aucun des cas susceptibles d'entraîner le versement de l'indemnité d'immobilisation n'est rempli, car d'une part, elle n'a pas levé l'option dans le délai et d'autre part, la condition suspensive d'obtention de prêt n'a pas défailli de son fait mais par un refus de la banque, cependant que plusieurs autres conditions suspensives n'ont pas été levées par le promettant lui-même, la promesse de vente est donc devenue caduque, et l'indemnité d'immobilisation n'est pas due. Au soutien de la confirmation du jugement de ce chef, la société [S] fait valoir que la non-levée d'une option dans le délai imparti emporte la caducité automatique de la promesse ou de l'option, la perte du droit d'exercer l'option, et l'acquisition automatique de l'indemnité d'immobilisation par le promettant ; que l'indemnité d'immobilisation constitue en effet le prix de l'exclusivité consentie au bénéficiaire d'une promesse unilatérale de vente par le promettant qui est seul obligé, lorsqu'une indemnité d'immobilisation a été stipulée et que les conditions de sa mise en jeu sont réunies, le juge ne dispose d'aucun pouvoir modérateur, son versement est automatique, du seul fait de la non levée d'option par le bénéficiaire, et sans que le promettant n'ait à justifier d'un quelconque préjudice. Elle soutient par ailleurs que la société HMS INVEST ne justifie pas avoir déposé une demande de prêt dans le délai prescrit par la promesse, et répondant aux caractéristiques prévues par celle-ci, pas plus qu'elle ne justifie avoir accompli les démarches en vue de l'obtention des arrêtés de transfert à son bénéfice des autorisations d'urbanisme qui avaient été délivrées à la SOCIETE FONCIERE BORDELAISE et à elle-même, obtention érigée en condition suspensive, de sorte que ces conditions suspensives doivent être réputées accomplies par application de l'article 1304-3 du code civil. Enfin, elle fait valoir qu'elle n'a commis aucune faute dans la réalisation des autres conditions suspensives invoquées par la société HMS INVEST, celle-ci prétendant de mauvaise foi ne pas avoir eu accès aux rapports attestant de la bonne exécution des travaux, alors que les représentants du GROUPE OPTIM, es qualité de « CONTRACTANT GENERAL » étaient présents aux réunions de chantiers mettant en exergue la bonne exécution de travaux lui incombant . Réponse de la cour Sur les effets de la promesse unilatérale à l'égard du bénéficiaire Aux termes de l'article 1124 du code civil : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l'autre, le bénéficiaire, le droit d'opter pour la conclusion d'un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. » La promesse unilatérale de vente est le contrat par lequel une partie, le promettant, s'engage à céder un bien déterminé dans les conditions fixées dans la promesse, si le cocontractant, bénéficiaire de la promesse, en manifeste ultérieurement la volonté en levant l'option.