Cour d'appel, pôle 4 - chambre 1, 22 mai 2026 — n° 24/10775

PAR CES MOTIFS , LA COUR, CONFIRME en ses dispositions soumises à la cour le jugement du tribunal judiciaire de Créteil du 21 mars 2024 ; Y ajoutant, DEBOUTE Mme [Q] [R] de sa demande de minoration de la clause pénale ; DEBOUTE Mme [Q] [R] de sa demande de délais de paiement ; DEBOUTE de sa demande au titre des frais irrépétibles ; CONDAMNE Mme [Q] [R] à payer à Mme [U] [H] veuve [F] une somme de 3.500 € au titre des frais irrépétibles d'appel. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE,

* * * FAITS ET PROCÉDURE Par acte authentique en date du 19 juin 2013, Mme [U] [H] veuve [R] a vendu à Mme [Q] [R] un appartement, une cave et garage constituant les lots n°108, 119 et 124 d'un ensemble immobilier en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 2], moyennant le prix de 220 110 euros payé comptant le jour de la vente à concurrence de 38 000 euros et pour le surplus, soit 182 110 euros sous la forme d'une rente annuelle et viagère de 21 600 euros payable mensuellement en 12 termes égaux d'un montant mensuel de 1 800 euros. L'acte comporte une clause prévoyant une faculté de renonciation au droit d'usage et d'habitation de la venderesse moyennant une majoration de 20%de la rente en cours. Par jugement du 21 novembre 2019, le juge des tutelles d'lvry Sur Seine a prononcé une mesure de curatelle renforcée au bénéfice de Mme [H] pour une durée de dix ans et désigné Mme [X] [G] en qualité de curateur. Par ordonnance du 23 juin 2020, ce même juge des tutelles a autorisé la curatrice à renoncer au droit d'usage et d'habitation du bien immobilier moyennant une majoration de 20% de la rente mensuelle. Par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 octobre 2020, Mme [G] a notifié à Mme [R] la décision de renoncer au droit d'usage et d'habitation moyennant la majoration de 20 % de la rente, avec effet au 15 janvier 2021. La prise de possession de Mme [R] du bien par la remise des clés est intervenue le 15 janvier 2021, sans qu'un état des lieux ne soit réalisé. Le 11 mai 2021, Mme [H], assistée de sa curatrice, a fait délivrer à Mme [R] un commandement de payer la somme de 7 500 € au titre des arrérages impayés de la rente augmentés de la pénalité de retard conventionnelle de 10 € par jour de retard, lui déclarant qu' à défaut de satisfaire au présent commandement dans le délai d'un mois, Mme [H] entendait se prévaloir, si bon lui semble, du bénéfice de la clause résolutoire convenue aux termes de l'acte du 19 juin 2013, ainsi que la somme de 3 008,31 € au titre de l'indexation de la rente à compter du 1er juillet 2016. Par acte d'huissier dont la date de délivrance est inconnue faute de précision dans le jugement attaqué, Mme [H], assistée de sa curatrice, Mme [X] [G], et cette dernière agissant ès qualités, ont fait assigner Mme [R] devant le tribunal judiciaire de Créteil aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire à titre principal, et subsidiairement prononcer la résolution judicaire de la vente. Par jugement contradictoire en date du 21 mars 2024, le tribunal judiciaire de Créteil a statué comme suit : - Dit n'y avoir lieu à requalifier l'acte authentique de vente du 19 juin 2013 du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] en une vente commutative pour un prix de 220.110 euros, En conséquence, Rejette les demandes de compensation et de condamnation de Mme [U] [H] [F] et Mme [X] [G] à verser la somme de 5 063,66 euros, Déclare valide le commandement de payer délivré le 11 mai 2021 ; Constate l'acquisition à compter du 11 juin 2021, de la clause résolutoire stipulée dans l'acte authentique de vente du 19 juin 2013 intervenu entre Mme [U] [H] veuve [F] et Mme [Q] [R], Constate la résolution de plein droit de la vente, Ordonne la publication du jugement auprès des services de publicité foncière compétents sur l'initiative de la partie la plus diligente, Ordonne à Mme [Q] [R] de restituer à Mme [U] [H] veuve [F] le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2], Dit qu'à défaut pour Mme [Q] [R] d'avoir volontairement libéré le bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] dans les deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Mme [U] [H] veuve [F], assistée de son curateur, pouffa faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si nécessaire, dans les conditions de I'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,

MOTIFS DE L'ARRET Bien que Mme [R] sollicite, dans le dispositif de ses conclusions, « infirmer le jugement du 26 mars 2024 en toutes ses dispositions et en ce qu'il a : Dit n'y avoir lieu à requalifier l'acte authentique de vente du 19 juin 2013 du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 2] en une vente commutative pour un prix de 220 110 euros », elle n'a développé dans le corps de ses conclusions aucun moyen relatif à la qualification du contrat en un contrat de vente viagère, de sorte qu'il y a lieu de considérer qu'elle ne conteste pas le jugement de ce chef. I - Sur la résolution de la vente viagère I - 1 Sur la validité du commandement de payer et les conditions d'application de la clause résolutoire Aux termes de l'article 1978 du code civil, « le seul défaut de paiement des arrérages de la rente n'autorise point celui en faveur de qui elle est constituée à demander le remboursement du capital, ou à rentrer dans le fonds par lui aliéné : il n'a que le droit de saisir et de faire vendre les biens de son débiteur et de faire ordonner ou consentir, sur le produit de la vente, l'emploi d'une somme suffisante pour le service des arrérages. » Cette disposition, qui prévoit un mode particulier de sanction en cas de non-paiement de la rente en permettant au crédirentier de procéder à une exécution forcée en saisissant et vendant les biens du débirentier afin d'en tirer une somme suffisante pour assurer le service des arrérages, écarte expressément l'action en résolution pour défaut de paiement des arrérages, par exception à l'article 1184 en sa rédaction antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, qui posait le principe général selon lequel la résolution d'un contrat synallagmatique peut être demandée en justice dès lors que l'un des cocontractants n'exécute pas ses obligations. Toutefois, il est constant que ce texte n'ayant pas un caractère d'ordre public, il n'empêche pas les parties d'insérer dans le contrat une clause résolutoire par laquelle les parties conviennent, lors de la formation du contrat, que celui-ci sera résolu de plein droit en cas d'inexécution par une partie des engagements visés dans cette stipulation (Civ3°, 10 nov. 1992, n°90-21.417). En l'espèce, il résulte des termes de l'acte authentique en date du 19 juin 2013, portant vente d'un appartement, d'une cave et d'un garage entre Mme [H] et Mme [R], que les parties sont convenues de modalités de paiement du prix comprenant d'une part, un capital payé comptant de 38.000 € et d'autre part, une rente annuelle et viagère de 21.600 €, révisable une fois par an chaque jour anniversaire de la rente sur la base de l'indice mensuel des prix à la consommation série hors tabac de l'ensemble des ménages publié par l'INSEE, et d'avance en douze termes mensuels de 1.800 € chacun le 7 de chaque mois. Cet acte comporte, page 5, une clause prévoyant que le vendeur aura la faculté de renoncer, si bon lui semble, à toute époque, au droit d'usage et d'habitation présentement réservé à son profit et d'abandonner la jouissance du bien à l'acquéreur en prévenant ce dernier de son intention par lettre recommandée avec accusé de réception, 3 mois à l'avance, et que dans cette hypothèse, la rente en cours serait majorée de 20%. Il est prévu en page 6 la clause résolutoire suivante : « ' par dérogation aux dispositions de l'article 1978 du code civil il est expressément convenu qu'à défaut de paiement à son exacte échéance d'un seul terme de la rente viagère présentement constituée, la vente sera de plein droit et sans mise en demeure préalable, purement et simplement résolue sans qu'il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire, un mois après un simple commandement de payer demeuré infructueux contenant déclaration par le CREDIRENTIER de son intention d'user du bénéfice de la présente clause. Dans ce cas, tous les arrérages perçus par le CREDIRENTIER, toutes sommes payées comptant et notamment la partie du prix stipulée payable comptant, et tous embellissements et améliorations apportés aux BIENS objet des présentes seront de plein droit et définitivement acquis au CREDIRENTIER, sans recours ni répétition de la part du DEBIRENTIER défaillant,et ce à titre de dommages-intérêts et d'indemnités forfaitairement fixés. En cas de non à son échéance exacte d'un seul terme de rente et de ces majorations éventuelles et sans qu'il soit besoin d'une quelconque mise en demeure, le bénéficiaire de la rente aura droit à une indemnité de dix euros (10.00 €) par jour de retard à titre de clause pénale et sans que cela puisse porter préjudice au droit pour el bénéficiaire de la rente de préférer la résolution du présent contrat, et cette astreinte courra à compter du septième jour suivant la date d'échéance et sera exigible jour par jour'. » En l'espèce, il est établi que par courrier recommandé avec accusé de réception du 14 octobre 2020, Mme [G], autorisée en cela par décision du juge des tutelles du 23 juin 2020, a notifié à Mme [R] la décision de renoncer au droit d'usage et d'habitation moyennant la majoration de 20% de la rente avec effet au 15 janvier 2021. Il n'est pas contesté que la remise des clés, et partant, la prise de jouissance de Mme [R], a eu lieu le 15 janvier 2021 en présence de M. [Y], président du conseil syndical de l'immeuble. En application de la clause résolutoire susvisée, Mme [H], assistée de sa curatrice, a fait délivrer à Mme [R] le 11 mai 2021, un commandement de payer la somme totale de 7.500 € correspondant à hauteur de 6.440 € au montant des arrérages échus impayés après déduction de la somme de 4.000 € payée par la débirentière, et de 1.060 € à la pénalité de retard conventionnelle de 10 € par jour de retard ayant couru pendant 106 jours du 14 janvier 2021 au 30 avril 2011, et indiquant qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, elle entendait se prévaloir, si bon lui semble, du bénéfice de la clause résolutoire insérée dans l'acte authentique, littéralement reproduite au commandement de payer. Comme l'a retenu le tribunal, la formule d'usage du commandement de payer « si bon lui semble » n'apparaît pas de nature à rendre équivoque la volonté de la crédirentière de se prévaloir de la clause résolutoire, et ce d'autant qu'après la reproduction intégrale de la clause résolutoire audit commandement, il est expressément indiqué en caractère gras et souligné « dont ma requérante entend se prévaloir », excluant ainsi tout doute sur l'intention de la crédirentière. En outre, contrairement aux allégations de Mme [R], ce commandement de payer visant expressément la clause résolutoire est suffisamment précis dès lors d'une part, qu'il détaille comme précisé ci-dessus la somme totale due de 7.500 €, correspondant au montant des arrérages dues après majoration de 20% déduction faite du paiement partiel à concurrence de 4.000 € des arrérages de rente du 1er janvier 2021 au 31 mai 2021, et augmenté du montant détaillé de la pénalité de retard conventionnelle, d'autre part qu'il précise la date d'acquisition de la résolution de plein droit de la vente, soit un mois à compter du jour de la délivrance du commandement de payer, en cas de non-paiement des sommes dues dans ce même délai. Enfin, aucune disposition légale ou réglementaire n'impose, à peine de nullité d'un commandement de payer visant la clause résolutoire, que soient rappelés les effets de la résolution de la vente tenant à la perte de la propriété du bien par le débiteur, la conservation des arrérages antérieurs perçus par le créancier, étant observé que le rappel de la clause résolutoire du contrat le mentionne expressément, ou encore l'expulsion de la débirentière du bien litigieux. Ainsi, Mme [R] disposait bien de toutes les informations nécessaires lui permettant de connaître les sommes dont elle était débitrice ainsi que le délai dans lequel il lui incombait de régulariser pour faire échec au jeu de la clause résolutoire.