Cour d'appel, 1ère chambre, 26 mai 2026 — n° 25/02273

En conséquence, la République Française mande et ordonne à tous : (D n°47-1047 du 12 juin 1947 modifié) huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit arrêt à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, ladite décision a été signé par le président et le greffier Pour copie certifiée conforme à l'original, revêtue de la formule exécutoire délivrée par nous Directeur des service de greffe judiciaire de la cour d'appel de Rennes.

EXPOSÉ DU LITIGE Mme [E], qui est propriétaire d'une maison située au [Adresse 5], à [Localité 7] (département du Morbihan), a confié la vente de ce bien à la société Roc Patrimoine, exerçant sous l'enseigne ORPI, suivant un mandat exclusif de vente du 25 juin 2021. Par acte sous seing privé du 18 septembre 2021, M. et Mme [B] et Mme [E], avec le concours de la société Roc Patrimoine, ont conclu un compromis de vente pour l'acquisition du bien par les premiers au prix de 470.000 euros, outre les frais d'actes estimés à 31.000 euros et les honoraires de l'agence immobilière fixés à 21.150 euros. L'acte stipule que les acquéreurs financeront cette acquisition à l'aide d'un ou plusieurs prêts pour un montant total de 422.250 euros « dans le cadre d'un prêt relais d'une durée maximale de 20 ans au taux minimum de 2,5 % basé sur la vente de la maison, sis(e) [Adresse 6] pour un prix de 1.400.000 € (...) et pour le surplus sans l'aide d'aucun prêt. » L'acte prévoit que les acquéreurs doivent déposer dans les plus brefs délais les demandes de prêt correspondantes auprès de trois établissements bancaires au minimum, la réception de ces offres de prêt devant intervenir au plus tard le 20 octobre 2021. Cet acte stipule également le dépôt, par M. et Mme [B], d'un acompte de 47.000 euros entre les mains de Me [D] [K], notaire choisi pour séquestre par les parties. Il est constant que cet acompte n'a pas été versé. La réitération par acte authentique devait intervenir, selon ce même acte, au plus tard le 4 décembre 2021. Par courriel du 28 octobre 2021, l'agence immobilière s'est enquise auprès des acquéreurs du dépôt des demandes de crédit et, par une nouvelle démarche au mois de novembre 2021, elle leur a demandé, après avoir reçu une première attestation de refus de prêt d'un établissement bancaire, la justification des deux autres éventuels refus. Au total, les trois attestations de refus de prêt, émanant de trois établissements bancaires différents, ont été transmises à Mme [E] le 9 décembre 2021. Après plusieurs reports de la date prévue pour la réitération par acte authentique de la vente, Me [K] a sommé les parties de comparaître en son office le 29 juin 2022 afin de signer l'acte de vente et les époux [B] ne s'étant pas présentés à cette date, il a dressé un procès-verbal de carence. Par actes des 23 et 28 décembre 2022, Mme [E] a fait assigner M. et Mme [B], ainsi que la société Roc Patrimoine et la société notariale devant le tribunal judiciaire de Vannes. Par jugement du 14 janvier 2025, le tribunal judiciaire de Vannes a : prononcé la résolution du compromis de vente du 18 septembre 2021 aux torts de M. et Mme [B] ; condamné solidairement M. et Mme [B] à payer à Mme [X] la somme de 47.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis ; dit n'y avoir lieu de modérer cette clause pénale ; condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 47.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien ; condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 1.000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ; condamné M. et Mme [B] à verser à Mme [E] la somme de 157,30 euros TTC à titre de dommages-intérêts pour les frais de signification de la sommation à comparaître en l'étude du notaire ; condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser à Mme [E] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; condamné in solidum M. et Mme [B], la société Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K] à verser aux dépens ; dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire ; débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

MOTIFS DE LA DÉCISION Bien que la demande d'infirmation tenant à faire juger que le tribunal judiciaire aurait statué ultra petita soit formulée en dernier lieu dans les conclusions de M. et Mme [B], il est logique de la traiter en premier car ce moyen porte sur l'étendue même de la matière contentieuse. Sur le moyen tenant à ce que le tribunal judiciaire aurait statué ultra petita : Alors que M. et Mme [B] soulèvent le fait que Mme [E] n'avait pas demandé de dommages-intérêts en sus du versement de la clause pénale et que la juridiction de première instance a ainsi excédé les demandes dont elle était saisie, Mme [E] n'apporte aucune observation sur ce point. Au demeurant, Mme [E], indique elle-même que l'acompte de 47.000 euros était « destiné à garantir le règlement de la clause pénale par les acquéreurs constituant l'indemnisation du préjudice de non réalisation de la vente » (avant-dernier paragraphe de la page 40 des conclusions). En outre, il ressort de l'exposé du litige figurant dans le jugement du 14 janvier 2025, qui n'est pas argué de dénaturation, que Mme [E] avait formulé les demandes qui suivent : « prononcer la résolution du compromis de vente du 18 septembre 2021 ; juger Monsieur et Madame [B] solidairement redevables à Madame [E] de la somme de 47.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente ; en conséquence, prononcer les condamnations suivantes : A titre principal : condamner in solidum Monsieur et Madame [B], la SAS Roc Patrimoine et la société [I] [L] et [D] [K], notaires associés à verser à Madame [E] la somme de 47.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 18 septembre 2021 ; A titre subsidiaire : condamner in solidum Monsieur et Madame [B] à verser à Madame [E] la somme de 47.000 euros au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 18 septembre 2021 ; condamner in solidum Monsieur et Madame [B], la SAS Roc Patrimoine et la SELARL [I] [L] et [D] [K], notaires associés à verser à Madame [E] la somme de 47.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien ; A titre infiniment subsidiaire, condamner in solidum Monsieur et Madame [B], la SAS Roc Patrimoine et la SELARL [I] [L] et [D] [K], notaires associés à verser à Madame [E] la somme de 47.000 euros à titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien. » Ainsi, la demande principale, à laquelle il a été fait droit en première instance, était unique : elle ne consistait qu'en la condamnation au paiement de la somme de 47.000 euros au titre de la clause pénale. Ce n'est qu'à titre subsidiaire que Mme [E] formait une demande double, de la même somme de 47.000 euros, en la demandant une première fois titre de la clause pénale et une seconde fois titre de dommages-intérêts pour l'immobilisation du bien, sans que l'exposé du litige explique cette redondance, qui ne figurait que dans la demande subsidiaire. Ainsi, il est acquis que Mme [E] n'avait pas formulé à titre principal une demande de double condamnation de la même somme de 47.000 euros et, n'était la redondance inexpliquée au titre de la seule demande subsidiaire, la juridiction de première instance ne pouvait à la fois accueillir la demande au titre de la clause pénale et y ajouter une demande de dommages-intérêts, qui n'était pas formulée à titre supplémentaire. Au demeurant, il s'infère de la motivation du jugement attaqué que le tribunal judiciaire n'a entendu condamner les époux [B], la société notariale et l'agence immobilière qu'à une unique somme de 47.000 euros (outre la condamnation à 1.000 euros pour préjudice moral) et non pas à deux fois cette somme de 47.000 euros : ce qu'a manifestement voulu juger le tribunal judiciaire, c'est que cette même somme de 47.000 euros est due par les époux [B] au titre de la clause pénale et in solidum par la société notariale et l'agence immobilière à titre de dommages-intérêts. D'ailleurs, le jugement indique lui-même (en sa page 13) : « En l'espèce, Mme [E] ne demande effectivement pas une double indemnisation du même préjudice ». C'est ainsi de manière erronée que le dispositif du jugement attaqué fait apparaître la condamnation au paiement de cette somme de 47.000 euros en doublon. Quoi qu'il en soit, il est avéré que Mme [E] n'avait, à titre principal, demandé la somme de 47.000 euros qu'une seule fois, en sollicitant que tant les époux [B] que la société notariale et l'agence immobilière y soient condamnés in solidum, de sorte que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a dédoublé cette condamnation. Sur la base de cet unique chef de demande s'agissant de la demande de condamnation à la somme de 47.000 euros, il demeure à examiner si les époux [B] en sont redevables au titre de la clause pénale et l'agence immobilière ainsi que la société notariale à titre de dommages-intérêts, hors clause pénale. Sur la recevabilité de la demande des époux [B] tendant à être garantis de toute condamnation à leur égard : Alors que la société [I] [L] et [D] [K] soulève, dans ses conclusions du 3 octobre 2025, l'irrecevabilité de cette demande comme étant nouvelle en cause d'appel, les époux [B] ne répondent pas à cette fin de non-recevoir dans leurs conclusions pourtant largement postérieures. Ainsi, les époux [B] n'ont formé de développements à ce titre que dans leur note en délibéré. Or, la demande de note en délibéré ne portait que sur l'extension, à la société Roc Patrimoine, de la fin de non-recevoir soulevée par la société notariale et ne peut dès lors être le prétexte pour les époux [B] à répondre sur la fin de non-recevoir soulevée par cette dernière. Il ne ressort pas de l'énoncé des prétentions des époux [B] en première instance, tel que figurant dans le jugement de première instance qui n'est pas argué de dénaturation à cet égard, que ceux-ci avaient formé une quelconque demande tendant à être garantis ou relevés indemnes de toute condamnation par la société notariale. D'ailleurs, les époux [B] eux-mêmes ne le prétendent pas dans leur note en délibéré et la partie de leurs conclusions de première instance, dans la discussion des faits et moyens, tendant à justifier que seules l'agence immobilière et la société notariale étaient susceptibles d'engager leur responsabilité, ne constitue pas une demande de garantie. Au surplus, la partie du dispositif des conclusions de première instance des époux [B] contient plus d'une page de mentions commençant par 'juger que', qui ne correspondent pas à des demandes mais à des moyens, repris à tort dans cette partie finale des conclusions ; or, même en reprenant ces mentions qui n'auraient pas dû figurer dans le dispositif des conclusions, aucune d'elles ne porte sur le fait que seules l'agence immobilière et la société notariale étaient susceptibles d'engager leur responsabilité. Ainsi, les conclusions de première instance des époux [B] ne contiennent pas la demande de garantie qu'ils forment de manière nouvelle en cause d'appel. En outre, le jugement faisant l'objet de l'appel ne constitue pas, au sens de l'article 564 du code de procédure civile, la survenance ou la révélation d'un fait. En premier lieu, ce critère n'a pas été invoqué par les époux [B] dans leurs dernières conclusions mais seulement dans leur note en délibéré, dont ce n'était pas l'objet. En second lieu et surabondamment, le jugement faisant l'objet de l'appel ne peut constituer la survenance ou la révélation d'un fait dès lors qu'il appartenait aux époux [B], au stade de la première instance, d'anticiper l'impact des demandes de leurs adversaires. Aussi la demande de garantie des époux [B] à l'égard de la société notariale et de l'agence immobilière est-elle irrecevable en raison de sa nouveauté en cause d'appel. Sur l'application de la clause pénale : Sur le principe de l'application de la clause pénale :