Cour d'appel, 1ère chambre, 26 mai 2026 — n° 24/02146

PAR CES MOTIFS La cour d'appel statuant publiquement, par arrêt contradictoire après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a : ordonné aux époux [H]-[C] in solidum de restituer à M. [B] [D] et Mme [N] [F] le prorata de taxes foncières 2023 à hauteur de 310 euros; condamné les époux [C] in solidum à payer à M. [B] [D] et Mme [N] [F] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts; Statuant de nouveau sur les points infirmés : Ordonne aux époux [O] [H]- [J] [C] de restituer à M. [B] [D] et Mme [N] [F] le prix de vente (35.000 euros), les frais notariés (3800 euros) ; Condamne solidairement les époux [H]-[C] à payer à M. [B] [D] et Mme [N] [F] les sommes de 2424,07 euros au titre du préjudice matériel résultant des frais et taxes réglés, 3500 euros en réparation du préjudice moral ; Y ajoutant : Déboute les parties de leurs autres demandes ; Condamne solidairement les époux [H]-[C] à payer aux consorts [D]-[F] la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamne solidairement les époux [H]-[C] aux dépens d'appel. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

EXPOSÉ DU LITIGE Les époux [H]-[C] ont acquis selon acte authentique du 30 juin 2017 des époux [A] (acquis le 17 décembre 2004) une parcelle de terre sur laquelle existe une construction d'une pièce centrale, un coin cuisine et repas, deux petites chambres, un cabinet de toilette, un puits, cadastrée section AN n° [Cadastre 1] commune d'[Localité 5] pour un prix de 22 000 euros. L'acte précise que l'entrée en jouissance a eu lieu par la prise de possession réelle le 1er juillet 2009. Le prix a été payé 1500 euros le 26 juin 2009, 2500 euros le 15 juillet 2009, puis au moyen de soixante mensualités de 312 euros chacune. Le vendeur déclarait que la consistance du bien n'avait pas été modifiée de son fait par des travaux non autorisés, que le bien n'avait fait l'objet d'aucune injonction de travaux, qu'aucune construction ou rénovation n'avait été effectuée sur cet immeuble dans les dix dernières années ou depuis son acquisition. Par acte authentique du 6 juillet 2022, les époux [H]-[C] ont vendu aux consorts [D]-[F] la parcelle précitée. Les vendeurs déclaraient avoir posé au sol des panneaux photovoltaïques en 2016 et novembre 2021, confirmaient n'avoir réalisé aucuns travaux nécessitant une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire. Le certificat d'urbanisme du 17 mai 2022 précise que le bien se trouve en zone inondable. Les acquéreurs ont déposé une déclaration préalable de travaux le 1er août 2022. Par arrêté du 29 août 2022, le maire s'est opposé aux travaux, a motivé son refus par le fait que le terrain se situe en zone rouge du PPRI de la Vienne 'où l'inconstructibilité est la règle générale et que la construction de bâtiment à usage de logement est interdite'. Il a indiqué ensuite que la construction objet des travaux était constituée de matériaux précaires, n'avait pas fait l'objet d'une autorisation d'urbanisme et était donc illégale. Il a relevé en outre que l'immeuble n'était pas raccordé. Par courrier recommandé du 13 octobre 2022, les acquéreurs ont demandé aux vendeurs l'annulation de la vente. Par acte du 13 décembre 2022, les consorts [D]-[F] ont assigné les époux [H]-[C] devant le tribunal judiciaire de Poitiers aux fins de voir prononcer la nullité de la vente en raison de son objet illicite, de l'existence d'un dol. Les vendeurs ont conclu au rejet des demandes. Par jugement en date du 26 juillet 2024, le tribunal judiciaire de Poitiers a notamment statué comme suit : -Rejette les fins de non-recevoir -Prononce la nullité de la vente de l'immeuble situé « [Adresse 3] » commune d'[Localité 5] (86) cadastré section AN n°[Cadastre 1] réalisée par acte notarié du 6 juillet 2022 de Me [E] [M], notaire à [Localité 6] entre M.[J] [C] et Madame [O] [H] épouse [C], vendeurs, et M. [B] [D] et Madame [N] [F], acquéreurs. -Ordonne aux époux [H]-[C] in solidum de restituer à M. [B] [D] et Mme [N] [F] le prix de vente (35000 euros), les frais dits notariés (3800 euros) et le prorata de taxes foncières 2023 (310 euros). -condamne les époux [C] in solidum à payer à M. [B] [D] et Mme [N] [F] la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts. -condamne les époux [C] à payer aux consorts [D]-[F] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile -condamne in solidum les époux [C] aux dépens y compris les frais de publication Le premier juge a notamment retenu que : Sur le dol Il résulte de l'acte d'acquisition du 30 juin 2017 et des conclusions que les époux [C] ont pris possession de l'immeuble le 1er juillet 2009. Le 17 septembre 2012, [J] [C] a sollicité un permis de construire aux fins d'extension (de 30 à 54 m2). Les travaux avaient en fait été déjà réalisés. Le permis a été refusé le 5 octobre 2012, l'extension n'étant pas autorisée par le plan d'occupation des sols comme l'indiquait déjà la mise en demeure du 20 janvier 2012 rappelant que c'est une zone inondable. L'extension était illégale.

MOTIVATION -sur la nullité de la vente Les époux [H]-[C] demandent l'infirmation du jugement au motif que l'illégalité de la construction serait limitée à l'extension, qu'elle aurait été réalisée avant qu'ils ne soient propriétaires, qu'ils pensaient que la situation avait été régularisée par leur vendeur. Ils rappellent que les acquéreurs avaient connaissance du certificat d'urbanisme, avaient déclaré ne pas faire de l'obtention d'un permis de construire une condition de l'achat. Ils soutiennent que l'acte de vente ne décrit pas l'immeuble comme un immeuble à usage d'habitation. Ils contestent les préjudices allégués, soit l'impossibilité des acquéreurs d'assurer l'immeuble, de le faire reconstruire en cas de sinistre, de réaliser des travaux. Les consorts [D]-[F] demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente pour dol. *** Selon l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. Selon l'article 1133, les qualités essentielles de la prestation sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté. L'article 1137 du code civil dispose que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manoeuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Il résulte des productions les éléments suivants : Les époux [C] ont acquis l'immeuble par acte authentique du 30 juin 2017, omettent de rappeler qu'ils en ont la jouissance depuis le 1er juillet 2009. Le 20 janvier 2012, le maire écrivait à Mme [O] [C] : ' Il est venu à notre connaissance que des travaux d'emménagement étaient en cours sur la construction située au lieudit [Adresse 3]. A notre connaissance, aucune autorisation de travaux n'a été délivrée par les services officiels. Si aucune autorisation n'a été demandée, nous vous prions d'interrompre immédiatement les travaux, de remplir une déclaration préalable ou demande de permis de construire.' Le maire ajoutait qu'une autorisation aurait de fortes chances d'être refusée car la parcelle était située dans une zone inondable du plan d'occupation des sols. Le 21 septembre 2012, M. [J] [C] a demandé un permis de construire aux fins de réalisation d'une extension portant sur une surface de plancher créée de 24 m2. La demande était refusée le 5 octobre 2012, refus motivé par le fait que le projet d'agrandissement n'était pas autorisé dans les secteurs NDi (risque d'inondation élevé). Les époux [C] ont assuré leur maison et déclaré une surface habitable de 70 m2, des dépendances de 30 m2. Il résulte donc des productions précitées que la construction d'un bâtiment à usage de logement sur le terrain acheté était interdite, que la construction existante avant extensions était illégale, n'avait jamais été autorisée, que les extensions réalisées par la suite sont pareillement illégales. Il ne saurait être soutenu que l'illégalité ne concerne qu'une partie minime de la construction. Elle vaut pour la construction initiale comme pour les deux extensions successives. Les vendeurs avaient parfaitement connaissance de la situation et cela depuis le 20 janvier 2012. Ils ont délibérément dissimulé l'irrégularité de la construction aux acquéreurs. Le premier juge a retenu à juste titre que c'est M. [J] [C] qui avait déposé une demande de permis de construire le 21 septembre 2012 portant sur une surface de plancher créée de 24 m2, avait été destinataire d'un refus. Il est certain qu'une seconde extension a été réalisée pour parvenir à la surface déclarée à l'assureur de 70 m2, extension réalisée sans permis. La cour constate que les vendeurs ont déclaré la pose de panneaux photovoltaïques, mais ont gardé le silence sur les extensions précitées. Le courrier du maire du 20 janvier 2012, le refus de permis du 5 octobre 2012, la réalisation de travaux d'extension sans permis, la superficie déclarée à l'assureur démontrent que le silence gardé par les vendeurs lors de la vente était intentionnel et ne peut qu'être qualifié de manoeuvre destinée à tromper les acquéreurs sur les caractéristiques essentielles de l'immeuble vendu. Le silence gardé sur ces caractéristiques a été déterminant du consentement des acquéreurs qui croyaient acheter un immeuble à usage d'habitation, ont déclaré expressément qu'ils entendaient conserver cet usage et prévoyaient de faire de l'immeuble leur résidence principale. Ils envisageaient des travaux d'aménagement qui se sont avérés impossibles à réaliser au regard du caractère illicite de la construction. Les consorts [D]-[F] démontrent ainsi qu'ils n'auraient pas consenti à l'achat ou auraient contracté à des conditions substantiellement différentes s'ils avaient eu connaissance de l'illégalité de la construction. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente de l'immeuble. -sur les restitutions Selon l'article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. L' anéantissement rétroactif de l'acte remet les parties dans la situation initiale, entraîne restitution des sommes versées en exécution de la convention annulée. L'article 1352-6 dispose que la restitution d'une somme d'argent inclut les intérêts au taux légal et les taxes acquittées entre les mains de celui qui l'a reçue. Le tribunal a ordonné la restitution du prix de vente, des frais notariés. Le jugement sera confirmé sauf à dire que les restitutions s'élèvent à ( 35 000 + 3800) 38 800 euros. -sur l'indemnisation du préjudice matériel Le tribunal a rejeté les autres demandes au motif qu'elles ne correspondaient pas à des dépenses nécessaires à la conservation du bien ou qui en avaient augmenté la valeur. Les acquéreurs demandent : -le prorata de la taxe foncière 2022 à hauteur de 130 euros, les taxes foncières 2023, 2024 à hauteur de 310 et 343 euros, -le coût de l'étude de sol réalisée avant la vente d'un montant de 498 euros, -les frais de diagnostic de l'assainissement réglés avant la vente d'un montant de 171,67 euros, -l'achat d'un filtre à eau pour 496 euros, -l'analyse de la potabilité de l'eau du puits pour 78,40 euros, -l'installation d'une box 4G pour 97 euros, -un mois d'abonnement box 4G pour 35,76 euros, -le rachat de la gazinière aux vendeurs pour 300 euros. Il est de jurisprudence confirmée que le droit de demander la nullité d'un contrat n'exclut pas l'exercice par la victime de manoeuvres dolosives d'une action en responsabilité délictuelle pour obtenir de leur auteur réparation du préjudice qu'elle a subi. Les acquéreurs sont fondés à obtenir la condamnation des vendeurs à leur payer le coût des taxes foncières réglées en 2022, 2023, 2024 étant observé que l'assignation aux fins de nullité de la vente est du 13 décembre 2022, les frais exposés pour acquérir l'immeuble (étude de sol, diagnostic d'assainissement), ceux exposés pour jouir de l' immeuble (rachat de la gazinière, achat du filtre à eau, analyse de la potabilité, installation d'une box 4G). Sera en revanche rejetée la demande formée au titre de l'abonnement box 4G qui correspond à une charge courante exposée par tout détenteur d'un accès internet. Les époux [C] seront donc condamnés à payer aux consorts [D]-[F] la somme de 2424,07 euros à titre de dommages et intérêts. -sur l'indemnisation du préjudice moral Le tribunal a évalué le préjudice moral des acquéreurs à la somme de 2500 euros Les acquéreurs demandent une somme de 8000 euros.