Cour d'appel, 1ère chambre, 26 mai 2026 — n° 24/02100

PAR CES MOTIFS , La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi et en dernier ressort, Rectifie l'erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement n°23/219 du 1er juillet 2024 et remplace dans ce dispositif : 'Déboute la SCI Quinta de leur demande de dommages et intérêts' par 'Déboute M. [L] [S] et Mme [A] [S] de leur demande en paiement de la somme de 97 000 euros au titre de la clause pénale' Dit que cette rectification sera mentionnée sur la minute du jugement ainsi rectifié, Infirme le jugement entrepris, sauf sur ce chef ainsi rectifié qui sera confirmé, Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [A] [S] à payer à la SCI Quinta la somme de 48 500 euros, Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [A] [S] aux entiers dépens de première instance et d'appel, Condamne solidairement M. [L] [S] et Mme [A] [S] à payer la somme de 3 000 euros à la SCI Quinta sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par elle en première instance et en d'appel. Le présent arrêt a été signé par M. Patrick CASTAGNE, Président, et par Mme Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière, Le Président,

EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 1er juin 2022, M. [L] [S] et Mme [A] [G] épouse [S] ont signé avec la SCI Quinta un compromis de vente pour l'acquisition d'un bien immobilier situé [Adresse 3] à Anglet (Pyrénées-Atlantiques) au prix de 946 341 euros. La SCI Quinta a versé un acompte d'un montant de 48 500 € entre les mains du séquestre, Me [E]. Il était disposé qu'en cas de non réalisation de l'une des conditions suspensives, l'acompte serait restitué, sauf contestation sérieuse du vendeur fondée sur la faute, la négligence ou la mauvaise foi de l'acquéreur. L'acte stipulait une condition suspensive tenant à la vente par la SCI Quinta à M. et Mme [Z] d'un bien immobilier situé à [Adresse 4] au prix de 1 670 000 euros (compromis signé le 15 avril 2022, réitération de l'acte 'xée au 18 juillet 2022), ainsi qu'une clause pénale de 97 000 € en cas de non réalisation de la vente après la levée des conditions suspensives. La réitération de la vente, prévue le 12 août 2022, n'a pas eu lieu. Par acte du 27 janvier 2023, la SCI Quinta a assigné les époux [S] devant le tribunal judiciaire de Bayonne. Par jugement contradictoire du 1er juillet 2024, le tribunal judiciaire de Bayonne a : - débouté la SCI Quinta de ses demandes, - autorisé Me [E] à libérer la somme de 48 500 euros entre les mains de M. et Mme [S], - débouté la SCI Quinta de 'leur' demande de dommages et intérêts, - condamné la SCI Quinta au paiement de la somme de 4000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Le tribunal a considéré : - que la condition suspensive ne s'est pas réalisée, la SCI Quinta n'ayant pas vendu le bien aux consorts [Z] dans les délais prévus dans le compromis signé le 1er juin 2022, mais que M. et Mme [S] sont fondés à s'opposer à la libération de la caution en sa faveur dès lors qu'elle a négligé de les informer de la défaillance temporaire de ses cocontractants, les laissant dans l'expectative et sans la moindre nouvelle jusqu'à la date prévue pour la réitération de l'acte authentique, de sorte qu'il convient de débouter la SCI Quinta de ses demandes et d'autoriser Me [E] à libérer la somme de 48500 € entre les mains des consorts [S], - que la non réalisation de la vente découlant du non-avènement de la condition suspensive, les consorts [S] ne sont pas fondés à solliciter l'application en leur faveur de la clause pénale stipulée uniquement en cas de réalisation des conditions suspensives. Par déclaration du 17 juillet 2024, la SCI La Quinta a interjeté appel de ce jugement en ses dispositions expressément mentionnées dans son acte d'appel. Dans ses dernières conclusions notifiées le 13 mars 2025, la SCI Quinta représentée par sa représentante légale Mme [Y] [J] [C], appelante sur appel principal et intimée sur appel incident, demande à la cour de : - réformer le jugement en ce qu'il : > l'a déboutée de sa demande de restitution de la somme séquestrée de 48 500 euros, > a autorisé le notaire à verser cette somme entre les mains des époux [S], > l'a déboutée d'une demande de dommages et intérêts, > l'a condamnée à payer 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, > l'a condamnée aux entiers dépens Statuant à nouveau - condamner M. [L] [S], solidairement avec Mme [A] [G] épouse [S] à lui payer la somme de 48 500 euros, Subsidiairement sur ce point : - évaluer le montant des dommages et intérêts à leur allouer à une somme inférieure ou égale à 3000 euros. - condamner M. [L] [S], solidairement avec Mme [A] [G] épouse [S], à lui payer la différence entre la somme de 48 500 euros et le montant des dommages et intérêts ainsi alloués, - rectifier le jugement de première instance, - ordonner qu'il soit ajouté au dispositif de ce jugement : «Déboute les époux [S] de leur demande en paiement de la somme de 97 000 euros au titre de la clause pénale contenue dans l'acte de vente sous conditions suspensives»

MOTIFS Aux termes de l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, l'acte sous seing privé de vente d'immeuble sous conditions suspensives daté du 1er juin 2022 produit aux débats soumet la vente à une condition suspensive particulière liée à la vente par la SCI Quinta d'un bien immobilier lui appartenant aux époux [Z] (page 12 de l'acte). À cet égard, la SCI Quinta précise expressément : > avoir conclu avec les époux [Z] un avant-contrat en date du 15 avril 2022, > que le produit de la vente lui revenant s'élève à la somme de 1 670 000 euros payable comptant, > avoir la libre disposition de ce prix dès la réalisation de cette vente, sous réserve de s'acquitter du ou des prêts pouvant exister le cas échéant sur le bien et dont le montant exigible est en toute hypothèse inférieur à ce prix, > que son apport personnel aux présentes est conditionné par la perception du disponible de ce prix, > que la date de réalisation convenue de cet avant-contrat est antérieure à celle des présentes comme étant fixée au 18 juillet 2022. Il est mentionné dans l'acte qu'une copie de cet avant-contrat y est annexée. Le même acte stipule (en gras dans le texte) que 'l'ACQUEREUR s'oblige à informer l'Agence de la levée des conditions suspensives de sa propre promesse de vente dès sa survenance. En cas de non-respect de cette obligation, l'ACQUEREUR ne pourra plus se prévaloir de la présente condition suspensive. Dans le paragraphe suivant, il est convenu entre les PARTIES que si la vente du bien n'est pas conclue dans le délai sus-indiqué, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues au seul choix de l'ACQUEREUR et le dépôt de garantie éventuellement versé par l'ACQUEREUR lui sera rendu immédiatement, sauf application des dispositions du premier alinéa de l'article 1304-3 du code civil'. En page 13, l'acte soumet également la vente à des conditions suspensives de droit commun : > le certificat d'urbanisme ou les titres de propriété ne devront révéler aucune charge réelle ou servitude grave pouvant déprécier la valeur des biens objet des présentes ou altérer de manière significative la jouissance de l'ACQUEREUR, > l'état hypothécaire ne devra révéler aucune inscription de privilège ou d'hypothèque garantissant des créances dont le solde, en capital, intérêts et accessoires, ne pourra être intégralement remboursé à l'aide du prix de vente. L'acte stipule que si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, chacune des PARTIES retrouvera alors son entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre. L'acompte versé sera immédiatement et intégralement restitué à l'ACQUEREUR. Si le défaut de réalisation d'une des conditions suspensives a pour origine la faute, la négligence, la mauvaise foi ou un abus de droit de l'ACQUEREUR, le VENDEUR pourra faire déclarer la conditions réalisée, sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts. L'ACQUEREUR devra, par ailleurs, indemniser l'AGENCE du préjudice cause, à hauteur du montant des honoraires prévus aux présentes'. Il en résulte que les époux [S] étaient pleinement informés que la vente entre la SCI Quinta et les époux [Z] était soumise à la condition suspensive que ces derniers obtiennent le financement nécessaire pour acquérir le bien de la SCI Quinta. Si les époux [Z] n'ont pas obtenu leur prêt dans les délais impartis, il n'est pas établi que la SCI Quinta serait intervenue de quelque manière que ce soit dans leur demande de financement. Elle ne saurait donc être tenue pour responsable du refus de financement opposé à ses propres acheteurs. Les époux [S] ne rapportent ainsi pas la preuve que la SCI Quinta aurait fait montre de mauvaise foi, en empêchant volontairement la vente de leur bien, en refusant une offre conforme et en s'abstenant de faire des démarches sérieuses de vente. Ils ne démontrent pas davantage qu'elle aurait commis une faute et/ou une négligence et qu'elle n'aurait pas respecté les obligations prévues dans le compromis de vente. La SCI Quinta rapporte la preuve d'avoir constamment tenu informée l'agence immobilière, rédactrice du compromis de vente, de l'avancée de sa vente (pièce n°11 de l'appelante), ce que confirme également Maître [X], notaire, dans son courrier du 27 octobre 2022 à Maître [O] [D], conseil des époux [S] (pièce n°6 de l'appelante), respectant ainsi scrupuleusement les obligations qui avaient été mises à sa charge dans le compromis de vente. C'est donc à tort que le premier juge a relevé que la SCI Quinta avait 'négligé d'informer les époux [S] de la défaillance de leur acquéreur et de les laisser dans l'expectative'. Il apparaît en outre que, soucieuse de respecter ses engagements, la SCI Quinta a pris l'initiative de solliciter auprès de son banquier un prêt relais pour apporter des garanties aux époux [S] et pouvoir financer son achat dans l'attente de la vente de son propre bien, ce dont elle justifie (pièce n°5 de l'appelante). Elle justifie enfin d'être parvenue, en définitive, à vendre son bien immobilier aux époux [Z] (pièce n°10 de l'appelante intitulée 'Attestation de vente du bien de la SCI Quinta aux époux [Z] du 9 janvier 2023"), lorsque ces derniers ont finalement obtenu leur prêt, ce qui démontre que la condition suspensive figurant dans l'acte sous seing privé était sérieuse, que la SCI Quinta n'a commis aucune faute, qu'elle n'a pas été négligente et qu'elle n'a pas été de mauvaise foi. La SCI Quinta est donc en droit d'obtenir la restitution de l'acompte de 48 500 euros qu'elle a versé aux époux [S]. La décision querellée sera donc infirmée de ce chef. Sur la demande des époux [S] tendant à réclamer l'intégralité de la clause pénale Le compromis stipule que la date du 12 août 2022 est constitutive du point de départ à partir duquel l'une des parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l'autre à s'exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d'avis de réception. À défaut de s'être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de la première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre : > invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu'il soit besoin, de la faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme de 97 000 euros, > ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentés du montant de l'indemnité forfaitaire prévue à l'alinéa ci-dessus. Selon le courrier que le conseil des intimés a adressé à la SCI Quinta le 8 septembre 2022 (pièce n°2 des appelants), les époux [S] ont décidé de 'reprendre leur entière liberté' et de constater la caducité du compromis. La condition suspensive particulière prévue au compromis ayant échoué valablement du fait de la non vente préalable du bien de l'acquéreur, la clause pénale ne s'applique pas. C'est donc à bon droit que le premier juge a considéré que les époux [S] n'étaient pas fondés à solliciter l'application en leur faveur de la clause pénale. La décision querellée sera confirmée de ce chef, sauf à rectifier l'erreur matérielle contenue dans le dispositif du jugement critiqué. À cet égard, il sera relevé que c'est manifestement à la suite d'une erreur matérielle que le tribunal a 'débouté la SCI Quinta de leur demande de dommages et intérêts', alors qu'aucune demande de dommages et intérêts n'a été formulée et que dans le corps du jugement, le premier juge a expressément débouté M. et Mme [L] [S] de leur demande tendant à l'application de la clause pénale. Il convient en conséquence de rectifier cette erreur matérielle selon les termes expressément mentionnés au dispositif de l'arrêt. Sur les demandes annexes