Cour d'appel, chambre 3 a, 26 mai 2026 — n° 24/03995

PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, REJETTE la demande de la Sci Azalée tendant à déclarer irrecevables les conclusions déposées le 11 août 2025 par M. [I] [R] et Mme [X] [K] épouse [R] et leur appel incident, CONFIRME le jugement déféré en toutes ses dispositions, Y ajoutant, REJETTE la demande de la Sci Azalée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, REJETTE la demande de M. [I] [R] et Mme [X] [K] épouse [R] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la Sci Azalée aux dépens de l'instance d'appel. Le Greffier La Présidente

***** FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES : Par acte authentique du 10 octobre 2019, M. [I] [R] a vendu à la société civile immobilière (Sci) Azalée une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 1] (67). La gérante de la Sci Azalée, Mme [O] [R], est la s'ur de M. [I] [R]. Par acte d'huissier de justice délivré le 23 juin 2022, la Sci Azalée a fait assigner M. [I] [R] et Mme [X] [K] épouse [R] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg afin de les voir condamner solidairement au paiement de la somme de 15 607,60 euros avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 17 décembre 2021, outre la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La Sci Azalée a soutenu que M. [R] s'était maintenu dans les lieux avec son épouse jusqu'au 25 septembre 2021 alors qu'il s'était engagé à libérer les lieux à la signature de l'acte notarié du 10 octobre 2019. Elle a mis en compte une somme de 15 607,60 euros composée d'un solde dû au titre de l'indemnité d'occupation (12 453 euros), d'une perte de loyer de trois mois (3 000 euros) et de la moitié du coût d'un constat d'huissier (154,60 euros). M. et Mme [R] ont soulevé l'incompétence du tribunal judiciaire de Strasbourg au profit du juge des contentieux de la protection de Strasbourg. Par ordonnance du 5 juillet 2023, le juge de la mise en état a déclaré le tribunal judiciaire de Strasbourg incompétent pour connaître du litige et a renvoyé l'affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau. L'instance s'est poursuivie devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Haguenau. La Sci Azalée a réitéré ses demandes initiales, à l'exception de la demande au titre de la perte de loyers désormais chiffrée à la somme de 2 567 euros. Subsidiairement, dans l'hypothèse où l'existence d'un bail verbal serait retenue avec un loyer d'un montant de 500 euros, elle a sollicité la condamnation des défendeurs au paiement d'une somme de 2 917 euros au titre des indemnités d'occupation, outre 2 567 euros pour la perte de loyers et 154,60 euros au titre des frais d'huissier. A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où la juridiction viendrait à considérer la continuité du contrat de bail verbal du 15 juillet 2016, la demanderesse a sollicité la condamnation de Mme [K] épouse [R] au paiement des loyers et M. [R] au titre du préjudice résultant du défaut de communication du bail conclu avant la vente à hauteur de 12 453 euros, outre 2 567 euros pour la perte de loyers et 154,60 euros au titre des frais d'huissier. La Sci Azalée a contesté l'existence d'un bail verbal, soutenant que Mme [O] [R] avait seulement laissé à son frère un court délai pour déménager. M. et Mme [R] ont conclu à l'irrecevabilité, au rejet des demandes et à la condamnation de la demanderesse au paiement d'une somme de 4 000 euros au titre des frais irrépétibles. Ils ont fait valoir qu'un bail verbal avait été conclu entre les parties avec un loyer fixé à la somme de 500 euros par mois, ce que le juge de la mise en état avait reconnu dans son ordonnance ayant autorité de chose jugée. Par jugement contradictoire du 15 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection a : - fixé le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [I] [R] et Mme [X] [K] épouse [R] à la Sci Azalée à la somme de 500 euros par mois du 10 octobre 2019 au 25 septembre 2021, en conséquence, - condamné solidairement M. [I] [R] et Mme [X] [K] épouse [R] à payer à la Sci Azalée la somme de 687 euros avec intérêts légaux à compter du jugement, - débouté la Sci Azalée du surplus de ses demandes au titre de l'indemnité d'occupation, - débouté la Sci Azalée de sa demande au titre de la perte de chance de percevoir trois mois de loyers sur la période de septembre à décembre 2021, - déclaré le jugement exécutoire et dit n'y avoir lieu de l'écarter, - condamné solidairement M.

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la recevabilité des conclusions des époux [R] du 11 août 2025 et de leur appel incident : Il résulte des dispositions de l'article 909 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, l'intimé dispose d'un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions pour remettre ses conclusions au greffe et former, le cas échéant, appel incident. L'article 914 du code de procédure civile dispose que le conseiller de la mise en état est seul compétent jusqu'à la clôture pour statuer sur l'irrecevabilité des conclusions en application des articles 909 et 910 du code de procédure civile. En l'espèce, la Sci Azalée soulève l'irrecevabilité des conclusions signifiées par les époux [R] le 11 août 2025 et de leur appel incident pour cause de tardiveté. Cependant, le conseiller de la mise en état était seul compétent pour statuer sur cet incident dont la cause s'est révélée pendant l'instruction et non après la clôture. La Sci Azalée n'est donc plus recevable à contester devant la cour la recevabilité des conclusions de M. et Mme [R]. Sur l'existence d'un bail verbal : L'article 1709 du code civil dispose que le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige de lui payer », alors que l'article 1714 précise que l'on peut louer verbalement ou par écrit. Par ailleurs, l'article 1715 du même code disposant qu'en cas de contestation de bail fait sans écrit et non exécuté, la preuve ne peut être reçue par témoins, une jurisprudence établie et constante en déduit qu'en cas d'exécution du bail non écrit, ce dernier peut être prouvé par tout moyen. En l'espèce, il appartient à M. et Mme [R], qui invoquent l'existence d'un bail, d'en rapporter la preuve. Il résulte d'un acte notarié de vente du 10 octobre 2019 que M. [I] [R] a vendu à la Sci Azalée une maison d'habitation située [Adresse 3] à [Localité 1]. L'acte de vente prévoit expressément que l'acquéreur aura la jouissance de la maison à compter du 10 octobre 2019, le vendeur déclarant que le bien vendu est entièrement libre de location ou occupation. Il est également établi que le jour de la vente, Mme [O] [R], gérante de la Sci Azalée, a échangé par SMS avec son frère, M. [I] [R], dans les termes suivants : M. [I] [R] : « pour la location juste au nom de [X] et tu le lui ramène ce soir » Mme [O] [R] : « la location je te l'ai promise à toi à ce prix. Vu ce qu'elle l'a dit le jour où on s'est engueulé et que c'est toi qui a accepté de me vendre la maison contre l'avis de [X]. Je met le bail à ton nom pour 500 euros ». M. [I] [R] : « pas besoin je ne reste pas avec ». Il ressort de ces échanges qu'un contrat de location a été discuté entre les parties mais que Mme [O] [R] l'a envisagé au bénéfice du seul [I] [R]. Or, il n'est pas établi que ce dernier aurait accepté les termes proposés par sa s'ur. A cet égard, la cour relève que [I] [R] a occupé la maison avec sa future épouse jusqu'à leur départ et la remise des clefs le 27 septembre 2021 et que Mme [X] [K] a procédé à plusieurs virements au bénéfice de la Sci Azalée depuis son compte bancaire personnel. C'est donc à juste titre que le premier juge a retenu qu'aucun bail ne pouvait se déduire des échanges de SMS entre les parties, en l'absence d'accord sur l'identité du locataire et le montant du loyer. De même, les virements réalisés par les intimés avec la mention « loyer » sont sans incidence, s'agissant d'une qualification retenue par eux seuls et sans assentiment de la Sci Azalée. S'agissant des échanges intervenus postérieurement au 10 octobre 2019 entre l'étude notariale et M. et Mme [R], ils permettent seulement d'établir que ces derniers ont sollicité un rendez-vous afin de régulariser un contrat de location sans pour autant établir l'existence d'un accord donné par la Sci Azalée sur ce point. Enfin, les courriers officiels échangés entre avocats confirment l'existence d'un désaccord entre les parties, M. et Mme [R] revendiquant le bénéfice d'un contrat de location avec un loyer mensuel de 500 euros et la Sci Azalée les considérant comme occupants sans droit ni titre redevables d'une indemnité d'occupation mensuelle d'un montant de 1 000 euros. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que l'existence d'un bail verbal conclu entre la Sci Azalée et M. et Mme [R] n'est pas rapportée, le jugement déféré étant confirmé sur ce point. Sur le montant de l'indemnité d'occupation : L'indemnité d'occupation, de nature mixte compensatoire et indemnitaire, a pour objet de réparer l'intégralité du préjudice subi par le propriétaire du bien du fait de la privation de son bien pour la période d'occupation par une personne ne disposant d'aucun droit ni d'aucun titre pour y demeurer. En l'espèce, M. et Mme [R] sont redevables d'une indemnité d'occupation pour la période du 10 octobre 2019 au 25 septembre 2021. Pour fixer l'indemnité d'occupation mensuelle à un montant de 500 euros, le premier juge a exactement retenu que des mensualités de ce montant avaient été versées pendant 17 mois sans protestation de la Sci Azalée, que cette période correspondait à une période de négociation entre les parties et qu'aucune mise en demeure de restituer les lieux sous peine d'augmentation de l'indemnité d'occupation versée n'avait été notifiée par le propriétaire. La cour ajoute que Mme [O] [R], gérante de la Sci Azalée, a elle-même estimé la valeur locative de la maison à la somme mensuelle de 500 euros en considération du contexte qui prévalait en octobre 2019. La privation de jouissance subie par la Sci Azalée du fait de l'occupation de la maison équivalait donc à un montant mensuel de 500 euros. Par conséquent, la cour fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle à la somme de 500 euros. M. et Mme [R] sont redevables à ce titre de la somme totale de 11 767 euros pour la période du 10 octobre 2019 au 25 septembre 2021 alors qu'ils ont effectué des règlements à hauteur de 11080 euros. Ils seront donc condamnés au paiement d'une somme de 687 euros, le jugement déféré étant confirmé de ce chef. Sur la perte de loyer : Selon l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En l'espèce, l'appelante fait état d'un préjudice d'un montant de 2 567 euros au titre de la perte de loyer, faisant valoir que les intimés ont entravé la mise en location du bien immobilier en ne répondant pas aux sollicitations de l'huissier mandaté pour effectuer des photographies du logement et en refusant les visites. Cependant, le seul courrier simple adressé par l'huissier de justice aux occupants de la maison en période estivale, le 12 juillet 2021, ne suffit pas à caractériser leur refus quant à la réalisation de photographies de la maison. Par ailleurs, aucun élément du dossier ne permet de retenir que les intimés auraient refusé des visites de la maison. L'entrave qui leur est reprochée n'est pas démontrée. En l'absence de faute imputable aux intimés, la Sci Azalée sera déboutée de sa demande, le jugement déféré étant confirmé sur ce point. Sur les frais d'huissier : L'appelante sollicite la condamnation des intimés au paiement de la somme de 154,60 euros au titre des frais d'huissier pour l'établissement d'un constat d'état des lieux de sortie, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, faisant valoir qu'ils ont commis une faute en ne libérant pas les lieux lors de la vente. Cependant, la faute reprochée à M. et Mme [R] est sans lien avec le préjudice allégué, constitué par les frais d'huissier de justice de l'état des lieux de sortie. En outre, la Sci Azalée ne démontre pas qu'elle a été contrainte de mandater un huissier de justice pour établir l'état des lieux de sortie comme elle le soutient.