Cour d'appel, 1ere chambre section 1, 27 mai 2026 — n° 25/02800

PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et dans la limite de sa saisine, Dit que la demande de Mme [N] [O] tendant à voir ordonner la production de la copie collationnée de l'assignation transmise aux services de la publicité foncière aux fins de publicité est sans objet ; Infirme l'ordonnance rendue le 8 août 2025 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albi, sauf en ce qu'elle a condamné Mme [F] [L] née [I], Mme [C] [L] et M. [D] [Y], tous trois venant aux droits de M. [T] [L], aux dépens ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, Déclare recevables les demandes en résolution de la vente et paiement de diverses sommes y afférant présentées à l'encontre de Mme [N] [O] par Mme [F] [L] née [I], Mme [C] [L] et M. [D] [Y], tous trois venant aux droits de M. [T] [L] ; Rejette la demande en irrecevabilité présentée par Mme [F] [L] née [I], Mme [C] [L] et M. [D] [Y], tous trois venant aux droits de M. [T] [L], à l'encontre des demandes de Mme [N] [O] relatives à l'acquisition de la clause résolutoire et tendant à voir : # ordonner l'imputation du paiement du loyer de 800 euros par mois du 1er mars 2012 au 30 novembre 2013 soit durant 21 mois représentant 16.800 euros sur le paiement de la rente viagère en application de l'acte 27 janvier 2012 ; # ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [N] [O] et celles dues par M. [T] [L] à concurrence de 75.000 euros en application du deuxième protocole d'accord en date du 22 septembre 2014 ; # ordonner la compensation entre les sommes dues par Mme [N] [O] et celles dues par M. [T] [L] à concurrence de 32.504,04 euros au titre de l'enrichissement injustifié opposé par voie d'exception à titre de moyen de défense ; Dit qu'il appartiendra au tribunal, statuant au fond, d'examiner les moyens de défense au fond qui leur correspondent ; Déclare irrecevable, pour cause de prescription, la demande reconventionnelle de Mme [N] [O] tendant à voir, en application du deuxième protocole d'accord transactionnel du 22 septembre 2014, condamner M. [T] [L] à lui verser la somme de 75.000 euros ; Déclare irrecevable, pour cause de prescription, la demande reconventionnelle de Mme [N] [O] tendant à voir, en application du deuxième protocole d'accord transactionnel du 22 septembre 2014, condamner M. [T] [L], à défaut de vente du bien du Sénégal, à lui transférer ses droits immobiliers sur ce bien ; Y ajoutant, Dit que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens exposés en appel ; Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière La présidente La République Française mande et ordonne à tous les commissaires de justice, sur ce requis, de mettre la présente décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République, près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu'ils en seront légalement requis. La présente grosse certifiée conforme a été signée par la greffière de la cour d'appel de Toulouse. .

EXPOSE DU LITIGE Suivant acte authentique reçu le 27 novembre 2013 par Me [B] [X], notaire associé à [Localité 6] (81), M. [T] [L] a vendu à Mme [N] [O] la nue-propriété d'une maison à usage d'habitation avec dépendances, piscine et terrain attenant, figurant au cadastre de la commune de [Localité 7] sous la référence suivante : Section Z4 numéro [Cadastre 1], lieu-dit « [Adresse 5] », sise [Adresse 6] » à [Localité 7] (81). La vente devait être consentie moyennant un prix de 132.000 euros qui a été converti en rente viagère annuelle de 12.000 euros, soit 1.000 euros payables mensuellement et d'avance en douze termes égaux outre indexation annuelle sur l'évolution de « l'indice mensuel des prêts à la consommation d'un ménage urbain dont le chef est ouvrier ou employé série hors tabac », et remboursement des impôts locaux dont fonciers. Une clause résolutoire, insérée au profit du crédirentier en cas de non-paiement de la rente, a été ainsi rédigée : « à défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de la rente et trente jours après un simple commandement de payer contenant déclaration par le crédirentier de son intention de se prévaloir de la présente clause et resté sans effet, la présente vente sera résolue de plein droit, purement et simplement sans qu'il y ait besoin de remplir aucune formalité judiciaire nonobstant l'offre postérieure des arrérages. Lors de la résolution, tous les arrérages perçus par le crédirentier et tous embellissements et améliorations apportés à l'immeuble vendu seront de plein droit définitivement acquis au crédirentier, sans recours de répétition, à titre de dommages et intérêts et d'indemnité forfaitaire. La partie du prix payée comptant sera en ce cas, restituée sans délai au débirentier ». Mme [O] a cessé de payer la rente viagère à compter du mois de septembre 2022. Par acte de commissaire de justice du 13 décembre 2022, un commandement de payer la rente viagère pour une somme de 8.744.54 euros, et visant la clause résolutoire, a été délivré à Mme [O]. Il est demeuré infructueux. Par exploit du 7 mars 2023, M. [L] a fait assigner Mme [O] devant le tribunal judiciaire d'Albi afin de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et ordonner l'expulsion de Mme [O] ainsi que sa condamnation au paiement des rentes viagères arréragées. M. [L] est décédé le 16 juin 2023. L'affaire a fait l'objet d'une décision de radiation par ordonnance du 28 février 2024. Les héritiers de M. [L], Mme [F] [P] [I] veuve [L], Mme [C] [L], sa fille, et M. [D] [A] [J] [Y], son petit-fils venant en représentation de sa mère Mme [K] [L], née le 30 décembre 1965 à [Localité 8] et décédée le 14 avril 2013 à [Localité 8] (ci-après désignés les consorts [R]), sont intervenus volontairement aux fins de reprise d'instance et de réinscription au rôle par acte du 28 janvier 2025. Mme [O] ayant invoqué diverses créances se compensant avec les sommes réclamées (par conclusions au fond du 4 juillet 2023), les consorts [R] ont soulevé, par voie d'incident de mise en état, leur irrecevabilité pour cause de prescription. Devant le juge de la mise en état, Mme [O] a opposé l'irrecevabilité de l'assignation pour défaut de publication de cet acte au service de la publicité foncière. Par ordonnance du 8 août 2025, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Albi a : - constaté l'absence de publication de l'assignation au service de la publicité foncière du lieu de situation de l'immeuble ; - constaté l'absence de démarche de régularisation ; - fait droit à la fin de non-recevoir soulevée par Mme [O] ; - déclaré les demandes des consorts [R] irrecevables, faute de publication de l'assignation ; - dit n'y avoir lieu à statuer sur la prescription des créances revendiquées par Mme [O] par compensation ; - dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné les consorts [R] aux dépens de l'incident.

MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande en production de pièce Selon les dispositions de l'article 142 du code de procédure civile, la production d'une pièce détenue par une partie peut être demandée au juge en cours d'instance. En l'espèce, la copie de l'assignation transmise aux services de la publicité foncière aux fins de publication de la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ayant été versée aux débats par les consorts [R], la demande de Mme [O] est devenue sans objet. Il en sera fait mention au dispositif. Sur la recevabilité de la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire Selon les dispositions de l'article 28 4° c du décret n°55-22 du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière, sont obligatoirement publiées au service de la publicité foncière de la situation des immeubles, les demandes en justice tendant à obtenir la résolution d'une convention emportant mutation de droits réels immobiliers. Selon les dispositions de l'article 30 5 de ce même décret, les demandes tendant à prononcer la résolution de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28 4° c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité. Aux termes du premier alinéa de l'article 126 du code de procédure civile, dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue. Ainsi, la fin de non-recevoir tirée du défaut de publication sur les registres de publicité foncière d'une demande en justice soumise à cette formalité peut être régularisée jusqu'au moment où le juge statue (Cass. Civ.(3e), 26 novembre 2003, n°02-13.438), en ce compris devant la cour d'appel (Cass. Civ.(3e), 15 novembre 1989, n°88-10.441). En l'espèce, la vente litigieuse ayant pour objet la nue-propriété d'une maison d'habitation et de ses dépendances, elle emporte mutation d'un droit réel immobilier. S'il est exact que les actions en résiliation de baux immobiliers ne sont pas soumises à publicité foncière (Cass. Civ.(3e), 10 mai 1989, n°87-18.487) dans la mesure où la résiliation d'un bail ne met fin au contrat que pour l'avenir, il résulte du contenu de la clause résolutoire dont les appelants demandent à bénéficier qu'outre le fait qu'elle a été stipulée à l'occasion d'un contrat de vente (lequel, fût-il conclu à tempérament ou moyennant le paiement d'une rente viagère, se prête difficilement à une simple résiliation), elle emporte effet rétroactif en ce qu'elle a pour objet la résolution (et non la résiliation) de la vente comme en témoigne le fait qu'elle organise le sort des effets passés de ce contrat puisque, d'une part, elle prend le soin de neutraliser toute répétition des arrérages déjà perçus par le crédirentier en décidant qu'ils vaudront dommages et intérêts à titre forfaitaire tandis que, d'autre part, elle prévoit en revanche la restitution au débirentier de la partie du prix payé comptant. De sorte que, comme l'a justement estimé le premier juge, la recevabilité de l'action litigieuse est soumise à l'exigence de publicité foncière. Toutefois, les appelants produisent désormais devant la cour le certificat de dépôt émanant des services de la publicité foncière, lequel précise qu'il a été satisfait à la mesure de publication de l'assignation délivrée le 7 mars 2023 par Me [K] [U], huissier de justice, à la demande de M. [L], aux droits duquel viennent les consorts [R]. À cet égard, s'il est constant que l'acte d'assignation querellé ne comporte pas le nom de la conjointe de M. [T] [L], ni l'indication de la contenance de l'immeuble alors que ces mentions sont obligatoires afin de réaliser la mesure de publicité foncière (article 5 alinéa 1er du décret de 1955), aucune disposition n'interdit d'apporter des indications complémentaires à ce titre afin de satisfaire aux exigences de la publicité foncière dans la mesure où lesdites indications doivent être certifiées par l'huissier instrumentaire chargé de déposer le bordereau destiné à obtenir l'exécution de la formalité (article 5 alinéa 2 dudit décret) et que toute exigence supplémentaire, telle que celle invoquée par Mme [O], constituerait un formalisme excessif venant entraver le droit à l'accès au juge tel que reconnu et garanti par l'article 6 §1 de la convention européenne des droits de l'homme. Or, au cas précis, le fait que l'acte d'assignation ait été publié par les services de la publicité foncière suffit à démontrer que les formes exigées par le décret du 4 janvier 1955 ont été respectées. Les demandes en résolution de la vente et paiement de diverses sommes y afférant présentées à l'encontre des consorts [R], venant aux droits de M. [L], seront déclarées recevables. L'ordonnance sera par conséquent infirmée sur ce point. Par ailleurs, dans la mesure où la mise à l'écart, par le premier juge, de la question de la prescription des créances revendiquées par Mme [O] résultait de cette irrecevabilité, il convient d'infirmer également l'ordonnance en ce qu'elle a dit n'y avoir lieu à statuer sur ce point. Sur la compensation invoquée par Mme [O] Aux termes de l'article 64 du code de procédure civile, constitue une demande reconventionnelle la demande par laquelle le défendeur originaire prétend obtenir un avantage autre que le simple rejet de la prétention de son adversaire. L'article 71 du même code dispose que constitue une défense au fond tout moyen qui tend à faire rejeter comme non justifiée, après examen au fond du droit, la prétention de l'adversaire. L'article 122 du code de procédure civile définit la fin de non-recevoir comme tout moyen qui tend à déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut du droit d'agir, tel notamment la prescription. En l'espèce, Mme [O] oppose tout d'abord à la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, d'une part, l'existence d'un acte en date du 27 janvier 2012 par lequel M. [L] consent à ce qu'au titre de la vente de la maison de [Localité 9] à intervenir, les loyers qu'il encaissera en vertu du bail consenti à Mme [O] viennent en déduction dudit prix de vente et, d'autre part, le fait qu'il reconnait dans un acte daté du 5 juillet 2014 avoir reçu la somme de 16.800 euros au titre de ces loyers. Or, au-delà de la maladresse rédactionnelle faisant référence au fait d'ordonner (et non de constater) l'imputation de cette dernière somme sur le paiement de la rente viagère et non sur le solde du prix, pareille prétention de Mme [O] ne relève pas d'une demande reconventionnelle, dont l'éventuelle irrecevabilité pour cause de prescription devrait être analysée par la cour statuant comme juge d'appel de la mise en état, mais d'une défense au fond. De sorte qu'il n'entre pas dans sa compétence d'en connaître. Mme [O] oppose ensuite à cette même demande l'existence d'un protocole d'accord transactionnel en date du 22 septembre 2014 par lequel M. [L] s'est engagé à lui verser la somme de 75.000 euros en contrepartie des soins qu'elle lui avait apportés pendant plusieurs années, se substituant ainsi à une aide à domicile à temps complet. Si elle use à nouveau d'une formulation maladroite en sollicitant qu'une compensation soit ordonnée (et non constatée), il ressort des conclusions de Mme [O] qu'elle entend se prévaloir du jeu de la compensation légale, laquelle sous la seule réserve d'être invoquée, fût-ce ultérieurement, se produit à la date où les conditions de fongibilité, certitude, liquidité et exigibilité des créances réciproques entre les parties concernées ont été remplies (article 1347-1 du code civil).