Cour d'appel, 1ère chambre, 21 mai 2026 — n° 24/02451

En conséquence, la République française mande et ordonne à tous les huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ladite décision à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d'y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu'ils en seront légalement requis. En foi de quoi, la présente décision a été signée par le président et par le greffier.

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Selon acte authentique reçu le 13 octobre 2022 par Me [L] [Y] notaire à [Localité 6], la société Côté Cour et M. [X] [M] et son épouse [R] née [V] ont conclu une promesse de vente portant sur un ensemble immobilier à [Adresse 6] au prix de 2 150 000 euros, dont 104 500 euros pour les meubles. La promesse a été conclue sous les conditions suspensives suivantes - « remise en état de la piscine : la réfection de la piscine et la vérification de son bon fonctionnement (y compris le système de chauffage) constitue une condition suspensive du présent avant-contrat, dont la réalisation devra intervenir au plus tard le 15 novembre 2022. Si à cette date, la remise en état de la piscine n'est pas effective, le bénéficiaire pourra se prévaloir irrévocablement de la caducité de plein droit de la présente promesse de vente, et l'indemnité d'immobilisation lui sera restituée sans délai ni retenue », - « le promettant s'engage à fournir au plus tard au jour de la signature de l'acte authentique de vente un certificat de non contestation de conformité à délivrer part la Mairie de [Localité 7] pour chacune des autorisations d'urbanisme ci-dessus détaillées ( modification d'ouverture en façades, construction d'une piscine, rénovation d'un mur de soutènement, modification d'ouvertures en façades, construction d'un abris voiture et porche), la dite production étant une conditions suspensive dudit avant-contrat ». Une indemnité d'immobilisation a été fixée à 107 500 euros et il a été prévu que dans le cas de la non réalisation de la vente promise « la somme versée sera intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait des cas suivant : notamment si l'une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et les délais prévus au présent acte (') que s'il entend se prévaloir de l'un quelconque des motifs visés ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d'avis de réception au plus tard dans les sept jours de la date d'expiration de la promesse de vente ». Il a été également prévu dans la promesse que le tiers convenu, mandataire commun des parties, conservera la somme ci-dessus versée pour la remettre à qui il appartiendra ( promettant ou bénéficiaire) selon ce qui a été convenu ci-dessus. Toutefois, conformément aux dispositions de l'article 1960 du code civil, le tiers convenu ne pourra opérer le versement prévu qu'avec l'accord des parties ou en vertu d'une décision judiciaire devenu exécutoire. Jusqu'à cette date, la somme restera indisponible entre les mains du seul séquestre. La date signature de l'acte définitif a été fixée le 26 décembre 2022 au plus tard. Le 17 novembre 2022, M. et Mme [M] ont demandé la restitution du dépôt de garantie, ce à quoi le notaire a répondu positivement. Un constat d'huissier a été établi le 13 décembre 2022 à la demande des vendeurs. Le 04 janvier 2023, la société [Adresse 1] a sollicité la restitution de l'indemnité d'occupation, en se prévalant de l'absence de la levée d'option avant le 26 décembre 2022. Par acte du 21 avril et 09 mai 2023, la société Côté Cour et la société AHA Architectes Associés ont assigné M. [X] [M] et son épouse [R] née [V] ainsi que M. [Y], notaire en paiement solidaire de la somme de 107 500 euros à titre de l'indemnité de mobilisation prévu dans l'acte authentique du 13 octobre 2022, outre des dommages et intérêts devant le tribunal judiciaire d'Avignon qui par jugement contradictoire du 11 juin 2024 - a débouté la société [Adresse 1] de l'intégralité de ses demandes, - a débouté la société AHA Architectes Associés de sa demande de dommages-intérêts pour préjudice financier, - a condamné in solidum les sociétés [Adresse 1] et AHA Architectes Associés aux dépens de l'instance,

MOTIVATION Sur la réalisation des conditions suspensives Pour rejeter la demande de la société Côté Cour, le tribunal a jugé qu'elle ne rapportait pas la preuve de la réalisation de la condition suspensive relative à la réfection de la piscine. Les appelantes soutiennent que la promesse de vente prévoyait seulement la remise en état de la piscine et non un travail spécifique, qu'à ce titre la promettante a rempli son obligation puisque la remise en état de la piscine s'est achevée le 08 novembre 2022, comme le confirme l'attestation de la société Inter-Piscine, qu'elle n'avait aucune obligation de faire intervenir un professionnel pour cette remise en état, qu'en tout état de cause la promesse de vente ne prévoyait pas la transmission de pièces pour la démontrer. M. et Mme [M] répliquent que la preuve n'est pas rapportée de la réalisation des conditions suspensives tenant à la réfection de la piscine pour laquelle les appelantes ne produisent pas de pièce probante, et à la délivrance des certificats de non contestation de conformité pour les autorisations d'urbanisme. M. [Y] soutient également qu'aucune des conditions suspensives n'a été réalisée. Selon l'article 1304 du code civil, l'obligation est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple. Selon l'article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. Aux termes de l'article 1358 du code civil, hors les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen. Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Aux termes de l'article 202 du code de procédure civile, l'attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu'il a personnellement constatés. Elle mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que, s'il y a lieu, son lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communauté d'intérêts avec elles. Elle indique en outre qu'elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu'une fausse attestation de sa part l'expose à des sanctions pénales. L'attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur. Celui-ci doit lui annexer, en original ou en photocopie, tout document officiel justifiant de son identité et comportant sa signature. Il incombe au promettant de rapporter la preuve de la réalisation de la condition suspensive. La société [Adresse 1] devait procéder à la réfection de la piscine avant le 15 novembre 2022, conformément aux termes de la condition suspensive. Il est par ailleurs indiqué dans la promesse au sujet des extérieurs que la piscine est hors d'âge. La réfection s'entend de la remise en état d'un ouvrage qui consiste à remplacer tout ou partie de ce qui le constitue, à réparer ce qui est abîmé. Il ne peut donc s'agir d'une simple action d'entretien de l'équipement, celui-ci est étant d'ailleurs décrit comme étant « hors d'âge » dans la promesse. En l'espèce, pour prouver la réalisation de la condition suspensive relative à la piscine, les appelantes produisent : - un document de la société Inter-Piscine, en date du 15 décembre 2022, intitulé « attestation, réunion du 8 novembre 2022 à 14h » qui indique que son représentant s'est déplacé à la réunion des acquéreurs et du vendeur sur les lieux, qu'il a constaté que « la piscine extérieure était maintenue à niveau d'eau constant pleine en mode hivernage actif, le volet roulant était en position fermée, nous l'avons partiellement ouvert. J'ai constaté également la mise en marche de la pompe de filtration ainsi que le bon fonctionnement de l'ensemble de l'installation de filtration. La pompe à chaleur était aussi en mode d'hivernage actif en parfait état de fonctionnement ». - un courriel adressé à la société [Adresse 1] du 15 novembre 2022 qui leur demande la production de la facture acquittée de remise en état détaillant les travaux réalisés, la garantie décennale de l'entreprise intervenue, - la réponse de la société Côté Cour, du même jour, qui indique avoir entrepris « les travaux de remise en état depuis plus d'une semaine (') qu'il fournira les documents détaillant les travaux effectués sur la piscine, - un procès-verbal de constat d'huissier dressé le 13 décembre 2022 à 15h15 qui constate, s'agissant de la piscine que : * le représentant de la société [Adresse 1] met en marche la piscine, qui est actuellement en programme hivernage, * le moteur et la filtration se mettent en état de fonctionnement, * le volet roulant électrique de la piscine s'ouvre et se ferme correctement, avec une photographie avec le volet complètement fermé et une autre photographie avec un volet très partiellement ouvert, * l'eau de la piscine est claire, * le revêtement des parois est en bon état, * le représentant de la société Côté Cour indique avoir fait refaire le revêtement en gel Coat et qu'il lui remet les photographies prises par ses soins, photographies reproduites en petit format montrant une piscine entièrement ouverte, Il en résulte qu'à la date du 15 novembre 2022, date limite de la réalisation de la condition relative à la remise en état de la piscine, la société [Adresse 1] n'a pas justifié du respect de son obligation ; qu'elle a pourtant indiqué au notaire, à cette même date, faire suivre des documents qui pourraient en établir la réalité, ce qu'elle n'a finalement pas fait. Le document de la société Inter-Piscine, outre qu'il ne respecte pas les exigences de l'article 202 du code de procédure civile, n'a été rédigé qu'un mois après la date limite de réalisation de la condition et ne permet pas à lui seule de vérifier la réalité de la réfection entreprise alors que la piscine est en mode hivernage, que le volet roulant n'a pas été ouvert en totalité, qu'aucun examen approfondi n'a eu lieu notamment sur l'étanchéité de la piscine et le bon état de son revêtement. Le constat d'huissier n'a de valeur probante qu'en ce qui concerne l'état de la piscine au jours de ses constatations, c'est-à-dire le 13 décembre 2022, postérieurement à la date limite fixée dans la condition suspensive, sans d'ailleurs que ce constat n'évoque le système de chauffage comme cela était pourtant exigé dans la promesse. Cette pièce n'établit pas la preuve de la réalisation de la condition à la date du 15 novembre 2022. La société [Adresse 1] indique avoir réalisé elle-même les travaux d'entretien alors qu'elle répond au notaire par courriel lui transmettre les documents qui attestent leur existence, et qu'elle ne précise pas en quoi a consisté précisément son intervention. Elle ne rapporte pas non plus la preuve de la transmission des certificats de non contestation de conformité comme elle s'y était obligée. Aucune des conditions suspensives mise à la charge de la société Côté Cour n'a été réalisée. En conséquence, le jugement est confirmé sur ce point. * sur la responsabilité du notaire Le tribunal a rejeté les demandes formées à l'encontre du notaire. Les appelantes soutiennent que celui-ci a manqué à son obligation de conseil et à son obligation d'assurer la validité et l'efficacité de ses actes, qu'il a permis l'insertion de nombreuses clauses déséquilibrées à leurs détriment (réalisation de travaux d'agrément sans contrepartie, jouissance anticipée des lieux par les futurs acquéreurs sans garantie, remise totale des honoraires d'architecte du gérant de la société AHA Architecte), qu'il a immédiatement constaté la caducité de la promesse sans vérifier les dires de M. et Mme [M], qu'il a libéré l'indemnité d'immobilisation immédiatement sans respecter l'accord des parties.