Cour d'appel, chambre 1-8, 27 mai 2026 — n° 24/05517

PAR CES MOTIFS , La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, REJETTE la demande de rabat de l'ordonnance de clôture formulée par l'ASL [Adresse 5], DECLARE recevable la demande de l'ASL [Adresse 5] relative à l'aspect architectural, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 mars 2024 par le Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN, Y ajoutant DEBOUTE l'ASL [Adresse 5] de sa demande relative à l'aspect architectural, DEBOUTE la SNC Foncier Conseil de sa demande d'amende civile et de dommages et intérêts pour appel abusif, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, CONDAMNE l'ASL [Adresse 5] à régler à la SNC Foncier Conseil la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE l'ASL [Adresse 5] à régler à la SCI [B] la somme de 2 000€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE l'ASL [Adresse 5] aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT

ARRÊT contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 27 Mai 2026, signé par Monsieur Pierre LAROQUE, Président et Madame Maria FREDON, greffière, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant acte sous seing privé du 22 octobre 1977 a été constitué le cahier des charges et le règlement du lotissement dénommé [Adresse 5] à [Localité 2]. Une Association Syndicale Libre (dénommée ci-après) ASL a ensuite été constituée le 21 juillet 1981 et a fait l'objet des publicités légales, la préfecture du Var ayant délivré un récépissé le 15 octobre 1987 dont une copie certi'ée conforme a été annexée aux statuts mis à jour par Maître [F] [R], notaire à [Localité 3]. Par acte notarié du 28 décembre 2018, la SCI [B], propriétaire d'un terrain dans le lotissement [Adresse 6], sur lequel elle exploite un complexe hôtelier, a vendu, à la SNC Foncier Conseil deux parcelles sises dans ce même lotissement, cadastrées E [Cadastre 1] et E [Cadastre 2]. La SCI [B] avait obtenu le 19 juin 2015 un permis d' aménager sur les parcelles vendues. Ce permis a fait l'objet d'un recours de l'ASL du lotissement [Adresse 5] devant le Tribunal administratif de TOULON qui l'a rejeté par jugement du 24 mai 2018. L'ASL a adressé plusieurs courriers à la SCI [B] et à Nexity puis a fait établir un procès-verbal de constat par Maître [I] [E], huissier de justice, le 15 octobre 2020. Se plaignant d'une violation des statuts de l'ASL, du cahier des charges et du règlement dulotissement, par actes d'huissier en date des 24 et 28 décembre 2020, l'Association [Adresse 7] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN la SCI [B], la SNC Foncier Conseil et la société Nexity, la société mère de cette dernière, a'n de les voir condamner solidairement et conjointement au paiement d'une part, de la somme de 100 000 € de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis du fait des infractions commises et des réparations à intervenir et d'autre part à la somme de 12 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle sollicitait également, une astreinte de 1000 € par jour de retard pour faire cesser les infractions commises par : - L'apposition d'un panneau publicitaire sur les parties communes, - Remise en état sous astreinte des chaussées endommagées, - Suppression des clôtures non conformes de la SCI [B] et réalisation d'une clôture végétale, - Remplacement du chêne séculaire abattu, - Rétablissement des évacuations d'eau, servitudes d' écoulements d'eaux et autres servitudes déplacées ou dégradées, - Mise en état des haies séparatives de propriété et entretien des parties communes et séparatives, - Régularisation des statuts de l'Association Syndicale Libre aux frais des SCI [B] et SNC Foncier Conseil eu égard aux cessions intervenues. Par jugement rendu le 21 mars 2024, le Tribunal: MET hors de cause la SA à conseil d'administration Nexity ; DEBOUTE l'Association Syndicale Libre du lotissement [Adresse 5] représentée par son président M. [N] [W] de toutes ses demandes ; CONDAMNE l' Association Syndicale Libre du [Adresse 8] [Adresse 5] à payer à la SCI [B] la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE l' Association [Adresse 9] [Adresse 5] à payer à la SNC Foncier Conseil et à la SA à conseil d'administration Nexity la somme totale de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE l' Association Syndicale Libre du [Adresse 8] [Adresse 5] aux entiers dépens de l'instance ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; REJETTE le surplus des demandes. Pour statuer en ce sens, le premier juge a relevé que seule la SNC Foncier Conseil s'occupe du projet d'aménagement et pas sa société mère la société Nexity, de sorte que cette dernière doit être mise hors de cause.

MOTIFS DE LA DECISION: Sur la demande de rabat de l'ordonnance de clôture L'article 803 du code de procédure civile prévoit que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que si se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. Cette révocation est prononcée soit d'office, soit à la demande des parties, par ordonnance motivée du juge de la mise en état, ou, après ouverture des débats, par décision du tribunal. L'ASL appelante sollicite le rabat de la clôture afin de pouvoir produire l'acte de vente régularisé le 28 décembre 2018 entre la SCI [B] et la SNC Foncier Conseil. Or, cet acte de 2018 aurait pu être obtenu auprès du service de la publicité foncière de [Localité 7] bien antérieurement à la clôture. Aucune cause grave n'étant alléguée depuis la clôture, la demande de rabat est rejetée. Sur la recevabilité de la demande de l'ASL relative à l'aspect architectural L'article 564 du code de procédure civile dispose qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 566 du même code prévoit que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. En l'espèce, l'ASL sollicite pour la première fois en appel la condamnation des intimées à indemniser la violation de l'aspect architectural du lotissement. Cette demande, quoique nouvelle en cause d'appel, est le complément nécessaire des demandes indemnitaires de l'appelante, qui se prévaut de violations du règlement du lotissement et du cahier des charges, de sorte qu'elle est recevable. Sur la mise hors de cause de la société NEXITY Suivant ordonnance du conseiller de la mise en état du 15 janvier 2015, il a été donné acte à l'ASL de son désistement à l'encontre de la société Nexity uniquement, société qui l'a accepté purement et simplement, de sorte que la demande de l'ASL sollicitant l'infirmation du jugement du chef de la mise hors de cause de la société NEXITY ne saurait prospérer. Sur l'opposabilité du règlement du lotissement et du cahier des charges L'article L442-9 du code de l'urbanisme dispose que les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu. De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové. Les dispositions du présent article ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes. Le cahier des charges d'une ASL est un document contractuel de droit privé, opposable uniquement aux colotis entre eux. Il n'est ni contesté ni contestable que le cahier des charges de l'ASL appelante, quelque soit sa date, reste opposable entre les colotis et donc à tous les acquéreurs successifs des différents lots de cette ASL. Quant au règlement du lotissement, il résulte du rapport de présentation du PLU de [Localité 2] (page 9) de 2021 que la commune dispose d'un plan d'occupation des sols approuvé depuis le 10 septembre 1986. Aussi, le règlement du lotissement est devenu caduc, à défaut d'un acte de volonté non équivoque des colotis de le contractualiser. Or, l'ASL échoue à rapporter cette preuve de contractualisation.. En effet, l'article L115-1 du code de l'urbanisme prévoit que la seule reproduction ou mention d'un document d'urbanisme ou d'un règlement de lotissement dans un cahier des charges, un acte ou une promesse de vente ne confère pas à ce document un caractère contractuel. Aussi, contrairement à ce que prétend l'ASL, le fait de viser dans le cahier des charges le règlement du lotissement, ou le fait que les statuts visent le contrôle de l'application du règlement du lotissement 's'il existe' ou encore le fait que ce règlement soit visé à l'acte de vente du terrain acquis par la société Foncier Conseil, ne sont pas de nature à établir la volonté manifeste et non équivoque des colotis de contractualiser ce règlement. En conséquence, le jugement est confirmé en ce qu'il a retenu la caducité du règlement du lotissement, qui ne peut servir de fondement aux demandes de l'ASL. Sur le démembrement des parcelles et les manquements au modalités de notification des mutations Le grief de l'ASL relatif au démembrement en parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 1] des parcelles [Cadastre 3] et [Cadastre 4], indivisibles en application de l'article 12.02 du règlement du lotissement, ne saurait prospérer puisque fondé uniquement sur ce règlement caduc. Quant à la notification de la mutation à l'ASL, les statuts de cette dernière en leur article 22 la prévoient sans délai au syndicat, sans préciser à quel organe de l'ASL elle doit être faite, de sorte que la notification faite au trésorier est parfaitement valable. Sur l'aspect architectural L'ASL prétend que chaque demande de permis de construire doit être validée par un coordinateur désigné par le lotisseur et l'architecte consultant de la commune, ce qui n'a pas été fait. Or, le grief de l'ASL repose sur l'article 17 du règlement du lotissement devenu caduc, quand bien même le cahier des charges fait référence à cet article. Sur l'apposition d'un panneau publicitaire L'article 15 du cahier des charges dispose que toute publicité ou affichage est interdite sous réserve des exceptions suivantes : a)pour les panneaux indiquant qu'une maison est à louer ou à vendre, b)pour les panneaux dits de chantier, c)pour les panneaux ou plaques des professions libérales ou assimilées. L'ASL reproche l'apposition d'un panneau 'Maison du Midi', constatée par commissaire de justice le 15 octobre 2020, tout en reconnaissant que ce panneau a été retiré et sans établir que les intimées seraient à l'origine de cette implantation. Elle précise qu'un nouveau panneau a remplacé l'ancien indiquant la direction de '[Adresse 13]'. Or, elle échoue également à rapporter la preuve de ce que les intimées en seraient responsables. En effet, l'ASL prétend que ce panneau a été installé par la SARL JSJ, qui a le même gérant que la SCI [B], faisant fi des personnalités juridiques distinctes de ces deux entités, la SCI [B] ne pouvant être condamnée des conséquences des agissements de la SARL JSJ, si tant est qu'ils soient prouvés. Sur la régularisation des statuts et l'illégalité de l'ASL [Adresse 11] Aucun texte (ordonnance de 2004 et décret de 2006), aucune disposition du cahier des charges ou des statuts n'oblige à régulariser les statuts suite à une cession au sein d'une ASL. Les articles 17, 18 et 19 du titre IV de des statuts de l'ASL appelante prévoient que les charges sont supportées par l'ensemble des propriétaires, qu'elles sont réparties entre les membres de l'association et font l'objet d'appel de fonds adressés par le président à chaque propriétaire. Les charges ne sont pas réparties en tantièmes. Il appartient à l'ASL de s'adresser au nouveau propriétaire, pour la répartition des charges.