Cour d'appel, chambre 1-1, 27 mai 2026 — n° 21/15656

PAR CES MOTIFS La cour, Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a condamné in solidum M. [X] [O] et Mme [M] [N] à payer à la Scp [Y] [H] - [I] [B] - [W] [T] la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions soumises à la cour ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant : Condamne in solidum M. [X] [O] et Mme [M] [N] au paiement des dépens, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [X] [O] et Mme [M] [N] à payer à la Sci [1] la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la Scp [Y] [H] - [I] [B] - [W] [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel, Déboute M. [X] [O] et Mme [M] [N] de leur demande sur ce même fondement. La Greffière, La Présidente,

*** EXPOSÉ DU LITIGE Faits et Procédure : Le 28 juillet 2016, la Sci [1], d'une part, et, M. [X] [O] et Mme [M] [N], d'autre part, ont signé une promesse synallagmatique de vente sous seing privé, aux termes de laquelle la Sci [1] s'engageait à vendre aux seconds les lots 8 et 13 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4], pour un prix de 112 500 euros. Une condition suspensive d'obtention d'un prêt était stipulée, outre les conditions légales habituelles. La réitération de la vente devait intervenir le 15 octobre 2016, la Sci [1] étant assistée de maître [F] de la Scp [Y] [H] - [I] [B] - [W] [T], notaires à Nice, et les acquéreurs étant assistés de maître [C] [A], notaire à Nice. Le 17 janvier 2017, maître [F] a fait part aux acquéreurs de son oubli d'adresser à la mairie de [Localité 1] la déclaration d'intention d'aliéner, en vue de l'exercice éventuel de son droit de préemption, et avoir régularisé la situation le 16 janvier 2017. Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 janvier 2017, M. [X] [O] et Mme [M] [N], par leur conseil, ont mis en demeure la venderesse et le notaire de régulariser la vente et de leur payer le montant de la clause pénale. Le notaire, par lettre recommandée avec accusé de réception du 30 janvier 2017, refusait de réitérer la vente en l'absence de réponse de la mairie sur son droit de préemption. La Sci [1] faisait valoir que la réitération de la vente ne dépendait pas de sa volonté, mais de l'attente du document administratif requis au titre de l'exercice ou non de son droit de préemption par la mairie de [Etablissement 1]. Le 2 février 2017, le notaire a été avisé de ce que la commune de [Localité 1] avait renoncé le 24 janvier 2017 à son droit de préemption. La réitération de la vente en la forme authentique est intervenue le 22 février 2017. Par actes des 14 et 16 novembre 2018, M. [X] [O] et Mme [M] [N] ont fait assigner la Sci [1] et la Scp [Y] [H] - [I] [B] - [W] [T] en paiement de la clause pénale, afin d'être indemnisés du retard pris dans la réitération de la vente. Par jugement en date du 15 septembre 2021, le tribunal judiciaire de Nice a : débouté M. [X] [O] et Mme [M] [N] de leurs demandes, y compris celle au titre de leurs frais irrépétibles, débouté la Sci [1] et la Scp [Y] [H] - [I] [B] - [W] [T] de leurs demandes respectives de dommages et intérêts, dit n'y avoir lieu à exécution provisoire, condamné in solidum M. [X] [O] et Mme [M] [N] à payer à la Sci [1] et la Scp [Y] [H] - [I] [B] - [W] [T] la somme de 2 500 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamné in solidum M. [X] [O] et Mme [M] [N] aux entiers dépens. Le tribunal a d'abord relevé l'imprécision des écritures des demandeurs et a retenu, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, que la clause pénale prévue dans la promesse de vente ne s'applique qu'éventuellement au vendeur, et non au notaire, et uniquement en cas de refus de réitération de la vente par ce dernier sans motif légitime, et non à l'éventuel retard dans la signature de l'acte de vente, au surplus quand ce retard ne lui est pas imputable. Il a donc rejeté la demande en paiement de la clause pénale tant à l'égard de la venderesse que du notaire. En l'absence d'abus de droit démontré, le tribunal a écarté les demandes reconventionnelles de dommages et intérêts présentées par la Sci [1] et par la Scp [Y] [H] - [I] [B] - [W] [T]. Selon déclaration reçue au greffe le 5 novembre 2021, M. [X] [O] et Mme [M] [N] ont interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions du jugement déféré dûment reprises à l'exception du rejet des demandes reconventionnelles de dommages et intérêts de la Sci [1] et des notaires. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 3 mars 2026. Prétentions des parties : Par dernières conclusions transmises le 2 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M.

MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur la demande en paiement de la clause pénale 1.1. Moyens des parties Les appelants se sont défendus de toute absence de motivation régulière en fait et en droit de leurs actes introductifs d'instance. M. [X] [O] et Mme [M] [N] font valoir que la clause pénale sanctionne non seulement la défaillance du cocontractant, mais également le retard de celui-ci dans l'exécution de la promesse. Ils soutiennent que tel est le cas ici puisque la réitération de la vente qui devait intervenir le 15 octobre 2016, n'a eu lieu que le 22 février 2017, quatre mois plus tard. Ils ajoutent que le notaire est tenu, sur le fondement de l'article 1240 du code civil, par la même sanction, ayant admis la faute par lui commise à l'origine de ce retard, aux termes de courriers des 25 et 30 janvier 2017. La Sci [1] conteste toute responsabilité de sa part quant au retard pris dans la réitération de la vente. Elle rappelle que la formalité relative au droit de préemption de la mairie est une condition suspensive de la vente mais également une condition légale pour pouvoir régulariser la vente dont les parties ne peuvent s'affranchir. Elle souligne qu'aucun fait fautif ne peut lui être reproché, n'ayant aucunement la maîtrise ni d'une quelconque omission d'un notaire chargé de la vente, ni de la réponse tardive de l'administration. Elle invoque le motif légitime ayant conduit au report de la date fixée, sur lequel elle n'avait aucune prise et totalement extérieur à sa volonté. La Sci [1] fait valoir que la clause pénale s'applique au seul refus de réitérer la vente sans motif légitime, et non à l'éventuel retard dans la signature de la vente, effectivement intervenue à l'amiable. En tout état de cause, en cas d'application de la clause pénale pour un retard dans l'exécution de la convention, la Sci [1] fait valoir qu'il faudrait alors que ce retard lui soit imputable, ce qui n'est pas le cas ici. Elle relève qu'au 15 octobre 2016, les acquéreurs ne disposaient pas de l'acceptation de leur prêt, de sorte que la vente n'aurait pas pu intervenir à la date initialement convenue. Pour sa part, la Scp notariale conteste toute faute, assurant avoir adressé la déclaration d'intention d'aliéner à la mairie de [Etablissement 1] le 16 janvier 2017 qui y a renoncé le 24 janvier suivant, de sorte que le droit de préemption de la commune a bien été purgé avant la réitération de la vente le 22 février 2017. Elle ajoute n'avoir été informée par les acquéreurs de leur congé et de leur intention de réaliser des travaux dans le bien acquis que le 17 janvier 2017, n'ayant accepté leur offre de prêt que le 19 décembre 2016, de sorte qu'elle n'était pas informée d'une urgence à réitérer la vente, ne pouvant agir en regard d'un fait non porté à sa connaissance. La Scp [Y] [H] - [I] [B] - [W] [T] conteste tout lien de causalité entre le manquement reproché et le préjudice invoqué. Elle fait valoir, d'une part, que la vente a pu être réitérée malgré l'expiration du compromis, avec l'accord du vendeur. D'autre part, elle affirme que la cause de cette expiration n'est pas le retard dans le dépôt de la déclaration d'aliéner, mais, à la date du 15 octobre 2016, l'absence d'acceptation d'une offre de prêt et d'obtention des fonds par les acquéreurs, outre la volonté de ces derniers de réaliser un état des lieux contradictoire par commissaire de justice. Ainsi quand bien même le droit de préemption avait été purgé à cette date, la vente n'aurait pas pu être réitérée à la date convenue du fait des acheteurs. Malgré le retard dans l'obtention de la réponse de la mairie, la [Etablissement 2] notariale ajoute que la vente pouvait être réitérée avant le 18 février 2017, date d'expiration du bail des acquéreurs, mais n'a eu lieu que plus tard à raison de leur exigence sur un état des lieux par commissaire de justice et sur la venue d'un géomètre. Enfin, la Scp [Y] [H] - [I] [B] - [W] [T] assure que M. [X] [O] et Mme [M] [N] ne justifient d'aucun préjudice, la vente convenue ayant été réalisée et la clause pénale ne sanctionnant que le refus de la réitérer, étant observé que le notaire ne peut être tenu à l'exécution d'une telle clause contractuelle, ne pouvant lier que le vendeur. 1.2. Réponse de la cour 1.2.1. Sur la demande en paiement à l'endroit de la Sci [1], venderesse En vertu de l'article 1134 du code civil, dans sa version applicable en l'espèce, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. En l'occurrence, aux termes de la promesse synallagmatique de vente sous seing privé signée le 28 juillet 2016 entre, d'une part, la Sci [1], et, d'autre part, M. [X] [O] et Mme [M] [N], il était stipulé en pages 7 et 8 une clause pénale, ainsi rédigée : 'il est expressément prévu qu'au cas où l'une des parties viendrait à refuser de régulariser par acte authentique la présente vente dans le délai imparti, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive, elle pourra y être contrainte par tous les moyens et voies de droit, sans préjudice de tous dommages et intérêts. La partie qui n'est pas en défaut pourra, à son choix, préférer invoquer la résolution du contrat. Dans l'un et l'autre cas, il est expressément convenu que la partie qui n'est pas en défaut percevra, à titre d'indemnité forfaitaire de son préjudice, la somme de 30 800 € euros (trente mille huit cent euros) de l'autre partie'. La date de régularisation de la vente en la forme authentique était fixée au plus tard au 15 octobre 2016, pour le cas où les conditions suspensives de la promesse seraient remplies, dont la condition suspensive de financement de l'acquisition par emprunt, outre les conditions suspensives liées à l'urbanisme, à l'état hypothécaire du bien et au droit de préemption de la mairie de [Localité 1]. L'acte de vente n'a été régularisé finalement que le 22 février 2017. La clause pénale contractuellement prévue a pour objet non seulement de sanctionner le refus de l'une des parties de réitérer la vente alors que toutes les conditions suspensives sont levées, mais également le fait d'avoir retardé sa réalisation sans motif légitime, alors toujours que toutes les conditions étaient réunies pour ce faire. Or, en l'occurrence, la Sci [1], venderesse, n'a jamais refusé la vente puisque celle-ci est intervenue, certes au delà du délai convenu. Toutefois, ce retard ne lui est en rien imputable. En effet, d'une part, il ressort du courrier de maître [F], notaire de la venderesse, adressé à la mairie de [Localité 1] le 16 janvier 2017, mais également du courriel adressé à Mme [M] [N] le 25 janvier 2017 que le notaire a omis d'adresser la déclaration d'intention d'aliéner à la mairie de [Localité 1] en amont, et n'y a procédé que le 16 janvier 2017. Or, la vente entre, d'une part, la Sci [1], et, d'autre part, M. [X] [O] et Mme [M] [N] ne pouvait être réitérée avant l'obtention de la réponse de la mairie qui a renoncé à son droit le 24 janvier 2017, décision dont le notaire a été avisé le 2 février 2017. L'envoi de la déclaration d'intention d'aliéner n'est pas une formalité ou une condition imposée comme étant à la charge du vendeur, de sorte qu'aucun manquement n'est imputable à la Sci [4] D'autre part, il résulte des pièces produites, non contredites ni contestées par M. [X] [O] et Mme [M] [N], qu'à la date du 15 octobre 2016, ils n'avaient pas obtenu le financement requis pour l'acquisition projetée, de sorte que le rendez-vous de signature initialement fixé au 9 janvier 2017 n'a pu être honoré, les acquéreurs ne détenant pas les fonds requis.