Cour d'appel, 3ème ch spéciale, 28 mai 2026 — n° 25/00549

''''''''''''''''''''''''''''''''''' PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, et par arrêt mis à disposition au greffe, Confirme le jugement du juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Pau du 10 janvier 2025 en ce qu'il a dit que la SIAB supportera la totalité des dépens de première instance, L'infirme sur le surplus, Statuant à nouveau, Fixe le montant global de l'indemnité d'expropriation revenant à la SARL Surf 1 à la somme de 215 600,77 € arrondie à 215 601 €, comprenant : > Indemnité principale : 195 091,61 € > Indemnité de remploi : 20 509,16 € Y ajoutant, Condamne la SIAB aux dépens d'appel, Dit que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles d'appel exposés par elle. Arrêt signé par Mme France-Marie DELCOURT, Conseillère faisant fonction de Présidente, et par Mme Nathalène DENIS, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. La Greffière, La Présidente,

EXPOSÉ DU LITIGE Par arrêté du 26 septembre 2014, le Préfet des Pyrénées-Atlantiques a déclaré d'utilité publique les travaux nécessaires à la restauration immobilière de dix immeubles situés dans le périmètre de 1'opératíon ' projet de revitalisation du centre-ville de [Localité 4]'. Par arrêté du 21 août 2019, le Préfet des Pyrénées-Atlantiques a prorogé les effets de la déclaration d'utilité publique du 26 septembre 2014. Par arrêté du 12 janvier 2021, le Préfet des Pyrénées-Atlantiques a modifié l'arrêté numéro 19-41 prorogeant les effets de la déclaration d'utilité publique du programme de travaux numéro 3 de restauration immobilière portant sur des immeubles du centre-ville de [Localité 4]. Par arrêté du 1er mars 2022, le Préfet des Pyrénées-Atlantiques a déclaré cessibles deux lots de 1'immeuble du [Adresse 6] à [Localité 4], figurant dans ce programme et ce, au profit de la société immobilière d'aménagement du Béarn (ci-après dénommée la SIAB). Par ordonnance du 15 avril 2022, le juge de l'expropriation a déclaré expropriés pour cause d'utilité publique au profit de la SIAB les lots 3 et 5 situés [Adresse 6] à [Localité 4] appartenant à la SARL Surf 1. Par requête reçue le 6 septembre 2024, la SIAB, représentée par son conseil la SCP [H] Associés, a saisi le juge de l'expropriation sur le fondement des articles L. 311-6 et R. 311-9 du code de l'expropriation, aux fins de fixation des indemnités dues à la SARL Surf 1, représentée par Madame [J], pour l'expropriation desdits lots. Par ordonnance du 3 octobre 2024, le juge de l'expropriation a fixé la date de visite du bien au 29 novembre 2024 et l'audience à la suite de celle-ci. Cette ordonnance a été notifiée par la SIAB à la SARL Surf 1 par lettre recommandée avec accusé de réception distribuée le 18 octobre 2024. La SARL Surf 1 n'a pas constitué avocat. Lors du transport sur les lieux du 29 novembre 2024, Madame [J], gérante de la SARL Surf 1, était présente sans avocat. Elle a assisté à l'audience. Etaient également présents lors du transport sur les lieux et à l'audience, Mme [D], représentant la SIAB, autorité expropriante assistée de Maître [Q], M. [F] représentant le syndic et M. [I], commissaire du gouvernement. Par jugement contradictoire du 10 janvier 2025, le juge chargé de l'expropriation au tribunal judiciaire de Pau a : - fixé les indemnités de dépossession due par la sociéte immobilière et d'aménagement du Béarn (SIAB) à la SARL Surf 1 à raison de l'expropriation des lots 3 et 5 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] à la somme totale de 212 353,36 euros (deux-cent-douze mille trois-cent cinquante-trois euros et trente-six centimes), cette somme se décomposant comme suit : - indemnité principale : 192 l39,42 € - indemnité de remploi : 20 213,94 € - dit que la société immobilière d'aménagement du Béarn (SIAB) supportera la totalité des dépens de l'instance. Par déclaration du 27 février 2025, la SARL Surf 1 a relevé appel limité de ce jugement en ce qu'il a : - fixé les indemnités de dépossession dues par la sociéte immobilière et d'aménagement du Béarn (SIAB) à la SARL Surf 1 à raison de l'expropriation des lots 3 et 5 de l'immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 4] à la somme totale de 212 353,36 euros (deux-cent-douze mille trois-cent cinquante-trois euros et trente-six centimes), cette somme se décomposant comme suit : - indemnité principale : 192 l39,42 € - indemnité de remploi : 20 213,94 €. La SARL Surf 1 a adressé ses conclusions d'appelant au greffe de la cour le 26 mai 2025. Dans son dernier mémoire récapitulatif n°2 reçu au greffe le 6 février 2026, la société Surf 1, appelante, demande à la cour de : - infirmer le jugement rendu par la juridiction départementale de l'expropriation en ce qu'il a :

MOTIFS DE LA DÉCISION Sur l'indemnité principale d'expropriation Selon les dispositions de l'article L. 321-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Aux termes de l'article L. 322-1 du même code, le juge fixe le montant des indemnités d'après la consistance des biens à la date de l'ordonnance portant transfert de propriété. Selon l'article 213-4 du code de l'urbanisme, «À défaut d'accord amiable, le prix d'acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l'indemnité de réemploi'. Lorsqu'il est fait application de l'article L. 213-2-1 du même code, le prix d'acquisition fixé par la juridiction compétente en matière d'expropriation tient compte de l'éventuelle dépréciation subie, du fait de la préemption partielle, par la fraction restante de l'unité foncière. Le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d''expropriation. Toutefois, dans ce cas : a) La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est : - pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé : i) la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire ; ii) la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'a pas été délimité ; iii) dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé ; - pour les biens non compris dans une telle zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ; b) Les améliorations, les transformations ou les changements d'affectation opérés par le propriétaire postérieurement à la date mentionnée au a) ci-dessus ne sont pas présumés revêtir un caractère spéculatif ; c) À défaut de transactions amiables constituant des références suffisantes pour l'évaluation du bien dans la même zone, il pourra être tenu compte des mutations et accords amiables intervenus pour des biens de même qualification situés dans des zones comparables. » Au cas précis, la SARL Surf 1 demande à la cour de fixer l'indemnité principale : > concernant le lot n°5 à 1 516 273,66 € : 1 769 470,56 € (676 € le m2 x 2 617,59 €/m2) - montant des travaux à déduire 643 420,90 € + le montant des aides à ajouter 390 224 €), > concernant le lot n°3 à 15 000 € (500 €/ m2 x 30 m2 ), soit la somme totale de 1 531 273,66 €. Elle considère que le montant de l'indemnité doit être revu à la hausse dans la mesure où les éléments de comparaison ne présentent pas de pertinence et que certains travaux n'ont pas à être déduits de l'indemnité dans la mesure où ils n'ont été rendus nécessaires que du fait de la latence de la SIAB dans la mise en oeuvre de la procédure d'expropriation. Elle ajoute que la méthode appliquée en première instance, qui consiste à comparer les locaux dont s'agit avec d'autres locaux nécessitant des travaux n'est pas acceptable, dès lors que cette méthode ne tient pas compte : - de la différence de valeur inhérente aux différentes rues comparées, - des travaux réels à réaliser dans les locaux et de leur coût net, aides publiques déduites pour l'expropriant. Elle demande donc à la cour de valoriser, au prix du marché de l'ancien, les locaux puis d'appliquer les décotes liées aux travaux à réaliser. Elle déplore que le premier juge n'ait pas tenu compte du lot n°3 dans le calcul de l'indemnité et qu'il ait ainsi exclu la cave, dont la superficie est, selon elle, de 30 m2. Elle considère qu'il y a lieu de procéder à une valorisation de la cave et propose de l'évaluer à hauteur de 500 € le m2, soit 15 000 €. Elle propose de tenir compte de la plus-value liée à l'emplacement du site et de comparer les prix au m2 sur le même secteur. Elle donne comme termes de comparaison les éléments suivants : > un appartement de 112 m2 situé [Adresse 7] vendu le 26 août 2024 pour 273.400 €, soit 2 441,07 € le m2, > un appartement de 31 m2 situé [Adresse 8] [Adresse 9] vendu le 30 janvier 2024 pour la somme de 84 060 €, soit 2 711,61 € le m2, > un appartement de 23 m2 situé [Adresse 10] vendu le 21 juin 2023 pour la somme de 62 100 €, soit 2 700 € le m2, soit une valeur moyenne au m2 de 2 617,56 €. La SIAB sollicite la confirmation du jugement rendu le 10 janvier 2025, sous réserve de l'actualisation du coût des travaux de réfection de toiture au vu de la facture de l'entreprise [M] d'un montant légèrement supérieur à celui du devis produit en première instance. Elle offre une indemnité globale de dépossession de 211 464,71 € arrondi à 211 465,00 €, se décomposant de la manière suivante : - Indemnité principale : 581 m2 x 47l,05 €/m2 = ......................273 680 € Montant des travaux à déduire = .......- 82 348,44 € 191 331,56 €2 - Indemnité de remploi 5 000 € x 20% = 1 000 € 10 000 € x 15% = l 500 € 176 331,56 € x10% = 17 633,15 € 20 133,15 € Elle fait valoir notamment que la méthode d'évaluation à retenir doit tenir compte de l'état et de la situation des lots expropriés dans un immeuble en copropriété nécessitant d'importants travaux en toiture pour garantir sa pérennité, mais également des caractéristiques propre des lots, s'agissant de plateaux devant faire l'objet d'une importante rénovation. M. le commissaire du Gouvernement fait valoir pour l'essentiel que les lots 3 et 5 litigieux sont d'anciens logements vacants depuis plusieurs années, composés de trois plateaux en R+1, R+2 et R+3 d'une surface habitable totale de 581,20 m2 selon l'expropriant. Il ajoute que ces plateaux sont bruts et doivent être totalement aménagés et réhabilités. Il précise que l'immeuble est vétuste et très dégradé. Un rapport sur l'état de conservation de la charpente et toiture du Bureau Veritas en date du 30 novembre 2023, suite à visite sur place le 21 novembre 2023, a relevé des désordres entraînant une déterioration de la structure en raison d'une part d'infiltrations d'eau provenant d'une dégradation importante de la couverture et d'autre part des attaques d'insectes xylophages au niveau des poutres et des entrants. Il relève en outre que le 11 décembre 2023, la ville de [Localité 4] a dû prendre un arrêté de mise en sécurité de l'immeuble. Il suggère d'appliquer la méthode par comparaison, de retenir des éléments de référence qui ont fait l'objet d'une publication au service de la publicité foncière et de rechercher des transactions récentes d'immeubles à rénover dans un secteur proche, à savoir : > [Adresse 11] : revente en 2022 par la SIAB suite à acquisition en 2018. Immeuble ancien à usage d'habitation (9 appartements) et commercial. Permis de construire pour rénovation complète de l'immeuble, des parties commune et modification de la façade. Surface habitable ou utile de 630 m2 selon le cadastre, soit 317 € le m2, > [Adresse 12] : acquisition d'ensemble par Domofrance de lots appartenant à plusieurs copropriétaires. Prix total de vente : 223 200 € pour une surface habitable totale de 449 m2 selon les actes de vente. Arrêté de péril du 14 juin 2019, soit 497,10 € le m2, > [Adresse 13] : Immeuble de bureaux transformé en 13 logements collectifs. Surface de plancher avant travaux de 426 m2. Travaux de rénovation et réhaussement avec ajout de 168 m2 à destination d'habitation. Surface de plancher après travaux de 594 m2 selon le permis de construire, soit 598,59 € le m2.