Cour d'appel, pôle 4 - chambre 7, 28 mai 2026 — n° 25/01728

PAR CES MOTIFS , La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Statuant dans les limites des appels, Infirme partiellement le jugement entrepris sur la date de référence ; Fixe la date de référence au 12 décembre 2023 ; Dit ne pas être saisie de la demande formée en appel a minima de la SCI du CHEMIN VERT du remboursement des frais générés par le remboursement anticipé du prêt bancaire d'un montant de 1238,30 euros. Confirme le jugement entrepris sur la fixation de l'indemnité toale de dépossession due par l'Etablissement Public Île-de-France à la SCI DU CHEMIN VERT d'un montant de 58'704 euros ; Dit que chaque partie supportera la charge de ses dépens exposés en cause d'appel ; Déboute M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et la SCI DU CHEMIN VERT de leur demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI LE CHEMIN VERT était propriétaire des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 du Bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 5], situé [Adresse 6] à [Localité 4]. La copropriété [Adresse 5] est édifiée sur les parcelles cadastrées section AS n°[Cadastre 1], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et AT n°[Cadastre 6]. Le lot n° 859 est un appartement de type F3 d'une superficie de 56m². Le lot n° 1070 est une cave et les lots n° 2393 2341 sont deux emplacements de stationnement. La copropriété [Adresse 5] est située dans le périmètre de la ZAC dite du Bas-[Localité 4] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique (DUP) par arrêté préfectoral n°2019-2388 du 6 septembre 2019. Un arrêté de cessibilité a été rendu le 18 février 2022. Une ordonnance d'expropriation emportant transfert de propriété a été rendue le 29 juin 2023. Faute d'accord entre les parties et par requête reçue au greffe le 28 août 2023, l'EPFIF a saisi la juridiction de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de fixation de la valeur des biens. Le transport sur les lieux a été effectué le 15 novembre 2023. Par jugement contradictoire du 12 juin 2024, le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny a : ANNEXÉ le PV de transport et les termes de comparaison produits par les parties ; FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à la SCI LE CHEMIN VERT au titre de la dépossession des lots n°859 (appartement), 1070 (cave) , 2393 et 2341 (emplacements de stationnement) du bâtiment 4 de la copropriété du [Adresse 6] à [Localité 4] (93390) à la somme de 58'704 euros, se décomposant comme suit : lots n° 859,1070, 2393, 44'800 euros au titre de l'indemnité principale ; 5480 euros au titre de l'indemnité de remploi ; 4200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ; s'agissant du lot n° 2341, 3520 euros au titre de l'indemnité principale ; 704 euros au titre de l'indemnité de remploi ; Débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre de la perte de plus-value immobilière ; débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre de la dette locative du locataire ; débouté la SCI LE CHEMIN VERT de sa demande au titre du remboursement anticipé du prêt; CONDAMNÉ l'EPFIF aux dépens ; CONDAMNÉ l'EPFIF à payer à la SCI LE CHEMIN VERT la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Par LRAR du 17 décembre 2024 , l'EPFIF a interjeté appel du jugement en ce qu'il a : Fixé à la somme de 58'704 euros le montant de l'indemnité revenant à l'exproprié pour la dépossession des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4], et notamment en ce que la juridiction a pris en compte la réalisation de travaux réalisés et financés par l'autorité expropriante dans la valorisation des logements. Pour l'exposé complet des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ Adressées au greffe le 5 mars 2025 par l'EPFIF, appelant, notifiées le 12 mars 2025 (AR CG du 17 mars 2025, AR expropriés du 16 et 18 mars 2025), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de : DÉCLARER l'EPFIF bien fondé en son appel ; Par suite, INFIRMER PARTIELLEMENT le jugement du en ce qu'il a : FIXÉ l'indemnité due par l'EPFIF à la SCI LE CHEMIN VERT au titre de la dépossession des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 et ainsi que les 201/183.000° des parties communes générales associées comme suit : 44'800 euros au titre de l'indemnité principale ; 5 480 euros au titre de l'indemnité de remploi ; 4 200 euros au titre de la perte de revenus locatifs ; Et, statuant à nouveau, FIXER le montant de l'indemnité à revenir au(x) défendeur(s) pour la dépossession des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 ainsi que les 201 /183.000èmes des parties communes générales intégrées de l'immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 4] comme suit :

SUR CE, LA COUR - sur la recevabilité des conclusions Les conclusions de l'EPFIF du 5 mars 2025, de M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et de la SCI LE CHEMIN VERT du 5 juin 2025 et du commissaire du Gouvernement du 6 juin 2025 adressées ou déposées au greffe dans les délais règlementaires de l'article R311-26 du code de l'expropriation sont recevables. Les conclusions du commissaire du Gouvernement du 9 décembre 2025 étant de pure réplique à celles de l'EPFIF et de M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et de la SCI LE CHEMIN VERT sont recevables. Les conclusions de de M. [X] [T], Mme [M] [T] née [G] et de la SCI LE CHEMIN VERT étant de pure réplique à celles du commissaire du Gouvernement sont recevables. 1° sur la demande de mise hors de cause de Monsieur [X] [T] et de Madame [M] [T] née [G] Le jugement mentionne comme demandeur l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France (EPFIF) et comme défendeurs la SCI LE CHEMIN VERT, Madame [M] [G] épouse [T] en qualité de gérante de la SCI LE CHEMIN VERT et Monsieur [X] [T] en qualité de gérant de la SCI LE CHEMIN VERT. Il indique que la SCI LE CHEMIN VERT était propriétaire des lots n° 859, 1070, 2393 et 2341 dans le bâtiment 4 de la copropriété [Adresse 5], situé [Adresse 7] à [Localité 4] et il a fixé l'indemnité due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI DU CHEMIN VERT à la somme de 58'704 euros. Monsieur [X] [T] , Madame [M] [T] née [G] et la SCI LE CHEMIN VERT demandent la mise hors de cause de Monsieur [X] [T] et de Madame [M] [T] qui ne sont pas propriétaires de biens en cause, et qui ont été intimés en appel par l'EPFIF. Il apparaît que le jugement a mentionné comme défendeurs la SCI LE CHEMIN VERT, Madame [M] [G] épouse [T] en qualité de gérante de la SCI LE CHEMIN VERT et Monsieur [X] [T] en qualité de gérant de la SCI LE CHEMIN VERT, mais a fixé l'indemnité de dépossession due par l'Etablissement Public Foncier d'Île-de-France à la SCI DU CHEMIN VERT à la somme de 58'704 euros. Le jugement sera donc confirmé sur ce point, les consorts [T] n'étant pas propriétaires des biens objets de l'expropriation, s'agissant de la SCI LE CHEMIN VERT. AU FOND Aux termes de l'article 1° du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifié ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation , les biens sont estimés à la date de la décision de première instance , seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. L'EPFIF indique en appel il n'entend pas remettre en cause : ' l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation dite par comparaison, ' la superficie du bien de 56 m², ' la situation locative, à savoir occupée, ' les modalités de calcul des frais de remploi, ' le quantum de l'indemnité pour perte de revenus locatifs, ' le rejet l'ensemble des indemnités accessoires, ' la valeur fixée pour le lot n° 2341. Il conteste en revanche : ' l'état entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance, ' la valeur unitaire retenue. L'appel incident de M. [X] [T] et de Madame [M] [T] née [G] et de la SCI DU CHEMIN VERT concerne : ' le montant de l'indemnité principale, ' le montant des indemnités accessoires, de remploi, l'indemnité pour perte de revenus locatifs, ' le débouté de l'indemnité pour privation du bénéfice d'une plus-value immobilière, la privation du remboursement de la dette locative du locataire des concluants. L'appel incident du commissaire du gouvernement concerne: ' la date de référence, ' l'indemnité au titre du remboursement anticipé du prêt immobilier. 2° sur la date de référence S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu en application de l'article L 322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L 213-4 du code de l'urbanisme, la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016. L'EPFIF ainsi que Monsieur [X], Madame [M] [T] née [G] et la SCI LE CHEMIN VERT demandent de retenir la même date de référence que le premier juge. Le commissaire du Gouvernement retient en application de l'article L322-2 du code de l'expropriation et des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, comme date de référence le PLU approuvé le 10 juillet 2012 et sa dernière modification n°6 approuvée le 12 décembre 2023 par le Conseil de territoire. L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que les biens sont estimés à la date de la décision première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010'597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat (mots ajoutés, loi N°2018-1021, 23 novembre 2018) ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionnée à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2e alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien. En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé d'un droit de préemption urbain.