Cour d'appel, pôle 4 - chambre 7, 28 mai 2026 — n° 24/13696

PAR CES MOTIFS , La cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort, - Déclare recevables les conclusions de Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] du 4 novembre 2024, Mme [U] [K] veuve [V] étant décédée ne pouvant intervenir à la procédure, de la SOREQA du 30 janvier 2025 et du commissaire du Gouvernement du 6 janvier 2025. -Déclare recevables les conclusions de Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] du 10 décembre 2025, Mme [W] [K] veuve [V] étant décédée ne pouvant intervenir à la procédure sauf à déclarer irrecevables les demandes nouvelles suivantes : - ORDONNER une nouvelle visite en raison du changement de la consistance du bien ; - REJETER les éléments de comparaison communiqués par la SOREQA et le commissaire du Gouvernement en raison du changement de consistance du bien immobilier ; - REJETER l'abattement pour vétusté en raison du changement de la consistance du bien immobilier et de la faute de la SOREQA dans l'entretien de l'immeuble du [Adresse 10] permettant l'accès découlant du droit de passage dont bénéficient les consorts [V] ; Déclare recevables les conclusions de la SOREQA du 16 décembre 2025, Statuant dans la limite de l'appel principal, Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ; Déboute Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] de leur demande de voir condamner la SOREQA à la somme de 10 000 euros au titre des frais d'avocat ; Condamne Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

*** EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : Mme [U] [K] veuve [V], Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] (ci-après désignés les consorts [V]) sont propriétaires d'un bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 9], sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1], d'une superficie totale de 557,35m². Il s'agit d'un ensemble immobilier constitué d'un local d'activité et de deux hangars en enfilade se trouvant dans une zone mixte d'habitation, d'activité et de commerce. Les consorts [V] ont adressé à la mairie de [Localité 10] une déclaration d'aliéner leur bien au prix de 697.000 euros, prix comprenant l'usufruit de Mme [U] [K] et les 4/5èmes de nu-propriété des autres consorts. Par décision du 27 septembre 2022, le président d'Est Ensemble a délégué à la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) le droit de préemption du bien. La SOREQA a exercé son droit de préemption par une décision du 16 mai 2023 au prix de 240.000 euros. Les consorts [V] ont refusé cette proposition par courrier du 10 juillet 2023 et ont maintenu le prix indiqué dans la DIA. Par requête et mémoire introductif d'instance reçus le 25 juillet 2023, la SOREQA a saisi le juge de l'expropriation de la Seine-[Localité 11] en vue de la fixation du prix du bien. La SOREQA justifie avoir consigné le 13 octobre 2023 une somme de 45.000 euros [15% de 300.000 euros] auprès de la Caisse des dépots et Consignations. Cette consignation a été dûment notifiée. Le transport sur les lieux a été effectué le 12 mars 2024. Par jugement contradictoire du 18 juin 2024, le juge de l'expropriation de la Seine-[Localité 11] a : ANNEXÉ le procès-verbal de transport du 12 mars 2024 ; FIXÉ à la somme de 290.263 euros le prix d'acquisition du bien pour les 4/5èmes de pleine propriété appartenant à Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] et situé [Adresse 10] à [Localité 10] sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1] ; CONDAMNÉ la SOREQA à payer à Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; ÉCARTÉ l'exécution provisoire ; CONDAMNÉ la SOREQA aux dépens. Par déclaration au greffe du 05 août 2024, Mme [U] [K] veuve [V] décédée, Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] ont interjeté appel du jugement en toutes ses dispositions. *** Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ Déposées au greffe le 04 novembre 2024 par Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] appelants, notifiées le même jour (AR SOREQA le 06/11/2024 et AR CG le 07/11/2024), et aux termes desquelles il est demandé à la cour de : INFIRMER le jugement en date du 18 juin 2024 en ce qu'il a : FIXÉ à la somme de 290.263 euros le prix d'acquisition du bien pour les 4/5èmes de pleine propriété appartenant à Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] et situé [Adresse 10] à [Localité 10] sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1] ; CONDAMNÉ la SOREQA à payer à Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Statuant à nouveau, JUGER que le prix d'acquisition fixé par le tribunal à hauteur de 4/5èmes de pleine propriété ne correspond pas à la consistance de la déclaration d'intention d'aliéner numérotée 23-171 ; FIXER à la somme de 1.025.524 euros le prix d'acquisition des biens préemptés pour les 4/5èmes de pleine propriété pour Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] pour le bien cadastré H [Cadastre 1] situé au [Adresse 10] à [Localité 10] ; CONDAMNER la SOREQA à la somme de 10.000 euros au titre des frais d'avocat.

SUR CE, LA COUR - sur la demande de production de pièces à l'audience et la demande de renvoi A l'audience, le conseil des consorts [V] demande de déposer trois nouvelles pièces à l'audience et indique que si elles ne sont pas acceptées, il demande le renvoi. Le conseil de la SOREQA indique que ces pièces n'ont pas été adressées au greffe en temps utile , qu'elles ne sont pas nécessaires à la solution du litige et elle s'oppose à la demande de renvoi. Le commissaitre du Gouvernement s'oppose à la demande de rnvoi, en indiquant que l'affaire a déjà fait l'objet d'un renvoi. La cour rejette la demande de renvoi des consorts [V] en indiquant que les trois pièces n'ont pas été adressées ou déposées au greffe de la chambre en temps utile, que l'affaire a déjà fait l'objet d'un renvoi et que la décision doit être rendue dans un délai raisonnable. - sur la recevabilité des conclusions Les conclusions de Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et Mme [L] [V], du 4 novembre 2024, sont recevables sauf à dire que Mme [W] [K] veuve [V] ne peut intervenir à la procédure étant décédée, de la SOREQA du 30 janvier 2025 et du commissaire du Gouvernement du 6 janvier 2025 adressées ou déposées dans les délais règlementaires sont recevables. La SOREQA et le commissaire du gouvernement sont intimés n'ayant pas formé d'appel incident et demandent donc la confirmation du jugement. Or, dans leurs conclusions du 10 décembre 2015 de Mme [U] [K] veuve [V] décédée, Mme [B] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] forment des demandes nouvelles: - ordonner une nouvelle visite en raison du changement de la consistance du bien, - rejeter les éléments de comparaison communiqués par la SOREQA et le commissaire du Gouvernement en raison du changement de consistance du bien immobilier, - rejeter l'abattement pour vétusté en raison du changement de la consistance du bien immobilier et de la faute de la SOREQA dans l'entretien de l'immeuble du [Adresse 10] permettant l'accès découlant du droit de passage dont bénéficient les consorts [V]. Les autres demandes sont identiques à celles déposées dans le délai règlementaire de trois mois de l'article R311-26 du code de l'expropriation. En l'absence, d'appel incident des intimés, ces trois demandes nouvelles formées au- delà du délai règlementaire initial de trois mois sont irrecevables. En tout état de cause, s'agissant du changement de la consistance du bien invoqué par les appelants à l'appui de ces demandes nouvelles, notamment la démolition du hangar intervenu postérieurement au jugement comme ils l'indiquent d'ailleurs eux mêmes en matière de préemption, le juge de l'expropriation doit statuer selon la consistance du bien au jour ou il statue , et la cour doit fixer le prix du bien préempté au jour du jugement (3ème, civ, 18 décembre 1991, N°90-70010) ; or, les appelants n'invoquent aucun moyen juridique pour écarter cette règle. Il convient en conséquence de déclarer irrecevables ces trois demandes formées par les appelants et de déclarer recevables les autres demandes. Les conclusions de la SOREQA du 16 décembre 2025 sont en réplique à celles des appelants sur le changement de la consistance du bien préempté et sont donc recevables. - sur la demande des appelants de juger que le prix d'acquisition fixé par le tribunal à hauteur de 4/5 èmes de pleine propriété ne correspond pas à la consistance de la déclaration d'intention d'aliéner numérotés 23-17 Mme [B] [S] [V], Mme [P] [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] sont propriétaires d'un bien immobilier situé [Adresse 9] à [Localité 9], sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1], d'une superficie totale de 557,35m². Les consorts [V] ont adressé à la mairie de [Localité 10] une déclaration d'aliéner leur bien au prix de 697.000 euros, prix comprenant l'usufruit de Mme [U] [K] et les 4/5èmes de nue-propriété des autres consorts. Par décision du 27 septembre 2022, le président d'Est Ensemble a délégué à la Société de Requalification des Quartiers Anciens (SOREQA) le droit de préemption du bien. La SOREQA a exercé son droit de préemption par une décision du 16 mai 2023 au prix de 240.000 euros. Les consorts [V] ont refusé cette proposition par courrier du 10 juillet 2023 et ont maintenu le prix indiqué dans la DIA. Par requête et mémoire introductif d'instance reçus le 25 juillet 2023, la SOREQA a saisi le juge de l'expropriation de la Seine-[Localité 11] en vue de la fixation du prix du bien. M. [F] [V], titulaire du dernier 5ème en nu-propriété, n'agit pas dans le cadre de la DIA. Le jugement mentionne que les consorts [V] indiquent que l'une des indivisaires, Mme [W] [K] veuve [V] est décèdée, sans toutefois produire l'acte de décès. Le premier juge a fixé à la somme de 290 263 euros en valeur libre le prix d'acquisition du bien pour les 4/5 èmes de pleine propriété appartenant à Mme [B] [V], Mme [S] [V], Mme [P], [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] et situé [Adresse 11] à [Localité 9] sur la parcelle cadastrée section H n°[Cadastre 1]. L'appel du 5 août 2024 est formé au nom de Mme [U] [K] veuve [V] décédée, Mme [B] [V], Mme [S] [V], Mme [P], [T] [V], M. [G] [V] et M. [L] [V] et les conclusions déposées ou adressées par les appelants sont identiques. Il n'est pas plus produit en appel par les appelants d'acte de décès concernant Mme [U] [K] veuve [V]. Les appelants indiquent qu'en raison de ce décès, la procédure ne peut se poursuivre pour la valorisation de l'usufruit de Mme [U] [K], puisque le tribunal a fixé un prix pour les 4/5 èmes de la pleine propriété du bien préempté , qui ne correspond pas à la consistance de la DIA envoyée par le notaire et le juge de l'expropriation a fixé un prix en ne respectant pas la consistance des droits à savoir 4/5 èmes de la nu-propriété et la totalité de l'usufruit. Les appelants en concluent que la procédure d'expropriation (en réalité préemption) ne peut plus se poursuivre en raison de la modification de la consistance des droits cédés. En page 21 de façon contradictoire, les appelants sur la fixation des indemnités, au titre de la fixation de l'indemnité principale, du calcul de la valeur des droits préemptés, retiennent en raison du décès de l'usufruitier, la valeur de la pleine propriété à hauteur des 4/5, donc finalement comme le jugement. La SOREQA répond que Mme [U] [K] était titulaire de l'usufruit, qui était donc divisé en cinq parts et que le décès de Mme [V] a conduit à la réunion de la propriété et que tenant compte de la réunion de la nu- propriété et de l'usufruit entre les mains des pleins propriétaires indivis, le prix demeure inchangé. Il n'est donc pas contesté par les parties, que Mme [U] [K] veuve [V] était titulaire de l'intégralité de l'usufruit, ce qui correspond aux pièces produites, et que celle-ci, malgré l'absence de production d'un acte de décès, est décédée. Dans le dispositif de leurs conclusions qui saisit la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, les appelants demandent uniquement de juger que le prix d'acquisition fixé par le tribunal à hauteur des 4/5 èmes de pleine propriété ne correspond pas à la consistance de la DIA numérotée 23-171, sans en tirer de conséquence juridique comme indiqué dans les motifs des conclusions, au titre de la régularité de la procédure. En tout état de cause, Mme [U] [K] veuve [V] était titulaire de l'intégralité de l'usufruit et la nue-propriété était divisée en cinq parts, une part revenant à chacun de ses enfants, [B] [V], [P], [G], [L] et [F] [V] ; le décès de celle-ci a conduit à la réunion de la propriété et par conséquent ses enfants sont désormais chacun propriétaire d'un 5éme de part indivise du bien en pleine propriété. En effet, le commissaire gouvernement retrace l'origine de propriété : ' acquisition le 4 septembre 1987 par Monsieur [H] [V] et Madame [U] [K] son épouse enregistrée sous la référence 1987P6009 le 21 octobre 1987 ;